收益法在房地产估价中的应用
房地产估价中使用收益法应注意的问题
房地产估价中使用收益法应注意的问题在运用收益法进行房地产估价时,目前存在着许多问题,他们都不同程度地影响了估价过程的科学性和估价结果的精确度。
这些问题主要体现在收益法的适用范围和参数确定及资本化率的确定等几方面。
收益法是房地产估价的基本方法之一,它在具体的估价中存在着各种各样的问题,应引起注意。
一、有收益性房地产的内涵总的来说,收益法适用于有收益性的房地产的价格评估。
在实际评估中,估价人员普遍认为只有目前存在有收益的房地产才能算作是有收益性的房地产，才能用收益还原法进行估价,而没有现实收益的房地产是不能用收益还原法估价的.我们认为，“有收益性”应体现在两个方面：一是现实存在的有收益性的房地产，例如正在经营的商店、宾馆，已出租的房屋等;二是存在有潜在性收益的房地产，例如一块将产生预期收益的空地,新建的还未出租或经营的房地产，这些都属于没有现实收益,但有潜在收益的房地产。
收益法评估由于是以房地产的预期收益为基础，因此,潜在性的收益也应属于收益还原法中“有收益性房地产”的范围之列。
自有房地产也存在“有收益性"。
传统上认为自有房地产属于业主自己使用，它既没有出租也不从事经营，因此也就不存在有收益，所以不能用收益法来对其估价，但根据西方经济学中的“机会收益”原理思想，可把自有房地产当作出租性房地产看待,即业主的租金节省就相当于他的租金收入，从而它就产生了收益.二、出租性房地产相关总收益的确定房地产总收益可分为实际总收益和客观总收益。
实际总收益是在现状下实际取得的收益，客观总收益是排除了实际总收益中的属于特殊的，偶然的因素后所能得到的一般正常总收益。
目前估价人员在运用收益法对出租性房地产估价时，普遍都采用客观总收益来作为房地产的总收益，但我们认为对于不同类型的出租性房地产，总收益的求取是不相同的,因此不能一概用客观总收益来作为出租性房地产的总收益。
客观总收益适用于不存在房屋租约的情况下。
实际总收益则适用于已出租的房屋，且签定了长期租约，期满要续租的情况.对于只存在短期租约,期满不续租的房屋，则需客观总收益和实际总收益综合考虑，即租约限制内采用实际总收益，租约限制外采用客观总收益来确定其房地产总收益。
我国房地产评估中收益法应用研究
我国房地产评估中收益法应用研究摘要：收益法是房地产评估中的基本方法之一。
随着我国房地产交易的日趋活跃，房地产评估的需求日益增长，迫切需要增强收益法评估房地产价值的可操作性，使运用收益法评估出的房地产价值能够更加具有说服力，从而改变收益法在我国的运用现状。
本文在分析收益法理论依据、适用范围及条件的基础之上,总结了收益法评估房地产价格存在的问题,并提出了相应的解决对策。
关键词：房地产评估收益法应用中图分类号：f293.33文献标识码： a 文章编号：引言收益法是房地产价格评估的一种重要方法，它适用于有收益或有潜在收益的房地产的估价。
收益法是运用适当的资本化率，将估价对象房地产未来各期（通常是年）的正常收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种方法。
收益法包括两种基本方法：直接资本化法和报酬资本化法。
前者是将单一年度的收益折现成价值；后者则考虑投资期内一系列的现金流，包括转售价值、净转售收益、房产增值收益等等。
运用这种收益法进行评估房地产的价格时最关键的在于能准确的预测未来各期的净收益和确定资本化率，最主要的是资本化率。
对于直接资本化法与报酬资本化法，资本化率的含义不同，因此测算的方法也就与之不同。
一、收益法在房地产估价中的应用特点1．收益法的含义收益法也被称之为收益资本化法、收益还原法，这种方法是预测估价的对象的未来收益的，然后将其转换为价值在来求估价的对象价值的方法。
将预测的未来收益转换为价值，本质在于以预期收益为导向来取得房地产的价值。
通常把收益法的测算出的价值称之为收益价格。
2．收益法的概念和根本依据收益法是对估测估价对象的未来收益,然后将收益转换为价值,以此来求取估价对象的合理价格或价值的方法。
收益法是在预测未来的收益基础上来进行测算房地产的价格,也就是考虑未来的因素而不是过去的因素,因此这种收益法应该遵循预期原理。
收益法其本质是以房地产的预期收益能力为向导来求取估价对象的价值。
房地产评估的收益法
房地产评估的收益法房地产评估是指对房地产进行估价、评估的过程。
评估的目标是确定房地产的市场价值，帮助买卖双方确定合理的交易价格。
房地产评估的方法有很多种，其中收益法是一种常用的评估方法之一。
收益法概述收益法是基于房地产的租金收益来评估房地产的价值。
它关注的是房地产所产生的未来收益，以此推算出其市场价值。
收益法适用于商业地产、出租住宅等租金收入可量化的房地产。
收益法的计算步骤收益法的计算可以分为以下几个步骤：1. 估算年净收入首先需要估算出房地产每年的净收入。
此处的净收入指每年从出租房地产获得的总收入减去各项费用，如管理费、维修费、税费等。
2. 决定资本化率资本化率是用来将未来收益转换成现在价值的一种指标。
它反映了投资回报的风险比例。
资本化率的决定涉及到市场的需求和供给状况、房地产的特点等因素。
3. 计算资本化值资本化值是房地产未来收益的现值。
它等于年净收入除以资本化率。
资本化值越高，意味着房地产的价值越高。
4. 判断房地产的市场价值最后，根据资本化值可以判断房地产的市场价值。
根据市场需求和供给，结合其他评估方法，可以得出房地产的合理市场价值。
收益法的优势和局限性收益法作为一种评估方法，具有以下优势和局限性：优势•收益法注重房地产的租金收益，对长期投资具有较好的衡量效果；•收益法可以处理更复杂的房地产特征，如多层商业综合体、办公楼等；•收益法可以提供对未来收益的预测和评估，帮助投资者做出合理决策。
局限性•收益法依赖于对未来租金收益的准确预测，对市场情况变化敏感；•收益法难以应用于不可量化的特殊房地产类型，如文化遗产、地标建筑等；•收益法无法考虑非租金收入的影响，如房地产增值、税收等。
收益法的应用领域收益法广泛应用于房地产市场。
以下是一些常见的应用领域：商业地产评估商业地产评估通常使用收益法来确定其市场价值。
商业地产的租金收入较高且稳定，适合使用收益法进行评估。
出租住宅评估收益法也适用于出租住宅的评估。
房地产估价-收益法
房地产估价-收益法1. 简介房地产估价是指对房地产进行评估和估计其价值的过程。
其中，收益法是一种常用的房地产估价方法。
收益法通过分析房地产的收益能力来确定其价值，是一种较为客观和科学的估价方法。
本文将详细介绍房地产估价-收益法的原理、应用和计算方法。
2. 收益法的原理收益法是基于投资回报原理，即房地产的价值取决于其未来的现金流收益。
收益法的核心思想是通过预测房地产未来的租金收益，并将其折现为现值，从而确定其当前的价值。
该方法适用于投资性房地产（如出租房、商业物业等），较少适用于自住型房地产。
3. 收益法的应用收益法广泛应用于房地产估价领域，特别适用于以下情况：•商业物业估值：收益法可以通过分析商业物业的租金收益情况，确定其市场价值，是商业房地产买卖和租赁的重要依据；•出租房估值：对于出租房，通过分析租金收益情况，可以确定其出租价格和投资回报率，对投资者和租客都具有参考意义；•土地估值：对于待开发的土地，可通过分析未来的租金收益情况，确定其发展潜力和市场价值。
4. 收益法的计算方法收益法的基本计算公式如下：价值 = 总现值 / 折现率其中， - 总现值：房地产未来一段时间内的现金流收益的总和； - 折现率：代表投资者对未来收益的时间值的考虑，通常采用市场利率或资本化率。
收益法的计算过程包括以下几个步骤：1.预测未来的租金收益：根据市场情况和历史数据，预测房地产未来一段时间内的租金收益。
2.估计房地产的退休价值：根据房地产的使用寿命和市场情况，估计房地产在未来一段时间结束后的价值。
3.计算现金流收益：将未来的租金收益和房地产退休价值折现为现值，得到每年的现金流收益。
4.计算总现值：将每年的现金流收益加总，得到总现值。
5.计算房地产的价值：将总现值除以折现率，得到房地产的价值。
5. 收益法的局限性虽然收益法是一种常用的房地产估价方法，但也存在一些局限性：•预测不确定性：由于未来的租金收益受到市场和经济的影响，预测存在一定的不确定性。
房地产估价方法之收益法
房地产估价方法之收益法每种估价方法都有其特定的适用对象和条件，有时可以同时运用，以相互验证，有时是相互补充的，但不应相互替代。
收益法是根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值或价格的方法。
房地产估价其他方法还有假设开发法、长期趋势法等。
(一)收益法适用的估价对象收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的物业，如住宅(特别是公寓)、写字楼、旅馆、商店等。
(二)收益法估价的操作收益法的计算方式是将未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推出本金，这被称为资本化。
根据将未来收益转化为价值的方法不同，或者说资本化类型不同，收益法可以分为直接资本化法和报酬资本化法。
1.直接资本化法直接资本化法是将估价对象未来第一年的某种预期收益，除以适当的资本化率转换为价值的方法。
其公式为：或者，也可以用将未来第一年的某种预期收益乘以适当的收益乘数转换为价值，这称为收益乘数法。
利用收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法公式为：物业价值=年收益×收益乘数运用直接资本化法估价一般分为三个步骤：(1)预测未来第一年收益;(2)确定资本化率或收益乘数;(3)计算收益价值。
2.报酬资本化法报酬资本化法即现金流量折现法，也就是在考虑资金时间价值的前提下，认为物业的价值等于其未来各期净收益的现值之和。
运用报酬资本化法估价一般分为四个步骤：(1)估计收益期或持有期;(2)预测估价对象的未来收益;(3)确定报酬率;(4)计算收益价值。
(三)物业收益的测算在进行收益法估价时，可选择其中某一个适用的值。
1.潜在毛租金收入物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入——未考虑空置、收租损失和其他收入2.有效毛收入从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了物业的有效毛收入，即：有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入3.运营费用收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用。
4.净运营收益净运营收益=有效毛收入-运营费用净运营收益的最大化是业主最关心的问题，也是考察物业服务企业的物业管理工作成功与否的主要方面。
浅析房地产估价中的收益法
浅析房地产估价中的收益法摘要：收益法是一种常用的估价方法，如何合理正确地使用收益法，关系到估价结果的准确性.本文就收益法的应用及存在问题作了简要分析，并接合估价实务提出了相应解决方案。
关键词：房地产估价收益法一、收益法概述（一）收益法的含义收益法又称收益还原法、收益资本化法，是预测估价对象的未来收益,然后通过资本化率或者乘以适当的收益乘数折现到估价时点来求取估价对象价值的方法。
这里的资本化率是指将房地产的未来预期净收益折算成现值的比率,也称报酬率、折现率、还原利率。
收益乘数是指未来预期净收益与资产价格的比例关系，通俗来讲就是价格的收益系数。
在我们日常估价实务中，主要运用报酬资本化法来求取估价对象的价值。
报酬资本化法，即房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和,具体是预测估价对象未来各期的净收益，采用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法.收益法的理论依据是预期原理,房地产价值基于市场未来所能带来的收益。
如同一笔资金存于银行，银行按期支付利息,在未来一定期限内，本金与利息之和即为该笔资金的时间价值.如果将收益性房地产出租，在未来一定期限内，每年均可按约定获得一定数量的租金收益，若干年后的总收益现值等同于出售同类型物业的价格，可理解总收益现值即为房地产目前的价格。
用等式可表述为:房地产价格＝房地产净收益/收益率（二）报酬资本化法的公式在实际估价中,一般假定报酬率长期维持不变,简化公式为：其中:V：房地产在估价时点的收益价格；A：房地产的未来净收益，假设净收益发生在期末；Y：房地产的报酬率，Y不等于0；n:房地产的收益期限，n为有限年。
如果房地产每年净收益相同，公式可简化为：在实际估价中,我们还可能遇到未来收益每年变化一次或隔几年变化一次的情况，还有的物业在出租若干年后变卖折现的情况等，但基本原理是一样的，都要将收益或变卖价值折为现值再求和。
（三）收益法应用的范围收益法适用于有收益性的房地产的评估,如商场、酒店、办公楼、公寓、旅馆等，也可用于出租型都市工业园价值评估。
房地产估价三大基本方法的比较和分析1
房地产估价有三大基本方法，即市场比较法、收益法、成本法。
其他估价方法都是上述三大基本方法的派生。
1•市场比较法指将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格进行交易日期、交易情况、区域因素、个别因素等的修正，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
市场比较法的理论依据是替代原理，适用于类似房地产交易实例较多的场合，在房地产比较发达的情况下，它是一种说服力较强，具有现实性，最常用的估价方法。
1）市场法的理论依据市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。
2）市场法适用的对象和条件市场法适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。
而对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以采用市场法估价。
市场法适用的条件是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。
如果在房地产市场发育不够或者房地产交易较少发生的地区，就难以采用市场法估价。
市场法的原理和技术也可以用于其他估价方法中有关参数的求取，如经营收入、成本费用、空置率、报酬率、资本化率、开发经营期等；3）市场法的操作步骤运用市场法估价一般分为下列7个步骤进行：①搜集交易实例；②选取可比实例;③建立价格可比基础；④进行交易情况修正；⑤进行交易日期调整：⑥进行房地产状况调整；⑦求取比准价格。
2.收益法指预计估价对象未来各期的正常净收益，选用适当的资本化率将其折算到估价时点上的现值后累加，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
收益法适用于评估有收益或潜在收益的房地产。
一）收益法应用于房地产的估价的基本原理收益性房地产在未来的时期内形成源源不断的预期收益，它利用经济学的预期收益原理，即为该房地产的产权人在拥有该房地产的期间内从中所获得的各年现金流量的现值之和。
对于收益性房地产的购买者来说，其主要目的是为了取得收益性房地产所能够带来的直接的或潜在的收益。
房地产评估的收益法
房地产评估的收益法房地产评估的收益法一、简介房地产评估是指对房地产的价值进行评估。
估价方法主要有：比较法、收益法和成本法。
收益法是一种比较常见的方法，它以产权人所获得的收益作为房地产价值的核心要素。
二、收益法的原理收益法的核心原理是根据产权人所获得的未来经济收益来计算该房地产的价值。
三、收益法的计算步骤1. 预测未来经济收益：收益法的前提是产权人能够持续获得经济收益。
因此，需要对未来的收益进行预测。
这个预测过程需要基于当前市场的情况，包括租金、房屋价格等。
2. 确定弊益期：弊益期是指能够持续获得经济收益的时间期限。
在估算弊益期的时候，需要考虑到当前市场的情况，以及可能的未来情况。
3. 计算盈利能力：盈利能力是指投资所能获得的全部收益与全部成本的比率。
其计算公式为：盈利能力 = 净收益 / 资产现值4. 计算资产现值：资产现值是指未来一段时间内所有收益的现值之和。
它包括分期收益和非分期收益。
5. 计算房地产价值：房地产价值 = 资产现值 + 不动产附属设施的市场价值四、实际执行中可能遇到的艰难及解决办法1. 无法确定预测结果：在收益法中，预测未来经济收益是非常关键的一步。
如果预测错误，将会影响到整个估价的结果。
此时，需要进行足够的市场调查和分析。
2. 无法确定弊益期：弊益期是估价中的一个重要参数，但是它的确定往往会受到不同的因素影响。
为此，在估价时，需要结合历史数据和当前市场情况进行判断。
3. 计算难度较大：对于一些大规模、复杂的项目，收益法的计算难度会较大。
此时，需要使用专业的评估软件或者寻求专业人员的匡助。
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收益法在房地产估价中的应用
作者：汪浩泳
来源：《环球市场》2019年第31期
摘要：房地产行业是我国的基础行业，对整个国家经济的发展具有重要的作用。
房地产估价是对房产价值做出的正确判断。
收益法就是根据市场的情况和房屋的成本等多种因素对房地产价格进行综合评定。
本文通过分析收益法在房地产估价应用中存在的不足及难点，提出收益法在房地产估价中科学应用的对策。
关键词：收益法;房地产估价;估计对象
一、收益法概述
收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。
收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。
二、收益法在房地产估价应用中存在的不足
（一）对收益法评估的认识存在偏差
现阶段很多估价人员只在收益房地产中会考虑该种方法的运用，而忽视了潜在收益房产存在的价值。
究其原因主要在于潜在收益房地产难以界定，数据获取难度大，评估中存在一定的风险。
对于房地产的收益情况不能准确判断，即如何准确使用合法原则、最高最佳原则存在缺陷。
（二）收益法的应用受到信息来源的制约
收益法应用需要一系列数据和资料做支撑，但是由于技术以及政策的原因，很难及时掌握准确的信息，再加上市场运行时间的短暂性和发育的不健全，导致机制不够系统，信息的来源渠道单一，评估的有效性受到了制约。
收益法运用的参数包括：毛租金收益、空置率、押金情况、管理、维修、保险、税金、房屋的重置成本、折现率等，收集均有相当的难度。
（三）估价报告不够专业
估价报告质量不高、专业性不够，主要表现在企业、行业、政策缺乏系统分析，参数数据不够科学，且估价结果与客观价值相差较大，存在公式套用、外界干扰较多、结果偏离实际，内容也不够全面等问题。
三、收益法在房地产估价应用中的难点
（一）参数确定比较困难
就收益法而言，未来各年净收益、折现率参数的确定对评估结果影响较大。
因为房地产市场不发达和不成熟，评估人员专业知识不精湛，所以年净收益确定比较困难。
不同的评估目的可能从不同的角度来确定报酬率，而评估结果对报酬率具有高度敏感性，因此估价人员在确定报酬率时一定要慎重。
（二）特定的假设和持续经营
运用收益法估价时，估价人员是在一系列的假设基础上进行的，如净收益在未来收益年限内是持续的并保持不变的或以同样比例增加的等。
因此收益法评估的结果只有当这些假设条件成立才可以采用。
但是实际上，不能持续经营的情况很可能发生。
例如在建工程不能按时完工，房地产发生产权纠纷被法院查封，商圈转移造成商铺出租困难等等。
（三）估价人员技术水平和执业道德
收益法需要对未来的收益、费用等进行预期、预测，需要设定一些参数，这使得估价人员的执业能力和执业道德问题凸显出来。
估价人员应坚持客观公正的立场，要不断地对房地产市场发展趋势、宏观经济发展走势、城市建设走向进行研究。
这些虽不是估价理论问题，但与估价理论和实践紧密联系。
估价人员不能只是埋头做报告，还要了解一切与估价理论和实践有关联的问题，这样才能更好地使用收益法为客户服务。
（四）房地产市场的不成熟和欠发达性
收益法的应用是建立在有一个成熟、发达和稳定的房地产市场基础之上的，也就是说在房地产市场发育不够稳定的地区，采用收益法所取得的估价结果不能够准确地反映估价对象的客观合理的价格。
目前我国房地产市场还处于较低的层次，房地产市场不规范、不成熟、不完善，市场环境变动较大。
四、收益法在房地产估价中科学应用的对策
（一）客观准确地确定各参数
1.弄清楚收益的来源方式，即是以出租方式取得，还是以营业的方式取得。
2.净收益确定时除了考虑房地产带来的直接货币收益外，还要考虑房地产给个人带来安全感、自豪感、提高个人的声誉和信度等间接收益。
间接收益一般难以货币化，所以通常选取较低的资本化率来考虑间接收益。
3.潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益确定时，应采用正常客观的数据。
若有租约期，可以利用估价对象本身的潜在毛收入、有效收入等，但如果估价对象本身与正常客观的情况不符，则应对它们进行适当的修正，使其成为正常客观的。
4.合理剥离出属于无形资产、其他资产所产生的收益。
首先要明确收益只能是房地产所产生的，评估的房地产只包含房屋和土地或者只是单独的房屋或者只是单独的土地;其次，评估无形资产、其他资产所产生的收益是能否准确评估出房地产价值，将待估房地产与其他相类似的房地产作比较，剔除无形资产、其他资产所带来的收益，将房地产收益准确量化。
5.报酬率确定时，采用市场法求取一般要取三个案例资料，运用累加法求取一般要注意不同用途、不同地区风险调值是不一样的。
收益年限确定时，一般要注意估价对象的建筑结构。
另外土地和建筑物合成一体的估价对象要注意建筑物的经济寿命与土地使用年限谁先结束。
（二）建立健全估价制度，提高估价人员技术水平和执业道德
在承办业务后，估价人员应严格按照估价程序，对估价对象的产权等资料进行必要的鉴定，两名或多名估价人员到估价对象现场进行勘察，进行全面、细致的市场调查，对资料汇总、认真分析，把握对价格或价值影响的主次因素来确定修正调整系数、内部审核等，从而将误差降到最小。
（三）扩宽信息来源的渠道
信息的来源是保证评估房地产价值可行性的基础，为了保证房地产健康的发展，信息和数据的来源必须正规，内容也必须准确。
1.政府要发挥宏观调控的作用，建立系统披露和监督制度，对市场的变化做出预算和分析，引导企业合理的进行投资，并鼓励消费者理性购买，避免出现房地产泡沫经济，确保行业发展公证与透明。
2.建设主管部门应该及时公布相关的建设重置成本，房地产估价师协会应组织对市场各类房地产的空置率、报酬率等参数进行专题调研，并定期发布，使各项参数有更多权威的渠道取得。
3.减小房地产评估收益法中主观性影响
主观性意义会影响房地产估价的正确性，在收益法使用中必须严格按照房地产估价规范，约束主观不科学行为，防止出现随意估价的问题。
五、结论
收益法作为房地产估价中最为有效和突出的一种方法，受到多种因素的影响。
目前收益法在房地产估价中的应用还存在很多不足，尤其是认识偏差和信息来源的渠道不够丰富。
基于这样的情况，进行房地产估价时必须将收益法结合其中，对实际应用做出判断，建立规范性的估价体系，提高估价人員的素质能力，从而构建收益法在房地产估价中的科学应用。
参考文献：
[1]闫晓慧.收益法在房地产估价中的应用[J].房地产市场与价格，2010（1）：41-44.
[2]汪雪娟.收益法在收益性房地产中的应用研究[J].现代商贸工业2015（10）.。