2016新版商品房买卖合同范本解读分析解析
新版《商品房买卖合同示范文本》解读
新版《商品房买卖合同示范文本》解读郴州市房产局（2018年12月14日）我国自2000年推行使用《商品房买卖合同示范文本（GF-2000-0171）》以来，对规范和保障商品房买卖双方的合法权益、促进房地产市场发展起到了极大的作用。
但是随着房地产市场的发展成熟和群众维权意识的升高，2000年版的《商品房买卖合同》已无法满足房地产市场发展的需要，住房消费者对商品房销售投诉增多，行业、企业声誉受到影响，企业为处理投诉纠纷，也投入了很多人力、物力、财力，拖延了正常发展。
为适应新形势，进一步规范商品房交易行为，国家住建部和工商总局于2014年联合推出了新版《商品房买卖合同示范文本（GF-2014-0171）》。
新版《合同》充分结合《合同法》、《物权法》、《消费者权益保护法》等法律法规和最新的房地产市场形势，与2000年版《合同》相比，修改幅度较大，条款内容较细，增加了商品房抵押情况、预售资金监管、商品房交付条件、商品房质量、前期物业管理、建筑物区分所有权、买受人信息保护等条款和内容。
针对商品房交易中容易发生的纠纷，特别是在商品房交付、商品房质量、违约责任等方面，均作了进一步明确和细化，为减少和有效解决买卖合同纠纷，保障买卖双方的合法权益，减少涉房投诉提供了依据。
从形式方式上看，新版《合同》采取章节式体例形式，包括了封面、章节目录、说明、专业术语解释和合同主条款及附件，并对合同相关条款进行了归类，合同文本整体框架更为清晰，并根据商品房预售、现售交易的不同特点，设置了更多更细的提示性条款，提示买卖双方签订合同并履约。
从内容方面看，新版《（预售）合同》共10章29条主条款，并设立了11个合同附件。
10章的内容分别为：合同当事人、商品房基本状况、商品房价款、商品房交付条件与交付手续、面积差异处理方式、规划设计变更、商品房质量及保修责任、合同备案与房屋登记、前期物业管理和其它事项。
《（现售）合同》共8章26条主条款，设立了12个合同附件。
2016新版商品房买卖合同范本解读分析
对比解读： 目前
1、不表述公共配套设施 2、业主一般以规划及彩平图作为维 权依据
新版
1、绿地率、规划车位、医疗机
构、学校等配套设施明确交付使 用时间节点，如未达使用条件有 相应的赔偿额度。
10
三、合同须明确公共配套的交付使用时间及处理方式
主要风险： 1、将以往忽视的公共配套透明化，纳入交付条件，增加客
6
二、交房必备测绘报告，水电气实际可用 关键条文：
第九条商品房交付条件 该商品房交付时应当符合下列第1、2、项所列条件： 1. 该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件； 2. 该商品房已取得房屋测绘报告；
对比解读：
目前
1、取得《竣工验收报告》
新版
1、竣工验收备案表 2、房屋测绘报告
1、新版范本在合同上列明竣工验收备案表为交付必备条件 ，交付时以“擦边球”的方式难以说服业主。 2、新增交房文件中还包括房屋测绘报告，这在不少城市的 交房实践中，往往是被排除和忽略的，所以应当引起重视。
2、我司相关变更未有书面通知买受人的经验，此项工作须 改变我司以往的工作习惯。
1、审慎变更。项目在设计变更、
2、制定变更应对规范。规范：制 定统一口径——在规定时限内书面
处置建议：
规划变更前应组织城市公司各部
门召开专项协调会议，梳理变更
后可能存在的风险，提出应对预 案，以降低法律风险。
通知买受人——统一变更营销、板
对比解读： 目前
1、未说明查验交付是否有前提 2、未在合同明确修复时间 3、未明确修复后再交付
新版
1、明确验房不得设置前提 2、须在合同约定修复时间 3、明确修复后再行交付 14
四、交房通知至少提前10日，查验交付不得有前提、修复后再交付
商品房买卖合同解读.doc
商品房买卖合同解读.doc商品房买卖合同是购房者和开发商之间关于房屋买卖的协议，是具有法律效力的合同。
下面我们将从不同方面解读商品房买卖合同。
一、合同内容1. 双方基本信息：购房者和开发商需要在合同中明确身份信息，包括姓名、地址、联系方式等。
2. 房屋基本信息：包括房屋的位置、面积、楼层、户型、装修等，这些信息应当与实际要购买的房屋一致。
3. 价格和付款方式：购房者需要明确房屋的价格以及付款方式，包括首付和按揭贷款等。
4. 交付时间和条件：购房者需要明确开发商交付房屋的时间和条件，以及房屋交付时应具备的基本条件。
5. 违约责任：双方需要在合同中明确违约情况下的处理方式，包括赔偿和解除合同等。
6. 其他条款：双方可以根据实际情况在合同中约定其他条款，如房屋保修责任、物业服务等内容。
二、合同效力商品房买卖合同是具有法律效力的合同，双方在签订合同后，应当遵守合同约定，不得随意变更或解除合同。
如果一方违反合同约定，另一方有权要求对方承担违约责任。
三、注意事项1. 审查合同条款：购房者在签订合同前，应当认真阅读和理解合同条款，特别是关于房屋质量、交付时间、违约责任等内容，确保自己的权益得到保障。
2. 确认房屋信息：购房者需要亲自到现场查看要购买的房屋，确认房屋的位置、面积、楼层、户型、装修等实际情况，避免签订不符合实际的合同。
3. 保留好合同：合同是购房者维权的重要凭证，因此购房者应当妥善保管合同，避免合同丢失或损坏。
4. 及时办理按揭手续：购房者需要按照合同约定及时办理按揭手续，确保按揭贷款的顺利审批和发放。
四、常见问题及解决办法1. 逾期交付房屋：如果开发商逾期交付房屋，购房者可以要求开发商支付违约金并赔偿损失。
解决方法是双方协商解决，如无法协商则可以向法院提起诉讼。
2. 房屋质量问题：如果房屋存在质量问题，如墙面开裂、地面塌陷等，购房者可以要求开发商修复并赔偿损失。
解决方法是双方协商解决，如无法协商则可以向相关部门投诉或向法院提起诉讼。
《商品房买卖合同》逐条祥解.doc
《商品房买卖合同》逐条祥解.doc第一条：项目建设依据出卖人：项目名称、项目位置、土地使用权证号、建设用地规划许可证号、建设工程规划许可证号、施工许可证号、商品房预售许可证号等项目相关证照。
第二条：买受人所购商品房的基本情况包括房屋的具体位置、房屋面积、房屋结构、装修标准、楼层、朝向、房号、编号等。
第三条：计价方式与价款商品房按建筑面积计算，总房款在房屋交付时一次性的全额支付。
第四条：面积确认及面积差异处理方式商品房按建筑面积计算房款时，如果在交付时房屋面积出现差异，则根据合同约定处理。
第五条：付款方式及期限买受人可以选择一次性付款、分期付款和贷款等几种方式中的一种，并约定具体付款数额和支付期限。
第六条：买受人逾期付款的违约责任如果买受人未按照合同约定的期限付款，则应按照合同约定承担相应的违约责任。
第七条：交付期限出卖人应当在商品房竣工并取得综合验收备案证明后一定期限内将房屋交付给买受人。
第八条：出卖人逾期交房的违约责任如果出卖人未能在合同约定的期限内交付房屋，则应按照合同约定承担相应的违约责任。
第九条：交接及相关费用房屋交付时，买受人应当按照合同约定支付相关费用，如物业费、装修押金等。
第十条：规划、设计变更的约定如果因规划或设计变更导致买受人所购商品房的户型、结构、朝向、楼层、面积等发生变化的，双方应当协商处理。
第十一条：保修责任出卖人应当按照合同约定的质量标准对房屋进行保修，保修期限自房屋交付之日起计算，保修期限内出现质量问题应当及时维修。
第十二条：产权登记出卖人应当在商品房交付使用后一定期限内为买受人办理房屋产权证书，并约定办理产权证书的时间和违约责任。
第十三条：争议解决方式对于在履行合同过程中发生的争议，双方应当协商解决，协商不成时可采取仲裁或诉讼方式解决争议。
第十四条：违约责任及补充条款、附件等。
以上是对《商品房买卖合同》中逐条详解的内容，供您参考，具体内容请以合同实际为准。
新版商品房买卖合同示范文本解读
新版商品房买卖合同示范文本解读新版商品房买卖合同示范文本解读第一条项目建设依据出卖人以方式取得位于、编号为的地块的建设用地使用权。
载明该建设用地使用权来源的批准文件或合同是。
该地块总土地面积为。
出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【建设项目名称】【现定名】【暂定名】。
建设工程规划许可证号为，施工许可证号为。
［主要变化］1、旧版中的“土地使用权”改为新版中的“建设用地使用权”，相应将“土地使用权出让合同”改为“载明建设用地使用权来源的批准文件或合同”；2、旧版中“土地规划用途”与“土地使用年限”移至新版中第三条“买受人所购商品房的基本情况”中。
［分析］1、因《中华人民共和国物权法》颁行之前的《中华人民共和国土地管理法》等相关法律、法规中并无建设用地使用权的规定，此处将“土地使用权”改为“建设用地使用权”，系响应《物权法》第十二章关于建设用地使用权的规定，以追求法律用语的精准，并为适用《物权法》解决相关纠纷提供援引可能。
2、旧版合同中把“土地规划用途”与“土地使用年限”作为第一条“项目建设依据”的内容，在逻辑上认为该部分内容仅涉及行政机关与开发企业之间的审批、许可、核准等行政法律关系，从而否定了买受人针对违反土地规划用途与土地使用年限的开发行为提起民事诉讼的可能性。
新版合同将“土地规划用途”与“土地使用年限”移至第三条“买受人所购商品房的基本情况”，则不仅肯定该部分内容仅涉及行政机关与开发企业之间的审批、许可、核准等行政法律关系，并且为买受人针对违反土地规划用途与土地使用年限的开发行为提起民事诉讼提供了一条便捷的通道。
［对策/建议］合法建设，如实填写。
第二条商品房销售依据买受人购买的商品房为【预售】【现售】商品房。
预售商品房批准机关为，预售许可证号为 ;或者,现售商品房备案机关为，备案号为。
［主要变化］明确现售商品房的备案机关与备案号。
［分析］该部分内容存在办理顺序上矛盾。
通常的交易程序是：确定合同内容→签订合同→合同备案，在合同未签订之前如何知晓备案号码？新、旧版合同均约定出卖人承担合同备案义务，若此处先行填写的备案号码与实际备案号码不一致的，开发商可能面临一定程度的违约风险。
商品房买卖合同解读6篇
商品房买卖合同解读6篇篇1甲方（卖方）：____________________乙方（买方）：____________________根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律法规的规定，甲乙双方在平等、自愿、公平、诚实信用的原则基础上，就乙方向甲方购买商品房事宜，经友好协商，达成如下协议：一、商品房基本情况1. 甲方出售的商品房位于____________________（详细地址）。
2. 商品房的建筑面积为______平方米，套内面积为______平方米。
3. 商品房的户型、结构、装修等具体情况详见附件。
二、商品房买卖的标的1. 甲方出售的商品房为现房，乙方购买该房屋的所有权及相应的土地使用权。
2. 乙方已充分了解该房屋的所有情况，自愿购买该房屋。
三、价格及支付方式1. 商品房的总价为人民币______元（大写：______元整）。
2. 乙方应按照以下方式支付购房款：（1）在合同签订之日起______日内支付定金人民币______元（大写：______元整）。
（2）在房屋过户手续办理完成之日起______日内支付余款人民币______元（大写：______元整）。
四、房屋交付1. 甲方应在乙方支付余款后的______日内将房屋交付给乙方。
2. 房屋交付时，甲方应将该房屋的土地使用权证、房屋所有权证等相关证件交付给乙方。
五、违约责任1. 若甲方未按照合同约定履行义务，应向乙方支付违约金，并赔偿由此给乙方造成的损失。
2. 若乙方未按照合同约定履行义务，除支付违约金外，还需承担由此产生的其他责任。
六、其他约定1. 甲乙双方应共同遵守国家相关法律法规，确保本次交易合法合规。
2. 本合同未尽事宜，由甲乙双方另行协商补充。
3. 本合同自甲乙双方签字盖章之日起生效。
4. 本合同一式两份，甲乙双方各执一份。
七、争议解决1. 若因本合同引起的争议，甲乙双方应首先友好协商解决。
2. 协商不成的，任何一方均有权向有管辖权的人民法院提起诉讼。
《商品房买卖合同》示范文本解读
《商品房买卖合同》示范文本解读房地产纠纷在各类民商案件中居高不下，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释出台之后，房地产纠纷案件又掀起了一个不大不小的高潮。
众多房地产纠纷案件中，房地产买卖合同纠纷是最突出的。
为了帮助当事人签好商品房买卖合同，预防房地产纠纷案件的发生，海南金凯旋律师事务所主任王向和律师撰写了建设部、国家工商行政管理局《〈商品房买卖合同〉示范文本解读》一文，逐条讲解每条含义，尤其是签约时，每条应该注意防范的问题。
希望王律师对《商品房买卖合同》示范文本条款的解读，能够对当事人及律师同行有所裨益。
关于《示范文本》封面［解读］这是最容易为购房者所忽略的内容。
封面告知：编号：GF-XX年-0171”这一信息告诉我们，XX年的《示范文本》是目前正在推行的《商品房买卖合同》最新版本。
因为在此之前，建设部和国家工商局还曾发布过其它版本的《示范文本》。
封面信息还告诉购房者，《示范文本》是正规印刷装订的，不是用订书机装订的，同时标明中华人民共和国建设部、国家工商行政管理局制” 字样。
上述信息，可以帮助购房者判断行将签订的文本是否是《示范文本》。
需说明的是，目前法律并没有规定商品房买卖双方必须以《示范文本》签约。
但是，《商品房销售管理办法》第23条明确规定，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前，必须向购房者明示上述《示范文本》。
法律之所以规定发展商必须向购房者明示《示范文本》，就是为了防止在发展商单方制订的格式合同中设立合同陷井，欺诈购房者。
无论购房者是否以《示范文本》签约，自己签约的合同和《示范文本》对照，从而发现有无问题，不失为一种自我保护的好办法。
还需说明的是，《示范文本》本身也不能保证万无一失，这既有对《示范文本》条文理解上的歧义问题，也有《示范文本》的缺陷问题，以下的解读中将详述。
关于《商品房买卖合同说明》商品房买卖合同说明：1、本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。
签约之前，买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询。
新版商品房买卖合同示范文本解读字.
新版商品房买実合同示范文本解读第一条项目建设依据出卖人以方式取得位于、编号为的地块的建设用地使用权。
裁明该建设用地使用权来源的批准文件或合同是。
该地块总土地面积为。
出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【建设项目名称】【现定名】【暂定名】。
建设工程规划许可证号为，施工许可证号为。
［主要变化］1 、旧版中的"土地使用权"改为新版中的"建设用地使用权"，相应将"土地使用权出让合同"改为"载明建设用地使用权来源的批准文件或合同”；2、旧版中"土地规划用途"与"土地使用年限”移至新版中第三条"买受人所购商品房的基本情况”中。
［分析］1 、因《中华人民共和国物权法》颁行之前的《中华人民共和国土地管理法》等相关法律、法规中并无建设用地使用权的规定，此处将"土地使用权"改为”建设用地使用杈"，系响应《物权法》第十二章关于建设用地使用杈的规定，以追求法律用语的精准，并为适用《物权法》解决相关纠纷提供援引可能。
2、旧版合同中把"土地规崩用途"与"土地使用年快"作为第一条”项目建设依据"的内容，在逻辑上认为该部分内容仅涉及行玫机关与开发企业之问的审批、许可、核准等行政法律关系，从而否定了买受人针对违反土地规划用途与土地使用年鼠的开发行为提起民事诉讼的可能性。
新版合同将"土地规划用途"与"土地使用年限”移至第三条”买受人所购商品房的基本情况",则不仅肯定该部分内容仅涉及行政机关与开发企业之间的审批、许可、核准等行政法律关系，并且为买受人针对违反土地规划用途与土地使用年限的开发行为提起民事诉讼提供了一条便疲的通道。
［对策/建议］合法建设，如实填写。
第二条商品房销侈依据买受人购买的商品房为【预舊】【现售】商品房。
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对比解读： 目前
1、不表述或仅表述“达到使用条件” 2、对弱电类不约定
新版
1、要求更高：与市政管网连接， 供应 2、约定弱电类逾期“按天”支 付违约金 8
二、交房必备测绘报告，水电气实际可用 1、城郊或新区项目居多。我司项目较多处于市政配 主要风险： 套不全的边郊，根据这几年的交房实践，交房时一般 是水、电、暖、气达到使用条件，市政配套的接通时 间我司难以控制，此项要求对我司后期的投资、开发 建设及交付影响较大。 2、按过往经验，交付前备案表获取困难，房屋测绘 报告绝大部分是交付以后才能获取。
第十一条交付时间和手续 年 月 日前向买受人交付该商品房。 （二） 该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期 届满前日（不少于10日） 将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当 携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同 约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付 手续的地点。
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二、交房必备测绘报告，水电气实际可用 关键条文：
第十条商品房相关设施设备交付条件 （一） 基础设施设备 1. 供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网 连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，； 2. 供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，； 3. 供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集 中供热管网，； 4. 燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供 应，； 5. 电话通信：交付时线路敷设到户； 6. 有线电视：交付时线路敷设到户； 7. 宽带网络：交付时线路敷设到户。 （1） 以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照 本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。第5-7项未按时达到交付使用条件的， 出卖人按日向买受人支付 元的违约金；
2016新版商品房买卖合同范本解读
1
目
录
一、合同范本的现状概述
二、新旧范本的对比分析 三、范本实施对标的行动建议
2
part1
合同范本的现状
33
一、2000年 上一版本颁布的时间是2000年 二、各地的应用情况 目前与上一版本较一致的为广东地区 其中成都的要求比较严格 昆明、西安的应用条款较为宽松 长沙现版要求注明公共配套的竣工时间
对比解读： 目前
1、不表述公共配套设施 2、业主、绿地率、规划车位、医疗机
构、学校等配套设施明确交付使 用时间节点，如未达使用条件有 相应的赔偿额度。
10
三、合同须明确公共配套的交付使用时间及处理方式
主要风险： 1、将以往忽视的公共配套透明化，纳入交付条件，增加客
4
part2
新旧合同范本的对比分析
55
一、最高拿到双倍的总房价款 关键条文：
第五条：要求开发商对房屋产权的合法性、不存在一房两卖、不存在司法查封和 限制转让三种情形进行承诺，如果开发商违反这些承诺，导致购房者合同无法备 案或无法办证的，就可以主张退房、退利息，然后最高再可赔偿一倍的房价款。
对比解读：
目前
1、赔偿金额一般为10%或20%
新版
1、赔偿金额最高可达一倍房款
2、同期活期存款利率
2、不低于同期贷款基准利率
主要风险：
合同无法备案
注：旧改项目的风险与难度将更大
房屋无法办证或逾期
处置建议：
1、准时获证，避免草签后长期等候 2、如期备案合同、办理房产证
3、避免对土地、房产的二次抵押
4、谨慎选择旧改项目
6
二、交房必备测绘报告，水电气实际可用 关键条文：
第九条商品房交付条件 该商品房交付时应当符合下列第1、2、项所列条件： 1. 该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件； 2. 该商品房已取得房屋测绘报告；
对比解读：
目前
1、取得《竣工验收报告》
新版
1、竣工验收备案表 2、房屋测绘报告
1、新版范本在合同上列明竣工验收备案表为交付必备条件 ，交付时以“擦边球”的方式难以说服业主。 2、新增交房文件中还包括房屋测绘报告，这在不少城市的 交房实践中，往往是被排除和忽略的，所以应当引起重视。
处置建议：
加合同违约等风险。
2、将整个项目的公共配套的节点纳 入关键节点，并且知会各业务部门， 并在各期的销售合同中分别注明。
相关面积、位置、移交情况等重
点了解。在项目销售培训时重点 提出，统一销售口径，避免在销 售过程中出现不当承诺。 11
典型案例：
“山顶公园”
12
四、交房通知至少提前10日，查验交付不得有前提、修复后再交付 关键条文： （一） 出卖人应当在
户拒收、赔付的诉求点； 2、对于较大面积的地块，历史操作中存在公共配套位置改 变、建设时间推移等情况，并将加大交付难度。
1、对规划设计提出了更高要求。即
一般应在首批开工阶段，相关的公共 配套设施及用房的位置就应固定下来， 否则后期的规划调整操作困难，将增
3、口径培训，合理承诺。要求营
销对前期的产品策划及产品筹备 阶段，深入了解项目的相关公共 配套的详细信息，对公共配套的
处置建议：
1、合理节点，刚性执行。根据该范 本的实施情况，预留办理测绘报告的 时间。 3、不利因素公示，客户书面签字认 可。
2、城郊项目提前了解政府部门的 规划时间，并预留缓冲期限，确 保相关市政配套的齐全。如因政
府原因需提前向政府申请出示相
关证明文件或者去公证处公证， 以降低我司风险
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三、合同须明确公共配套的交付使用时间及处理方式 关键条文：
对比解读： 目前
1、一般只约定交付前通知
新版
1、交付通知发送的提前量不得 少于10日。
13
四、交房通知至少提前10日，查验交付不得有前提，修复后再交付