会计经验：房地产企业纳税义务发生时间案例分析
房企10个涉税案例详解 含详细计算过程
以协议方式取得国有土地使用权契税缴纳问题某房地产企业2019年3月以协议方式取得一块国有土地使用权，向国土局支付土地出让金5亿元，又向原住户支付安置补助费2亿元，支付地上附着物补偿费0.5亿元，支付市政建设配套费1亿元。
那么，该房地产开发企业取得土地使用权应当如何缴纳契税呢？假设该地区契税税率为4%。
根据《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）第一条第（一）项规定：以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。
成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。
没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：1、评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。
2、土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。
因此，该公司应缴纳契税（5亿+2亿+0.5亿+1亿）*4%=3400万元。
以竞价方式取得国土土地使用权契税缴纳问题2019年3月，某房地产企业通过竞价方式取得一块国土土地使用权，竞价的成交价格为5亿元，支付市政建设配套费1亿元。
在对该地块上原住户拆迁补偿问题上，竞价条件约定，房地产企业将来要用2万平方米的房屋补偿给原居民。
按补充协议约定，拆一还一需要现金补偿的，每平方米补偿现金1万元；不要现金用房屋面积补偿的，按拆一还一等面积补偿。
因此每平方米房屋约等于现金1万元，结果原居民选择补偿房屋，因此补偿给原居民的2万平方米合计等价现金2亿元。
假设当地政府规定契税税率为4%，那么，在本案例中该房地产开发企业该如何缴纳契税？根据《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）第一条第（二）项规定：以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。
例解房产税申报期限
例解房产税申报期限一、纳税义务发生时间1.纳税人对外出租房产的，纳税义务发生时间为收取租金的当月；2.纳税人非出租房产的，新购置的商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税；3.购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税；4.出借房产的自交付出借房产之次月起计征房产税，房地产开发企业自用、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。
二、房产税的计税依据 1.房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，“从租计征”。
2.非出租的房产，依照房产余值（按照原值减除10%-30%，具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定，一般为30%）计算缴纳，“从价计征”。
3.两类特殊情形下的计税依据：一是出借房产的自交付出借房产之次月起计征房产税，房地产开发企业自用、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。
二是对因房屋租赁纠纷未收到租金的房产，应由房产所有人按房产余值及规定的时间申报缴纳房产税。
三、纳税申报期限在房产税的征收管理中，纳税申报期限的确定也是一个重要的问题。
《房产税暂行条例》（2011年修订）规定“房产税按年征收、分期缴纳。
纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定”，一直存在着“下征上期”和“当期征收”的争议。
关于房产税的纳税申报期限的争议，直到21世纪初，各省、自治区、直辖市才随着税收信息化的发展而逐步予以明确。
如：安徽省2013年7月5日，印发《安徽省地方税务局关于新的安徽地方税收综合管理信息系统有关业务问题的通知》（皖地税函[2013]356号）规定，房产税按月、按季或按半年申报。
出租房产的纳税人应按月申报房产税；对于房产较多，税额较大的纳税人可按月申报房产税。
按月申报房产税、土地使用税的，其申报期限为月后15日内；按季申报房产税的，其申报纳税期限为季后15日内；按半年申报房产税的，其申报纳税期限为半年后15日内。
房地产纳税评估案例分析
房地产纳税评估案例分析大连市某房地产开发有限公司成立于2000年12月，注册资金3000万元，主要从事房屋开发、销售、租赁、物业管理等业务，企业所得税为查账征收。
大连市中山区地税局通过系统纳税评估，发现其开发经营的某项目纳税情况异常，随即对其进行评估分析。
房地产有限公司2021年开发项目××花园商品房，可销售面积37906.95平方米，其中普通住宅30964.42平方米，非普通住宅6942.53平方米。
截止评估日止，项目已100%销售完毕。
实现普通住宅销售收入64627135元、非普通住宅销售收入26962853元。
有关的正常营业税费已按规定缴纳。
所得税由国税征收。
该公司开发项目按规定已达土地增值税清算条件，于2021年委托中介机构对其土地增值税清算审核，鉴证报告清算应缴土地增值税1229165.81元，总税负为1.34%。
XX市某房地产有限公司成立于1999年，注册资金1000万元，登记注册类型为有限责任公司,位于滨江大道555号,主要经营范围是：房地产开发及销售、水电安装等，该公司2002年开发项目是××家园，建筑面积5万平方米，2021年峻工后销售情况良好，2021年12月市稽查局进入该公司，对××家园的税收进行了清算，当期应征税款已全额入库。
2021年该公司开发的商住楼及门面已处在扫尾阶段，销售额骤减，2021年帐面销售额2362095.2元，缴纳地方各税300585.4元。
湖北省郧西县某建材市场开发有限公司是从事商业用房市场开发的房地产开发企业，成立于2021年5月，实行独立核算，注册资本300万元，从业人数14人，企业所得税由国税部门征收，预售收入计税毛利率为15%。
2021年5月，郧西县国税局税源管理部门按照上级要求，对企业所得税汇算清缴后的房地产开发企业开展纳税评估工作。
税收管理员在巡查、分析过程中，看到某建材市场开发有限公司正在开发的商业用房工程项目进度很快，而企业所得税分文不见入库，随即该公司被列入纳税评估对象。
房地产开发企业纳税义务发生时间及开票问题
房地产开发企业纳税义务发生时间及开票问题随着中国城市化进程的加快，房地产业成为了国民经济的重要支柱行业之一。
作为房地产开发企业的一部分，纳税义务是企业必须履行的法定责任。
然而，房地产开发企业在纳税义务的发生时间以及开票方面常常存在一些疑问和困惑。
本文将对房地产开发企业纳税义务发生时间及开票问题进行探讨和解答。
首先，我们来讨论房地产开发企业的纳税义务发生时间。
根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十四条第一款的规定，一般纳税人应当按月进行纳税申报和缴纳税款。
房地产开发企业作为一般纳税人，应当按照每月确定的税务机关规定的申报和缴纳时间计算纳税义务的发生时间。
对于房地产开发企业而言，纳税义务发生的主要时间节点包括取得预售许可证和取得售房资格。
当房地产开发企业取得预售许可证后，即视为开展商品房预售活动，此时企业需要按照预售许可证规定的税率和时间节点进行纳税申报与缴税。
预售许可证颁发后，纳税义务即发生成为企业的责任，企业需要根据实际销售情况及时申报缴纳税款。
另外，当房地产开发企业取得售房资格时，即房屋竣工验收合格并办理了房产权证，企业同样需要按照相关税务规定的时间节点申报和缴纳税款。
售房资格的取得标志着房地产开发企业的生产经营活动进入了售房阶段，使得企业的纳税义务进一步扩大和增加。
房地产开发企业在取得售房资格后，应当尽快按照法定的申报时间节点进行纳税申报和缴税。
纳税义务发生时间的准确把握对房地产开发企业具有重要的意义和影响。
企业需要建立健全的纳税管理制度，及时了解并遵守相关的法律法规和政策，确保纳税义务能够在合适的时点得到履行，减少不必要的纳税争议和风险。
其次，让我们来关注房地产开发企业在开票方面遇到的问题。
房地产开发企业在售房过程中需要开具发票，以保证交易的合法性和合规性。
然而，由于房地产行业具有一定的特殊性，开票的方式及其规定也相对较为复杂。
根据财政部、国家税务总局《关于进一步印发〈房地产业增值税发票管理办法〉的通知》（财税〔2010〕75号）的规定，房地产开发企业在商品房销售中一般采用预缴税款方式开具增值税专用发票。
房地产企业所得税案例
房地产企业所得税案例在当今的经济环境中，房地产行业一直备受关注，而企业所得税作为重要的税种之一，对于房地产企业的经营和发展有着至关重要的影响。
下面，我们将通过一个具体的案例来深入探讨房地产企业所得税的相关问题。
假设有一家名为“XX 房地产开发有限公司”的企业，在某城市开发了一个大型住宅项目。
该项目于 20XX 年初开始动工，预计总投资为10 亿元，总建筑面积为 20 万平方米。
在项目开发过程中，企业发生了以下主要成本和费用：土地成本：企业通过招拍挂方式取得土地使用权，支付土地出让金3 亿元。
建安成本：包括建筑工程、安装工程等，共计 4 亿元。
前期工程费：如规划设计、勘察测绘等，约 5000 万元。
基础设施费：如小区道路、供水供电等，约 4000 万元。
公共配套设施费：如幼儿园、物业管理用房等，约 3000 万元。
开发间接费用：如管理人员工资、办公费用等，约 2000 万元。
销售费用：包括广告宣传、销售代理佣金等，约 3000 万元。
财务费用：主要为借款利息支出，约 2000 万元。
经过两年的建设，项目于 20XX 年底竣工，并开始销售。
截至20XX 年底，企业共实现销售收入8 亿元，已销售面积为12 万平方米。
在计算企业所得税时，首先需要确定收入的确认。
根据相关规定，房地产企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。
在本案例中，企业已签订销售合同的收入为 8 亿元，应确认为当期收入。
接下来，计算成本的扣除。
土地成本、建安成本、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费等可以按照实际发生额扣除。
但需要注意的是，开发间接费用和财务费用需要按照一定的比例进行分摊扣除。
在本案例中，土地成本和建安成本可以直接扣除，即 3 亿元＋ 4 亿元＝ 7 亿元。
前期工程费、基础设施费、公共配套设施费等也可以全额扣除，共计 12 亿元。
对于开发间接费用和财务费用，假设按照已销售面积占总建筑面积的比例进行分摊扣除。
房地产企业缴纳企业所得税实例解析
房地产企业缴纳企业所得税实例解析房地产企业缴纳企业所得税实例解析1.简介本章节将介绍房地产企业缴纳企业所得税的基本概念和目的。
1.1 企业所得税的定义企业所得税是指按照国家税法规定，对企业应享有的所得额进行征收的税种。
1.2 房地产企业所得税的特点房地产企业所得税具有以下特点：●具有周期性和持续性。
●税率较高。
●空间分布广，涉及多个地方的法规和政策。
2.企业所得税的计算方法本章节将详细介绍房地产企业缴纳企业所得税的计算方法。
2.1 应纳税所得额的计算●应纳税所得额 = 利润总额●免税收入●扣除项目●（减免税收入）●利润总额 = 营业收入●营业成本●营业费用●税金及附加。
●免税收入包括符合国家税法规定不需要纳税的收入项目。
●扣除项目包括符合国家税法规定可以扣除的费用项目。
●减免税收入包括依法享受减免的税收项目。
2.2 税率和计税方法●税率根据国家税法规定，对应不同的纳税所得额区间，采用递增税率。
●计税方法可以选择一般计税方法或简易计税方法，根据企业的实际情况来决定。
3.税务申报与缴纳本章节将详细介绍房地产企业的税务申报与缴纳流程。
3.1 税务登记●房地产企业必须在成立后三十日内办理税务登记。
●在税务登记时，房地产企业需要提供相应的企业证照和其他相关材料。
3.2 税务申报●房地产企业需要按照规定的时间周期，向税务机关申报企业所得税。
●税务申报需要填写相应的申报表格，并提供相关的财务报表和凭证。
3.3 税务缴纳●房地产企业需要根据申报结果，按照规定的时间和方式，将应缴纳的企业所得税款缴纳给税务机关。
4.附件本文档涉及的附件包括：●房地产企业税务登记所需材料清单。
●企业所得税申报表格。
●财务报表和凭证范例。
5.法律名词及注释●企业所得税：按照国家税法规定，对企业应享有的所得额进行征收的税种。
●应纳税所得额：企业应该缴纳企业所得税的利润总额。
●免税收入：符合国家税法规定不需要纳税的收入项目。
●扣除项目：符合国家税法规定可以扣除的费用项目。
房地产行业典型案例分析
房地产行业典型案例分析目前房地产行业被炒的沸沸扬扬，税收筹划这个应运而生的新生事物也因此而越来越受到这个行业的重视。
税收筹划其实是一门边缘学科，涉及财务管理理论、现行税收法规以及纳税筹划的基本理论，因此这要求税收筹划人具备相关的专业知识。
税收筹划方案要和筹划对象实际情况相一致，不能将一个筹划方案放在它不适合的环境中，否则会造成纳税筹划的失败。
如果税收筹划方案和它的环境相一致，就会达到纳税筹划的效果。
近日一位朋友给我一个房地产行业的案例，让我帮忙分析一下，在这里我说说我的思路。
某房地产公司于2000年以500万元的价格取得一块土地，但一直未对土地进行开发。
2006年8月，该土地的公允价值已经增值到2000万元。
因此公司决定于2006年11月开始在该土地上开发商品房（普通住房）。
经测算，预计商品房销售收入约为5500万元，土地增值税扣除项目金额约为3000万元（500万元的地价和2500万元的其它扣除项目），可在企业所得税前扣除的成本税费约为3350万元（500万元的地价和2500万元的增值税扣项和350万元的期间费用列支项目，不含土地增值税）。
当地契税税率为3%。
公司应缴纳土地增值税和企业所得税测算如下：增值额：5500－3000＝2500万元；增值率：2500÷3000×100%＝83%；应缴纳土地增值税：2500×40%－3000×5%＝850万元；应缴纳企业所得税：（5500－3350－850）×33%＝429万元。
公司应纳税合计为850＋429＝1279万元筹划方案一：在开发土地之前，公司可将该土地作价2000万元投资成立甲公司（非房地产企业），然后再由公司吸收合并甲公司，最后再开发商品房对外销售。
投资环节、合并环节以及商品房销售环节应负担的相关税费测算如下：1.投资环节1）《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税〔2002〕191号）规定：以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
房地产企业缴纳企业所得税实例解析
房地产企业缴纳企业所得税实例解析1. 引言房地产行业是国民经济中重要的支柱产业之一，其涉及的企业往往需要面临复杂的税务政策和制度。
其中，企业所得税是房地产企业必须缴纳的一项重要税种。
本文将从理论和实操两个角度，以一个实例对房地产企业缴纳企业所得税的相关问题进行解析。
2. 实例背景某房地产开发企业于2023年成功开发了一条住宅项目，总销售额为1亿元。
在项目开发过程中，该企业产生了一系列的费用，如土地购置费、建设工程费、销售费用等。
现在，该企业需要对其企业所得税进行申报和缴纳。
3. 税法依据根据《企业所得税法》，企业所得税的计算基础为企业所得额。
企业所得额的计算公式为：企业所得额 = 销售额项目成本销售费用所得减免应纳税所得额。
具体的计算公式如下：销售额 = 1亿元项目成本 = 土地购置费 + 建设工程费销售费用 = 销售人员工资 + 广告费用 + 房地产中介费用 + 其他销售费用所得减免 = 开发或者产业园区研究与开发中心认定的所得减免应纳税所得额 = 企业所得额税率速算扣除数根据《企业所得税法》，税率为25%，速算扣除数为减半计征的5%。
4. 实例分析根据实例背景和税法依据，我们可以计算出各个费用的具体数值，进而进行企业所得税的计算。
假设土地购置费为2000万元，建设工程费为6000万元，销售人员工资为500万元，广告费用为200万元，房地产中介费用为300万元，其他销售费用为100万元，所得减免为500万元。
，根据计算公式，我们可以得到以下结果：项目成本 = 2000万元 + 6000万元 = 8000万元销售费用 = 500万元 + 200万元 + 300万元 + 100万元 = 1100万元应纳税所得额 = （销售额项目成本销售费用所得减免）税率速算扣除数= （1亿元 8000万元 1100万元 500万元） 25% 5%= 8000万元 25% 1000万元 1000万元 25% 5% = 1400万元 1000万元 250万元 5%= 1400万元 1250万元= 150万元所以，该房地产企业的应纳税所得额为150万元，即将缴纳150万元的企业所得税。
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房地产企业纳税义务发生时间案例分析
房地产企业纳税义务发生时间案例分析
某稽查局在对甲房地产公司检查后发现，该公司2014年12月有下列项目未申报缴纳营业税及附加：已开具发票并收到的售房款325万元；收到银行拨付的按揭款1830万元；按销售合同约定有27户业主应在2014年12月交付但未收取的房款785万元，经核对，其中已开具发票金额435万元，其余未开具发票；已签订购房合同的业主交付的诚意金、VIP会员费20万元。
经审理后稽查局作出处理决定：依照税法规定，该公司上述款项都应在当期申报缴纳营业税及附加，责令其补缴税款并加收滞纳金。
该公司接受了处理，但对在合同约定的时间内未实际收到业主的购房款以及收取诚意金、VIP会员费也要缴税不甚理解。
法理分析
税法对纳税义务发生时间及纳税期限有明确规定。
营业税暂行条例第十二条规定，营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得营业收入款项凭据的当天。
国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。
第十五条规定，纳税人以1个月或者1个季度为一个纳税期的，自期满之日起15日内申报纳税。
营业税暂行条例实施细则第。