关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答
商品房买卖合同纠纷案认定解析3篇
商品房买卖合同纠纷案认定解析3篇篇1商品房买卖合同纠纷案认定解析随着房地产市场的持续发展，商品房买卖合同纠纷案件也日益增多。
合同是双方当事人约定权利义务的依据，对于解决纠纷起着至关重要的作用。
因此，正确认定合同中的各项条款和内容对于纠纷的解决至关重要。
本文将对商品房买卖合同纠纷案件中常见的认定问题进行解析，希望能为相关当事人提供一些参考。
第一、合同成立和效力问题商品房买卖合同是双方当事人意思表示双方之间建立买卖关系的主要依据。
合同成立的基本要素包括要约、接受和约定事项三个要素。
要约是卖方表示愿意以一定条件出售商品房的意思表示，接受是买方表示愿意按照卖方的要约购买商品房的意思表示，约定事项是双方当事人就商品房的价格、数量、质量、交付等具体事项达成一致的内容。
在认定商品房买卖合同效力时，一般需要考虑以下几个问题：1. 是否具备合同成立要素：要确认双方当事人的意思表示是否真实、完整、明确，并且符合法律规定的合同成立要素。
2. 合同条款是否合法有效：要确认合同中的各项条款是否符合相关的法律规定，并且不违背公共利益、社会公共秩序等法律原则。
3. 合同的解释和适用：要根据买卖双方的真实意思对合同中的各项条款进行解释和适用，确保合同的内容符合双方的真实意愿。
第二、商品房质量问题商品房买卖合同中的商品房质量是双方当事人关注的焦点。
买方购买商品房的主要目的是为了居住或投资，因此对商品房的质量要求较高。
合同中一般会约定商品房的结构、装修、设备、用途、建筑质量等方面的内容，买方和卖方应当按照约定的内容履行合同。
在认定商品房质量问题时，一般需要考虑以下几个问题：1. 商品房质量检验标准：要根据国家相关的质量标准和法律规定，对商品房的质量进行检验和评估，确保商品房符合相关的标准。
2. 商品房质量保证责任：要根据合同约定和相关法律规定，确定卖方对商品房质量的保证责任，确保买方能够获得合法的维权途径。
3. 商品房质量纠纷解决办法：对于商品房质量纠纷，双方当事人可以通过调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷，确保买卖合同的有效履行和维护双方合法权益。
房屋买卖合同纠纷疑难案件裁判要点与依据
房屋买卖合同纠纷疑难案件裁判要点与依据
1. 嘿，你知道吗？在房屋买卖合同纠纷里，关于合同的有效性可太重要啦！比如说，一方签合同的时候被胁迫了，那这合同还能算数吗？这不就是像被人逼着吃药一样，能有效吗？判断合同有效性的依据就是看是不是双方真实意愿的体现呀。
2. 哎呀呀，房屋实际交付的问题也常常让人头疼呢！假如卖方迟迟不交房，那买房的人得多着急啊。
这就好比你等一个重要的快递，一直不来，你是不是会烦死啦？裁判要点就是看合同约定的交付时间和实际情况呀。
3. 还有呢，违约责任怎么划分也是个关键呀！要是一方违约了，到底该承担多大的责任呢？这就类似走路不小心撞了人，责任大小得看具体情况呀。
依据就是合同里约定的违约条款和实际造成的损失呢。
4. 嘿，那房屋质量出现问题可怎么办？这就像你买了个新手机却是坏的，你会高兴吗？裁判的时候就要看质量问题的严重程度和双方的约定咯。
5. 想想看，房价波动导致的纠纷也不少见呀！房价涨了卖方反悔，这多让人气愤呀，就像到嘴的肉要飞了一样。
裁判要点就是要维护合同的稳定性和公平性呀。
6. 最后啊，关于中介在其中的责任也得搞清楚呢！要是中介没尽责，那可不能让买卖双方背锅呀。
这就好比导游没带好路，不能怪游客呀。
依据就是中介的义务和实际行为啦。
我的观点结论就是：房屋买卖合同纠纷疑难案件复杂多变，只有正确理解和运用裁判要点与依据，才能更好地维护各方的合法权益，保障交易的公平公正。
福建省高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》
福建省高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》1、问：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称商品房买卖合同司法解释)第四条规定的“不可归责于当事人双方的事由”应如何认定？答：“不可归责于当事人双方的事由”是指双方当事人均无过错而导致商品房买卖合同未能订立的情形。
例如，双方当事人在商品房的认购、订购、预订等协议中未约定的与商品房买卖有关的内容，在签订正式商品房买卖合同时，经磋商无法达成一致意见的；收受定金后，因第三人的原因或自然灾害致使该商品房项目未能建设或未能按原约定建设等情形。
因一方当事人恶意磋商导致合同无法订立的，应当按照法律关于定金的规定处理。
例如，在签订认购、订购、预订等协议后，买受人反悔，为了能退回定金，在订立商品房买卖合同时，对双方未约定的事项故意提出一些苛刻条件(例如要求出卖人在不合理的期限内交房)的，不属于不可归责于双方当事人的事由。
如果无法确认是否一方当事人故意，则适用“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，返还定金。
2、问：出卖人取得《商品房预售许可证》之前，向买受人收取购房定金，后因非买受人的原因双方无法按期订立购房合同，买受人请求出卖人双倍返还定金，出卖人则以未取得预售许可证为由主张订购行为无效的，能否依据《商品房买卖合同司法解释》第九条的规定认定其无效？定金应否双倍返还？答：当事人在订立商品房买卖合同之前交付的购房定金属于立约定金，是为担保正式签订商品房买卖合同而交付。
双方当事人之间的订购协议并非商品房买卖合同，因此不适用《商品房买卖合同司法解释》第九条的规定。
订购协议效力的认定依照《合同法》第五十二条确定。
买受人请求双倍返还定金的，依照《商品房买卖合同司法解释》第四条的规定处理。
3、问：因出卖人原因未能订立商品房买卖合同，出卖人双倍返还定金后，买受人能否要求出卖人赔偿其他损失？如果出卖人应赔偿损失，赔偿范围如何确定？买受人能否要求赔偿房屋涨价(即合同约定价格与房屋现价之间的差额)的损失？答：买受人可以请求出卖人双倍返还定金，并赔偿其信赖利益，例如，为订立商品房买卖合同而支出的费用及利息等损失，使其恢复到未认购商品房前之财产状态。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》全文解读
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》全文解读为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。
【释义】本条说明了此司法解释的法律依据，我们可以看到依据的都是全国人大制定的法律性规范文件，没有一部是行政机构制定的法规或者规章，这说明此解释的制作者对部分行政机构制定的法规及规章的稳定性并不认同，为了保证此解释的合法性，作者只引用了相对来说级别比较高的法律。
另外，本人在此做一点常识性解释，根据《立法法》的规定，我国的规范性文件有法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、国务院部门规章和地方政府规章几种，象建设部的《商品房销售管理办法》就是部门规章。
当然最高人民法院今天发布的这个司法解释不在此列，它是根据《人民法院组织法》第三十三条的规定：“最高人民法院对于在审判过程中如何具体应用法律、法令的问题，进行解释”，由于目前的纠纷多是由人民法院审理，所以可能这个司法解释要比其他文件更为有效，所谓“县官不如现管”啊。
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义，“商品房”大概只有在中国才有，它的作为房屋的一种，是相对于“公房”和“二手房”来说；不仅如此，我们还给它赋予了新的内容，就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。
中国的土地制度大概是历史上最复杂的制度，中国的房屋制度可能是当代世界范围内最为复杂的制度，而中国的房屋预售制度则为至今为止人类历史上空前绝后最为复杂的制度，这项制度复杂到一个政府无法对它的运行规律进行有效的调整，无法将土地、房屋、预售纳入到一项有效的法律体系中进行综合的考虑，只能是出一个问题讨论一个问题，它无法使立法者参考其他国家或者地区的立法内容，无法对现有的市场行为进行预测；有了商品房、有了预售，中国的房地产诉讼就永远没有消亡；可以说“预售不废，国难不已”。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》全文解读资料
全文解读为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。
【释义】本条说明了此司法解释的法律依据，我们可以看到依据的都是全国人大制定的法律性规范文件，没有一部是行政机构制定的法规或者规章，这说明此解释的制作者对部分行政机构制定的法规及规章的稳定性并不认同，为了保证此解释的合法性，作者只引用了相对来说级别比较高的法律。
另外，本人在此做一点常识性解释，根据《立法法》的规定，我国的规范性文件有法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、国务院部门规章和地方政府规章几种，象建设部的《商品房销售管理办法》就是部门规章。
当然最高人民法院今天发布的这个司法解释不在此列，它是根据《人民法院组织法》第三十三条的规定：“最高人民法院对于在审判过程中如何具体应用法律、法令的问题，进行解释”，由于目前的纠纷多是由人民法院审理，所以可能这个司法解释要比其他文件更为有效，所谓“县官不如现管”啊。
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义，“商品房”大概只有在中国才有，它的作为房屋的一种，是相对于“公房”和“二手房”来说；不仅如此，我们还给它赋予了新的内容，就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。
中国的土地制度大概是历史上最复杂的制度，中国的房屋制度可能是当代世界范围内最为复杂的制度，而中国的房屋预售制度则为至今为止人类历史上空前绝后最为复杂的制度，这项制度复杂到一个政府无法对它的运行规律进行有效的调整，无法将土地、房屋、预售纳入到一项有效的法律体系中进行综合的考虑，只能是出一个问题讨论一个问题，它无法使立法者参考其他国家或者地区的立法内容，无法对现有的市场行为进行预测；有了商品房、有了预售，中国的房地产诉讼就永远没有消亡；可以说“预售不废，国难不已”。
关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释商品房买卖合同作为交易平台上的主要形式之一，已经成为人们购房的重要方式。
然而，市场上存在的纠纷问题也日益增多。
因此，审理商品房买卖合同纠纷案件的法律适用问题亟需解释和规范，以便保障交易双方的合法权益。
首先，我们需要了解“商品房买卖合同”的概念。
商品房买卖合同是指购房人与房地产开发商或经纪公司签订的购房合同，合同内容涵盖了购房人出资购买新建、在建或者二手住宅等商品房的权利和义务。
购房人作为消费者，享有一定的合同保护权益。
然而，由于该类型合同涉及多方面的法律问题，因此在审理过程中需要根据实际情况进行适用。
一、合同成立的要件在审理过程中首先要关注的是合同成立的要件。
根据我国合同法的规定，合同成立应当具备以下条件：合意、标的、形式。
在商品房买卖合同中，购房人与开发商或者经纪公司应共同达成合意，明确标的物即所购买的住宅，并采取合法的形式办理合同手续。
只有这样，合同才能够有效成立。
二、商品房预售相关法律依据的界定商品房预售是目前市场上普遍存在的一种购房模式。
在审理商品房买卖合同纠纷案件时，预售合同的法律依据需予以明确界定，以便为纠纷的解决提供依据。
根据《不动产登记暂行条例》和《商品房销售管理办法》，合同双方应当按照约定的交付时间和标准履行合同义务。
同时，开发商还需按照有关法律法规和国家标准提供住房质量保证和售后服务。
三、合同解除与违约责任在商品房买卖合同纠纷案件中，往往涉及到合同的解除与违约责任的问题。
根据《中华人民共和国合同法》的规定，当一方不按合同约定履行或者履行义务不符合约定标准时，另一方有权请求合同解除。
如果买方违约导致合同不能按照约定履行，卖方可要求继续履行或者请求解除合同，并可要求承担违约责任。
而若卖方违约，则买方可依法解除合同，并有权要求返还已经支付的购房款和相关费用。
四、无效合同与合同纠纷的仲裁和诉讼在审理商品房买卖合同纠纷案件中，还涉及无效合同及其效力等问题。
商品房合同范文使用的疑难问题解答
商品房合同范文使用的疑难问题解答一、权属问题在签订商品房合同时，买卖双方通常关注的一个重要问题就是权属归属。
合同中应明确标注该房产的所有权属于买方，并提供相关的证明文件，如不动产权证或房屋所有权证等。
同时，买方还应确保房产出售方的所有权合法，并可通过房产交易中心或相关部门进行查询确认。
二、房屋状况问题商品房合同中一般都会对房屋状况进行明确约定，包括房屋的面积、结构、装修等细节。
买方在签订合同时应仔细核实房屋状况是否符合卖方承诺，并可以提出必要的补充和修改意见。
若在购房后发现房屋存在严重质量问题，买方可以依法要求卖方进行修复或退还购房款项。
三、贷款问题如果买方需要通过银行贷款购买商品房，则在合同中应明确约定相关事宜，包括贷款金额、利率、还款方式等。
买方在签订合同时应留意贷款利率是否符合市场水平，是否有随意调整利率的条款，并可以要求制定还款计划和相关保障措施，以确保自身权益。
四、违约问题合同中一般会对双方的违约责任和违约金进行规定。
买方在签订合同时应了解违约责任的内容和违约金的具体数额，以及在何种情况下可以解除合同并退回定金或赔偿损失。
五、其他附加条件商品房合同中还可能涉及其他附加条件，如房产交付时间、维修责任、装修规范等。
买方在签订合同时应充分了解这些条件，并在必要时提出补充约定或修改意见，以保障自身合法权益。
六、合同履行和争议解决在房屋交付和购房款支付后，合同的履行应按照约定进行。
若在履行过程中出现纠纷或争议，买方可以通过调解、仲裁或诉讼等方式解决。
一般合同中会规定争议解决的方式和程序，买方需根据合同的约定进行操作。
结语：商品房合同是买卖双方权益保障的重要法律文书，对于买方来说，了解合同中的各项约定和注意事项至关重要。
除了以上所述的几个关键问题外，买方应当根据实际情况，逐条核对合同内容，并咨询专业人士进行必要的法律审查。
只有充分了解和把握自己的权益，买方才能在买房过程中更加稳妥和放心地进行相关交易。
关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答
编号：_______________本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答甲方：___________________乙方：___________________日期：___________________商品房买卖分类：法律知识合同房屋权届证书杂谈19、问：买受人逾期支付购房款或者未依约足额支付购房款，能否成为出卖人逾期交房、逾期办理房屋权届证书的抗辩事由？是否应视出卖人有无具备交房、办证条件区别对待？答：依照双方当事人的约定，买受人付款义务应当先丁或者与出卖人的交房、办证义务同时履行的，买受人逾期支付全部或部分购房款时，出卖人可以行使后履行抗辩权或者同时履行抗辩权，其交房、办证的期限可予相应顺延。
20、问：由丁出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋权届证书，但买受人不起诉要求退房，仅要求出卖人支付逾期办证违约金的，如何处理？答：合同有效，但因出卖人原因导致无法办理房屋权届证书，双方当事人均不主张解除合同的，法院不应判决解除合同。
买受人仅起诉要求出卖人支付逾期办证违约金的，按照法律关丁违约金的规定处理。
21、问：买受人请求出卖人履行协助办理房屋权届证书之义务有无诉讼时效？买受人请求出卖人承担逾期交房、逾期办证的违约金的诉讼时效从何时起算？答：买受人请求出卖人履行协助办理房屋权届证书义务的，不适用我国《民法通则》关丁诉讼时效的规定。
但买受人请求出卖人支付逾期交房、逾期办证违约金的，适用诉讼时效的规定。
商品房买卖合同对逾期交房、逾期办证违约金的支付日期有约定的，诉讼时效从约定之次日起算；无约定的，一次性支付的违约金的诉讼时效从合同约定的应交房之次日以及《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款规定的出卖人应承担逾期办证违约责任之日起算；按日计付的违约金的诉讼时效应当分别每一日单独计算。
22、问：商品房买卖合同中约定房屋交付使用的条件为“商品房经竣工验收合格”，其中竣工验收合格除包括经设计、施工、监理、建设单位验收合格外，是否还应包括消防等专项验收合格？答：交付使用的房屋不仅应当经设计、施工、监理、建设单位等验收合格，还应当符合法律、法规关丁房屋交付使用的其他强制性规定，包括消防验收。
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关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难冋题的解答（3）
（2009-04-i3i2：o5：4i ） 合同房屋权属证书杂谈 19、 问：买受人逾期支付购房款或者未依约足额支付购房款，能否成为出卖人 逾期交房、逾期办理房屋权属证书的抗辩事由？是否应视出卖人有无具备交房、 办证条件区别对待？
答：依照双方当事人的约定，买受人付款义务应当先于或者与出卖人的交房、 办 证义务同时履行的，买受人逾期支付全部或部分购房款时，出卖人可以行使后履 行抗辩权或者同时履行抗辩权，其交房、办证的期限可予相应顺延。
20、 问：由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋权属证书，但买受人不 起诉要求退房，仅要求出卖人支付逾期办证违约金的，如何处理？
答：合同有效，但因出卖人原因导致无法办理房屋权属证书， 双方当事人均不主 张解除合同的，法院不应判决解除合同。
买受人仅起诉要求出卖人支付逾期办证 违约金的，按照法律关于违约金的规定处理。
21、 问：买受人请求出卖人履行协助办理房屋权属证书之义务有无诉讼时效？ 买受人请求出卖人承担逾期交房、逾期办证的违约金的诉讼时效从何时起算？
答：买受人请求出卖人履行协助办理房屋权属证书义务的， 不适用我国《民法通 则》关于诉讼时效的规定。
但买受人请求出卖人支付逾期交房、 逾期办证违约金 的，适用诉讼时效的规定。
商品房买卖合同对逾期交房、逾期办证违约金的支付 日期有约定的，诉讼时效从约定之次日起算；无约定的，一次性支付的违约金的 诉讼时效从合同约定的应交房之次日以及《商品房买卖合同司法解释》第十八条 第一款规定的出卖人应承担逾期办证违约责任之日起算； 按日计付的违约金的诉 讼时效应当分别每一日单独计算。
22、 问：商品房买卖合同中约定房屋交付使用的条件为“商品房经竣工验收合格”， 其中竣工验收合格除包括经设计、施工、监理、建设单位验收合格外，是否还应 包括消防等专项验收合格？
商品房买卖 分类：法律知识
标签：房产法律买受人
答：交付使用的房屋不仅应当经设计、施工、监理、建设单位等验收合格，还应当符合法律、法规关于房屋交付使用的其他强制性规定，包括消防验收。
23、问：出卖人在交付商品住宅时不能提供《住宅质量保证书》和《住宅使用___ 说明书》的，是否构成违约？
答：出卖人不能提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的，构成违_ 约，买受人因此拒绝接收商品住宅的，由此产生的逾期交房责任应当由出卖人承担。
24、问：出卖人通知交房时，尚不具备交房条件（如消防未验收合格），买受人拒绝接收，在符合交房条件后，出卖人是否必须再次通知交房？
答:在房屋具备交付使用条件后，出卖人应当告知买受人并再次通知其接收房屋。
因出卖人未告知导致买受人迟延接收房屋的，出卖人仍应承担由此产生的逾期交房责任。
25、问：商品房买卖合同中约定买受人应缴纳房屋专项维修资金，但对如何缴纳约定不明（例如缴纳数额和应向谁缴纳等未作具体约定），出卖人能否将买受人未缴纳该款作为其未按期交房的抗辩事由？
答：如果根据商品房买卖合同的约定，买受人缴纳房屋专项维修资金之义务应先于或者与出卖人交房义务同时履行，但因房屋专项维修资金如何缴纳约定不明，导致买受人未缴纳该项费用的，出卖人不得将买受人未缴纳该项资金作为逾期交房的抗辩事由。
26、问：设计变更的，（1 ）买受人要求退房并要求出卖人承担违约责任，而合
同中没有约定违约金数额或者损失赔偿额的计算方法的，应如何确定违约金数额或损失赔偿额？（2）买受人不主张退房，而要求按原合同履行的，如何处理？
答：出卖人变更设计的，可参照《商品房销售管理办法》第二十四条的规定处理。
买受人要求退房的，出卖人应当承担违约责任。
合同对违约金数额或者损失赔偿额的计算方法未作约定的，违约金数额或者损失赔偿额可以按照买受人已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，从买受人交款之日计算至出卖人返还购房款之日止。
房屋已经建成或者因其他原因无法
恢复原设计，买受人请求出卖人交付原设计的商品房的，不予支持。
27、问：出卖人未取得商品房预售许可证，与包销人订立的包销合同是否有效？包销人是否应当具备房地产开发经营资格？因商品房买卖合同产生纠纷，买受人以包销人为被告起诉的，是否应当追加出卖人参加诉讼？出卖人的诉讼地位如何？答：出卖人未取得商品房预售许可证，不影响包销合同的效力，但包销合同中约定的包销期间早于商品房预售许可时间的，早于部分的包销期间的约定无效。
现有法律、法规并未规定包销人应当具备房地产开发经营资格，因此，当事人以此为由主张包销合同无效的，不予支持。
因商品房买卖合同产生纠纷，买受人仅以包销人为被告起诉的，应当追加出卖人为共同被告。
28、问：以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同，一方当事人起诉要求确认该合同无效或者撤销、解除该合同，法院是否应当告知担保权人可以作为有独立请求权的第三人参加诉讼？是否应先行确定无效、撤销或者解除的请求能得到支持后再予以告知？商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除的，如果担保权人并未作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求，出卖人返还给买受人的购房款是否应当包括贷款在内？
答：无论当事人要求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除该合同的诉讼请求能否得到支持，法院均应告知担保权人可以作为有独立请求权的第三人参加诉讼。
如果担保权人并未作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求，出卖人返还给买受人的购房款应当包括贷款在内。
29、问:房屋拆迁合同纠纷中，拆迁人逾期办证的违约责任，是否适用《商品房买卖合同司法解释》第十八条的规定？
答:房屋拆迁合同对逾期办证的违约责任未作约定的，可参照《商品房买卖
合同司法解释》第十八条的规定处理，即由于拆迁人的原因，被拆迁人在下列期限届满前未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，拆迁人应当承担违约责任：（一）房屋拆迁合同约定的办理房屋权属登记的期限；（二）合同签订时，
产权调换的房屋尚未建成的，自房屋交付使用之日起90日；（三）合同签订时，产权调换的房屋已建成的，自合同订立之日起90日。
违约金可以按照被拆迁人已支
付的房价款（包括产权调换的差价款和被拆迁房屋的折价款），参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
30、问:公民个人或者未取得房地产开发经营资格的企业转让自有房屋，是否适用《商品房买卖合同司法解释》？合同效力如何认定？房地产开发企业在原申请自建房屋的工业用地上建成商品房，并对外销售的，是否适用《商品房买卖合同司法解释》？
答:公民个人或者非房地产开发经营企业转让自有房屋，不适用《商品房买卖合同司法解释》的规定，其合同效力依《合同法》以及相关法律、法规确定。
房地产开发企业在原申请自建房屋的工业用地上建成商品房，_并对外销售的，适用《商品房买卖合同司法解释》的规定。
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