REITs运行模式研究：国际经验与制度选择
REITs发展的国际经验与中国的路径选择
REITs发展的国际经验与中国的路径选择一、本文概述本文旨在探讨房地产投资信托基金（REITs）在国际范围内的发展经验以及中国在此领域的路径选择。
我们将概述REITs的基本概念、运作机制及其在全球范围内的普及程度。
随后，本文将深入分析REITs 在主要经济体，如美国、欧洲和亚洲的发展情况，特别关注其市场结构、监管环境、投资者群体以及对房地产市场的影响。
通过对这些国际经验的梳理，我们期望能为中国的REITs市场发展提供有益的参考。
中国作为世界上最大的房地产市场之一，近年来在REITs市场的发展上展现出浓厚的兴趣。
然而，与发达国家相比，中国的REITs市场尚处于起步阶段，面临着诸多挑战和机遇。
因此，本文将重点探讨中国REITs市场的发展现状，包括其市场规模、参与者构成、投资标的、监管政策等方面。
我们还将深入剖析中国REITs市场面临的挑战，如法律法规不完善、投资者教育不足、市场接受度不高等问题。
在总结国际经验的基础上，本文将提出中国REITs市场发展的路径选择。
我们将从法律法规建设、市场参与者培育、投资产品创新、风险管理和投资者教育等多个方面提出具体的政策建议。
通过这些措施的实施，我们期望能够推动中国REITs市场的健康发展，为中国的房地产市场和金融市场注入新的活力。
二、国际REITs发展经验REITs（房地产投资信托基金）作为一种金融创新工具，在全球范围内得到了广泛的关注和应用。
在国际上，REITs市场的发展积累了丰富的经验，为中国REITs市场的建设提供了宝贵的参考。
美国是全球REITs市场最为成熟和发达的国家。
其REITs市场的发展历程中，有几个值得借鉴的经验。
美国REITs市场具有完善的法律法规体系，包括REITs的组织结构、运营方式、信息披露等方面都有明确的规定，这为市场的健康发展提供了坚实的法制保障。
美国REITs市场注重投资者的权益保护，通过严格的监管和信息披露制度，确保REITs的运营透明度和公正性。
借鉴国际经验浅析REITs中国之路
借鉴国际经验浅析REITs中国之路借鉴国际经验浅析REITs中国之路一、我国发展REITs的必要性REITs这种对我国房地产市场而言尚新的投融资工具，正处于一段漫长的酝酿历程。
不管是计划赴海外上市的REITs，还是本土REITs的艰难突破，在这个房地产市场行业性融资需求的背景下，在预示着机会的同时，也面临着诸多方面的挑战。
REITs发起于1960年的美国，经过半个多世纪的不断发展，REITs 已在世界各地迅速发展，成为一种较为成熟的投融资工具。
我国对REITs基本理论的了解是从上个世界末才开始的。
除了理论方面的学习，实践方面，REITs在我国也有过多次不同程度的尝试。
REITs的中国之路之所以被人们热烈地讨论，其现实意义就在于当前我国房地产行业现状对REITs的迫切需求。
下面，我将从我国房地产行业所面临的流动性问题，投融资需求问题等方面阐述我国发展REITs的必要性。
（一）我国房地产行业所面临的流动性危机近几年，房地产市场宏观调控不断加强，融资和政策风险不断加大，回笼资金在企业发展中变的尤为重要。
因此，在全国房地产开发企业到位资金来源统计中，占比最高的就是销售回笼资金。
随着政策的不断调控，加之房地产资产变现能力较差，终将将商业地产业、酒店地产业乃至整个国内房地产行业始终存在着的流动性危机陆续暴露出来。
房地产行业也被称为“准金融”行业，其极大的融资需求自然毋庸赘言。
目前我国房地产融资的来源渠道包括国内银行贷款、自筹资金、其他资金、各项应付款、工程垫款和利用外资，因与资本市场互动较差，融资渠道比较单一，使得银行贷款占有十分重要的地位。
2013年全国房地产开发投资资金累计153504亿元，扣除上年资金结余为122122.51亿元，国内贷款19672.66亿元，占比16.1%。
统计项目中另外的两大主要来源是房地产企业的自筹资金47424.95亿元和其他资金54490.7亿元，占比分别达到38.8%和44.6%。
REITs业务简析及政策建议
可以将拥有的房产出租给租户。新加坡RE ITs 的特点为，透明的税收制度，便捷的市场 环境和严格的监管制度。
三、我国对REITs的探索情况 我国对于REITs的讨论和尝试可以追 溯至本世纪初，中国经济的快速增长使不动 产市场逐渐繁荣起来，也为REITs这一金融 产品带来了良好的发展机遇。目前,已形成 类REITs、证监会公募REITs以及权益型 REITs三种类型。 （一）类REITs的市场探索和相关案例 类REITs实际上是债权性融资，融资期 限较短、需要定期还本付息及外部主体增 信。2014年以来，市场开始探索类REITs产 品的发行。截至2019年10月，交易所市场 共发行类REITs资产证券化项目56单,合 计规模1148.17亿元；底层资产包括商业地 产、公寓、物流地产等类型。多家国有企业积 极探索以租赁住房为基础资产的类REITs 产品。 截至2019年底,共计发行住房租赁类 REITs产品13单，合计规模163.88亿元，相 关项目备受关注。新派公寓于2007年11月 发行全国首单以租赁住房为底层资产的类 REITs项目，发行规模2.7亿元。以中信起航 为代表的私募类REITs是中国境内更主流、 更具规模的类REITs,实质上就是将专项的 资产管理计划作为载体,从而实现不动产的 资产证券化，以私募方式发行，在交易所、银 行间市场、机构间私募产品报价与服务系统 等交易场所挂牌交易。同时，产品设计了以 公募REITs或对外出售为主的退出不 上市交易。
根据组织形式不同，REITs可以分为公 司型REITs和契约型REITs两种。公司型 REITs是依据《公司法》,将公司作为REITs 的载体，以发行REITs股份所筹集来的资金 用于房地产投资，REITs股份持有人最终会 成为公司的股东％美国市场上多为公司型 REITs。契约型REITs是以契约基金或信托 计划作为REITs载体，通过发行受益凭证所 筹集来的资金投资房地产。亚洲市场上（例 如新加坡）主要为契约型REITs。
REITS的国际比较分析及启示
REITS的国际比较分析及启示REITS（房地产投资信托）是一种通过资本市场集资进行房地产投资的工具。
它为投资者提供了一种参与房地产市场并获得稳定现金流的途径。
在世界各地，REITS已广泛应用并取得了良好的效果。
本文将对REITS的国际比较进行分析，并得出相关启示。
首先，REITS的国际比较可以帮助我们了解不同国家和地区的房地产市场特点。
不同国家和地区的房地产市场存在差异，包括法律法规、税收政策、投资机会等方面的差异。
通过对REITS的国际比较，我们可以深入了解不同房地产市场的运作方式，了解其发展阶段和潜在风险。
这对于投资者和开发商来说都非常有价值，可以帮助他们制定更明智的投资决策。
其次，REITS的国际比较可以帮助我们了解不同国家和地区的REITS市场发展情况。
REITS市场是一个相对新兴的市场，各国和地区在发展REITS市场方面存在差异。
通过对REITS的国际比较，我们可以了解不同国家和地区REITS市场的规模、发展速度、市场参与者等方面的情况。
这对于政府和监管机构来说非常重要，可以帮助他们制定合适的政策和监管措施，促进REITS市场的健康发展。
再次，REITS的国际比较可以帮助我们了解不同国家和地区对REITS的税收政策和监管要求。
税收政策和监管要求是影响REITS市场发展的重要因素。
通过对REITS的国际比较，我们可以了解不同国家和地区对REITS的税收优惠政策和监管要求的差异。
这对于投资者和开发商来说非常重要，可以帮助他们选择适合的投资地点和项目，并制定合理的运营策略。
最后，REITS的国际比较可以帮助我们得出一些启示，指导中国REITS市场的发展。
中国REITS市场目前处于起步阶段，可以借鉴其他国家和地区的经验和教训。
例如，可以借鉴新加坡REITS市场的成功案例，建立健全的监管体系和市场机制；可以借鉴美国REITS市场的税收优惠政策，吸引更多投资者参与市场。
通过对REITS的国际比较，我们可以学习和借鉴其他国家和地区的经验，为中国REITS市场的发展提供有益的启示。
REITs的国际经验、国内实践与建议
收稿日期：2019-05-05作者简介：陆序生，安徽合肥人，经济学硕士，注册会计师，供职于深圳证券交易所。
REITs 的国际经验、国内实践与建议陆序生（深圳证券交易所，广东深圳518038）摘要：房地产投资信托基金（REITs ）在欧美等成熟的资本市场中广泛发行，在房地产领域发挥着重要的社会资源配置功能，对加快城市建设、提升物业运营效率贡献了巨大力量。
在以美国为代表的发达市场中，RE⁃ITs 已有将近60年的发展历史，积累了丰富的发展经验，构建了涵盖政策、税收、监管的成熟制度体系，形成了相对成熟的交易架构安排范式。
本文旨在分析发达市场REITs 的核心要素，研究国内相关实践的具体情况，对国内REITs 发展进行展望并提出具体建议。
关键词：房地产投资信托基金；国际经验；国内实践；建议中图分类号：F830.91文献标识码：A文章编号：1674-5477（2019）08-0014-07一、REITs 的概念、分类与核心功能（一）REITs 的概念REITs （Real Estate Investment Trusts ，房地产投资信托基金）是以公司、信托等组织形式发行受益凭证从市场上募集资金，将资金主要投资于房地产及相关领域，并将投资收益按照规定的比例分配给凭证持有人的信托基金。
（二）REITs 的分类1.根据所发行的交易凭证是否公开上市交易，REITs 可以分为公募REITs 和私募REITs 。
公募RE⁃ITs 在法定交易场所注册并公开发行交易，私募REITs 不在法定交易场所公开交易。
2.根据REITs 的组织形式不同，REITs 可以分为公司型和契约型。
公司型REITs ，以公司作为REITs 的载体，其份额体现为股票。
美国市场的REITs 多数为公司型REITs 。
契约型REITs ，以信托计划或契约基金作为REITs 的载体，其份额体现为信托受益凭证或基金单位。
亚洲市场（例如新加坡、中国香港）主要是契约型REITs 。
REITs
信贷 ，或者通过购买抵押贷款支持证券 间接提供 融资 ，受利率影 响 比较 大 ，与利率成反 比；第三类是混合 型 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ ，既有股 权 的性 质又有 债券 的性 质。Ｒ Ｅ １ Ｔ ｓ 可以像共同基金一样适用 已付股 息扣减 政策 ，绝 大部分 收入 仅仅在股东层面被征税 。但它必须满足一 些基 本要求 ，包括 ： （ １ ）
必须将 至少 ９ ０ ％的应税 收入分 配给股东 ； （ ２ ）绝大 部分 收入来源 于长 期持有 的房 地产 ；（ ３ ）股东必须分散持 股。Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 分权 益型和抵 押型两 种 ，目前美 国市场股权 Ｒ Ｅ １ Ｔ ｓ 市值 占比达 ９ ３ ％ 。就是 由持有的物业作为 资产池 ， 其 未来租金收益及出售变现为现金流作为收入 来源而发行 的证 券 ，因此 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 实 际上是 房地产 资产证券化的一种方式 。 ２ ．各 国对 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 青 睐有 加原因 截 至２ ０ １ ５年 ５ 月底 ，全球一共有上市 Ｒ Ｅ １ Ｔ ｓ ６ ５ ９只。美国规模最大 ， 共２ ５ ６ 只 ，市值 ９ ７ ７ １ 亿美元。澳大利亚次之 ，５ ６ 只 ，市值规 模 ｌ 】 ８ １ 亿 美元 。 日 本第 三，５ ０只，市值 近 １ ０ ８ ０亿美 元。美 国、澳大利 亚及 日本 为全球领先 的 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 市场 ，其市场份额 分别为 ５ ５ ％ 、１ ０ ％和６ ％ 。亚洲 有１ ３ ８只 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ ，总市值超过 ｌ １ ８ ０亿美元 ， 占全球 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 市场 的 ｌ ２ ％。 从成长速度看 ，Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ规模 在短 时 间内得 到迅 速扩 大。在 美 国 ，Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 总市值从 １ ９ ６ ２年的 ４ ２ ０ ０ 万美元增 长到 ２ ０ １ ５ 年６ 月共有 ２ ５ ７ 支上市 Ｒ Ｅ ． Ｉ Ｔ ｓ ，总市值接近 １ 万亿 美元 。在 澳大利亚 ，Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 规模 从 １ ９ ９ １ 年的４ ８ 亿澳元增长到 ２ ０ １ ５其总资产达到全球 Ｒ Ｅ Ｔｓ Ｉ 总资 产的 Ｉ １ ％ （ 而澳大利 亚的股票市值仅 占全球股票 总市值 的 ２ ％） ，并在 Ｍ Ｓ Ｃ Ｉ（ 摩 根士丹利 资 本国际 ）指数 中占到 １ ３ ％ 的 比重。与 中国相关 的是 中国香港 ， 目前共 有１ Ｏ支左右上市 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ ，总市值约 ２ ７ ０多亿美元。总体来看美 国一股独 大的格局 ，但是未来 区域分布预计会实现 多元化 。 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 的魅力在于 ：通过 资金 的 “ 集合” ，为 中小 投资 者提供 了投 资于利润丰厚的房地产业 的机会 ；专业化 的管理 人员将 募集 的资金用于 房地产投资组合 ，分散 了房地产投资风 险；投 资人所 拥有的股 权可 以转 让 ，具有较好的变现性。 观察发达国家 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 的发展 ，总体上有如下三类特点 ： 是对接资本市场 ，在我国房地产信托也是集合 融资的模 式 ，但是 唯一不 同在于没有直接对接资本市 场 、引人机 构投 资者。Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 则 具有 对接资本 市场 、引入长期低成本资金的特点 。 二是税 收优 惠。比如各 国都有对分红部分的租金盈 利可 以免税 ，部 分对物业交易盈利税 收减免 ，以及投资 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 的资本利得 的税收减 免等 等 ，在公 司层 面不用缴税或 者在税 务上高度透明 。 三是收益率较为稳定 。例 如在 美 国，Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ已成 为股票 、债券及 现 金 以外 的第 四类重要 资产配 置选 择。Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 介于股 票和 固定收 益产 品之
可持续发展基础下的租赁住房ＲＥＩＴｓ_运作模式研究
可持续发展基础下的租赁住房ＲＥＩＴｓ运作模式研究康一竹[愿景明德(北京)控股集团有限公司ꎬ北京㊀１０００００]摘㊀要:随着经济的发展和人口数量的持续增加ꎬ民众在 衣食住行 方面的需求受到全社会的广泛关注ꎮ现阶段ꎬ虽然大部分民众都有了属于自己的住房ꎬ但是在经济水平较高㊁人口较为密集的一线城市ꎬ流入该地区民众的居住需求仍旧无法得到全面满足ꎮ鉴于这一情况ꎬ国家从解决民生问题㊁保障民生方面入手ꎬ寻求以保障性租赁住房的运作模式市场化地解决此部分需求ꎬ同时以ＲＥＩＴｓ的模式最大化地吸引社会化资本的共同参与ꎮ文章基于可持续发展战略理念ꎬ在分析保障性租赁住房ＲＥＩＴｓ潜在问题和风险点的基础上ꎬ重点探究在可持续发展战略下保障性租赁住房ＲＥＩＴｓ模式健康运作的措施ꎬ以期为相关企业的从业者提供参考ꎮ关键词:可持续发展ꎻ租赁住房ꎻ保障性ꎻＲＥＩＴｓ运作模式ꎻ措施中图分类号:Ｆ７２１.６㊀㊀㊀㊀文献标识码:Ａ㊀㊀㊀㊀文章编号:１６７１－６７２８(２０２３)１６－０１１６－０４㊀㊀ＲＥＩＴｓ运作模式在我国不动产领域经过过年发展ꎬ于２０２１年７月ꎬ国家发展和改革委员会对公募基础设置ＲＥＩＴｓ试点范围进行扩容ꎬ并将保障性租赁住房纳入ＲＥＩＴｓ底层资产ꎮ将保障性租赁住房引入ＲＥＩＴｓ运行模式中ꎬ不仅能引导市场化资金的投资流向ꎬ还能促进闲置物业及土地资源的有效盘活利用ꎮ以下将结合我国租赁住房ＲＥＩＴｓ运行情况ꎬ为租赁住房ＲＥＩＴｓ运行模式提供建议ꎮ一㊁基础设施公募ＲＥＩＴｓ运作模式概述ＲＥＩＴｓ即指房地产信托基金ꎬ是房地产证券化的重要手段ꎮ这一运行模式的应用ꎬ能为中小投资者以较低门槛进入不动产市场㊁获得不动产市场价交易㊁租金增值所带来的收益[１]ꎮ同时ꎬ作为不动产投资企业ꎬ也可以将分散的社会资金集中在一起ꎬ共同为不动产建设和运营服务ꎮ在ＲＥＩＴｓ项目中ꎬ主要包含原始权益人和投资者两个主体ꎮ在项目运行过程中ꎬ原始权益人将目标资产投入ＳＰＶ公司(具有特殊目的的载体公司)ꎬ在此之后ꎬＳＰＶ公司的股权份额上市交易ꎮ原始权益人在这一过程中ꎬ始终持有不低于２０％的股权份额ꎬ投资人认购剩余除却原始权益人持有的份额之外的股权份额ꎬ原始受益人和投资者共同享有项目收益的权力ꎮ在基础设施公募类ＲＥＩＴｓ项目中ꎬ原始权益人和投资者通过ＳＰＶ公司建立关系ꎬＳＰＶ公司主要对原始权益人的破产风险进行隔离ꎮ公募类ＲＥＩＴｓ能推动基础设置项目资产证券化ꎬ满足原始权益人提高资产流动性的需求ꎮ故而ꎬ原始权益人是资产证券化的最大受益人ꎮ原始权益人和投资者在基础设施ＲＥＩＴｓ项目中ꎬ按照各自的股权比例ꎬ获取项目收益ꎬ如租金收益㊁增值收益等ꎮ二㊁可持续发展基础下的保障性租赁住房ＲＥＩＴｓ潜在问题(一)结构较为复杂由于现行政策不允许公募基金直接持有非证券资产ꎬ现阶段已经发行的公募ＲＥＩＴｓ多采用 公募基金＋资产支持证券＋项目公司＋底层资产 的多层运行结构ꎮ这一结构设计原始权益人㊁投资者㊁基金托管人㊁资产支持证券托管人㊁基金管理者㊁资产支持证券管理者以及运营管理机构多个主体ꎬ每个主体都要负责结构中的一个环节ꎬ并与其他主体存在一定的既定关系ꎮ这种多层运作结构虽然能与政策要求相契合ꎬ基金不直接持有非证券资产ꎬ但是由于结构较为复杂ꎬ容易在运行环节存在两个问题:１.信息不对接加剧道德风险原始权益人与投资者共同享有一定比例的项目收益ꎬＲＥＩＴｓ项目运行过程中与二者利益直接相关ꎮ在ＲＥＩＴｓ项目开展时ꎬ大多数情况下原始权益人与项６１１目运营商为关联公司ꎬ投资者获取的关于项目的信息有可能不全面㊁不真实ꎬ从而影响投资者的决策ꎮ在项目运行阶段ꎬ若各个阶段的主体之间缺乏有效的信息沟通ꎬ或因信息不对称ꎬ存在部分主体为了最大化自己的效益ꎬ而侵害其他主体权益的现象ꎮ２.主体较多ꎬ管理费用增加从多层运行结构可知ꎬ在管理工作方面ꎬ主要由基金托管者部分和基金管理者两部分构成ꎬ构成两个相对独立的双层管理结构ꎮ虽然这种管理模式能确保管理主体二者相互制约ꎬ防止不合理使用资金和挪用资金问题的发生ꎮ但是ꎬ双层管理架构导致管理主体众多ꎬ管理费用相应增加ꎬ对投资者的收益产生一定侵蚀ꎬ不利于保障性租赁住房ＲＥＩＴｓ项目可持续发展ꎮ(二)底层合规的资产来源较为单一基于我国国情ꎬ近年来我国加紧建设保障性住房ꎬ完善与保障性住房相关的政策文件ꎬ以提高保障性住房为人民住房服务的质量ꎬ扩大服务范围ꎬ解决部分民众的住房问题ꎮＲＥＩＴｓ项目的出现ꎬ在一定程度上提高了我国保障性住房的供应质量ꎮ但是ꎬ由于保障性住房与ＲＥＩＴｓ存在一定差异性ꎬ保障性租赁住房供给政策与ＲＥＩＴｓ合规性存在差异性ꎬ致使ＲＥＩＴｓ底层合规资产的来源较为单一ꎬ供给无法满足项目运行和保障性住房的实际需求ꎮ(三)现有的治理机制下ꎬ管理人能否有效地履责ꎬ保护投资人利益在ＲＥＩＴｓ项目建设数量增多的背景下ꎬ基于项目需求ꎬ管理人员的数量也日益增多ꎬ从而对资产证券化和项目的运行进行监督和管理ꎬ确保项目有序运转ꎮ管理人员的知识水平㊁工作能力直接影响项目的整体运行ꎮ若管理人员具备专业知识和管理能力ꎬ项目的质量将得到保证ꎮ但是ꎬ若管理人员不具备相应的租赁运营知识和资质ꎬ将无法及时发现租赁运营存在的问题ꎬ无法切实保护投资者的合法权益ꎮ(四)ＲＥＩＴｓ的税负相对较重近年来ꎬ国家为了支持我国经济转型升级㊁促进经济高质量发展ꎬ从整体上出台相关税收政策ꎬ符合条件的企业可申请享受税收优惠政策ꎮ但是ꎬ国家关于基础设施ＲＥＩＴｓ的制度中很少涉及税收制度ꎮ在保障性租赁住房ＲＥＩＴｓ项目中ꎬ该项目需要缴纳的税种多达十余种ꎬ缴纳主体主要为原始权益者㊁项目公司㊁基金管理者㊁投资者㊁转让方以及受让方等ꎮ其中ꎬ契税㊁印花税㊁土地增值税以及所得税都适用于累进税率ꎬ即相关主体持有资产的时间越长ꎬ发行ＲＥＩＴｓ的成本越高ꎮ在收益分配环节ꎬ企业要承担２５％的所得税ꎬ作为投资者的个人要承担２０％的所得税ꎬ税率相对较高ꎮ在交易㊁运营和收益分配环节ꎬ存在的税率较高的税负ꎬ直接导致保障性租赁住房资产证券化的成本相对较高ꎮ(五)作为新鲜事物ꎬ专业人才队伍不足以支持其发展我国ＲＥＩＴｓ项目的起步较晚ꎬ且多用于基础设施建设方面ꎬ保障性租赁住房ＲＥＩＴｓ相对而言ꎬ作为一种新产品和新形式在不动产证券化运作模式中而存在ꎮ国内在保障性租赁住房ＲＥＩＴｓ方面缺乏实践经验ꎬ而国外在这一方面的经验又因受到法律㊁税务和国家性质等整体大框架的不同ꎬ无法借鉴ꎮ我国保障性租赁住房ＲＥＩＴｓ正处于自主探索阶段ꎬ由于缺乏经验和案例支持ꎬ探索进度相对较慢ꎬ呈现新鲜事物初步发展的阶段性特征ꎮ此外ꎬ保障性租赁住房ＲＥＩＴｓ运作涉及房地产投资㊁金融㊁税务㊁税法㊁项目管理等多个专业ꎬ在项目运行和管理环节ꎬ需要跨学科融合型人才的支持ꎮ但是ꎬ由于该项目作为新鲜事物ꎬ我国高校未开设能满足项目管理和运行需求的专业ꎬ高校所培养的金融人才和经济学人才在知识体系都存在一定的片面性ꎬ无法满足保障性租赁住房ＲＥＩＴｓ运作对人才的全面性需求ꎮ专业人才的缺乏ꎬ不仅会影响租赁住房ＲＥＩＴｓ的运行效率ꎬ甚至会影响投资者的投资信心ꎬ导致项目投资人数较少ꎮ三㊁保障性租赁住房行业本身存在的风险点(一)资本的趋利性可能将此业务变为融资或套利的工具在ＲＥＩＴｓ发行体系下ꎬ原始权益人与运营商具有利益相关性ꎬ二者的利益面前共同进退ꎬ具有效益一致性特征ꎮ由于原始权益人缺乏专业的运营知识ꎬ管理人员专业水平具有不确定性ꎬ或存在运营商运营水７１１平低下的现象ꎬ而无法有效保障租赁住房项目运行质量和项目收益ꎬ在经济效益方面ꎬ给原始权益人和投资者以不良影响ꎮＲＥＩＴｓ项目的运营效益得不到保障ꎬ运营主体的运营管理质量参差ꎬ严重影响该项目的后续运行ꎬ甚至给我国保障性租赁服务造成冲击ꎮ从客观上而言ꎬ保障性租赁住房的社会效益和经济效益均得不到保障ꎬＲＥＩＴｓ或将成为单纯的融资工具ꎮ(二)国内租赁住房业务穿透经济周期的能力还有待观察从经济运行规律而言ꎬ经济发展具有周期性ꎮ对企业而言ꎬ如何穿透经济周期受到企业广泛关注ꎮ我国租赁住房业务起步较晚ꎬ缺乏经验支持和实践检验ꎬ其经济周期穿透力存在一定模糊性ꎬ保障性租赁住房项目的运营表现能否穿透经济周期有待观察ꎮ另一方面ꎬＲＥＩＴｓ受到短期市场波动的影响较大ꎬ虽然底层相对安全ꎬ但是仍旧会出现资产贬值的问题ꎮ例如ꎬ２０２０年美国股市基本所有的股债资产呈现上涨态势ꎬＲＥＩＴｓ却处于下跌状态ꎮ(三)参与各方的角色定位与能力是否匹配原始权益人和投资者为保障性租赁住房ＲＥＩＴｓ注资ꎬ投资者和原始权益人的最终收益均由项目运营效果所决定ꎮ管理者与运营商参与租赁住房项目的主要环节ꎬ以确保项目有序运转ꎬ一方面ꎬ为住户提供优质的住房服务ꎻ另一方面ꎬ通过租赁住房的健康运行ꎬ维护原始权益人和投资者的经济效益ꎬ同时获得一定的运营费用ꎮ管理者对融资㊁投资和项目运行各个环节的相关工作开展监督和管理工作ꎬ从而以专业力量辅助运营商ꎬ提高运营水平和服务水平ꎬ以获得最大化经济收益ꎮ原始权益人㊁投资者㊁运营商和管理人均在保障性租赁住房ＲＥＩＴｓ中扮演着重要的角色ꎬ后两者主要任务为维护项目的有序运转ꎬ为项目参与者和住户提供高质量住房服务ꎬ推进租赁住房项目健康运行ꎮ其中ꎬ运营商是项目运营的主体ꎬ其运营水平直接影响项目的整体寿命和运营收益ꎻ同时ꎬ也是保障性租赁住房项目为社会提供服务的参与主体ꎮ管理人直接对原始权益人和投资者负责ꎬ需要承担起监督㊁管理运营商及ＲＥＩＴＳ项目的责任ꎮ同时ꎬ运营商直接为租赁住房的住户提供生活服务和物业服务ꎬ需要承担其相应的社会责任ꎮ(四)政府干预租金制定的情况下ꎬ项目的盈利能力存疑租赁住房项目的发起主体为政府ꎬ政府出于民生需求考虑ꎬ建设保障性租赁住房ꎬ以满足租房市场民众的租房需求ꎮ政府为了减轻民众的生活压力ꎬ对租赁住房的租金定价和涨幅空间有所控制ꎮ因此项目最终定价的合理性对项目的盈利能力至关重要ꎬＲＥＩＴｓ投资人的收益表现也同样存在不确定性ꎮ(五)项目难以与产权主体做到真正的风险隔离原始权益人未与ＲＥＩＴｓ项目进行完全剥离ꎬ若原始权益人面临破产风险ꎬＲＥＩＴｓ项目也可能会被列入资产清算的范围内ꎬ参与该项目的投资者㊁运营商和管理人的权益都将受到影响ꎮ四㊁可持续发展基础下的保障性租赁住房ＲＥＩＴｓ健康运作的措施(一)逐步优化相关政策制度鉴于租赁住房ＲＥＩＴｓ项目所需要缴纳的税费相对较高ꎬ税负相对较强ꎬ政府要促进该项目平稳运行ꎬ就要从税收政策入手ꎬ减轻项目相关人员的税务负担ꎬ从而引导社会投资者和原始权益人积极开展ＲＥＩＴｓ项目ꎬ丰富住房市场ꎬ提高租赁住房在市场中的占有率ꎬ满足民众的住房需求ꎮ例如ꎬ政府可出台与保障性租赁住房ＲＥＩＴｓ发展相适应的专项税收政策ꎬ符合条件的租赁住房ＲＥＩＴｓ相关成员可享有税收优惠政策ꎮ探索实施对项目运营企业所得税２５％的减征或符合条件免征优惠政策ꎬ确保运营单位能在运营过程中获得相应经济收益ꎬ激发运营单位的工作积极性ꎮ将税负与项目持有期限进行关联ꎬ当持有者持有项目１年以上ꎬ可以免征所得税ꎮ从对以美国为首的资本主义国家运行的ＲＥＩＴｓ项目可知ꎬ税收是该类项目运行的痛点ꎮ大多数国家都通过调整税收政策㊁制定税收优惠政策ꎬ从项目运行的痛点和难点突破出来ꎬ更好地带动权益人㊁运营单位和投资者的积极性ꎬ达到丰富ＲＥＩＴｓ市场的目的ꎮ国家在调整和制定税收优惠政策时ꎬ要重点主义对重复征收的税务类型进行改进ꎬ调整征收类型ꎮ例如ꎬ所得税等税种不采用累进税率ꎬ减轻受益人和受８１１益单位的税务负担ꎬ减少租赁住房ＲＥＩＴｓ的投资和运行成本ꎬ吸引更多有投资想法的社会民众前来投资ꎮ此外ꎬ国家要从整体上发行租赁住房ＲＥＩＴｓ工作指南ꎬ在城市试点的基础上ꎬ制定结构完善㊁内容明确的指导性文件ꎬ为各地开展ＲＥＩＴｓ项目提供文件支持和依据ꎮ指导性文件中要包括合规的资产属性类别㊁租赁住房ＲＥＩＴｓ的实施条件㊁产品设计㊁运行机制等多个要素ꎬ辅助项目原始权益人㊁投资者㊁管理者明确运行模式和规则ꎮ(二)拓宽合规资产来源ꎬ将非保障性的租赁住房资产纳入进来发改委９８５号文件指出扩大ＲＥＩＴｓ资产范围ꎬ并强调保障性租赁住房在项目中的重要地位ꎬ以保障性租赁住房为先行ꎬ逐步将非保障性住房纳入社会公募ＲＥＩＴｓ体系ꎬ突破底层合规资产种类和数量的局限性ꎮ目前保障性租赁住房ＲＥＩＴＳ底层资产来源较为单一ꎬ主要为各地利用计划单列租赁住宅用地新建的项目ꎬ建设周期较长ꎬ无法充分满足市场需求ꎮ鉴于这一情况ꎬ建议将 非转居 ㊁集体建设用地项目等符合 ９８５ 号文支持的保障性租赁住房资产纳入公募ＲＥＩＴＳ合规资产中来ꎬ能更有效地吸引社会资本归入保障性租赁住房投资领域ꎬ同时可以扩充保障性租赁住房ＲＥＩＴＳ产品ꎬ有更大的发展空间ꎮ另外ꎬ在全面盘活保障性租赁住房资产的基础上ꎬ将非保障性租赁住房资产纳入进来ꎬ可以给公募投资人更大的收益空间ꎬ有利于整体租赁住房公募市场的发展ꎮ(三)逐步优化交易结构ꎬ减少投资人中介成本虽然契约型交易结构在已经上市发行的９支基础设施ＲＥＩＴｓ中广泛应用ꎬ且能减少法律程序ꎬ较为高效ꎮ但是ꎬ这一交易结构存在结构复杂㊁成本高㊁委托代理风险高的缺点ꎬ层层管理ꎬ导致管理费用支出较多ꎮ这就需要ＲＥＩＴｓ相关主体ꎬ要探索一种较为扁平化的管理模式ꎬ即ꎬ公司型交易结构ꎮ公司型交易结构运行下ꎬ不仅管理层级扁平㊁管理费用较低ꎬ且可以直接持有非证券资产ꎬ无委托代理风险ꎮ在租赁住房ＲＥＩＴｓ中要加大对公司型交易结构的探索力度ꎬ并逐步允许公募基金持有租赁住房资产或底层项目公司的１００％股权ꎬ进一步简化ＲＥＩＴｓ运行模式和交易结构ꎬ提升管理效率㊁降低管理成本ꎮ(四)培养专业化人才社会租赁住房ＲＥＩＴｓ对综合性专业人才的需求量较大ꎬ鉴于满足条件的人才数量相对较少ꎬ租赁住房ＲＥＩＴｓ运营单位要积极培养专业化人才ꎬ对现有的管理人员开展培训工作ꎬ逐步提高管理者的专业化素养和水平ꎮ此外ꎬ社会将对人才的需求反馈给高校ꎬ推动高校开设ＲＥＩＴｓ相关专业ꎬ系统化培养专业人才ꎬ满足租赁住房ＲＥＩＴｓ和基础设施ＲＥＩＴｓ项目运行对人才的实际需求ꎬ发挥人才对ＲＥＩＴｓ项目的推动作用ꎮ(五)建立完善的运行机制租赁住房ＲＥＩＴｓ不仅涉及金融领域ꎬ还是一项惠及民生的工程ꎬ在国家层面涉及财政部㊁住建部㊁发改委㊁证监会㊁税务局等多个部门ꎮ各地政府要组织相关部门ꎬ加快成立省级租赁住房ＲＥＩＴｓ工作领导小组ꎬ加强管理部门之间的有效沟通ꎬ从政府层面上ꎬ保障租赁住房ＲＥＩＴｓ项目平稳运行㊁健康运转ꎬ实现租赁住房ＲＥＩＴｓ运行㊁监管协调开展ꎮ五㊁结论作为一项惠及民生的住房建设和运行工程ꎬ保障性租赁住房ＲＥＩＴｓ相关主体ꎬ要形成一股合力ꎬ共同为国家租赁住房项目建设提供保障和服务ꎮ作为社会层面的项目参与主体ꎬ原始权益人㊁投资人㊁基金管理者和项目运营单位ꎬ要从各自角度ꎬ为保障性租赁住房ＲＥＩＴｓ健康运作提供人才保障ꎮ希望国家相关部门在试点顺利推进的情况下能加快研究步伐ꎬ逐步推出符合中国国情的市场化租赁住房ＲＥＩＴｓ体系ꎮ参考文献:[１]王桂梅.保障性租赁住房运作模式及问题研究[Ｊ].住宅产业ꎬ２０２２(４):１０－１４ꎬ３２.作者简介:康一竹(１９８１ ㊀)ꎬ男ꎬ汉族ꎬ北京人ꎮ主要研究方向:租赁住房投资及公募ＲＥＩＴｓꎮ９１１。
reits研究报告
reits研究报告REITs，即房地产投资信托基金，是指一种以房地产为主要资产的投资基金，可以通过证券交易所买卖。
REITs的主要投资对象包括商业房地产、住宅房地产、工业房地产等。
REITs作为一种投资工具，在国际上已有较长的发展历史，在中国也逐渐受到投资者关注。
REITs的主要特点是收益稳定、流动性强，与传统的房地产投资相比，风险相对较低。
REITs以高收益、低风险的特点吸引了众多投资者。
REITs的收益主要来自于租金收入和增值收益。
租金收入是指租赁房地产所获得的租金，通过租金收入，REITs可以提供稳定的现金流。
增值收益是指房地产市场价格上涨所带来的增值收益，通过增值收益，REITs可以提供资本增值。
REITs的投资者可以通过分红和升值获得收益，同时也可以通过证券交易所自由买卖，具有良好的流动性。
REITs的发展有助于房地产市场的稳定发展。
REITs可以有效提高房地产市场的融资能力，利用资本市场的力量集中投资，提高资源配置效率。
REITs可以通过证券交易所进行买卖，提高了房地产市场的流动性，有利于市场的短期调整。
REITs的存在还有助于房地产市场的规范运作，提高市场的透明度和公平性。
然而，目前我国REITs市场规模相对较小，发展不平衡。
与国际发达国家相比，我国REITs的市场规模远远落后。
这主要是由于我国法律法规的制约以及市场环境的限制所致。
在我国，目前REITs市场的发展主要受到税收政策、监管政策和投资者的认知等多重因素的影响，需要政府和监管部门的多方努力来推动REITs市场的发展。
综上所述，REITs作为一种投资工具，在短期和长期中具有一定的收益和风险平衡以及流动性。
REITs的发展有助于房地产市场的稳定发展，但在中国仍需进一步推动其发展。
政府和监管部门应加大对REITs市场的支持力度，完善相关的法律法规，提高投资者的认知和信任度，为REITs市场的健康发展创造良好的环境。
同时，投资者也需要加强对REITs的研究和了解，以更加科学的方式参与REITs投资。