(房地产管理)论土地政策与房地产政策博弈
房地产开发企业土地过度储备博弈论分析
房地产开发企业的支付（） ： Ｂ为
Ｂ ＝
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０ ‘ １ Ｒ ）／ Ｒ Ｈ一 ２ ｎ １ １ Ｐ
政府的策略概率矩阵
口＝【 一Ｐ Ｐ１ 】 ｆ ３ １ （１ ４
图４ 政 府 与企 业 的混 合 博 弈 纳 什均 衡
Ｆ ｇ４ ｉ Ｇｏ ｅ ｎ ｅ ｔ ｎ ｎ ｅ ｐ ｉｅ ｉ ｅ ａ ｓ ｑ ｉ ｂ ｉ ｍ ｖ ｒ ｍ ｎ ｄ ｅ ｔｒ ｒｓ ｓ ｘ ｄ ｇ ｍｅＮａ ｈｅ ｕ ｌ ｒｕ ａ ｍ ｉ
２ 博弈模型构建与分析
博弈论是研究决策主体在既定规则下如何决策 以最 大化 自己的效用 ，以及不同决策主体之 间决策的均衡 。
１４年冯・ ９４ 诺依曼和摩根斯坦恩合著的 博弈论和经济行 为 奠 定了博 弈论 的理论基础 。博弈论 由３ 个基 本要素 组成 ： （ ）决策主体 ，又可 以称为参与人或局 中人 ； １
１． 万 亩 。 ６５ ９
住房 的家庭 ，首付款 比例不低于６ ％，贷款 利率不低于 ０ 基准利率的１ 倍 。 ． １ 国土资源部发布通知指出，要坚持招标拍卖挂牌出 让制度 ，进一步完善供地政策 ，充分发挥土地政策惠民 生、稳预期、注重社会效应最大化的管控作用 ，严 防出 现高价地 ，坚决杜绝土地 出让中出现楼面地价超过 同类 地价历史最高价的情况 。
上 海 国土 资 源 Ｉ ｔｉ Ａ Ｄ＆ ＲＳ Ｕ Ｃ Ｓ Ａ Ａ ＬＮ ＥＯ Ｒ Ｅ 由上表可知 ，非但个别企业 的土地 储备数量 十分 巨大 ，就整体而言 ，其储量 更加超乎想象 。统计数据显 示 ，目前仅１５ ２ 家内地上市房企就手握高达近４ 亿ｍ 的未 开发土地量 ，而２家香港上市房企拥有的土地储量更是高 ０ 达４ ８７Ｌ ２ ． ３￣ｍ ，也就是说 ，中国上市房企囤地逾８ ｎ。 ７ 亿ｒ ｚ ２０￣０ ０ ００ ２ １年间，全国每月的土地购置面积均大于完 成开发土地面积 （ 参见图１ ），闲置土地现象明显。２ １ ００ 年３ 以来 ，全国范 围内集 中开展 了清理查 处不及 时开 月 发建设的囤地 、违反法律法规 的闲置土地的整治行动 ， 这给过量土地储备的房地产企业带来了巨大的风险。截 至２ １年５ ００ 月底 ，全国共上报闲置土地宗数２ １宗，面积 ８５
房地产市场的发展对土地供应的影响
WENKU
PART 04
房地产市场发展对土地供 应的影响
REPORTING
房地产市场发展对土地供应的需求
城市化进程加速
随着城市化进程的加速，城市人口数量不断增加，对住房、商业和工业用地的需求也随之增长，从而增加了土地 供应的需求。
经济增长推动
经济增长推动了房地产市场的繁荣，企业为了扩大生产规模或提高经济效益，需要更多的土地来建设厂房、仓库 和办公场所等，进一步增加了土地供应的需求。
研究意义
理论意义
深入探讨房地产市场与土地供应之间的互动关系，有助于完善房地产经济理论， 为政府制定相关政策提供理论支持。
现实意义
分析房地产市场发展对土地供应的影响，有助于政府和企业更好地把握市场动态 ，优化土地资源配置，促进房地产市场的健康发展。同时，也有助于提高土地利 用效率，缓解城市用地紧张状况，推动城市化进程的可持续发展。
房地产市场的发展对 土地供应的影响
汇报人：可编辑
2024-01-06
REPORTING
• 引言 • 房地产市场概述 • 土地供应对房地产市场的影响 • 房地产市场发展对土地供应的影响 • 案例分析 • 结论与建议
目录
PART 01
引言
REPORTING
WENKU
研究背景
房地产市场与土地供应的关联性
PART 05
案例分析
REPORTING
WENKU
案例一：一线城市的土地供应与房地产市场
总结词
一线城市土地供应紧张，房地产市场供求矛 盾突
详细描述
一线城市如北京、上海等地，由于人口密集 、经济发达，对房地产需求量大。然而，土 地资源有限，政府对土地供应实施严格控制 ，导致土地供应紧张，房地产市场供求矛盾 日益突出。
基于博弈论的房地产业中各博弈方策略分析.
（ 一） 此 博弈 中假 定中央政府不只是关注房地产业所 带来 的
财政收入 ， 更关注房地产业所带来 的社会 效用 ， 而地方政 府的政 绩与财政收入直接挂 钩 ， 因此地方政策 主要由财政收入主导 ， 所
谓“ 上有政策 ， 下有对 策” ， 如 没 有 强 力 制 约 必 然 导 致 地 方 政 府 抬
ａＵ 十Ａ —Ａ Ｍ —Ｃ ａＵ ＋ ８ Ｍ
化简得 ： Ａ （ ＋ ｐ ） Ｍ＋ ｃ
三、 重 复博 弈
（ 二） 中央政府 和地 方政府 的政策不 可能 同时出台 ， 在时 间 上具有一定滞后性 ， 而就一般而言 中央政策先 于地 方政策 ， 因此 此处假定地方政策就 中央政策 进行 调整。此处地方政府 的对策 简化 为地方政府积极 配合 中央政 策或是 消极配合 中央政策 ， 中 央政府对其消极配合有惩 罚和不惩罚两种对策 。
罚 ／
厂
（ ｕ一 ｆ ， ＋Ｂ ， ａ Ｕ一 ）
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厂
（ 矿一 ， 一
唧 ＋Ａ一棚 ・ Ｃ）
本文拟通过对房地产业相关者 的行为进行博弈 分析 ，包括 完全信 息静态博弈（ 完全且 完美 信息动态博弈 ， 中央政府与单个
赵 天 营 王 秋 阳
（ １ ． 河海 大 学商 学院 ， 江苏 南京 ２ １ ０ ０ ０ ０ ； ２ ． 江 苏经 贸职 业技 术学 院 ， 江苏 南京 ２ １ ０ ０ ２ ４ ）
摘 要： 房地 产业 作为 国 家经济发展 的 支柱 产业 ， 一 方 面 直 接 影 响 国 家 ＧＤＰ的 增 长 ， 一 方 面 又 关 系 国 内社 会 的 稳 定 ， 而 作 为 房 地
ｌ
、 Ｊ Ｉ口
土地供应与房地产市场的关系
土地供应与房地产市场的关系土地供应是房地产市场中非常重要的一个因素，它直接影响着房价和市场的繁荣程度。
本文将探讨土地供应与房地产市场的关系，从不同的角度分析其相互影响的方式。
一、土地供应对房地产市场的影响1.房价与土地供应：土地供应的增加可以直接影响房地产市场的房价水平。
当土地供应减少时，房地产开发商面临更高的土地成本，这将反映在房价上。
因此，土地供应的增加可以提供更多的房屋供应，从而降低房价。
2.城市规划与土地供应：土地供应也受到城市规划的影响。
城市规划决定了土地用途和开发的方向，例如商业区、住宅区或工业区。
合理的城市规划可以确保土地供应与市场需求相匹配，从而避免供需失衡，维持房地产市场的平稳发展。
3.土地供应与区域经济发展：土地供应的增加可以促进区域经济的发展。
当土地供应增多时，房地产开发商有更多的机会进行新项目的开发，这将带动相关产业的发展，加大了就业机会和投资规模，从而推动了区域经济的增长。
二、房地产市场对土地供应的影响1.房地产市场的需求与土地供应：房地产市场需求的变化直接影响土地供应的规模和结构。
当购房需求较高时，土地供应往往无法满足市场的需求，导致房地产价格上涨。
反之，当购房需求不足时，土地供应过剩，房地产市场将出现滞销现象。
2.地产开发商对土地需求的影响：地产开发商对土地的需求也会影响土地供应。
当地产开发商看好某个区域的潜力时，会主动购买土地进行开发。
这将导致土地供应减少，特定区域的土地价格上涨。
相反，当开发商对某个区域失去兴趣时，土地供应增加，价格下跌。
3.政府政策对土地供应的影响：政府的土地政策对土地供应起到重要的调控作用。
政府通过土地出让、土地使用权等形式，来控制土地供应的规模。
当房地产市场过热时，政府可能采取限制土地供应的政策措施，以抑制房地产价格的过快上涨；而当房地产市场低迷时，政府可能通过增加土地供应来刺激市场活跃。
结论：土地供应与房地产市场紧密相关，相互影响。
土地供应的增加可以降低房地产价格、促进区域经济发展；而房地产市场的需求、地产开发商的需求以及政府的政策都会影响土地供应的规模和结构。
房地产市场的土地供应与开发政策分析
房地产市场的土地供应与开发政策分析近年来，房地产行业一直是我国经济发展的重要支柱之一。
土地供应和开发政策是影响房地产市场的重要因素之一。
本文将分析当前我国房地产市场的土地供应情况以及相关的开发政策，并对其影响和未来发展进行探讨。
一、土地供应情况分析房地产市场的土地供应是支撑房地产业发展的基础。
当前，我国土地供应形势存在以下特点：1. 土地供应严重不足随着城市化进程的加快，土地供应严重不足成为目前房地产市场的主要问题之一。
由于土地资源的紧缺以及土地使用权制度的限制，许多城市出现了土地供应不足的情况，导致房价上涨，市场供需失衡。
2. 土地出让收益成为地方财政的重要来源土地出让收益对地方财政的贡献不可忽视。
地方政府通过土地出让获取的巨额收入，成为了财政收入的主要来源之一。
然而，这也导致了一些地方政府对土地资源的大力开发和过度依赖。
3. 土地使用效率亟待提高土地使用效率直接关系到土地资源的可持续利用。
当前，我国土地使用效率相较于发达国家还有较大的提升空间。
土地闲置、低效利用和随意开发等问题仍然普遍存在，对土地资源的浪费严重影响了房地产市场的发展。
二、开发政策分析为了引导房地产市场的健康发展，我国政府制定了一系列土地开发政策。
以下是一些重要的开发政策：1. 土地供应数量和质量的调控为了平衡供需关系，政府采取了限制土地供应数量和提高土地供应质量的措施。
通过调整土地供应计划，合理安排地块出让时间和面积，控制土地供应规模，以达到市场供需平衡的目标。
2. 土地使用权流转和收益共享为了改善土地使用效率，政府鼓励农村土地承包经营权流转和城市土地收益共享。
通过改革土地制度，促进土地集约高效利用，提高土地使用效率，同时确保农民合法权益的受保护。
3. 增加土地储备供应为应对土地供应不足的问题，政府加大了土地储备供应力度。
通过建立土地储备库，增加战略性储备土地供应，缓解土地供应压力，促进房地产市场的稳定发展。
三、影响与未来发展展望土地供应与开发政策的稳定与有效，直接影响着房地产市场的发展态势。
博弈论中的房地产开发例子
博弈论中的房地产开发例子
博弈论在房地产开发中有很多应用，其中经典的例子是房地产开发博弈。
在这个例子中，有两个房地产开发商，A和B，他们都面临着是否投资开发一栋新写字楼的决策。
如果两个开发商都选择开发，那么市场上将有两栋新的写字楼出售，需求大的情况下，每栋写字楼的售价可达单位资金；而需求小的情况下，每栋写字楼的售价仅为单位资金。
如果一个开发商选择开发而另一个开发商选择不开发，那么市场上将只有一栋新的写字楼出售，需求大的情况下，售价高达单位资金；而需求小的情况下，售价也可达单位资金。
在这个博弈中，每个开发商都希望自己的决策能够带来最大的效益。
他们需要考虑竞争对手的选择以及市场的需求情况两方面。
这个博弈论模型可以帮助开发商更好地理解市场动态，制定出更优的决策。
以上内容仅供参考，如需更多信息，建议查阅博弈论相关书籍或咨询数学专家。
土地竞标中的博弈
土地竞标中的博弈化学与制药工程学院化工084 班芦静080101417房地产市场中主要有四方参与博弈：政府、开发商、购房者和金融机构。
政府分为中央政府和地方政府，中央政府目的是规范市场，以保长治久安。
地方政府的目的是招商引资，发展地方经济。
房地产商和银行的目的都是利润最大化，房地产商的资金主要来源为银行贷款，金融机构不断调整房贷策略，在保持能提供给地产商贷款同时也要确保成本能够收回。
在一个房地产市场开发的整个过程中，最主要涉及的是除了购房者以外的其他三方之间的博弈。
其中土地竞标是房地产市场一个主要涉及的博弈过程。
2008年3月，一位高级领导受贿1 600万元被判死缓，其中超过1 500万元是收受地产商的贿赂，而国土资源部同一时间公布的"百日行动"成果，有2 700多人因地获刑。
在土地供给上，是地产商、地方政府与中方政府的三方博弈。
虽然中央政府并未直接参与土地竞标，但中央政府实施宏观调控，努力控制房价上涨，规范市场行为，以维持社会稳定。
其政策倾向于购房者利益。
因此国家通过各种措施防止哄抬房价，引起市场混乱。
最具代表性的是2004年4月国土资源部、国家监察部联合出台的71号令-《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》。
通过招标的方式出让土地。
以抑制地产商的投资热情。
地方政府的目的是提高地价。
近些年来在政绩、财政压力等因素促发下，地方政府对于通过卖地获得的财政收入产生了极大依赖。
地方政府拍高地价，就可以获得更多的钱，投入在地方建设上：修路，扶住基础教育，补贴大学，卖地俨然已变成了地方政府第二财政收入的来源。
房地产商通过房价与地价之间的差额赚取利益，他当然希望以最低的价格买入土地，再以高价卖给购房者。
近些年，地价屡创新高，也是与广大房地产商不顾地价的上涨和成本而争相竞拍有着极大关系的。
并不是说地产商违背了自己利润最大化的初衷，而是在他们理性的角度，中国房地产市场还具有很高的发展区间：中国有20 万亿人民币居民储蓄，13 亿中国人对于住房的需求是无可阻挡的。
房地产土地市场中主要参与者之间的博弈分析
房地产土地市场中主要参与者之间的博弈分析土地市场化配置对于合理利用稀缺的土地，提高资源配置效率和完善我国社会主义市场经济体系具有重要意义。
目前在我国房地产土地市场上，由于产权不够明确、法律不够完善、有效的监督机制缺乏等多方面的原因，存在一些不正常的博弈关系。
于是，在房地产发展过程中，中央政府与地方政府、地方政府与地方政府、地方政府与土地实际占有者之间、房地产开发企业间的博弃便产生了。
本文运用博弈分析方法，分析了我国土地市场发育中，中央政府、地方政府、房地产开发企业间博弈的过程、结果及其对土地市场化配置的影响，最后提出了一些政策建议。
标签：房地产土地市场；博弈分析；政策建议一、问题的提出我国房地产业作为国民经济的支柱产业，因其产业相关度高，带动性强，与金融业和人民生活联系密切，发展态势关系到整个国民经济的稳定发展和金融安全。
但是目前在我国房地产土地市场上，由于产权不够明确、法律不够完善、有效的监督机制缺乏等多方面的原因，存在一些不正常的博弈关系。
例如，土地资源配置和利用效率较低，国有土地资产流失严重；地方政府行为与中央的意图常常不符，使得城市土地在使用价值和价值上难以实现；土地供应总量指标屡屡被突破；等等。
所以，需要对土地市场中的博弈关系进行分析，由此找出解决问题的思路，从而能够有效配置和高效利用土地资源。
二、用博弈论分析房地产市场问题的可行性博弈论，是研究决策主体的行为发生直接相互作用时的决策以及这种决策的均衡问题，即研究—个决策主体的选择受到其他决策主体选择的影响，而且反过来也影响其他决策主体选择时的决策问题和均衡问题，也正是在这个意义上说，博弈论又称“对策论”。
在博弈论里，个人效用函数不仅依赖于他自己的选择。
而且依赖于参与博弈的其他人的选择，个人的最优选择是其他人选择的函数。
博弈论诞生于20世纪40年代末，成熟于70年代，应用范围十分广泛，尤其是最近二三十年来，博弈论逐渐成为经济学的基石，在管理学、国际政治等领域得到了广泛的应用，為经济学应用领域提供了强有力的分析工具，成为产业组织理论中占主导地位的研究方法。
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论土地政策与房地产政策博弈近年来我国房地产情况越来越热,房价过快上涨,出现了有很多闲置的房子卖不出去,而老百姓又买不起房子的情况。
根据这种情况,我国政府相继出台了一系列政策。
土地政策对房地产的宏观调控治理作用也存在争议,但就我国目前情况国家对房地产市场的调控不会放松,而且调控的重点由房地产的投资规模转向房地产价格,同时要加大加快适用房建设,完善相关法律法规。
1 近年来我国房地产政策回顾及土地政策工具1.1 近年房地产政策近年来我国房地产情况越来越热,房价过快上涨,出现了有很多闲置的房子卖不出去,而老百姓又买不起房子的情况。
根据这种情况,我国政府相继出台了一系列政策。
2005年3月5日,当温家宝总理在政府工作报告中语气平和但坚定地宣布:2005年物价工作的重点之一是抑制房价的过快上涨。
从此,拉开了调控房价的序幕。
3月27日,国务院办公厅给各省市自治区下发了一份关于控制房价的电报,提出了八条建议,史称“老国八条”。
又过了一个月,4月27日,国务院召开常务会议专门讨论房地产市场的调控问题。
随后出台了七部委的文件(简称“国八条”)。
“国八条”是一个纲领性文件,之后,各部门根据该文件的要求制订了具体的实施细则,在5月份之后,这些政策措施逐步得到落实。
总之,2005年的房地产市场关注的焦点就是政策。
2006年,是国内房地产市场出台政策最多的一年,先有国六条,然后有国六条细则,以及土地出让金转让制度、土地监察制度、限制外资准入、二手房交易个税征收、落实新建住房结构比例要求、整顿房地产市场秩序等文件。
尽管每一项政策都十分温和,但是已经显示了中央政府调整国内房地产市场的决心。
1.2 土地政策工具实行的土地增值税“清算制”向外界传递了一个信号:税费政策成为2007年加强和改善房地产市场调控的重要工具。
在房价高位运行、“且调且涨”的背景下,2007年房地产税费调控的大幕开启。
2007年1月1日起,城镇土地使用税税额标准在1998年颁布的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定的基础上平均提高2倍,其中交纳税费最高的大城市土地使用税,每平方米年税额由以前的0.5元至10元调整为1.5元至30元。
同时,新批准新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有的基础上提高1倍的政策也正式实施。
自此,土地增值税清算、土地使用税和新增建设用地使用费提高,三者构成了土地环节的“一费二税”上调政策。
2007年房地产市场税费政策调控正式启幕。
房地产研究专家顾海波指出,联系到以往一系列税费政策对房价影响甚小甚至反向影响的事实,人们不能不担心税负被转嫁到消费终端。
税务总局规定,对于无房屋原值凭证、不能计算应纳税额的,税务机关可按住房转让收入的1%至3%核定征税。
结果,地方在操作中,所得税基本都按1%或2%的税率征收,离20%的法定征收税率相去甚远。
核定征收的本意是不给逃税者可乘之机,地方在具体“落实”中,恰恰将其变成了“合理避税”的对策。
“这不能不引起重视。
”顾海波说,“税收调控能否起到预期效果,关键还是执行。
”自2004年以来,国家颁布了一系列的土地政策,这些政策具有连续性和整体性,旨在通过对土地市场的监管力度,从源头上进一步规范房地产市场的供给,防止土地的盲目开发以及房地产价格的过快增长。
下面我们对重要的土地政策做一个简要的回顾:现实经济形势表明,正确运用土地政策参与宏观调控,对制止部分行业盲目投资和低水平扩张产生了釜底抽薪的效应,是国家宏观调控措施凸显成效的关键因素所在。
2 利用土地政策宏观调控房地产房地产业已成为我国国民经济的重要支柱,因此国家宏观调控应该包括促进房地产业稳步、健康发展的目标,所以需要有相应的政策工具。
从我国多年发展实践来看,房地产业的失衡很大程度上是源于土地市场的失衡,另外当前我国许多地方的经济过热与低成本土地供给密不可分,因此土地政策参与宏观调控已是势在必行。
利用土地供应政策进行宏观调控,其实质是以中央政府为主的国家各级政府通过对全国或本辖区内土地资源的供应总量和结构的干预,对一定范围内宏观经济总体运行进行引导和调节的过程。
2.1 土地政策对房地产宏观调控作用2004年始,国家以前所未有的力度大力整顿土地市场,国家颁布的土地政策主要体现在三个方面:杜绝协议出让土地、彻查开发区与大型项目、完善各项土地制度。
土地政策作为中央政府调控经济的重要手段,在当前经济形势下具有一定的现实必要性。
各地地方政府也相应出台土地政策,例如上海市人民政府2004年6月颁布《上海市土地储备办法》(即上海市25号令),明确土地储备是政府行为,并于同年8月1日实施。
这是政府将加强土地市场管理、预备大力征购或回收土地的明确信号,大量征购、收回土地资源成为政府的既定目标。
土地政策(尤其是有关土地储备的政策)的宏观调控作用主要体现在如下几个方面:2.1.1 增强政府对土地市场的调控力度通过土地的征购、收回、储备和有计划地投入市场,既充分合理地利用土地资源,也保证城市规划的有效实施。
作为城市运营发展的最大资源,土地极为宝贵,因此,土地资源应该得到最大化的利用。
出台储备办法就是要增强政府对土地市场的调控力度。
2.1.2 完善土地供应方式将现行国有土地使用权的“毛地出让”转变为“熟地出让”,增加土地成本的透明度。
土地成本的透明度对购房者来说十分重要,从中可以非常清晰地估算一块土地上商品房的建设成本,从而评估房价是否合理。
2.1.3 平衡政府对土地的收入和增值收益从城市有效运营的角度讲,地方政府出台土地政策,将有利于地方集中土地办大事,做大规模的规划。
2.2 土地市场治理的绩效我国运用土地政策参与宏观调控,对制止部分行业盲目投资和低水平扩张产生了积极效应,促进了经济平稳快速增长。
1999-2003年,我国购置土的面积和开发土地面积的差额逐年增大,1999年土地开发面积为购置土地面积的77.9%,到2003年这一指标降至62.1%,房地产业“圈地”成风。
2004年4月底,国务院决定在全国范围内深入开展土地市场治理整顿,要求各省集中半年左右时间,继续深入开展土地市场治理整顿。
土地市场的治理整顿取得了很大成效,土地开发面积增幅回落,2004年全年购置土地面积3.98亿平方米,比上年增长5.4%,增幅比上年下降14.8个百分点。
2005年全国房地产土地购置面积比2004年减少4%,房地产开发用地供应总量比上年减少了20.2%。
“2006年国土资源管理工作要点”中强调,今年在土地供应上,要科学编制和严格实施土地利用年度计划,继续从严控制农用地转用。
今年还将根据居住用地价格变化状况,调控土地供应。
加大对中小户型、中低价位商品房、经济适用住房和廉租房的土地供应,严格控制低密度高档住宅土地供应,继续停止别墅类用地供应。
此前,不少业内人士认为, 土地新政提高了土地成本,短期内将造成房价上涨。
但甘藏春对此表示,建设用地取得成本的变动不会给房价带来影响。
他说,从目前大中城市的具体情况来看,房价主要是由需求拉动的,而土地成本在房价当中所占的比重并不大。
因此政策出台后,用地成本可能有所提高,但只要市场供求关系不变的话,房价不会受到任何影响甘藏春说,我国宏观调控政策是一个多种政策体系的有机结合体,必须将货币政策、财税政策、产业政策、土地政策等政策手段有机地结合起来,才能有效地遏制固定资产过度增长的趋势,所以不能把所有宏观调控的重任都寄托在土地政策上。
“除了遏制固定资产投资增速外,土地政策还有一个重要的任务就是优化产业结构和区域布局”,甘藏春说,我国一直在用低成本的土地资源进行招商引资,造成了产业布局雷同。
对此,今后土地供应政策将确定不同的主体功能区。
3 房地产政策展望3.1 调控的重点由房地产的投资规模转向房地产价格2003年以后,我国宏观经济指标中, 投资率和投资增长速度都偏高。
宏观调控的着力点放在调控投资规模上,对房地产市场的调控思路是控制两个闸门:一个是信贷闸门,一个是土地闸门。
但调控的结果并不理想,控制土地的结果是地价不断上涨,刺激了房价的不断上涨。
房价的不断上涨必然使房地产行业利润率增加,而暴利的存在就会冲破任何行政和法律的约束。
事实表明,2003年之后,大量的资金通过非银行的渠道进入房地产行业,企图通过控制土地和信贷的方式调控房地产很难取得成功。
因此,今年对房地产宏观调控从投资规模转向了控制房地产价格的做法是及时而正确的。
3.2 要加大加快适用房建设我国1998年以前的住房制度属于高度福利化的住宅制度,1998年出台的住房制度改革的目标是要把高度福利化的住房制度改革为以市场化为导向的住房分配制度。
由于国家财政的压力,政府希望通过市场化的方式解决城市住房问题。
在此过程中,政府为了解决低收人人口的住房问题,也实施了相应的住房保障制度,如采取了实物配租、租赁住房补贴、经济适用房等政策。
但我们更多地将这些政策作为暂时的过渡性措施来对待,没有对公共住房保障制度给予应有的重视。
建设部等有关部门规定, 每个地区每年都应有一定比例的经济适用房,但国家统计局提供的资料表明,经济适用房一路衰退,1996年全国经济适用房的比重是16.6%,到2001年降为11.3%,2003年锐减至6.1%,2004年则不到5%。
因此,经济适用房政策在我国当前的住房制度中并不占有重要地位,它无法从根本上解决数目众多的低收人群体的住房问题。
3.3 完善相关法律法规鼓励地方政府兴建普通商品房和经济适用房,并非“新八条”或者地方政府纷纷出台细则就能一蹴而就,真正理顺“市场”与“管制”,“效率”与“公平”的关系,形成一套关于住房全方位的社会保障制度才是根本之举。
获得适当的住房是公民的基本人权,实现“居者有其屋”是政府对公众最起码的承诺。
从发达国家走过的道路看,完全依靠市场力量将无法实现上述目标,因此政府必须干预市场, 保障公民的基本人权。
一些国家把享有住房的权利写入了宪法。
英国《住宅法》, 日本《公营住宅法》等,这些都是通过立法建立住房社会保障制度的先例,只有向着这个方向努力,“新八条”这个房产新政的创新才能成为具有历史意义的进步之举。