《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》释义
深圳市住房和建设局关于印发《深圳市业主大会和业主委员会备案管理办法》的通知
深圳市住房和建设局关于印发《深圳市业主大会和业主委员会备案管理办法》的通知文章属性•【制定机关】深圳市住房和建设局•【公布日期】2020.07.23•【字号】深建规〔2020〕13号•【施行日期】2020.08.05•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】社会工作正文深圳市住房和建设局关于印发《深圳市业主大会和业主委员会备案管理办法》的通知各有关单位：为了进一步规范我市物业管理活动，维护业主以及其他当事人的合法权益，加强对业主大会和业主委员会各项活动的指导和监督管理，我局制定了《深圳市业主大会和业主委员会备案管理办法》，现予印发，请遵照执行。
深圳市住房和建设局2020年7月23日深圳市业主大会和业主委员会备案管理办法第一条为了规范业主大会和业主委员会备案管理，根据《深圳经济特区物业管理条例》（以下简称《条例》）相关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条本办法适用于本市业主大会和业主委员会的备案管理。
本办法所称备案，是指由于业主大会成立和选举产生、变更业主委员会等原因，业主委员会依法向住房和建设部门提出申请，住房和建设部门受理后对业主大会名称和地址、业主委员会任期、业主委员会主任、委员和候补委员名单、业主监事会监事名单等事项进行记载，颁发备案通知书、统一社会信用代码证书的行为。
备案可以分为以下几种情形：（一）首次业主大会会议召开并选举产生业主委员会应当办理成立备案；（二）业主大会和业主委员会备案事项发生变更应当办理变更备案；（三）业主委员会换届后应当办理换届备案；（四）业主大会和业主委员会注销后应当办理注销备案；（五）其他需要备案的情形。
第三条市住房和建设部门依法监督、指导区住房和建设部门办理业主大会和业主委员会备案手续。
区住房和建设部门负责办理本行政区域内业主大会和业主委员会备案手续，指导街道办事处等开展业主大会和业主委员会备案的相关工作。
第四条市住房和建设部门应当在门户网站公示申请备案所需的材料、相应示范文本及要求：（一）备案申请表；（二）身份证明材料、授权委托书；（三）管理规约；（四）业主大会议事规则；（五）表决结果确认书；（六）业主大会表决结果公告；（七）业主委员会会议纪要；（八）业主委员会公告；（九）办理备案时应当提交的其他材料。
深圳市业主大会和业主成员会指导规则
深圳市业主大会和业主委员会指导规则（征求意见稿）第一章总则第一条【制定原则】为规范我市业主大会、业主委员会、业主监事会或监事的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《深圳经济特区物业管理条例》（下称“《条例》”）等规定，结合我市实际情况，制定本规则。
第二条【适用范围】本市范围内业主大会、业主委员会、业主监事会或监事等业主组织的成立及其活动适用本规则。
第三条【政府职责】市人民政府住房和建设部门（以下简称市住房和建设部门）负责本市物业管理活动的监督管理和指导工作，履行下列职责：（一）贯彻执行物业管理法律、法规和相关规定；（二）研究拟定或者制定物业管理规划、标准、规范和措施；（三）指导、协调全市物业使用安全监督检查工作；（四）统筹全市物业专项维修资金管理工作；（五）建立全市统一的物业管理信息平台；（六）统筹、协调全市物业管理培训与宣传；（七）法律、法规规定的其他职责。
各区人民政府住房和建设部门（以下简称区住房和建设部门）负责辖区内物业管理的监督管理和指导工作。
市、区人民政府规划和自然资源、城市管理和综合执法、不动产登记机构等相关部门应当按照各自职责，为核实违法情况及业主身份等信息提供协助。
市、区人民政府公安部门负责物业管理区域内的治安管理工作，并对违反治安管理行为依法进行查处。
街道办事处依法组织、协调本辖区内业主大会的成立及业主委员会、业主监事会或监事的选举工作，指导、监督业主大会、业主委员会、业主监事会或监事的日常活动，调解物业管理纠纷，并配合住房和建设部门对物业管理活动进行监督管理。
街道办事处应确定一名单位领导分管该项工作。
第四条【社区职责】支持社区居民委员会发挥对业主大会、业主委员会、业主监事会或监事、物业服务企业的指导和监督作用。
第五条【党组织】业主大会、业主委员会、业主监事会或监事、物业服务企业等在中国共产党社区委员会（以下简称社区党委）的领导下依法依规开展物业管理活动。
业主委员会、物业服务企业应当在社区党委的指导下，依照中国共产党章程的规定设立中国共产党的基层组织（以下简称物业管理区域党组织），开展党的活动。
深圳市业主大会和业主委员会指导规则
精心整理深圳市业主大会和业主委员会指导规则第一章 总则第一条为规范我市业主大会、业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则、建设部《业主大会规程》等规定，制定本规则。
第二条本市范围内业主大会、业主委员会的成立及其活动适用本规则。
第三条第四条第五条 关系。
第六条第七条物业管理区域内，可以建立由区主管部门、各区政法委、维稳办、街道办事处、社区工作站或社区居民委员会、公安派出所、业主委员会、物业管理企业等参加的联席会议制度。
联席会议由街道办事处负责召集和主持。
联席会议主要协调解决物业管理中的疑难问题。
有下列情况之一的，应当召开联席会议：(一)有新的物业管理政策法规颁布施行需要贯彻执行的；(二)业主委员会任期届满但不主持换届选举工作的；(三)业主提议召开临时业主大会会议，但业主委员会不依法召集的；(四)发生其他影响物业管理区域稳定的情况。
街道办事处应整理并保管联席会议的记录。
第八条业主大会、业主委员会的决定应当符合法律、法规的规定。
业主大会、业主委员会不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与本物业管理区域的物业管理无关的活动，不得从事经营活动，不得向业主收取物业管理服务费。
第九条业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，所在社区工作站或社区居民委员会可以建议其改正，并将相关情况告知区主管部门。
拒绝改正的，物业所在地的区主管部门应当责令限期改正或者予以撤销。
业主委员会有下列情形之一的，物业所在地的区主管部门应当责令其即时解散，由所在地的社(一)(二)第十条(一)(二)(三)(四)(五)(六)(七)第二节首次业主大会会议的筹备第十三条业主大会成立的法定条件成就后60日内，建设单位或物业管理企业应当书面告知物业所在地街道办事处和区主管部门；业主也可书面告知物业所在地街道办事处和区主管部门。
前款“法定条件”指物业的入住(用)率达到50%以上或自第一个业主入伙之日起满两年。
《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》释义
《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》释义《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》释义作者：佚名时间：2008-7-28浏览量：今年3月18日,中共深圳市福田区委、福田区人民政府办公室联名发出一份题目极其冗长的文件——《关于召开学习和贯彻〈深圳市业主大会和业主委员会指导规则〉动员大会暨培训班开班仪式的通知》。
根据文件规定,深圳市国土房产局主要负责人、福田区委区政府主要负责人几乎全部出动。
辖区物业管理企业经理及管理处主任共300人、辖区业主委员会代表共100人及辖区街道办事处主要负责人、辖区居委会主要负责人均得与会。
文件强调,凡规定与会人员,必须“认真落实”,“不得中途更换”。
大会声势至此,规格至此,可以想见《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》在有关部门视野中的地位之尊。
业主方面更是闻风而动。
早在2月26日,该市46个小区近百名业主代表聚集到富临大酒店,召开了“《指导规则》学习座谈会”。
但与政府会议的基调不一样,业主的学习座谈会越开越激愤。
“学着学着,我们发现问题越来越多。
学习会后来就变成了质疑会。
”业主和有关部门对《指导规则》的态度为什么会有这么大的差异呢?答案不难从《指导规则》中找到。
在许多业主看来,《指导规则》对业主大会和业主委员会权益的保障了无新意,相反倒有诸多限制,这可以说是《指导规则》的最大特色。
比如,《指导规则》规定:街道办、社区工作站或居委会应组织辖区内业主大会的成立及首届业主委员会的选举工作,应指导监督业主大会、业主委员会的日常活动。
《指导规则》责令街道办确定一名副主任分管该项工作。
并要求街道办把辖区内社区工作站或居委会对业主大会、业主委员会活动的指导、监督工作情况纳入考核体系。
这无疑是确立了行政权力对于业主权利的管制格局。
《指导规则》同时建议:建立由区主管部门、各区政法委、维稳办、街道办、社区工作站或居委会、公安派出所、业主委员会、物业管理企业等参加的联席会议制度。
联席会议由街道办事处负责召集和主持,主要协调解决包括“影响物业管理区域稳定”情况等“物业管理中的疑难问题”。
业主大会与业主委员会指导规则
业主大会与业主委员会指导规则第一章总则第一条为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规的规定，制定本规则。
第二条业主大会由物业管理区域内的全体业主共同组成，代表和保护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行职责适当的义务。
第三条业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。
第四条业主大会或者业主委员会的同意，对业主具备约束力。
业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
第五条业主大会和业主委员会，对业主侵害他人合法权益和业主共同利益的犯罪行为，有权依照法律、法规以及管理规约，建议暂停侵犯、消解危险、确定妨碍、赔偿损失。
第六条物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。
第二章业主大会第七条业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。
只有一个业主的，或者业主人数较太少且经全体业主同意，不设立业主大会的，由业主共同履行职责业主大会、业主委员会职责。
第八条物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：(一)物业管理区域证明;(二)房屋及建筑物面积清册;(三)业主名册;(四)建筑规划总平面图;(五)交付使用共用设施设备的证明;(六)物业服务用房配置证明;(七)其他有关的文件资料。
第九条符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。
业主大会和业主委员会指导规则
业主委员会的职责和权力范围
业主委员会的职责：
业主委员会的权力范围：
• 贯彻执行业主大会的决议
• 贯彻执行业主大会的决议
• 代表业主与物业管理公司签订物业服务合同
• 代表业主与物业管理公司签订物业服务合同
• 监督物业管理公司的服务质量
• 监督物业管理公司的服务质量
• 协调业主、物业管理公司和其他利益相关方之间的关系
业主大会和业主委员会的沟通协调
业主大会与业主委员会的沟通协调：
• 业主大会制定决议，业主委员会负责执行
• 业主委员会向业主大会报告工作，接受业主的监督
业主委员会与物业管理公司的沟通协调：
• 业主委员会与物业管理公司签订物业服务合同
• 业主委员会监督物业管理公司的服务质量
⌛️
业主大会与其他利益相关方的沟通协调：
05
业主大会和业主委员会的法律责任
业主大会和业主委员会的法律地位
业主大会的法律地位：
业主委员会的法律地位：
• 物业管理区域的决策机构
• 业主大会的执行机构
• 物业管理区域的监督机构
• 物业服务的合同签订方
• 物业管理区域的协调机构
• 物业服务的监督方
业主大会和业主委员会的法律责任范围
业主大会的法律责任范围：
• 审议物业管理公司的年度工作报告和财务报告
• 决定物业管理区域内的重大事项，如公共设施的建设、改造等
业主大会的权限：
• 制定和修改物业管理公约
• 选举和更换业主委员会成员
• 审议物业管理公司的年度工作报告和财务报告
• 决定物业管理区域内的重大事项
业主大会在物业管理中的作用
01
业主大会是物业管理的决策机构，负责制定物业管理区域的规章制度
业委会指导规则
住房城乡建设部印发业主大会业主委员会指导规则关于印发《业主大会和业主委员会指导规则》的通知建房[2009]274号各省、自治区住房和城乡建设厅，直辖市房地局（建委），新疆生产建设兵团建设局：为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《物权法》和《物业管理条例》等法律法规的规定，我部制定了《业主大会和业主委员会指导规则》，现印发给你们，请贯彻执行。
执行中的情况，请及时告我部房地产市场监管司。
中华人民共和国住房和城乡建设部二○○九年十二月一日业主大会和业主委员会指导规则第一章总则第一条为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规的规定，制定本规则。
第二条业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。
第三条业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。
第四条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
第五条业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
第六条物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。
第二章业主大会第七条业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。
只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第八条物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：（一）物业管理区域证明；（二）房屋及建筑物面积清册；（三）业主名册；（四）建筑规划总平面图；（五）交付使用共用设施设备的证明；（六）物业服务用房配置证明；（七）其他有关的文件资料。
关于发布《深圳市业主公约(示范文本)》和《深圳市业主大会和业主委员会议事规则(示范文本)》的通知
（二）确定会议召开的时间、地点、形式、会议议程；
（三）印制表决票或选票；
（四）在业主中推选若干表决票和选票的发票人、计票人和监票人；
（五）核实业主身份；
（六）将业主委员会候选人简历表、业主大会会议表决事项及议程公示，公示时间为7日。
（七）在会议召开15日前向全体业主送达会议通知并在小区公告栏或其他显著位置公告；
第十一条 业主对物业专有部分的使用、维修、养护行为不得妨碍其他业主的合法权益和业主的共同利益。
第十二条 业主装饰装修物业时应遵守以下约定：
（一）应当事先告知物业管理企业，并与物业管理企业签订装饰装修管理协议。
（二）应在指定地点放置装饰装修材料及垃圾，不得擅自占用共用部位和公共场所。
（三）业主装修时应严格遵守装修施工时间（上午___时至___时，下午___时至___时），已有业主入住的，晚间___时至次日上午___时，中午___时至___时以及节假日，不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的施工。
业主大会对公约进行修改的，修改后的公约经业主大会通过之日起生效。
附件1：
附件2：
一、开发建设单位的基本情况：
（一）企业名称：
（二）注册地：
（三）法定代表人：
（四）联系电话：
（五）通讯地址：
二、物业管理单位的基本情况：
（一）企业名称：
三、使用者可在示范文本条文之外增加认为有必要补充的内容。
深圳市 区 （物业）
业 主 公 约（示范文本）
第一条 为维护本物业管理区域全体业主、非业主使用人在物业管理活动中的合法权益，维护公共环境卫生和正常秩序，保障物业的安全与合理使用，建设管理有序、服务完善、环境优美、文明和谐的新型社区，根据有关法律法规制定本公约。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》释义《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》释义作者：佚名时间：2008-7-28浏览量：今年3月18日,中共深圳市福田区委、福田区人民政府办公室联名发出一份题目极其冗长的文件——《关于召开学习和贯彻〈深圳市业主大会和业主委员会指导规则〉动员大会暨培训班开班仪式的通知》。
根据文件规定,深圳市国土房产局主要负责人、福田区委区政府主要负责人几乎全部出动。
辖区物业管理企业经理及管理处主任共300人、辖区业主委员会代表共100人及辖区街道办事处主要负责人、辖区居委会主要负责人均得与会。
文件强调,凡规定与会人员,必须“认真落实”,“不得中途更换”。
大会声势至此,规格至此,可以想见《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》在有关部门视野中的地位之尊。
业主方面更是闻风而动。
早在2月26日,该市46个小区近百名业主代表聚集到富临大酒店,召开了“《指导规则》学习座谈会”。
但与政府会议的基调不一样,业主的学习座谈会越开越激愤。
“学着学着,我们发现问题越来越多。
学习会后来就变成了质疑会。
”业主和有关部门对《指导规则》的态度为什么会有这么大的差异呢?答案不难从《指导规则》中找到。
在许多业主看来,《指导规则》对业主大会和业主委员会权益的保障了无新意,相反倒有诸多限制,这可以说是《指导规则》的最大特色。
比如,《指导规则》规定:街道办、社区工作站或居委会应组织辖区内业主大会的成立及首届业主委员会的选举工作,应指导监督业主大会、业主委员会的日常活动。
《指导规则》责令街道办确定一名副主任分管该项工作。
并要求街道办把辖区内社区工作站或居委会对业主大会、业主委员会活动的指导、监督工作情况纳入考核体系。
这无疑是确立了行政权力对于业主权利的管制格局。
《指导规则》同时建议:建立由区主管部门、各区政法委、维稳办、街道办、社区工作站或居委会、公安派出所、业主委员会、物业管理企业等参加的联席会议制度。
联席会议由街道办事处负责召集和主持,主要协调解决包括“影响物业管理区域稳定”情况等“物业管理中的疑难问题”。
这无疑是确立了以街道办为核心、各种行政权力配合、协同管制业主权利的格局。
行政权力管制业主权利的典型表现,则为第九条。
该条规定:业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,所属社区工作站或社区居民委员会有权建议其改正,并将相关情况告知区主管部门。
拒绝改正的,物业所在地的区主管部门应当责令限期改正或者予以撤销。
业主委员会有下列情形之一的,物业所在地的区主管部门应当责令其即时解散,由所在地的社区工作站或社区居民委员会依法组织召开业主大会,重新选举产生业主委员会:业主委员会有越权、不积极履行职责、违反法律法规规定等行为,侵害多数业主合法权益,情节严重的;业主委员会的行为严重影响社区安定和社会稳定的。
而对业主权利的直接限制,也是随处可见。
比如第四十条规定:业主委员会主任、副主任原则上应由具有深圳户籍的委员担任,但全部委员均不具有深圳户籍的除外。
这就在一般意义上剥夺了非深圳籍户口的业主出任业主委员会主任、副主任和其他业主委员会委员选举非深籍户口的业主委员会委员为业主委员会主任、副主任的权利。
比如第四十一条将“按时交纳物业管理服务费”规定为业主委员会委员应履行的首要职责。
此项规定可理解为如果业主拒交物业管理服务费,则自动丧失当选业主委员会委员的资格。
一直以来深圳市有关部门也确实是这么解释和这么操作的。
据此,有关人士归纳出《指导规则》的两个精神实质:一是行政权力的自我授权,自我扩权——将政府管制擅自扩张到民《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》释义作者：佚名时间：2008-7-28浏览量：事领域,公权擅自扩张到私域。
二是行政权力擅自限制乃至剥夺属于公民权利范畴的业主权利。
这严重违反了《行政许可法》。
如果按照常规,走立法程序,提交人民代表大会表决,其结局不问可知。
但是,深圳市有关部门却不走立法程序,绕开人民代表大会,干脆以政府文件的形式来实现,以政府单方面命令的形式来实现。
也就难怪一些住宅局官员和物业公司负责人会扬眉吐气:“嗨,终于把他们管起来了。
”扬汤止沸为什么必须把业主大会和业主委员会管起来呢?深圳市有关部门当然有其隐衷。
深圳是中国物业管理的发源地。
20多年的历程中,深圳诞生了国内第一家物业管理公司;成立了国内第一个物业管理协会;颁布了国内第一部物业管理地方性法规;开办了国内第一个物业管理进修学院;举行了国内第一次物业管理权的招投标;造就了一批全国知名的物业管理专业公司;涌现了一批全国优秀示范小区、工业区和大厦。
迄今,深圳仍然是全国物业管理覆盖率最高的城市,其物业管理覆盖率达到95%,超过北京、上海等城市。
应该说,在实践与探索住宅区物业管理体制方面,深圳功莫大焉。
但也正因为深圳的物业管理发端最早,物业管理的深层次问题在深圳也就爆发最早,积累最多。
特别是近几年,由于改革乏力,物业管理体制严重滞后,造成物业管理企业与业主地位普遍倒置,业主私有物业产权受到非法侵害的现象普遍存在,业主与物业管理企业关系普遍紧张,业主群体性维权事件因此连绵不绝。
最典型的维权事件发生在振业景洲大厦。
该小区入住不久,即有数百户业主起诉地产商违约,获赔金额近1000万元。
2001年3月15日,该小区又创立了中国第一个房产业主维权网站——“景洲315”,有学者称这是“吹响了中国房产消费者网上维权的号角”。
该小区业主委员会主任邹家健则因带领业主维权,被地产商以“名誊侵权”为由起诉,索赔额高达1000万元,开创了地产商向消费者个人索赔金额的全国之最。
2001年9月,景洲大厦再度首开先河,由业主投票炒掉了地产商属下的物业公司。
2003年10月,景洲大厦率先执行国家《物业管理条例》,由业主自主投票,选聘新的物业管理公司。
行政主管部门大为光火,判为违规,责令限期整改。
业委会拒绝整改,冲突至此升级,行政主管部门采取断然措施,宣布罢免邹家健的业委会主任、委员职务,创造了全国第一个行政主管部门用红头文件罢免群众自治组织负责人的案例,轰动一时,引起媒体和法律专家的广泛质疑和批评。
罢免令同时遭到业主抵制,罢免令下达不足一月,业主再度推选邹家健为该小区业委会委员、主任,邹家健任此职直至今日。
通过依法维权、理性维权,景洲大厦业主成功地讨回了公道,成为深圳业主维权大潮中的一面旗帜。
在景洲大厦的传奇故事的激励下,业主维权在深圳更趋高涨。
开发商、物业管理公司、行政主管部门则成为维权锋芒的主要指向。
诚如一位社会学者所指出的,住宅区冲突与纷争的焦点主要集中在以下几个方面:.开发商房产欺诈。
如虚假广告、合同陷阱、产权归属、质量低劣、面积缩水、配套设施不齐全、擅改规划、房产和物管“捆绑销售”等问题。
2.物业管理公司违反物业服务合同,侵犯业主自治权。
包括帐目不透明、乱收费、虚增支出、服务质量低劣、挪占专项维修资金、擅自处分物业共用部位和共用设施设备的所有权或使用权、操纵业主委员会选举、拒不接受业主大会解聘决定等问题。
3.行政主管部门行政不《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》释义作者：佚名时间：2008-7-28浏览量：作为或者行政干预失当。
例如,不指导召开业主大会、对业主委员会选举结果不予备案、对业主大会决议不予认可、随意撤换业主委员会成员、操纵物业招投标、更改市政规划、违规拆迁等。
实践中,一些行政主管部门知道自己并不能直接否定业主决定物业管理事务的实体权利,因此往往通过程序性规则来控制业主自治组织的活动。
据统计,2003年度,深圳市各类物业管理投诉高达1500件。
该年度深圳市消协受理了商品房投诉468起,投诉热点之一也是物业管理。
而去年的一次民意调查更显示,深圳市超过一半的业主对物业管理现状不满。
可见深圳市物业管理体制的深层次问题并没有得到实质解决。
2004年初,40多名来自深圳多个小区的业主和业委会成员聚会,强烈要求结束深圳物业管理“一市两制”的局面,在深圳适用国家《物业管理条例》;并就成立“业主委员会联合会”事宜进行了磋商。
业主维权的风起云涌,一方面固然提示着业主时代必然来临的趋势,但另一方面,也提示着深圳物业管理进入了高风险期。
无论是开发商还是物业管理企业,普遍对这样的高风险期缺乏思想准备,因此普遍缺乏承受能力。
“把业主和业主委员会管起来”,就成了开发商和物业管理企业的普遍要求。
最要紧的是,对这个问题的认识,政府主管部门与开发商、与物业管理企业保持了惊人的一致。
在对深圳某媒体发表的一次讲话中,深圳市主管部门某官员就公开指责“少数业主委员会”“放大自己的声音”,企图“实现所谓私有财产的政治诉求”。
经过开发商、物业管理企业和行政主管部门的联手运作,“把业主和业主委员会管起来”成了不可避免的结局。
风波过后的思考有关人士指出,如果说当年深圳有关主管部门罢免邹家健还只是个别的偶然事件,那么,在《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》出台之后,有关主管部门有权随时罢免业主委员会主任乃至罢免整个业主委员会,无疑已构成制度安排。
尤其重要的是,地方政府绕开国家法律,绕开民意,采取“霸王硬上弓”的强悍手法自我授权、自我扩权,限制乃至剥夺公民权利,这不可能不激起舆论的强烈反应。
《南方都市报》、《南方周末》等多家主流媒体连续报道并发表评论,追问文件的合法性。
北京多位专家亦从法律角度,对文件提出坦率批评。
2月26日深圳近百名业主代表参与的学习座谈会,更是形成了要求撤销“指导规则”的长篇建议书,并于稍后报送广东省政府。
《指导规则》在舆论上已困处围城;如此出师不利,实践效果如何自然也未可乐观。
由此突显出几个问题,是需要认真反思的。
第一个问题是如何看待深圳的特区地位问题。
必须承认,深圳特区仅仅意味着经济特区,而不意味着法律特区,深圳特区不应该是国家法律的阳光照耀不到的地方。
但这一点,深圳市有关部门的认识可能比较模糊。
国家《物业管理条例》实施后,深圳市有关部门一直以所谓特区地位为由而拒绝在特区范围内执行,至今还在特区范围沿用十多年前制定的、早就落后于形势的《深圳特区物业管理条例》,造成“一市两制”的尴尬局面,人为地制造了不应有的法律上的冲突和现实中的冲突。
现在出台的所谓《指导规则》,更是强化了这种法律上的冲突和现实中的冲突,殊为不智。
特区不等于法律上的特权,这个意识不建立起来,深圳市的政府改革将难有突破。
第二个问题是政府的自我定位问题。
必须承认,政府只是公共利益的平衡者,而平衡公共利益的一个主要原则,就是公正,也就是尽量照顾方方面面的利益,尤其尽量照顾到弱者的利益,因为弱者最缺乏自我保护能力。
在与开发商、与物业管理企业的冲突中,业主无疑处于弱势地位。
这种情况下,政府一方面应该保持超然和中立,一方面本来应该对处于弱势地位的业主有所倾斜,以保持双方力量的均衡,维护公正。