2009年我国房地产业发展形势分析

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(二)建设趋势 从长远看，随着城镇化进程的推进，人口的迁 移将会是：在大城市里的有钱人将向郊区移居，农 村居民将向城镇转移，因此大城市的郊区房价将会 高于城市，大、中、小城市和东、中、西部的房价 将呈阶梯状分布。 城市建设将从摊大饼式的圆圈状扩大，转向沿 着道路，河道带状辐射发展的方式。
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(三) 增长预测 根据人口增长，城镇化进展和国民经济发展，预 计在20－30年内，我国房地产将以平均每年20—30% 左右的速度增长（2008年增长20.9％），房价将在 2006年水平基础上，以平均每年5－10％增长（高端 数字，考虑通货膨胀的因素）。 由于短期变化的因素很多，所以期间增长会有波 动，但要通过必要的宏观控制和市场调节，以抑制房 地产的过大起落，防止房地产泡沫的产生，实现我国 房地产业持久的稳定、健康、较快发展。
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总之，对目前我国的房地产市场行情，有的说 回暖，有的说尚未触底还有下行空间，有的说仍然 严峻。对房地产业的信心，有的乐观，有的悲观， 有的观望。对此，究其背后的深层原因，往往是与 利益有直接或间接的关系。所以有关方面要加强对 房地产的社会舆论引导和市场环境建设。
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二、对今年房地产业发展的政策分析
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在未来的城镇房地产的规划中，要按照房屋的功 能合理划分市场，使房地产建设呈现出一个合理的结 构布局，并采用不同的管理办法。特别在商品房中要 创新内容，要有能满足中高收入者不同需求的房屋， 例如建设高档住宅，别墅住宅，高档出租商住房等。
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其次是土地开发利用的创新。土地是用处很大的
稀缺资源，人类生活的许多方面都要依靠土地，如 盖房子、种粮食、蔬菜和放牧、修路、修机场等等 都要用土地，而地球的土地是不能再生产的。所以 土地很值钱，土地成本也就成为房地产成本中非常 重要的一部分。很多开发商将房价高归结为地价高， 因此要努力降低土地开发成本。
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近期披露的数据显示，全国楼市平稳增长，重点 城市已有回暖迹象。新建商品房集中成交价5991元/ 平方米，环比由一月的下降2.9%，转为上涨0.22%； 所有存量房集中成交价为5933元/平方米，环比上涨 1.33%；所有新建、存量和二手房成交量都有所增加。 对此，有的认为房地产市场复苏转旺，房价看涨了； 也有人认为最近的楼市涨价，很大程度上是一种营销 的改变，如用股东当房东再通过中介卖房，所以房价 总的来说还是偏高，楼价还有下调的可能性，所以后信息的评述
对我国当前房地产发展中出现的一些问题存在很 多看法，往往是众说纷纭，各执一词，叫一般人无法 听明白谁是谁非。这是由于各方所处的角度不同，或 者对信息作了对己有利的应用有关。所以只要出现一 种情况，无论是好是坏，均有相对不同的意见，正式 地或非正式地展开激烈的讨论或交锋。 例如：有的地方政府表示房价太高，与居民收入 水平不相适应，要降下来；但有的地方政府部门甚至 出台托市、救市措施，帮助房地产开发商过冬。
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在房地产市场的宏观调控方面，要制定出适时 适地的政策以满足广大城市的居民对住宅的消费需 求。房产是一种特殊产品，一方面房产也是商品， 但它不是一般的工业品和农产品，而是既不能搬运， 也不能在一个地方随着市场需要可大量增加生产的 不动产商品，另一方面它又是民生的必需用品，所 以其发展完全靠市场的自发作用是不行的，需要政 府的宏观调控对新建房、二手房和住宅租赁等市场 进行规范和引导。
三、对房地产未来发展的情景预测
（一）前景展望 （二）建设趋势 （三）增长预测
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房地产对一个国家的经济发展关系十分重大， 房地产对一个国家的经济发展关系十分重大， 可以说是一个“成也萧何，败也萧何”的角色。 可以说是一个“成也萧何，败也萧何”的角色。当 前的全球性经济危机就是美国房地产泡沫的次贷引 发的，同样在中国的经济成长中， 发的，同样在中国的经济成长中，因房改而蓬勃兴 起的房地产开发也起到了功不可没重要的作用。为 起的房地产开发也起到了功不可没重要的作用。 了应对这场全球经济危机， 了应对这场全球经济危机，我国政府在今年积极扩 内需，增强内需对经济增长的拉动作用中，把促进 内需，增强内需对经济增长的拉动作用中， 房地产市场的稳定健康发展作为政府工作的重要任 务，这也是一个例证。 这也是一个例证。
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目前应对经济危机，扩内需保增长是我国经济工 作的重要方针，而房子是民生中最大最重要的消费品， 无论是穷人还是富人都需要房子，只是要求档次不同 而已，房产是最容易把居民储蓄转化为消费的排在第 一位消费品，因此政府适当调整按揭和贷款政策，减 少一些税收和费用等促使居民购房，这是扩大内需促 进消费的最具战略性的重点和有效方法。
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最后是建设质量要遵循绿色标准，大力开发环保、
保温节能的建材和设施，开展废水循环利用等，有 的要作为建筑的规范标准，强制执行。
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(四) 房地产业的管理要遵循科学发展观
在城市建设和城镇化过程中，要统筹各种因素， 各方利益科学地规划、策划和设计。要对城市建设合 理规划，区分好各功能区的不同要求；对每一个特定 的功能区要进行科学的策划，使其发挥出最佳潜能； 具体建设还要进行科学的设计，包括环保防震，防火 安全等保障设施都要达到标准。
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在当前全球金融危机面前虽然大中城市的商品 房价格已有所下降，但是还存在下行的空间。为了 形成一个健康发展的良好市场前景，在价格的调整 上，建议开发商要合理定价，有的甚至要让利于民。
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(三)房地产的发展要保持创新
首先是房产的结构要变化。房屋的性质可分为四
个方面，自住性商品房，投资性商品房，保障性住房 以及非住宅商业用房。中国的房改和房地产业发展过 程中缺少了对低收入群体的住房考虑，保障性住房建 设不足，结果大规模的商品房建设起来后，房价高起 成了社会问题。现在保障性住房已是政府的一项任务 了，这在境外早已有之，对我国来说尚属新事，需创 新完善把它做好。
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目前我国18亿亩的耕地红线不能动，要想降低 地价，就要创新土地的开发利用。老城城区拆迁改 造的土地成本都很高，建议尽量减少对老城区的拆 迁改造征地，要尝试在不破坏生态环境的前提下开 展围海填土，开发非农用山丘荒地进行人工造地， 开发利用广场大厦等地下空间建设商业用房，还可 以利用宅基地流转等方式进行农村住宅改造，并实 现先储备土地，再进行挂招拍的方式提供土地，从 而降低土地的成本。
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对土地供应，既有说目前土地库存充足，从 99—08年总共拿地31.3亿平方米，开发的只有19.4 亿平方米，38%的土地还在开发商手中没有开发利 用；但有的房地产开发商说，政府供地不足是造成 房价上涨的原因等等。 对国家的房地产政策也有不同看法，如有人说 “经济适用房会产生腐败”建议取消；对限价限面 积房认为无用等等。
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谢 谢 大 家 !
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房地产作为我国国民经济中重要的支柱产业，对 相关行业是有明显的、持续的促进和带动作用的， 所以对经济增长能起到不可或缺的作用。房地产业 的上下游产业链很长很长，从重工业到轻工业，交 通运输业，金融业及农民工就业都与它有关。房地 产业的大起大落，将会严重引发相关产业的大联动。
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因此在当前克服经济危机的重要时刻保持房地产 业的稳定是至关重要的。所以要采取更加积极有效的 政策措施，稳定市场信心和预期，稳定对房地产的投 资和建设，全力维持房地产市场的稳定。各级政府主 要部门和房地产开发企业应通力合作，共克时艰。
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(二) 房地产市场要健康
所谓健康就是不出现大泡沫。我国房地产的发展 之所以没有出现大的问题，是由于当时为防止经济过 热，防止通货膨胀，加强了对房地产市场的紧缩性宏 观调控，从而防止了系统性危机的蔓延，防止了大的 泡沫。但也出现了局部的地价、房价增长过高过快的 情况，这种情况并不是所有的城市（特别是二三线城 市）所有的房子都存在，主要是大中城市的商品房。
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我们要利用这次调整的机会，通过并购重组， 实现几万家房地产企业的优胜劣汰，使经得起危机 考验的，对社会有责任心的有实力的名牌企业做大 做强，以此实现房地产业的可持续发展。
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三、对房地产业未来发展的情景预测
(一)前景展望 基于房地产是国民经济的重要支柱产业的定位， 以及房地产的上下游产业链很长，牵涉面很广的事实， 所以房地产受到了从中央到地方各级政府和城乡各类 居民的重视和关心。因此我国房地产业的发展潜力很 大，市场前景很好。房地产是可以长期发展和具有稳 定收益的一个既古老又年轻的产业，它将伴随着我国 经济发展而长盛不衰的发展下去。
我们试想将房地产市场的主要矛盾进行一些 实证分析，以期理出一些思路，并给利益相关的 各方一个恰当的定位。在照顾到各方正当利益的 前提下，为今年和今后几年在扩内需、保增长、 调结构的过程中调动房地产业界各方的积极作用， 以实现落实今年政府工作报告中提出的“促进房 地产市场稳定健康发展”的任务。
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(一) 房地产发展首先是要稳定
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来光贤 中国房地产开发商协会执行会长 二00九年四月 00九年四月
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提要
一、对当前地产市场各种矛盾信息的评述 二、对今年房地产业发展的政策分析
（一）房地产发展首先是要稳定 （二）房地产市场要健康 （三）房地产的发展要创新 （四）房地产业的管理要遵循科学发展观