沙田镇福禄沙村旧厂房地块土地征收和房屋拆迁补偿安置办法

沙田镇福禄沙村旧厂房地块土地征收和房屋拆迁补偿安置办法为加强对东莞市沙田镇福禄沙村旧厂房地块“三旧”改造中拆迁补偿工作的指导，现根据《中华人民共和国土地管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《东莞市“三旧”改造房屋拆迁补偿安置工作指导意见》有关规定，结合该片区实际情况，制定该改造项目中涉及土地征收、房屋及有关设施拆迁补偿问题的办法。

一、补偿范围该片区经市政府审批确定、纳入“三旧”改造范围的所有需征收土地和拆迁房屋及有关设施。

具体范围根据该片区改造单元规划确定。

二、根据《东莞市推动产业结构调整和转型升级实施“三旧”改造土地管理暂行办法》，本案属集体经济组织自行改造项目，拆迁人为集体经济组织，即福禄沙村。

三、土地补偿本案中，土地收回或征收原则上只实施货币补偿，不予土地置换。

（一）收回国有土地使用权补偿1、收回划拨国有土地使用权。

按收回国有土地使用权公告发布时执行的征地补偿的平均补偿综合价计补（含劳动力安置），另加填土费补偿和收回国有土地使用权公告发布时划拨土地应缴的有关税费（不含新增建设用地有偿使用费或土地出让金）的总额计算补偿金额。

2、收回已出让的国有土地使用权（含持有国有土地出让批文但未完善手续的土地），按“三旧”改造中《政府收购土地程序及定价办法》（本案配套办法之三）施行。

（二）收回集体建设用地使用权的土地补偿1、收回集体所有的建设用地使用权，按《东莞市“三旧”改造实施细则》的规定，涉及已流转或实际使用权人已改变的，由集体与实际使用权人协商收回集体土地使用权，集体在协商收回土地使用权时对收地补偿可以参考“三旧”改造中的有关规定以下三种方式进行补偿：（一）按双方合同约定的价格的补偿标准进行补偿；（二）请评估公司对土地使用权进行评估按评估价进行补偿；（三）按基准地价的定价按实际用途经双方协商后进行补偿。

2、除上述规定外，对收回集体所有土地使用权的补偿也可参照沙府办〔2010〕28号关于印发《沙田镇村组集体“三旧”改造实施意见》的通知的标准补偿。

3、本案为沙田镇福禄沙村使用本集体经济组织所有的集体建设用地自行改造，故不需作土地补偿。

三、建（构）筑物补偿（一）根据权属调查结果，应补偿安置的拆迁面积（下称应补偿的安置面积）按下列原则核定：1、已依法办理用地、报建、房产登记的房屋，其用地面积以土地权属证明文件为准，房产以报建批准文件和房产权属证明文件为准。

2、经市（镇、街）国土、规划建设部门审批的，用地和建筑面积分别以审批文件批准的为准；实际面积小于批准面积的，以实际面积为准。

3、未经市（镇、街）国土、规划建设部门批准建设的房屋，符合“三旧”改造政策和相关规定，由房屋权利人向镇街“三旧”办申请对用地、房屋进行确权的，其应补偿安置的面积根据确认权的面积确定。

4、根据有关法律法规及政策规定应予以补偿的，以依据相关规定确定的面积为准。

（二）本案中，私人住宅原则上只实行货币补偿，不作产权调换。

1、货币补偿的标准，有两种定价方式：一是参照沙府办〔2010〕28号关于印发《沙田镇村组集体“三旧”改造实施意见》的通知的规定的基准。

二是按市场评估定价。

2、按市场评估的方法进行拆迁补偿的，由拆迁人与被拆迁人协商委托在市城市管理综合执法局备案且具有相关资质的拆迁评估公司对拆迁构建物进行评估，严格按照《东莞市房屋拆迁估价工作指引（试行）》的有关要求执行。

3、私人住宅、工厂宿舍、商业厂房、房地产用房按装修标准补偿、拆迁公布后抢装修的不作补偿。

4、厂房、棚架结构的简易建筑、电梯按其使用年限折旧给予补偿。

一般折旧原则：2-5年按9折，6-8年按8折，9-10年按7折，10年以上在4-6折范围内进行折旧。

5、未确权的房屋按规定完善相关手续后，参照具有房产权证建（构）筑物得补偿办法给予补偿。

实际操作中可由村委会代补办完善相关手续，并在补偿标准中扣除有关规费、罚款。

6、违法建筑超过批准期限的临时建筑不予补偿，但在规定时间内交付拆迁人拆除的，可以适当补偿。

7、改造范围内涉及国有土地的房屋拆迁，应按照《城市房屋拆迁管理条例》等有关规定进行，拆迁人申请领取房屋拆迁许可证的，应当向市拆迁管理部门提交下列资料：（一）建设项目批准文件；（二）建设用地规划许可证；（三）国有土地使用权批准文件（项目申请用地批复）；（四）拆迁计划和拆迁方案；（五）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。

8、改造范围内涉及国有土地的房屋拆迁也可以由改造主体（本案中为桂轩洲）自行拆迁。

四、附则（一）被拆迁人或者房屋承租人自行寻找安置用房的，拆迁人应当支付临时安置的补助费。

在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人选取产权调换且自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；由拆迁人提供周转房的，不支付临时安置补助费。

拆迁人提供的周转房使用面积应与被拆迁房屋原实际使用面积相近。

（二）拆迁非住宅房屋，造成被拆迁人或者房屋承租人停产、停业的，拆迁人应当支付搬迁补偿费。

涉及设备搬迁、安装的，可根据其设备搬迁、安装实际发生的费用给予补偿，无法迁移使用的，依设备重置价格折旧后给予补偿。

如房屋拆迁时租赁给他人使用的，搬迁补偿费应由拆迁人给予被拆迁人适当补偿后，再由被拆迁人支付给租赁方，租赁合约已有约定的，从其约定。

（三）土地使用权人、被拆迁人在签订补偿协议书的同时，应交出土地使用证、房屋所有权证，由有关部门注销，办理抵押的当事人应负责解除抵押手续。

（四）安置房屋的房产权证办理，相关费用除中央、省财政规定外，可按最低标准予以减免或缓缴。

（拆迁设有抵押权房屋，抵押人和抵押权人应当重新设定担保或者达成债务清偿协议。

抵押人和抵押权人不能重新设定担保或者不能达成债务清偿协议的，对被拆迁房屋办理公证后实行货币补偿，并将补偿款向公证机关办理提存公证。

对于本案中的房屋拆迁，拆迁人和被拆迁人在期限内达成拆迁补偿协议的，参照《东莞市“三旧”改造房屋拆迁补偿安置工作指导意见》第十六、十七、十八条执行。

（六）被拆迁人经政府部门确认属于低收入住房困难户的，由镇街“三旧”改造办会同房管、村（社区）居委会、项目改造主体按照有关政策，采取有效措施，确保其得到住房保障和妥善安置。

（七）“三旧”改造专项规划编制完成并公布（省政府准予备案）之日起，本改造地块中任何单位及个人未经批准进行新建、扩建、改建（包括加层和装修）房屋及其附属物及租赁活动的，一律不予以补偿安置，由所有人在规定的搬迁期限内自行拆除，逾期不拆除的可由拆迁人进行拆除；擅自改变用地、房屋批准用途的，按原批准用途补偿。

（八）本办法仅适用于沙田镇福禄沙村旧厂房地块“三旧”改造中的房屋拆迁补偿。

附：1、沙田镇福禄沙村旧厂房地块补偿标准2、沙田镇福禄沙村旧厂房地块权属情况登记表附件 1沙田镇福禄沙村旧厂房地块补偿标准一、所有房屋的拆迁原则上不作产权调换，只实行作价补偿形式。

二、房屋主体部分按合法面积实行分类补偿（补偿价均含低价、建筑基础、建筑主体、外墙装修、室内装修、门窗等补偿）：（一）砖瓦结构类：历史遗留下来的旧住宅房屋，泥砖、红砖、瓦面混合结构的，按基准价补偿以每平方米1000元计价；单边青砖、包皮铜按每平方米1050元计价；全青砖瓦的房屋按每平方米1100元计价；全青砖水泥结构的前阳台部分按每平方米1200元计价；二楼以上全青砖水泥结构的前阳台部分按每平方米750元计价；二楼是全青砖水泥结构的按每平方米600元计价；二楼是砖瓦结构的按每平方米500元计价；屋内的阁楼按每平方米120元计价。

70年代后水泥砖混结构的厨房、柴房、杂物房按每平方米1100元计价。

70年代后砖瓦结构的厨房、柴房、杂物房按每平方米900元计价；90年代后新建出租屋按每平方米600元计价。

另外历史遗留的旧屋场基础（旧墙角路面为准）按基准价每平方米300元计价。

另外，有的棚舍、猪栏按每平方米120元计价，无瓦面的棚舍、猪栏按每平方米60元计价。

土地证按每平方米5元补偿。

（二）框架结构类：一类装修为天花铝板木板、地面花岗岩或高级地板、外墙贴砖仔马赛克等，首层按每平方米1800元计价，二层以上按每平方米900元计价；二类装修为简易天花、地面贴抛光砖等、外墙石米、马赛克、砖仔等，首层按每平方米1700元计价，二层以上按每平方米850元计价；三类装修为普通装修（无天花、地面水磨石等），首层按每平方米1600元计价，二层以上按每平方米800元计价。

证件按原办理证款（凭单据）如数补偿。

（三）水泥砖混结构类：一类装修为天花铝板木板、地面花岗岩或高级地板、外墙贴砖仔马赛克等，首层按每平方米1700元计价，二层以上按每平方米850元计价；二类装修为简易天花、地面贴抛光砖等、外墙石米、马赛克、砖仔等，首层按每平方米1600元计价，二层以上按每平方米800元计价；三类装修为普通装修（无天花、地面水磨石等），首层按每平方米1500元计价，二层以上按每平方米750元计价。

证件按原办证款（凭单据）如数补偿。

（四）另外补偿：屋前屋后有围墙围住的空地，①有倒水泥面的按每平方米350元计价（按首层占地面积计算），超出首层占地面积的有倒水泥面的按每平方米200元计价；②无倒水泥面的按每平方米300元计价（按首层占地面积计算），超出首层占地面积的无倒水泥面的按每平方米150元计价；③围墙补偿标准：二十四墙每平方米100元，十八墙每平方米80元，十二墙每平方米50元；④围墙内的果树按直径每米80元计价，水井按深度每米120元计价。

以上四条补偿款由09年6月开始增加20%。

（五）以上的拆迁补偿款：日后分配公寓，可按成本价计算给回指标分配面积（原则上按祖屋拆1平方补新楼1平方）。

另：由拆迁之日起补偿款按月息6%计算，但利息不计指标分配。

（六）搬迁费补偿：（对象是本村常住人口）居住房屋搬迁分为五类（1）100平方米以下补偿价为600元（2）100平方米至120平方米补偿价为800元（3）120平方米至150平方米补偿价为1000元（4）150平方米至300平方米补偿价为1500元（5）300平方米以上补偿价为2000元注：如有其它意见和建议，请反馈村委会。