业务手册房建版(东郊花园)
房地产项目甲方工作手册(DOC 12页)
房地产项目甲方工作手册(DOC 12页)甲方工作手册目录一、总则1.1 目的1.2 管理方式二、主要工作程序2.1 物业发展程序2.1.1 物业发展2.1.2 外发设计、监理及建造工作2.1.3 保存文件及记录2.2施工管理程序2.2.1施工管理2.2.2施工问题之跟进2.2.3保存文件及记录2.3物料管理程序2.3.1物料供货商评估和监察2.3.2施工物料管理2.3.3保存文件及记录3.4 工程计量签证工作程序3.4.1 施工过程计量签证工作程序3.4.2 办理进度款支付工作程序3.4.3 竣工决算工作程序3.4.4保存文件及记录3.5 报建工作程序（3500 ㎡以上）三、人员配置3.1 董事3.2 总工程师3.3 其他人员3.3.1 会计3.3.2 出纳3.3.3 水电工程师3.3.4 土建工程师3.3.5 预算员四、各阶段工作4.1 项目决策阶段的主要工作4.2项目准备阶段的主要工作4.3项目实施阶段的主要工作4.4竣工验收阶段的主要工作五、甲方工作人员行为准则程之识别。
③董事与总工程师及/或其它由董事指定之主管，参考公司过去相关物业发展经验，商讨有关物业发展意念，并由总工程师编订【物业发展计划】，说明该物业发展概念及计划、主要工作项目、预算执行及完成日期。
工作项目最少包括：地质磡探；物业概念设计(单位种类、数量、配套设施及其它)；物业建筑设计(具体规格、选料等)；物业建筑施工图。
④【物业发展计划】由董事审批。
⑤董事选定执行各项工作之负责人，并记录于【物业发展计划】中。
⑥地质勘探工作是总工程师提出并编订在【物业发展计划】的组成部分，由董事会选定合适勘探机构部门展开工作，勘探机构工作完成后，提供【地质磡探报告】给总工程师审阅，总工程师对【物业发展计划】作出相应的修改。
⑦在每期工程的开工期间,召开管理评审会议针对本期工程的特点,检视现有系统对新工程的满足性和通用性是否相适应, 并保存记录。
（2）物业设计评审及检讨①总工程师按【物业发展计划】安排设计工作。
房地产开发报建手册报建手册
报建手册2007年7月目录第一部分项目开发报建流程1第二部分项目前期阶段报建流程7一、办理签署《土地使用权出让合同书》手续7第三部分项目建设阶段报建流程10一、办理项目地名注册手续10二、办理《项目立项》12三、规划局13（一）办理《建设项目选址意见书》13(二)办理《建设用地规划许可证》13（三）建设项目规划设计方案（修规）报批15（四）办理《建设用地规划批准书》15（五）建筑设计方案报批16（六）办理《建筑工程规划许可证》16（七）办理《临时建筑许可证》(政府机构或企业申报)17（八）办理《临时建筑许可证》(私人申报)18（九）建筑物室外装饰工程设计方案报批18（十）“一书两证”及附件变更遗失补发18（十一）办理《建设工程规划验收合格证》19（十二）办理房屋拆迁许可证、房屋拆迁公告20（十三）规划设计单位资格认证21四、市建设局22（一）建设工程保证安全施工的措施备案22（二）建设工程缴费指南25（三）房屋建筑和市政基础设施工程（施工和监理）合同、保函备案指南29（四）房地产开发项目手册备案指南15（五）建筑工程（新建和既有建筑装修、加层、扩建、改建）施工许可证32（六）建筑工程（新建和既有建筑装修、加层、扩建、改建）施工许可证34（七）建筑工程（新建和既有建筑装修、加层、扩建、改建）施工许可证39（八）房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查备案指南43（九）房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案指南49（十）工程合同纠纷调解申请指南52（十一）房地产开发项目转让备案指南53（十二）商品房预售广告备案指南54（十三）商品房预售楼款用款申请指南56（十四）商住用地办理商品房预售许可情况说明58（十五）商品房预售许可指南59（十六）商品房预售许可证变更、延期指南61五、城市管理局63六、人防办76七、消防局79八、房管局82第一部分项目开发报建流程附表1：项目报批报建附表2：配套工程报批报建：附表3：项目验收阶段报批报建第二部项目前期阶段报建流程一、办理签署《土地使用权出让合同书》手续一、土地使用权转让（一）适用X围1、已办理有偿使用的国有土地使用权转让；2、国有企业、集体企业和公有经济成分占主导地位（占51%以上）的公司、企业以及行政、事业单位的土地使用权转让；3、经法院判决需变卖用于清偿债务的土地使用权转让；4、原经批准划拨的经营性房地产项目用地，补办出让手续后再转让。
某房地产物业新项目操作手册范本
新工程操作手册
名目
第一时期：工程立项至总图确定期间〔以万科地产设计要点为根底〕 (3)
1、安防
2、交通治理
3、绿地、绿化布局、浇灌系统
4、照明系统设计
5、垃圾中转站、垃圾桶平面布置
6、前期治理用房、活动场所、职员宿舍、社区用房、公用洗手间的
第二时期：开工建设--工程开盘 (5)
1、物业治理方案
2、前期介进
3、前期开盘开荒
4、绿化浇灌设施的配置完善
第三时期：治理处成立—交付 (7)
1、治理处理组织架构
2、工作移交
3、各种证照办理
4、治理用房装修
5、治理制度建设
6、公共关系建立
7、CI标识制作
8、清洁开荒、
9、房屋、设备设施接管验收
10、物业效劳方案实现〔客服工程、模式研讨〕
11、进住筹划、资料预备
第四时期：交付使用半年内 (13)
1、装修治理〔装修垃圾的清运治理〕
2、工程遗留咨询题处理
3、水电抄表到户办理
4、平安、环境、设施设备治理
5、客户关系建立
6、商业街治理
4—2工程遗留咨询题处理
—3水电抄表到户办理
4
4—4平安治理
4—5环境治理
4—6设施设备治理。
花园入伙指南手册
联络电话：
家具
公司名称：
公司地址：
联系人：
联络电话：
声明：
本指引内容旨在为业主装修提供指导，并利于对东方帝景花园内各单位装修施工进行有效管理，客户服务处保留修订本手册之条文的权利，有关指引内容如与管理公约有差异，将以东方帝景花园管理公约为准。
第三章公共事业服务
所有住宅单位内均布置暗藏式电线、电话线、自来水管及气体燃料供应喉管、有线电视插座，请注意安全及使用守则。
2、严禁携带危险物品或污染性物品乘坐电梯，客户服务处职员有权拒绝任何人使用电梯运载过大或超重物品。
装修废料处理
1、严禁在区内任何地方放置装修废料，所有装修废料须自行搬至指定地点堆放。
2、在公众走廊和后楼梯走火通道放置装修物料等，均属触犯消防条例的行为，违例及屡劝屡犯者，客户服务处将依照小区公约赋予之权力执办。
四、大门灯饰
所有走廊、楼梯及阳台均已装有足够灯光，为保持走廊之美观，住户请勿在单位门外、走廊及阳台加设任何灯饰。
五、大门铁闸
根据管理公约规定，单位大门外不得安装铁闸，以保持公用大堂之美观。
六、窗花
为保持楼宇立面外观一致，请依照客户服务处所提供之式样及在玻璃窗内侧安装窗花，有关窗花式样规格请参看图标。
施工须知
1、进行装修工程时，大门必须关上，以减低对邻居的滋扰；
2、逢星期一至六，晚上七时至翌晨七时；星期日及节假日全天，严禁使用发出噪音之装修工具，违例者客户服务处将有权制止；如需超时工作或在节假日进行无噪音装修，事先须获得客户服务中心的书面批准；
3、为免对他人造成影响，严禁把室内装修工程延展至在走廊、后楼梯等公众地方进行；
联系人：
联系电话：
2、公司名称：
公司地址：
房地产建设项目管理手册
房地产建设项目管理手册（内控资料）适用于固定总价合同模式绿色部分为首次监理理会会议内容目录一、项目部团队建设管理实施办法 (03)二、建设项目开工条件管理实施细则 (17)三、施工图纸使用管理规定 (22)四、施工图纸自审、会审管理规定 (25)五、施工组织设计（专项施工方案）审批管理规定 (31)六、变更、洽商管理办法 (35)七、工程施工质量管理实施细则 (42)八、施工进度管理规定 (51)九、文明施工检查管理实施办法 (54)十、监理例会管理规定 (60)十一、材料、专项工程验收管理规定 (65)十二、工程验收和竣工交付管理规定 (70)十三、施工过程中外来人员进出场管理规定 (75)十四、项目部档案管理办法 (78)十五、工程款支付和结算管理规定 (82)十六、民工工资支付管理办法 (84)十七、附表 (86)一、项目部团队建设管理实施办法目录第一章总则第二章团队组建第三章岗位职责与任职要求第四章办公环境和固定资产管理第五章会议制度第六章着装与形象第七章沟通与协作第八章考勤与考核第九章附表第一章总则第1条总则第1.1条本办法基于提高项目部整体施工管理水平，以目标实现为出发点，维护公司利益和形象、规避风险；充分调动项目管理人员主动性、能动性和协调性。
第1.2条本办法实现是以项目部管理人员“自觉、自律”为条件并达到。
第1.3条本办法随着公司企业文化建设进程进行调整。
第2条概念解释1、标准项目部：以住宅项目为标准，8万m2以下项目部的组建架构。
2、施工单位“不良行为”：是指在施工过程中，施工单位存在严重组织混乱或工程质量严重下滑或施工进度严重滞后且下月计划无法追回的现象和劳务班组停、怠工等异常举动。
第二章团队组建第3条标准项目部组织架构第4条 项目部组织架构的调整办法第4.1条 在8万m 2基础上每增加5万m 2增加土建工程师1人，电气、暖通、资料不增加；项目达20万m 2以上时或新增临近项目面积在10万m 2以上时，电气、暖通工程师增加1人，资料员增加挂靠1人。
业主手册
济南东方石化园物业管理公司东城花园用户手册（初稿）一、目录二、前言三、常用电话四、东城花园建筑平面图五、业主的权利和义务六、房产交易管理规定七、房屋出租管理规定八、装修规则九、水电管理十、清洁绿化十一、安全保卫十二、停车场管理十三、火警及消防十四、用户守则十五、业主精神文明公约前言在此谨代表东方石化园物业管理公司全体员工向您致以真诚的敬意，欢迎您成为东城花园的新用户。
编制本用户手册的目的，旨在为各用户提供一本指南手册，介绍小区的各类服务、各项守则、业主权利和义务、设备设施情况，为各位用户提供一个幽雅舒适的工作和居住环境，确保小区各项设施的正常使用。
敬请各用户合作遵守。
我们重视用户的意见，并尽量满足用户的各种需求，但为了东城花园小区正常秩序和其他用户的整体利益而难以满足少量用户的需求时，期望用户体谅包涵。
我们恳请各用户细心阅读本手册的内容，如有疑问，请随时与物业管理公司联系。
常用电话号码火警 (119)匪警 (110)急救 (120)济南炼油厂总机 (114)华鲁公司东方石化园物业管理公司……………………华鲁公司修建部…………………………………………华鲁公司幼儿园…………………………………………华鲁公司液化气站 (34107)济南炼油厂医院…………………………………………业主的权利和义务一、权利1、依法享有所拥有物业的各项法定权利。
2、有权就物业管理的有关事项向业主大会及其办事机构、物业管理公司提出投诉，并得到答复；有权对本物业的管理服务工作提出建议、意见和批评。
3、有权依法通过民主程序与其他业主一起对本物业实施民主管理。
具体是：（1）参加业主大会会议的权利及在业主大会会议上的建议权、表决权；（2）业主委员会委员的选举权和被选举权；（3）对业主公约、业主大会章程和物业管理工作报告等的审议权；（4）请求召开业主大会会议的权利；（5）监督业主大会及其办事机构业主委员会的工作，监督物业管理公司履行物业管理服务合同的情况。
房地产行业东方xxx花园完全销售手
东方xxx花园完全销售手册第一部分：工程简况1、工程名称及意义东方xxx花园ORIENTAL HA V ANA GARDEN东方xxx花园的解释为：东方：太阳升起的地方，辽阔神奇的热土，珠江地产在从化市开发建设的一个大型工程，将在这片热土中崛起，她犹如东方的太阳，破晓而升，朝气蓬勃，充满火热的生命力，我们寄望于该工程前景辉煌，影响力如同阳光，光芒四射，造福大众。
夏：表示广东地处亚热带地区，夏季较长，具热带风情。
湾：流溪河水系曲折蜿蜒，水为生命之源。
拿：从字型上看，是“合”和“手”的组合，意为此工程是珠江地产与从化市人民政府精诚合作的结晶，视为各方众手之合，智慧和力量的聚合。
“东方xxx花园”工程将围绕夏日河湾的热带风情而设计，集拿世界各地旅游度假风景区之精华，既能体现从化市旅游度假的战略地位，又隐含着对环保的重视，此工程将成为最佳人居环境建设的典范。
2、简况东方xxx花园是位于广州以北从化走廊的一处高尚渡假社区，它将温暖的拉丁风格融入流溪河的天然风景。
东方xxx花园的首期将拥有在105国道上的平台式正门、以及集购物、餐饮和社交诸功能于一体的社区广场。
将广场与附近沿河区域以及住宅区域连通的是xxx街，此主街有商店和公共设施，两旁梧桐树的红花绽放，又是一景。
社区广场的东北与东南分别为xxx区和竹园区，紧邻流溪河为河岸区，中央山丘上为山顶区。
在每个街区，由于精心设计建筑物的位置以及采用短而直的开放式街道并种植行道树，街道和开放空间形成独特格局，以取得最广阔的景观，并方便居民对大自然的使用。
首期开发工程包括：- 社区广场周围和xxx街两旁的零售商店和餐馆- xxx区、竹园区、河岸区和山顶区的街区，包括458个住宅单元：- 山顶区的X个独立屋/别墅- xxx区、竹园区和河岸区的X个连排别墅-xxx区和竹园区的X个叠加别墅- 幼儿园- 娱乐设施：- 行人与自行车大道- 沿河公园：-多功能草坪-运动场 (网球、篮球等)-野餐区域- 流溪河走廊-河滩-天然小径- 带观景台和游泳池的山顶俱乐部3、位置105三宝”即指森林、空气与水。
房地产项目开发全手册
房地产项目开发全手册1. 引言本文档旨在提供房地产项目开发的全面手册，包括项目规划、设计、开发、销售等方面的内容。
房地产项目开发是一个复杂的过程，涉及到多个环节和多个利益相关方。
本手册将以系统化和全面的方式呈现各个环节的关键步骤和注意事项，帮助读者理解并成功地开展房地产项目开发。
2. 项目规划2.1. 市场研究•了解当地的房地产市场情况，包括供求情况、价格趋势和消费者需求等。
•研究竞争对手的项目，掌握其定位和特点。
2.2. 项目定位•确定项目的定位和目标客群。
•根据市场研究结果进行产品定位和差异化策略。
2.3. 开发策略•制定合理的开发策略，包括投资规模、项目周期和资金筹集等。
3. 设计与规划3.1. 布局设计•根据项目定位和市场需求，设计适宜的户型和功能布局。
•确定公共区域和私密区域的划分。
3.2. 绿化和景观设计•注重生态环境，设计合理的绿化和景观，提高居住品质。
•考虑到自然条件和周边环境，进行合理的规划。
3.3. 建筑设计•确定建筑风格和外观设计，与项目定位相匹配。
•遵循当地建筑规范和法规，保证建筑的安全和可持续性。
3.4. 设备设施规划•根据项目定位和业主需求，规划合适的设备设施，包括停车场、公共设施和物业管理等。
4. 开发与施工4.1. 施工组织•设立专业的项目管理团队，确保项目的顺利进行。
•制定详细的施工计划和时间表，监督施工进度。
4.2. 品质控制•确保施工质量符合相关标准和规范。
•进行施工中的质量检查和验收，及时处理问题。
4.3. 安全管理•遵守安全生产法规和标准，确保施工安全。
•建立健全的安全管理体系，确保工人和居民的安全。
5. 销售与营销5.1. 市场营销策略•制定全面的市场营销策略，包括定价、宣传推广和销售渠道等。
•建立客户关系管理系统，提高客户满意度。
5.2. 销售渠道•确定合适的销售渠道，包括直销、代理和线上销售等。
•建立销售团队，提供专业的销售服务。
5.3. 销售策略•制定合理的销售策略，包括提供优惠政策和购房金融支持等。
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c、通过工地例会和专题会议、编制监理月报，让业主及时掌握工程建设方面信息，工程竣工后向工程建设单位提供完整的监理资料。
竣工日期
2013年6月20日
项
目
监
理
机
构
姓名
专业
监理工程师注册证书编号
陈晓波
土木工程
32013639
韩金华
建筑工程管理
苏建工（通）监工第1200721给排水工程专业
32014653
朱晓燕
园艺
苏建工监员（通）第1301016
总监理工程师
总监代表
监
理
工
作
内
容
及
奖
罚
情
况
一、工程概况：
2013年6月23日（公章）
竣
工
验
收
结
论
如皋市东郊置业有限公司的东郊花园及相关配套工程监理项目符合图纸和验收规范要求，同意竣工验收交付使用，评定等级为合格。
2013年6月20日（公章）
建
设
单
位
意
见
江苏华铁项目管理有限公司承担的本公司东郊花园及相关配套工程监理项目的监理任务，现场项目监理机构在施工阶段的监理过程中能够贯彻“施工监理以质量为中心的方针”，以图纸为依据，规范为准则，在业主的授权范围内，认真负责的为业主提供主动的全面的服务，并按监理合同的要求认真完成监理工作，是本工程顺利竣工验收，交付使用，对他们的工作，我们表示满意。
2、进度控制
a、严格审核承包单位（含分包）总进度计划和季、月、周进度计划，并对各时期的进度计划进行检查和分析，发现进度滞后于计划，及时通知承包单位采取纠偏措施。
b、每月对现场施工人员、设备进行统计，在月报中反映，以督促承包单位投入足够的资源，确保工程进度。
c、对进度目标进行风险分析，制定防范性对策与措施。
如皋市东郊置业有限公司的东郊花园及相关配套工程监理项目建筑面积40000m2，其中：15幢楼房，6幢商铺。
二、工作内容：
1．质量控制：江苏华铁项目管理有限公司受业主委托，对本工程进行施工及保修阶段和监理工作。
1.质量控制
a．对承包单位资质、人员、所用器材、施工组织设计（方案）进行审查，严格执行强制性规范条文。
3、投资控制
a、按施工合同约定，对合格工程的工程量进行现场计量、审核工程量清单、工程款支付申请表、工程竣工结算报表。
b、对工程项目造价目标风险分析，制定防范措施，严格审查工程变更，帮助建设单位把好工程款支付关，并及时收集整理相关资料，为处理费用索赔提供证据。
4、信息、合同管理与协调
a、按照施工合同与监理合同的约定，对因建设单位或非建设单位原因造成暂时停工，及时做好建设单位与承包单位的协调工作。
监理业务手册
监理企业江苏华铁项目管理有限公司(公章)
中华人民共和国建设部制
监
理
工
程
名称
东郊花园及相关配套工程监理
地址
如皋市东陈镇贾公路
工程类别
房屋建筑工程
造价（万元）
4563
工程等级
三级
建设单位
如皋市东郊置业有限公司
设计单位
如皋市规划建筑设计院有限公司
施工单位
江苏标龙建筑有限公司
开工日期
2012年12月15日
b、严格执行工序报验制度和材料见证取样制度，凡经检验不合格的材料，构配件和设备不得进入现场使用。
c、施工过程中进场巡视和检查，对重点部位和关键工程进程旁站监理和隐蔽工程验收，对分项工程质量验评资料进行审核和抽检，出现质量问题立即下达监理工程师通知，停工整改并复验。
d、主体工程施工阶段，对设备的预埋件和预留孔洞的位置做到严格控制，并参加各种设备安装工程的试运转、联动试车、工艺调试和工程竣工验收。
5．施工安全管理控制
施工过程中进行安全监督检查，发现不安全的事故隐患，及时通知承包单位整改，消除事故隐患。
6．监理工作成效
我单位在监理过程中做到精心组织、科学管理，采取了一系列的组织措施、技术措施和严格的管理措施，使工程在安全、质量、造价及进度方面取得良好的效果，未发生重大工程建设事故和安全事故；工程质量经验收，符合设计及施工验收评定规范要求，满足使用要求。