DB34_T 3778-2020城镇低效用地再开发专项规划编制规程

34ICS 91.020 CCS P 50安徽省地方标准DB34/T 3778—2020城镇低效用地再开发专项规划编制规程Guideline for the urban inefficient land redevelopment planning2020-11-27 发布 2020-12-27 实施安徽省市场监督管理局 发 布前言本文件按照 GB/T 1.1—2020《标准化工作导则第1部分：标准化文件的结构和起草规则》的规定起草。

请注意本文件的某些内容可能涉及专利。

本文件的发布机构不承担识别专利的责任。

本文件由安徽省土地勘测规划院提出。

本文件由安徽省自然资源厅归口。

I城镇低效用地再开发专项规划编制规程1范围本文件规定了城镇低效用地再开发专项规划编制的总则、规划编制内容和规划成果要求。

本文件适用于城镇低效用地再开发专项规划编制工作。

2规范性引用文件下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。

其中，注日期的引用文件，仅该日期对应的版本适用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。

GB/T 19231 土地基本术语3术语和定义GB/T 19231 界定的以及下列术语和定义适用于本文件。

3.1城镇urban城市、县和建制镇人民政府驻地，以非农业人口为主的居民点。

3.2城镇低效用地urban inefficient land经第三次全国国土调查已确定为建设用地中的权属清晰、不存在争议和法律纠纷，但布局散乱、利用粗放、用途不合理、建筑危旧的城镇存量建设用地。

3.3低效用地再开发inefficient land redevelopment通过多种途径对已认定的低效用地进行再开发和再利用，优化城镇土地利用结构，改善居民生活环境，促进经济发展方式转变，提高土地对经济社会发展的保障能力。

4目标、原则和要求4.1目标和总体原则目标是通过规定城镇低效用地再开发专项规划的总体要求、前期工作、编制过程和规划成果等条款，使得文件能够为城镇低效用地再开发专项规划编制工作提供技术指导，从而促进全省土地节约集约利用，为经济高质量发展提供优质要素保障。

4.2总体要求4.2.1城镇低效用地再开发专项规划是国土空间规划体系中重要的专项规划内容，是市、县城镇低效用地再开发的纲领性文件，是低效用地再开发监管的基本依据。

4.2.2规划任务应包括下列但不限于：1DB34/T 3778—2020——提出城镇低效用地规划的目标；——对城镇低效用地的空间布局、用地结构及强度进行优化；——对城镇低效用地再开发的时序进行控制；——制定区域城镇低效用地再开发政策；——对城镇低效用地再开发效益进行评估；——对城镇低效用地再开发实施监管。

4.2.3规划范围应为市、县（及所辖建制镇）国土空间规划确定的城镇开发边界范围内，经当地政府认定的低效用地。

4.2.4规划期限一般应为 5 年～10 年，目标年应与国民经济发展规划、国土空间规划相一致。

规划期内，重点做好 5 年期项目安排，同时，要提出每个年度的低效用地再开发计划安排。

4.2.5编制依据应包括下列但不限于：——《中华人民共和国土地管理法》等国家有关法律法规及地方法规；——国家有关土地资源利用、保护与管理的政策文件；——《城镇低效用地再开发规划编制要点》等涉及低效用地再开发专项规划编制与实施的行政规章和规范性文件；——国民经济和社会发展规划；——经依法批准的各级各类国土空间规划；——年度国土空间开发保护现状评估报告。

4.2.6编制主体应满足下列要求：——市级规划的编制主体为市级人民政府，县级规划的编制主体为县级人民政府；——市级规划的组织编制工作由市级自然资源行政主管部门负责，县级规划的组织编制工作由县级自然资源行政主管部门负责；——承担规划编制的机构，应当符合省级以上有关规划机构资质认证的规定。

5规划前期工作5.1前期准备包括工作方案制定，编制单位遴选，充分征求各部门、各行业、社会公众及土地使用权人的意见和需求，收集整理相关基础资料，开展存量用地调查，制定低效用地认定标准等。

5.2城镇低效用地认定市、县人民政府在存量用地调查成果基础上，依据国家及省有关文件和认定标准，结合各类规划实施情况、土地建设情况、投入产出情况、基础设施配套情况、建筑质量情况、城市风貌保护情况等，按照服务地区经济高质量发展、优化人居环境、提升城市品质等原则，出台低效用地认定标准，并对照标准，发文确认城镇低效用地地块。

6规划编制6.1城镇低效用地现状及潜力分析6.1.1应对城镇低效用地现状及潜力进行分析，形成规划编制基础。

6.1.2城镇低效用地现状分析：结合各地社会经济发展水平以及各级各类国土空间规划，分析规划范围内城镇低效用地的类型和开发利用现状，重点从分布空间和用地类型两方面分析城镇低效用地的总体2DB34/T 3778—2020分布情况，客观总结城镇低效用地特征及开发优势，分析其存在的问题及原因。

6.1.3城镇低效用地潜力分析：应结合调查工作中获取的相关资料，对不同类型的可再开发城镇低效用地的现状用地结构、土地利用强度及投入产出水平进行分析。

结合城市建设相关规划利用强度、用途规定及国家和省、地方相关控制指标或标准，分析和测算城镇低效用地再开发土地利用理论规模潜力和经济潜力，同时分析城镇低效用地再开发产生的综合社会、生态效益。

规划应综合考虑规划期内经济社会发展水平、用地供需矛盾、开发建设成本、资金投入能力、再开发难易程度、原土地权利人意愿等现实因素，对城镇低效用地再开发可实现潜力进行分析，确定规划期内可实现再开发的城镇低效用地的规模、类型和分布。

6.2城镇低效用地再开发目标确定6.2.1应对城镇低效用地再开发的总体目标、定性目标和定量目标进行分析，确立规划编制的总体方向。

6.2.2总体目标：以国民经济和社会发展规划和国土空间规划为指导，与相关规划充分衔接，依据规划期内可再开发城镇低效用地的规模和可实现潜力，确定规划期内城镇低效用地再开发的总体目标。

6.2.3定性目标：应从城镇的实际出发，在符合国土空间规划和产业发展方向的前提下，推动生产、生活、生态空间布局优化，从盘活城镇低效用地、提升土地利用效率、促进产业转型升级、优化土地利用结构及改善人居环境、推动民生和公共事业发展等方面确定再开发目标。

6.2.4定量目标：依据定性目标，明确规划期内城镇低效用地再开发总规模、各类型低效用地的规模、可实现的规模潜力和经济潜力等方面确定定量开发目标。

6.3城镇低效用地再开发优化路径6.3.1应从空间布局优化、用地结构优化、用地强度优化等三个方面对城镇低效用地再开发优化路径进行分析。

6.3.2空间布局优化：结合城市城镇低效用地现状及潜力分布，在与国土空间总体规划、控制性详细规划等充分衔接的条件下，以有利于城市功能再造、产业结构调整和人居环境改善，合理确定城镇低效用地再开发功能引导、项目区布局、开发模式及开发利用方向。

6.3.3用地结构优化：结合城镇低效用地现状用地结构，在与国土空间总体规划、控制性详细规划等充分衔接条件下，合理安排产业用地、基础设施、公益设施等各类用地规模，明确再开发项目区块用地结构调整优化的方向，各用途规划与现状面积和比例的变化情况。

6.3.4用地强度优化：在与国土空间规划充分衔接条件下，按照国家建设项目节约集约利用相关标准要求，充分挖掘低效用地潜力，合理确定再开发项目区开发利用强度优化目标，明确规划前后容积率、建筑密度等重要土地利用指标变化的情况，工业用地可明确投入及产出指标开发前后的变化情况。

6.4城镇低效用地再开发时序安排根据城镇低效用地再开发的总体目标、城镇低效用地现状及分布、再开发改造难易程度等情况，合理安排城镇低效用地再开发的建设时序，包括分年度开发建设项目的个数、规模、比例和分布情况等。

6.5城镇低效用地再开发政策分析分析再开发投资估算、资金筹措渠道、方式以及利益分配情况。

依据低效用地分类，结合国家、省、市低效用地再开发相关政策，逐类明确再开发建设适宜合理、切实可行的土地、产业政策。

注：例如，原国有土地使用权人自主或联合改造开发；城中村集体建设用地改造开发；产业转型升级，传统工业升级为先进制造业，利用存量土地进行制造业与文创、科技服务融合发展，5 年过渡期内按原用途使用等。

6.6规划实施效益评价3DB34/T 3778—20206.6.1应对城镇低效用地再开发专项规划实施后产生的土地利用效益、基础设施配套改善情况及社会综合效益进行评价。

6.6.2土地利用效益评价：对照现状及规划用地强度及投入产出变化、城市用地强度及投入产出平均水平、国家和省有关节约集约标准，对比区域单位建设用地国内生产总值产出的变化情况，分析规划实施对提高土地利用强度及投入产出水平的影响。

6.6.3基础设施配套情况评价：对比现状及规划基础设施配套情况，分析基础设施配套完善的程度。

6.6.4社会综合效益评价：应结合规划目标就城镇低效用地再开发可能带来的城市功能提升、产业结构升级、人居环境改善、历史人文景观和城市风貌保护等社会、经济效益进行综合分析。

6.7规划实施风险影响评价6.7.1应对城镇低效用地再开发专项规划实施过程中可能存在的风险以及环境影响进行评价。

6.7.2实施风险评估：从生态和人文保护、城市更新、资源利用、人居环境、历史文化和城市风貌等方面对规划实施过程中可能面临的风险进行评估。

6.7.3环境影响评价：对规划项目实施过程中可能对土壤环境、水环境、大气环境、声环境造成的影响进行评价。

6.8 规划实施保障措施从行政、法律、经济和技术等角度制定相关文件，落实专项规划实施保障措施，确保规划有效实施。

7成果组织7.1成果内容城镇低效用地专项规划成果主要包括纸质成果和电子成果。

7.2纸质成果7.2.1应包括城镇低效用地再开发专项规划文本、表格、图集、编制说明和其他材料。

7.2.2城镇低效用地再开发专项规划文本应包括总则、区域概况、低效用地现状及潜力分析、规划目标及任务、低效用地再开发空间布局、用地结构和土地利用强度优化、再开发时序安排、再开发建设土地政策分析、规划实施效益评价、保障措施和附表。

并应符合下列要求：——总则应包括规划编制背景、指导思想、规划原则、规划依据、规划范围和期限等内容；——区域概况应包括自然地理概况、经济社会发展状况、土地利用状况、城市发展方向等内容。

——低效用地现状及潜力分析应包括区域低效用地现状和再开发潜力（理论潜力及可实现潜力）分析等内容；——规划目标及任务应包括规划期内低效用地再开发目标和任务阐述，明确再开发类型和市场运作方式等内容；——低效用地再开发空间布局、用地结构和土地利用强度优化应包括合理确定低效用地改造的功能、再开发项目空间布局，明确再开发用地结构调整优化的方向，合理确定规划容积率、建筑密度等土地利用指标等内容；——再开发时序安排应包括根据规划目标，结合再开发任务，统筹安排开发建设时序等内容；——再开发建设土地政策分析应包括投资估算及资金筹措，逐类分析再开发建设适宜合理、切实可行的土地、产业政策等内容；——规划实施效益评价应包括从再开发土地利用效益、基础设施配套情况、社会综合效益、风险评估和环境影响评价等方面进行评价等内容；4DB34/T 3778—2020——保障措施应包括明确规划实施保障措施等内容。