商品房买卖合同纠纷典型案例
江西高院发布2023年度全省法院房屋买卖合同纠纷十大典型案例
江西高院发布2023年度全省法院房屋买卖合同纠纷十大典型案例文章属性•【公布机关】江西省高级人民法院,江西省高级人民法院,江西省高级人民法院•【公布日期】2023.08.29•【分类】其他正文2023年度全省法院房屋买卖合同纠纷十大典型案例近年来，受经济形势变化、新冠疫情及房地产行业转型升级等多重叠加因素影响，全省各级法院受理的房屋买卖合同纠纷案件数量（主要是商品房预售合同纠纷和商品房销售合同纠纷）呈上升趋势。
为有效维护房地产市场健康发展，同时依法保护住房消费者合法权益，坚决防范房地产风险向金融、社会等领域传导，全省各级法院坚持在党的领导下，提高政治站位，积极把依法履职融入服务中心大局之中，深入贯彻落实中央和省委经济工作会议精神，依法稳妥地处理了一大批房屋买卖合同纠纷案件，为实现房地产市场稳定和购房者合法权益的“双维护”提供了有力的司法服务和保障。
为充分发挥典型案例的指引示范和普法宣传作用，进一步为全省房地产市场健康发展营造良好的法治环境，我院组织评选了2023年度全省法院房屋买卖合同纠纷十大典型案例。
其中既有涉及商品房逾期交付、办证、群体性纠纷、“一房二卖”等热点问题的案例，也有涉及商品房买卖合同解除、名为购房实为担保等新裁判理念的案例。
这些案例的选取均具有一定的代表性和典型性，与人民群众的生活和利益息息相关，也对人民法院裁判类案具有重要的借鉴参考价值。
案例一“府院联动”盘活项目，保障交房化解纠纷——殷某夫妇诉彭泽某房地产公司、彭泽某银行房屋买卖合同纠纷案【基本案情】2019年9月25日，殷某夫妇与彭泽某房地产公司签订两份《商品房买卖合同》，合同约定了房屋价款、交房时间、逾期交房责任等内容。
殷某夫妇支付了购房首付款，并与彭泽某银行签订了按揭贷款合同。
后银行依约将贷款划入房地产公司账户，殷某夫妇亦依约向银行按月支付按揭贷款，但房地产公司未按约定期限交房。
殷某夫妇认为房地产公司逾期交房构成违约，遂起诉到法院要求解除购房合同，返还购房款等。
商品房买卖典型案例
商品房买卖典型案例案例一：首次购房者的困惑小李是一名年轻的白领，近期计划购买一套商品房作为自己的首套住房。
他上网搜索了一些房产信息，并与多家房产中介取得联系。
经过多方比较，他最终选择了一套位于市中心的二手公寓。
然而，在签订购房合同时，小李发现房产证上的面积与实际测量的面积存在差异。
他非常困惑，不知道该如何处理这个问题。
案例二：违约纠纷的解决小王是一位投资房产的人士，他购买了一套商业用途的商品房，计划将其租出。
然而，在签订租房合同时，租户提出了一些特殊要求，包括装修需求和租金调整条款。
小王觉得这些要求不合理，拒绝了租户的要求。
随后，租户提出解除租房合同并要求返还已付的定金。
小王陷入了违约纠纷，不知道该如何处理。
案例三：房产交易中的税费问题小张是一名房产中介，他接到了一个商品房买卖的委托。
他帮助卖家找到了一个买家，并开始了房屋过户的程序。
然而，在过户过程中，买家突然提出了关于税费的问题，认为应该由卖家承担全部税费。
小张被这个问题难住了，不知道如何解释给买家和卖家。
案例四：贷款问题引发的纠纷小刘是一名年轻的创业者，他计划购买一套商品房作为办公场所。
他向银行申请了商业贷款，并在购房合同中注明了贷款方式和金额。
然而，在贷款审批过程中，银行要求小刘提供更多的担保措施，令他感到困扰。
此外，卖家得知小刘贷款遇到问题后，要求重新协商购房价格。
小刘陷入了一场纠纷之中，不知道如何解决。
案例五：房产证抵押问题的解决小杨是一名投资房地产的人士，他计划将手中的一套商品房进行抵押贷款。
然而，在办理抵押贷款的过程中，他发现自己的房产证遗失了。
他非常着急，不知道该如何解决这个问题，并顺利办理贷款手续。
案例六：租赁合同纠纷的处理小张是一名房地产经纪人，他帮助一位投资者出租了一套商业用途的商品房。
然而，在租赁合同期满后，租户不愿意搬离，并要求继续租住该房屋。
小张陷入了租赁合同纠纷之中，不知道应该如何解决。
案例七：商品房质量问题引发的纠纷小王购买了一套新建的商品房，但在入住后不久，他发现房屋存在质量问题，如墙体开裂、水管漏水等。
八上法律典型案例(3篇)
第1篇一、案件背景近年来，随着我国经济的快速发展，房地产市场逐渐成为国民经济的重要支柱产业。
然而，在商品房买卖过程中，由于信息不对称、合同不规范等问题，导致纠纷频发。
本案例以某市商品房买卖合同纠纷案为例，旨在通过对案件的深入剖析，为相关法律实践提供借鉴。
二、案情简介原告：张某被告：某房地产开发有限公司案由：商品房买卖合同纠纷事实与理由：2018年5月，张某在某市某房地产开发有限公司（以下简称“开发商”）开发的某楼盘购买了一套商品房。
双方签订的《商品房买卖合同》约定：开发商应在2019年5月31日前交付房屋，交付标准为《商品房销售管理办法》规定的交付标准。
合同签订后，张某按约支付了全部房款。
然而，在2019年6月，张某发现房屋存在质量问题，如墙面裂缝、渗水等。
张某多次与开发商协商，要求开发商修复房屋，但开发商以各种理由推脱。
张某遂向某市仲裁委员会提起仲裁申请，要求开发商承担违约责任，修复房屋，并支付违约金。
三、仲裁过程1.仲裁庭组成仲裁庭由三名仲裁员组成，其中一名仲裁员由张某指定，一名仲裁员由开发商指定，第三名仲裁员由仲裁委员会主任指定。
2.仲裁庭审理仲裁庭审理过程中，双方当事人提交了相关证据，包括《商品房买卖合同》、付款凭证、房屋质量问题照片等。
仲裁庭依法对案件进行了审理。
3.仲裁结果仲裁庭认为，开发商在交付房屋时存在质量问题，已构成违约。
根据《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同》的约定，判决开发商承担以下责任：（1）修复房屋，确保房屋质量符合合同约定；（2）支付违约金，违约金为房款的5%；（3）承担仲裁费用。
四、案例分析1.信息不对称导致纠纷在商品房买卖过程中，开发商作为卖方，掌握着房屋的详细信息，而购房者作为买方，对房屋的了解相对较少。
这种信息不对称使得购房者难以全面了解房屋的真实情况，容易导致纠纷的发生。
2.合同不规范导致纠纷部分开发商在签订合同时，未严格按照法律法规和行业规范进行，导致合同内容不规范，存在漏洞。
商品房买卖合同纠纷典型案例
近日，记者从贵阳仲裁委获悉，2010年贵阳仲裁委受理各类仲裁案件308件，其中商品房买卖合同纠纷、房屋拆迁安置补偿协议纠纷等涉及房地产的案件占到七成以上。
商品房认购纠纷、逾期交房、逾期付款、逾期办理产权证、房屋质量问题等依然是2010年商品房买卖合同纠纷的热点。
就以上热点问题，有关法律界专业人士对一些典型案例进行深度剖析，希望能对购房者有所警示。
热点一：认购纠纷案例回放：2010年7月，市民张先生与某房开公司签订了一份商品房认购协议.协议中就认购商品房的房屋位置、房型、价格、建筑面积等进行了明确约定.由于张先生认购的房屋还处于开发初期，尚未取得预售许可证,张先生依照认购协议,向房开公司支付了2万元的认购金。
2010年9月，张先生收到房开公司的书面通知:“一期物业已取得预售许可证,可以签订商品房买卖合同。
”与此同时，房开公司表示由于整体楼市房价大幅上涨,所以张先生之前订购的房屋房价也由之前约定的每套20万元左右，上调至25余万元。
若张先生在10日之内不能按房开公司通知的价格签订商品房买卖合同，则视为放弃原定的认购协议.对此，张先生表示不能接受，在双方协商未果情况下，张先生与其他多名购房者分别向法院提起诉讼.近日，法院已对该案作出判决,在交易中违背了诚信原则的开发商将向购房者们作出巨额赔偿。
法院判决认为，订立合同的双方当事人应遵循诚实信用原则.但本案中某房开公司在认购协议签订完、购房者按约支付了认购款后，却提出了大大超过双方预约时约定的价格条件，违背了我国合同法所规定的诚实信用原则和公平原则，导致购房者缔约机会的丧失,应对此承担责任并作出赔偿。
最后,法院参照房开公司向购房者发出的通知中的售价与原认购价的差额，酌情确定了赔偿标准。
张先生获得了2万元经济损失赔偿，已支付的2万元认购款也如数返还.律师点评：商品房认购纠纷相当复杂，一般认为，根据现有法律规定，在违背认购协议的约定不履行签订商品房买卖合同义务的情况下，违约方应承担缔约过失责任。
房地产纠纷法律案例分析(3篇)
第1篇一、案情简介原告：张三，男，35岁，汉族，某市居民。
被告：李四，男，40岁，汉族，某市居民。
诉讼请求：1.判令被告李四返还购房款100万元；2.判令被告李四赔偿原告张三经济损失10万元；3.判令被告李四承担本案诉讼费用。
事实与理由：原告张三于2018年3月与被告李四签订了一份房屋买卖合同，约定由原告张三以100万元的价格购买被告李四位于某市的一套房产。
合同签订后，原告张三按照约定支付了购房款100万元。
然而，在房屋过户过程中，被告李四以房屋存在质量问题为由拒绝办理过户手续。
原告张三多次与被告李四协商，但双方未能达成一致意见。
为此，原告张三向法院提起诉讼，请求判令被告李四返还购房款100万元、赔偿经济损失10万元以及承担本案诉讼费用。
被告李四辩称，房屋确实存在质量问题，但原告张三在签订合同时已知晓该情况。
同时，被告李四认为，原告张三在房屋交付后才发现质量问题，已超过合同约定的保修期，故不应要求被告李四承担赔偿责任。
二、法律分析本案涉及的主要法律问题是房屋买卖合同纠纷。
以下从以下几个方面进行分析：1. 房屋买卖合同的有效性根据《中华人民共和国合同法》第十二条的规定，当事人订立合同，应当遵循公平、自愿、等价、诚实信用的原则。
本案中，原告张三与被告李四签订的房屋买卖合同，双方均具备相应的民事行为能力，且意思表示真实，符合法律规定，故该合同合法有效。
2. 房屋质量问题的认定根据《中华人民共和国合同法》第一百四十八条的规定，出卖人应当按照约定交付标的物。
本案中，被告李四在签订合同时已明知房屋存在质量问题，但仍同意将房屋出售给原告张三。
根据法律规定，出卖人应当对标的物的质量承担瑕疵担保责任。
因此，被告李四应承担房屋质量问题的责任。
3. 购房款返还及赔偿损失的认定根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。
本案中，被告李四未按照合同约定办理房屋过户手续，构成违约。
房地产法律案例题(3篇)
第1篇一、案情简介原告：张某，男，35岁，某市居民。
被告：某房地产开发有限公司（以下简称“开发商”），住所地：某市XX区XX路XX号。
2008年，张某通过某房地产中介公司看中了某房地产开发有限公司开发的某小区的一套商品房。
经过协商，双方于2008年10月1日签订了《商品房买卖合同》。
合同约定：张某购买开发商开发的某小区某栋某单元某号房屋，建筑面积为100平方米，总价款为80万元。
合同还约定了付款方式、交房日期、违约责任等内容。
合同签订后，张某按照约定支付了首付款20万元，并与开发商约定剩余款项在交房前支付。
然而，到了2009年5月，开发商未能按照合同约定的时间交付房屋。
张某多次与开发商协商，要求其按照合同约定交付房屋，但开发商以各种理由推脱，拒不履行合同。
张某无奈之下，于2009年6月向某市XX区人民法院提起诉讼，要求开发商履行合同，交付房屋，并支付违约金。
二、争议焦点1. 开发商是否应按照合同约定交付房屋？2. 如果开发商违约，张某应如何主张自己的权利？三、法院审理某市XX区人民法院受理了此案，并依法进行了审理。
在审理过程中，法院查明以下事实：1. 双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。
2. 开发商未能按照合同约定的时间交付房屋，构成违约。
3. 张某已按照合同约定支付了首付款，有权要求开发商履行合同。
法院认为，根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人应当按照约定履行自己的义务。
开发商未能按照合同约定的时间交付房屋，已经构成违约。
张某有权要求开发商履行合同，交付房屋。
关于违约金的计算，法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定违约金的数额。
在本案中，双方约定的违约金为每月1万元。
考虑到开发商违约的事实，法院认为该违约金数额合理，应予以支持。
四、判决结果某市XX区人民法院判决如下：1. 开发商应在判决生效后15日内，按照合同约定交付房屋给张某。
房产质量纠纷法律案例(3篇)
第1篇一、案件背景原告：张三（化名），男，35岁，某市居民。
被告：某房地产开发有限公司（以下简称“开发商”）。
案由：房屋质量问题纠纷二、案情简介2018年5月，张三与开发商签订了一份商品房买卖合同，购买了开发商开发的某小区一套住宅。
合同约定，房屋交付时间为2019年6月30日，房屋总价款为100万元。
合同签订后，张三依约支付了全部房款。
2019年6月30日，房屋交付给张三。
张三在验收房屋时发现，房屋存在以下质量问题：1. 房屋墙面多处出现裂缝，裂缝长度不等，最长达20厘米；2. 房屋卫生间防水层破损，导致卫生间地面渗水；3. 房屋门窗密封不严，存在漏风现象；4. 房屋装修材料不符合合同约定。
张三与开发商协商解决房屋质量问题，但双方未能达成一致意见。
张三遂将开发商诉至法院，要求开发商承担修复房屋、赔偿损失等责任。
三、争议焦点1. 房屋是否存在质量问题？2. 开发商是否应承担修复房屋、赔偿损失等责任？3. 案件的法律适用及判决结果。
四、法院判决法院经审理认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
1. 关于房屋质量问题，法院认为，张三提供的证据足以证明房屋存在墙面裂缝、卫生间渗水、门窗密封不严等质量问题，且这些问题符合《建筑工程施工质量验收统一标准》等相关规定，属于房屋质量问题。
2. 关于开发商的责任，法院认为，根据《中华人民共和国建筑法》第五十七条规定，建筑工程的保修期限自竣工验收合格之日起计算。
本案中，房屋交付时间已经超过保修期限，但考虑到开发商在房屋施工过程中存在质量问题，且房屋质量问题对张三的生活造成了一定影响，法院判决开发商承担修复房屋、赔偿损失等责任。
3. 关于赔偿损失，法院认为，根据《中华人民共和国侵权责任法》第十九条的规定，因产品质量不合格造成损害的，生产者应当承担侵权责任。
南宁购房合同纠纷案例分享
近年来，随着我国房地产行业的快速发展，购房合同纠纷案件也日益增多。
今天，我们就以南宁市国凯实业有限责任公司（以下简称国凯公司）与H某某商品房预售合同纠纷案为例，为大家分享一个典型的购房合同纠纷案例。
一、案情简介2005年3月7日，H某某与国凯公司签订了《商品房买卖合同》，约定购买国凯公司位于南宁市江南区五一西路6号翠湖新城四期第8栋2单元601号房，总房价为326995元。
合同第八条约定：出卖人应当在2006年3月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。
合同第十五条约定：出卖人应当在商品房综合验收合格壹年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人不退房，每逾期一天，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金。
合同签订后，H某某依约支付完购房款。
然而，国凯公司直至2006年6月28日才交付房屋。
H某某于2007年6月诉至一审法院，请求判令国凯公司支付逾期交房违约金和公共配套设施违约金、继续履行合同约定的未尽义务、将应由其提供的权属登记资料报产权机关备案等。
二、法院判决一审法院经审理查明，国凯公司确实存在逾期交房和未按约定提供权属登记资料的行为。
根据《中华人民共和国合同法》及《商品房买卖合同》的相关规定，法院判决国凯公司支付H某某逾期交房违约金和公共配套设施违约金30084元，并在2007年9月30日前安装符合国家规定的一户一表和公共配电等输电设施，以及将应由其提供的权属登记资料报产权机关备案。
三、案例分析本案中，国凯公司作为出卖人，未能按照合同约定的时间交付房屋，且未按约定提供权属登记资料，构成违约。
根据《商品房买卖合同》的约定，H某某有权要求国凯公司支付违约金，并要求其继续履行合同义务。
此案例反映出购房合同纠纷中，出卖人逾期交房、未按约定提供权属登记资料等违约行为较为常见。
作为购房者，在签订购房合同时，应仔细阅读合同条款，明确约定交房时间、权属登记等事项，以确保自身合法权益。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
近日，记者从贵阳仲裁委获悉，2010年贵阳仲裁委受理各类仲裁案件308件，其中商品房买卖合同纠纷、房屋拆迁安置补偿协议纠纷等涉及房地产的案件占到七成以上。
商品房认购纠纷、逾期交房、逾期付款、逾期办理产权证、房屋质量问题等依然是2010年商品房买卖合同纠纷的热点。
就以上热点问题，有关法律界专业人士对一些典型案例进行深度剖析，希望能对购房者有所警示。
热点一：认购纠纷
案例回放：
2010年7月，市民张先生与某房开公司签订了一份商品房认购协议。
协议中就认购商品房的房屋位置、房型、价格、建筑面积等进行了明确约定。
由于张先生认购的房屋还处于开发初期，尚未取得预售许可证，张先生依照认购协议，向房开公司支付了2万元的认购金。
2010年9月，张先生收到房开公司的书面通知：“一期物业已取得预售许可证，可以签订商品房买卖合同。
”与此同时，房开公司表示由于整体楼市房价大幅上涨，所以张先生之前订购的房屋房价也由之前约定的每套20万元左右，上调至25余万元。
若张先生在10日之内不能按房开公司通知的价格签订商品房买卖合同，则视为放弃原定的认购协议。
对此，张先生表示不能接受，在双方协商未果情况下，张先生与其他多名购房者分别向法院提起诉讼。
近日，法院已对该案作出判决，在交易中违背了诚信原则的开发商将向购房者们作出巨额赔偿。
法院判决认为，订立合同的双方当事人应遵循诚实信用原则。
但本案中某房开公司在认购协议签订完、购房者按约支付了认购款后，却提出了大大超过双方预约时约定的价格条件，违背了我国合同法所规定的诚实信用原则和公平原则，导致购房者缔约机会的丧失，应对此承担责任并作出赔偿。
最后，法院参照房开公司向购房者发出的通知中的售价与原认购价的差额，酌情确定了赔偿标准。
张先生获得了2万元经济损失赔偿，已支付的2万元认购款也如数返还。
律师点评：商品房认购纠纷相当复杂，一般认为，根据现有法律规定，在违背认购协议的约定不履行签订商品房买卖合同义务的情况下，违约方应承担缔约过失责任。
承担缔约过失责任的方式为损害赔偿，其中包括直接利益的减少和失去与第三人订立合同机会的损失，并不包括强制签订商品房买卖合同的责任。
热点二：逾期交房纠纷
案例回放：
市民李女士于2010年2月与某房地产开发公司签订了房屋买卖合同，合同约定房屋的交房日期为当年8月31日。
但在到期交房时，房开公司却无法出示房屋竣工验收合格证、消防验收合格证明、房屋验收备案表等证件及资料。
为此，李女士以房屋达不到交房条件为由拒绝收房。
事后，李女士将房开公司告上法庭，申请法院判令房开公司给付因逾期交房而产生的已付款利息、违约金、租房费等损失共5万元。
庭审中，房开公司辩称，涉诉商品房并非李女士所说，其实已经符合了业主入住的条件，已经
取得竣工验收报告。
而且合同中约定的交付条件并不包含房屋验收备案表，故无需出示验收备案表给李女士。
此外，房开公司对李女士提交的租赁协议等均不认可。
法院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》为双方的真实意思表示，合同中明确了双方的权利义务，对房开公司逾期交房所要承担的责任也有所规定，故法院对房开公司的抗辩理由不予支持。
此外，依照《合同法》规定，违约金和实际损失不能重复计算，在本案中，违约金数额不能弥补李女士的租房费损失，则违约金应以李女士的房租替代。
最终，法院判令房开公司赔偿李女士已付款利息、租房费等损失共计万余元。
律师点评：对于商品房(建筑工程)的交付条件，我国多部法律、法规以及地方性法规都做出了相应的规定。
《城市房地产管理法》第二十六条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。
《城乡规划法》第四十五条规定：县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。
未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。
这一条既对规划部门的验收作了强行性的规定，同时也表明规划部门的验收应在建设单位组织竣工验收之前。
《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。
根据上述法律、行政法规，房地产开发企业向买受人交付的商品房的强制性条件必须是“经验收合格”的商品房。
2008年新修订的《消防法》对消防验收制度作了重大修改，即只有对国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，才实行竣工验收制度，未经验收合格不得投入使用；对于其他的建设工程，实行消防备案制度。
因此，住宅小区的消防验收合格不再是法律规定的交付标准之一。
就贵州省地方规定来看，自2009年5月1日起施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十九条规定：“商品房交付使用，应当符合下列条件：一是房地产开发项目经竣工验收合格，依法取得建设、城乡规划等有关部门出具的认可文件或者准许使用文件，并经房地产主管部门备案；二是房地产开发项目的公共服务设施和水、电、道路、绿化等市政公用基础设施具备国家规定的投入使用条件，已经明确产权、管理权，并且以书面形式明确管理责任；三是法律、法规规定的其他条件。
”
综合上述法律法规的规定，不难看出，自2009年5月1日起，我省对于商品房的验收原则上实行的是备案制，验收主体是房地产开发企业。
当然，交房条件除了上述的法律、法规、规章的规定外，还应当符合合同的约定。
热点三：房贷难引发的逾期违约责任纠纷
案例回放：
2010年3月，市民黄女士与某房开公司签订了一份商品房买卖合同。
合同约定，黄女士购买该公司位于某区的一套房屋，房屋总价为40万元。
其中，黄女士计划贷款28万元。
在签订合同当日，黄女
士即向房开公司支付了12万元首付款。
在黄女士与房开公司签订合同后不久，"国十条"调控政策出台。
"国十条"要求严格限制各种名目的炒房和投机性购房。
商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。
在随后办理贷款过程中，银行以此套房屋属于第三套房为由拒绝为黄女士发放贷款。
在无法获得银行贷款的情况下，黄女士要求解除与房开公司签订的商品房买卖合同，并返还当初支付的12万元首付款。
房开公司却认为，在黄女士申请银行贷款问题上房开公司并无过错，黄女士不能以此为由拒绝履行合同。
黄女士除一次性付清28万元余款外，还应按合同约定承担逾期付款的违约责任。
至此，买卖双方因贷款问题引发的纠纷开始不断升级。
律师点评：购房者因无法获得银行贷款而导致无法继续履行合同的，违约责任究竟该由谁承担？要具体情况具体分析，不能一概而论。
以黄女士买房纠纷为例，黄女士与房开公司签订的商品房买卖合同是在房贷新政发布前签订的，合同成立后客观情况发生了改变，这是黄女士在签订合同时无法预见的。
在此情况下，如果要求黄女士继续履行合同，对其明显不公平。
根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
”
如果案例纠纷中商品房买卖合同订立是在新政施行后发生的，就不适用情势变更原则。
在没有其他约定的情况下，购房者还可以依据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，行使解除合同的权利。
该规定明确：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。
因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。
虽然人民法院可根据实际情况确定是否变更或解除合同，但适用形式变更原则并非简单地豁免债务人的义务而使债权人承受不利后果，而是要充分注意利益均衡，公平合理地调整双方利益关系。
在诉讼过程中，人民法院一般采取的是积极引导当事人重新协商，改订合同；重新协商不成的，争取调解解决。
对买卖双方而言，不管是主动还是被动违约，都有可能要承担违约责任。
那么，购房者如何防范此类纠纷的发生呢？在现阶段国家对楼市调控力度加大，不时会有房产新政策出台的情况下，市民在准备购房前，最好能事先咨询有关银行，全面了解当前贷款政策后，再与开发商签订正式合同，以避免因无法贷款而引发不必要的违约纠纷。
律师提醒：
从以上几个典型案例不难看出，商品房买卖双方对合同的重视不够或对合同内容约定不明是造成纠纷的根源。
因此，交易双方应充分意识到合同的重要性，从根源上规避纠纷的产生。
尤其是购房者，在签订认购协议时应尽量明确签订商品房买卖合同的时间、尽量多涉及商品房买卖合同的实质内容、商品
房买卖合同磋商不成的处理方式、违约责任等；在签订商品房买卖合同时应尽量明确交房条件及违约责任、房屋的接交方式及违约责任、产权证的办理时限及违约责任，以及约定的其他事项等，以防范纠纷的发生。
(以上案例由典正律师事务所提供，典正律师事务所卢安龙律师予以点评)(记者刘圆圆)。