成本精细化讲义

1. 成本目标及目标管理的意义

实行目标管理的根本意义：

降低成本？
每个项目盈利 企业经营目标【可靠预期】
建立控制基线
动态掌握总成本

设定成本目标的作用

设置成本控制上限？
保持心中有数
业务习惯转交
2、成本目标的内涵与外延

成本目标的内涵： 成本目标的范围：
产品标准
成本目标
经营目标

全成本
开发成本
1、盲目压低成本； 2、为了产品的效果，盲目加大成本 分析：提升价格的五种途径及其适用环境 概念：什么是无效成本，什么是有效成本 定义：无效成本-房地产项目实施过程上产生的，对形成产品、提升价值、促进营销没有 作用，无法获得客户认同和补偿的花费，属于浪费的成本费用。
V价值=F功能/C费用
2、房地产成本管理的四个基本理念
牵头、配合—讨论、评审、会签
成本目标的评审与审批流程 案例分享：成本目标全套表格
案例：某房地产开发项目的成本目标测算 套表

编制说明、填表说明 成本 设计 项目概况－－规划指标 建造标准 设计及相关部门 成本 各单体成本测算－－建安 所有部门 公摊费用测算－－前期，公建配套、室外及 环境 跨期分摊 成本、财务 成本 成本汇总表 营销 销售收入、回款 财务 税费－－财务费、所得税、增值税 利润测算－－利润及收益率 财务 现金流量表 所有部门
1、房地产成本管理的行业特征
产品特点 实现过程



成本特性
行业背景

1、房地产成本管理的行业特征

基本内容：合理确定+有效控制 管理特征：全方位的成本管理：渗透到全 过 程的业务环节，需要全员的参与 管理方法：目标管理、责任管理等


2、房地产成本管理的四个基本理念

经营理念
成本管理的目的在于消除无效成本，提升产品价值和投资效应，实现经营目标。
房地产企业成本精细化管理
2012年5月 威海
内容大纲

第一部分
如何认识房地产成本管理
第二部分
如何开展房地产工程项目的成本目标管理
第三部分
房地产项目开发全过程成本管理操作要点
第四部分
如何构建房地产开发企业成本管理体系
第一部分 如何认识房地产成本管理

房地产成本管理的行业特征 成本管理的核心理念与方法 房地产成本管理的几个关系处理 房地产成本管理的演化过程 房地产成本的基本范畴

成本语言/口径的统一：企业内部的成本科目 统一与数据对接

统一标准科目：多个部门？ 对接几个口径：具体哪些？

第二部分 如何开展房地产工程项目的 成本目标管理？

成本目标及目标管理的本质意义 成本目标的内涵与外延 如何制定工程项目成本目标 成本目标的分解方式 成本动态的跟踪与监控 保障目标实现的手段与措施
分解内容：
总目标分解为相关业务部门/岗位的成本指标, 以 及管理要求
分解时间：
发展计划完成后即可确定责任，具体数据在预 算调整后确定
方式之四：按财务核算模型分解； 目的：
分解依据：
根据有关法规与制度确定的财务确定的核算 对象划分方式；
分解内容：
总目标分解为每种产品、每批不同的核算对象 的成本
分解时间：

专业理念
经济与技术不可分割，专业化的运作是成本管理的前提
定位失误
设计规范，地震安全影响参数的最大值调整
2、房地产成本管理的四个基本理念

成本管理理念落实：无效成本管理
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无效成本的定义 产生原因分类—成本影响因素分析 统计与分析方法 管理责任分解与落实 消除无效成本的措施
3、房地产成本管理中的几个关系处理
方式之二：按工程实体分解； 目的：
分解依据：
项目建设内容（设计图纸及说明）
分解内容：
总目标分解为分部分项工程目标；包括功能组 件的划分（专业与分项工程的划分），可细到 分栋分层分构件；
分解时间：
概算或预算完成后分解，招标签约后及结算后 对比分析
方式之三：按考核责任分解； 目的：
分解依据：
部门或岗位成本管理职责及考核办法
动态预测的完工结算成本
动态成本 =已发生成本+待发生成本 什么叫成本发生：
合同性成本以是否签约为标准，非合同性成本以是否支付为标准
图解分析Leabharlann 如何从业务数据中得出动态成本
动态成本的反馈机制


何人、何时、何种形式反馈
相关责任部门（目标成本案例） 月度及需要节点（定价、年底、突发变化） 月度调整
其他费用
不可预见费
5、房地产成本的基本范畴

成本基本科目：
土地费用 前期费用 主体建筑安装工程费用 室外及环境工程费用 公共配套工程费用 开发间接费用 营销费用 财务费用 管理费用

对比分析：项目开发建设投资

对比分析：建筑安装工程费用项目组成

对比分析：不同各企业的成本科目设置
科目设置不同 科目包含内容不同
第三部分 房地产项目开发全过程成本管理 操作要点

成本管理的重点与原则概述 第一讲 立项及策划阶段成本管理 第二讲 设计阶段的成本管理 第三讲 发包阶段的成本管理 第四讲 施工阶段的成本管理 第五讲 销售阶段的成本管理 第六讲 竣工结算及维护阶段的成本管理
成本管理的重点与原则概述

产品理念
成本的决定因素之一是产品，成本是产品的一个属性
产品管理与成本管理割裂，分别运作
要想降低成本，首先以产品的自身优化及其实现过程优化做起
2、房地产成本管理的四个基本理念

市场理念
成本的决策因素之一是市场、成本，价格必须随行就市。
脱离市场定价格、无视变化定死目标
2、房地产成本管理的四个基本理念
主要工作：编制施工图预算，对比目标；落实限额设 计；第一次图纸会审 控制要求：图纸的质量和时间保证；预算的的准确性 和分析深度； 控制重点：限额：钢筋，砼，外墙，门窗，装修， 管 线用量指标；错漏碰缺； 工作文件：《限额设计合同条件》《图纸会审纪要》 《施工图预算》及《成本目标调整报告》

成本管理的重点识别
比重大的、客户敏感的、市场不规范的、技术复杂的

成本管理的原则
重心前置（成本的决定阶段） 先算后干
第三部分 全过程成本管理操作要点 【第一讲 立项及策划阶段的成本管理】

立项阶段

策划阶段
1. 立项阶段的成本管理



主要工作：土地筹划，市场调研，成本估算， 项目经济性评价 控制要求：全面深入了解地块和市场情况，合 理确 定估算基础； 控制重点：地质状况，地下地上管线；市政接 口的 的确定；政府垄断情况，地区产品标准 工作文件：《调研报告》《新项目发展成本估 算》《可行性研究报告》
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1. 设计单位的选择与设计费的控制
成本目标管理内容之一，进行必要的分摊 不同档次不同标准 签订战略协议，实现规模优势 限额设计的专项奖罚，保证设计优化 零星费用的处理
2. 设计管理工作重点



产品设计 保持定位与经营意图的实现 设计单位的管理 设计质量控制 设计进度的控制 合约履行与管理 与采购要求及市场的结合 现场问题的解决
3、房地产成本管理中的几个关系处理

成本控制与其他开发业务的关系
1、成本管理是业务管理的一个方面，必须渗透到业务过程中 2、为了强调和掌控而提炼出成本管理链条，但最终通过业务管理实现，最终体现出考虑 成本的业务管理的规定

与造价业务这区别和联系
1、造价业务：根据开发过程所需三算或五算，是成本管理的基础 2、成本管理：经营管理所需，成本预测、决策、计划、控制、核算、分析与考评（全部 业务范围）
核算原则公司应有统一规定，对每个项目具体 核算方式应在目标编制前确定。
方式之五：按现金流出时间分解； 目的：
分解依据：
根据工程进度与支付方式；
分解内容：
项目总成本目标分解为每年、季度、月度的 支付金额
分解时间：
项目开发过程中滚动编制从粗到细。
5. 成本动态的跟踪与监控

什么是动态成本？
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概念：
4、房地产成本管理的演化过程
5、房地产成本的基本范畴

必然知道的成本概念
全成本 开发成本 建造成本 工程成本

土地费用 前期费用 开 发 成 本

其他？
项 目 发 展 成 本 （ 全 成 本 ）
主体建安工程费用 室外及环境工程费用 公共配套工程费用 开发间接费用 营销费用 财务费用 管理费用 开发期税费 期间费用 建造成本
第三部分 全过程成本管理操作要点 【第二讲 设计阶段的成本管理】

设计单位的选择与设计费的控制 设计管理工作重点 方案设计阶段 初步设计阶段 施工图设计阶段 设计优化实施要点

档次与产品位定匹配 同类经验丰富 主创人员与团队 档期的保证 设计周期与深度 各阶段的配合要求，与甲方及其他单位
3. 设计阶段成本管理－－方案设计
主要工作：设计单位的选择，方案优化，制作成本目 标（结合建造标准），制定出图计划（结合合约划）； 控制要求：符合项目定位，经济合理性最大，制定相 应成本目标 控制重点：设计质量及深度；设计周期；产品技术经 济指标；优化内容：标高确定，结构形式，基础形式， 特殊设备和功能要求 工作文件：《设计任务书》及《限额设计指引》 《成本目标》 《出图计划》