商品房买卖合同纠纷实例[优质PPT]

开发商交付不符合交付条件 商品房的违约责任
2015年4月18日
商品房买卖合同约定，开发商应将符合 《住宅项目交付使用管理办法》规定的商品房交 付购房人，如果交付时商品房未经竣工验收备案， 不符合合同约定的交付条件，属2012年10月11日，原告张某向被告某房地 产开发商购买商品房一套，双方约定被告应当在 2013年12月31日前向原告履行交房义务，被告如 违约，应自合同约定的最后交付期限的第二天起 至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价 款万分之三的违约金。
• 审判实践中，各方对涉及商品房交付使用条件的 法律法规的理解观点不一。因此，有必要厘清现 行规定对商品房交付使用条件的涵义，准确认定 合同约定的商品房交付使用条件，依法维护购房 人和商品房开发商合法权益。
• 商品房买卖合同纠纷实例
2008年11月26日，原告孔某与被告某房地 产公司签订商品房买卖合同，被告将其开发的某 公寓1幢东区1202号商品房出卖给原告，约定出卖 人应在2008年6月30日前依照国家和地方政府有关 规定，将具备商品房验收合格条件，并符合合同 约定的商品房交付给原告。商品房达到交付使用 条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手 续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同 规定的证明文件，并签署房屋交接单。
• 商品房交付使用条件的法律界定
• 商品房买卖中因购房人与开发商对合同约定的商 品房交付使用条件理解不一，房屋交付环节引发 的纠纷逐渐增多。文章从案例出发，分析实践做 法和现行法律规定，认为商品房交付使用条件是 竣工验收合格，如果当事人另外约定“需要提交 竣工验收备案表”,则应依当事人约定。
• 具体分析来看，房屋交付环节上出现的纠纷主要 有两种情况，一是开发商通知交房时，因买受人 对合同约定的商品房交付使用条件的理解与开发 商不一致，认为该房屋未达到交付使用的条件而 拒绝受领引发纠纷；二是买受人接受房屋后认为 房屋不符合交付使用条件而主张开发商违约，要 求给付逾期交房违约金。
• 本案中，被告于2014年1月17日将房屋交付原告的 行为属于被告的积极履行行为；被告将未经竣工 验收备案的房屋交付给原告的行为属于交付标的 物的标准不符合合同的约定；被告的迟延交付行 为造成了原告利益的损失；原告利益损失应归结 于被告的瑕疵履行所致。故而，被告的行为构成 瑕疵履行。
• 其次，被告应当承担瑕疵履行的法律责任。最高 法院的司法解释将转移占有视为交付，该交付行 为既包括全面履行行为也包括瑕疵履行行为，转 移占有后原告仍有权要求被告承担违约责任。《 合同法》第一百一十二条规定：“当事人一方不 履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的， 在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他 损失的，应当赔偿损失。”
• 第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同 义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成 损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的 损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得 超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预 见到的因违反合同可能造成的损失。
• 第三，被告瑕疵履行责任的确定。瑕疵履行属于 违约行为，违约方可能要承担给付违约金或给付 损害赔偿金的责任。违约金是对损害赔偿金数额 的预先确定，因而违约金与损害赔偿金不可同时 存在。当事人可在诉讼过程中可以选择要求违约 方承担违约责任或损害赔偿责任。本案中，原告 选择要求被告承担违约责任是对自己诉讼权利的 处分，应予准许。
• 2.履行标的不符合合同的约定即存在瑕疵。所谓 瑕疵是指一方当事人交付或提供的标的物的种类 、品质、质量、标准等不符合合同的约定；3.履 行行为造成了履行利益的损害。履行利益，又称 积极利益，是指一方当事人合理期待另一方完全 履行合同而产生的合法利益，包括既得利益与可 得利益。4.须可归责于履行合同的一方。
• 2014年1月17日，被告通知原告领取涉案商品房的 钥匙并领取预期交房违约金2500元。后原告得知 涉案房屋于2014年5月14日才完成竣工验收备案。 现原告起诉要求被告承担自2014年1月18日至2014 年5月14日的逾期交房违约金。
• 对于上述案件，存在两种观点：
• 一是应驳回原告的诉讼请求。《关于审理商品房 买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第 11条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交 付使用，但当事人另有约定的除外。”本案之中 ，双方当事人没有另外约定，房地产公司将房屋 转移给买受人占有，则房屋的交付使用义务已经 履行完毕，客观上已不存在违约行为，原告无权 再主张预期交房责任。
• 根据《合同法》第一百一十四条第二款规定，约 定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求 人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金 过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法 院或者仲裁机构予以适当减少。违约金的适用虽 不以实际损失发生为要件，但最终违约金数额大 小的确定与实际损失额密切相关，即法院或仲裁 机构对违约金数额的调整是以实际损失额为参照 标准。本案在确定被告承担的具体违约金数额时 ，可根据当事人的申请以及因违约行为给原告造 成的实际损失情况进行调整。
• 二是被告应当承担逾期交房后的违约金。根据商 品房买卖合同约定，被告应将符合《住宅项目交 付使用管理办法》规定的商品房交付原告，但被 告交付时商品房未经竣工验收备案，不符合合同 约定交付条件，属于瑕疵履行。瑕疵履行属于违 约行为，原告有权要求被告承担违约责任。
• 那么，本案中被告的交付行为应当是合同履行行 为，但是是否属于瑕疵履行以及是否应当承担违 约责任？
• 首先，被告的行为构成瑕疵履行。瑕疵履行是指 债务人虽然履行，但其履行并不符合规定或约定 的条件，致减少或丧失履行的价值或效用的情形 。根据瑕疵履行的上述定义，构成瑕疵履行应当 具备以下四个方面构成要件： 1.当事人一方已经 作出了履行合同的行为，即必须有一方的积极行 为，如无履行行为，只能构成不能履行、拒绝履 行或迟延履行；