本案中如何认定拆迁房屋残值“一房二卖”
一房二卖案件的处理
一房二卖案件的处理导读：本文一房二卖案件的处理，仅供参考，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房司法解释》）已于2003年6月1日起施行。
其中第八、九、十条对于商品房重复销售问题均有规定。
有人认为这是对于一房二卖问题的一般性规定。
笔者不以为然。
对于相关问题应如何理解与适用，在此试做探析。
需要指出的是，“一房二卖”与商品房的重复销售，并非同一概念，而是一般与特殊的包含关系。
由于该司法解释第一条开宗明义地指出：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
”因此商品房重复销售的主体是特定的，出售方仅限于房地产开发企业。
而现实生活中一房二卖的卖方，既可能是房地产开发企业，也可能是其他法人或者个人。
基于特别规定优先的原则，商品房重复销售案件应适用本司法解释，而普通的一房二卖案件，则应适用《合同法》和《民法通则》的规定。
一、普通一房二卖案件的处理普通一房二卖是指卖方以同一房屋为标的，在与一方当事人签定买卖合同但尚未办理过户登记时，又与第三方签定买卖合同，从而导致新买方和旧买方均希望获得同一房屋的利益冲突。
谁能最终获得该房屋的问题，取决于先后两个合同的效力及履行。
不少人认为，由于两个合同存在着目的上的冲突，因此至少有一个合同是无效的。
这种看法其实是不科学的。
在笔者看来，两个合同完全可能同时有效。
至于目的上的冲突问题，可以通过违约责任制度去解决。
（一）就第一个买卖合同而言，无论是从法律还是从理论的角度来看，其效力都不应由于没有办理过户登记而受到任何影响。
1、法律或行政法规并未将房屋买卖过户登记规定为生效性登记。
我国《合同法》第四十四条第二款的规定：“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条进一步明确规定：“法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。
拆迁残值处置方案
拆迁残值处置方案一、背景随着城市建设的不断推进，大量的拆迁工作也在不断进行，这其中必然涉及到拆迁残值的处置问题。
拆迁残值的处理涉及到政府部门、拆迁企业和拆迁群众等多个方面，因此制定一个科学且有效的拆迁残值处置方案显得尤为重要。
二、拆迁残值分析拆迁残值包括建筑物、设施设备、土地和材料等。
这些残值中，建筑物和设施设备是其中比较重要的一部分，因为它们具有一定的现值和使用价值。
对于一些新建或更新换代的建筑物和设施设备，其残值可能较高，此时需要采取科学有效的处置方式，使得其能够充分利用。
而对于一些长期闲置或者陈旧的建筑物和设施设备，其残值较低，很难找到合适的处置方式，可能会带来一些环境和社会问题。
因此，在拆迁残值的处理过程中，需要根据具体情况制定不同的处置方案。
三、拆迁残值处置方案1. 建筑物和设施设备的处置方案对于具有一定使用价值的建筑物和设施设备，可以考虑采取以下方式进行处置：•出售：将建筑物和设施设备进行整体或者拆分出售，将资金回收，用于后期的城市建设或者其他投资项目。
•重建：对于一些建筑物和设施设备，可以进行改建或者扩建，使其满足当前城市建设的需要，并且提高其市场价值。
•转让：针对一些生产性建筑物和设施设备，可以将其转让给企业或者个人进行使用，以期实现共赢。
2. 土地的处置方案对于拆迁残值中的土地部分，也可以考虑采取以下方式进行处置：•出让：对于部分适合进行城市建设的土地，可以进行出让，让其发挥更大的价值，同时也为城市建设提供更多的土地资源。
•私人化：对于一些私人土地，可以考虑将其转化成城市公共设施，例如公园、道路、绿化带等，以提高城市居民的生活质量。
四、结论拆迁残值的处置方案涉及到多个方面，需要从政策、经济、社会和环境等方面进行综合考虑。
通过制定科学有效的方案，可以使拆迁残值得到充分利用，同时也为城市建设提供更多的资源和保障。
楼房拆除残值评估方案
楼房拆除残值评估方案楼房拆除残值评估方案一、背景介绍随着城市建设的快速发展，很多老旧楼房需要进行拆除，以给予新的发展空间。
然而，在拆除之后，楼房的残值如何评估，直接关系到相关部门和个人的利益。
因此，制定一套科学有效的楼房拆除残值评估方案，则具有重要的理论和实践意义。
二、方案设计1.目标确定：本方案的目标是科学、公正地评估楼房拆除后的残值，为相关部门在拆除后进行土地使用和补偿提供参考依据。
2.评估方法：采用多指标综合评估法。
根据楼房的建筑结构、材料品质、使用年限等因素，从折旧价值、交易市场价值、再利用潜力等多个维度进行综合评估。
3.评估指标：(1)折旧价值：根据楼房的建筑结构和材料品质等因素，评估楼房在使用过程中的折旧情况，计算出楼房拆除时的折旧价值。
(2)交易市场价值：通过市场调研和专业机构评估，确定楼房在拆除后可能获得的交易市场价值。
(3)再利用潜力：评估楼房是否具有再利用的潜力，包括是否适合改造、拆分、重新规划等，从而确定楼房的再利用价值。
4.评估流程：(1)收集数据：收集楼房的建筑结构、材料品质、使用年限等相关数据。
(2)计算折旧价值：根据收集的数据，运用折旧方法计算出楼房拆除时的折旧价值。
(3)市场调研：通过市场调研和专业机构评估，确定楼房在拆除后可能获得的交易市场价值。
(4)再利用潜力评估：综合考虑楼房的建筑结构、位置、规划要求等因素，评估楼房的再利用潜力，并确定再利用的价值。
(5)综合评估：根据以上三个指标的评估结果，进行综合评估，得出楼房拆除后的残值。
5.方案实施：(1)建立评估小组：成立由相关专家、评估师和有关部门代表组成的评估小组，负责制定具体实施方案，并对楼房进行评估。
(2)评估过程：评估小组根据评估流程，进行详细的数据收集、计算和市场调研工作，最终得出楼房拆除后的残值。
(3)结果公示：将评估结果进行公示，并接受相关各方的监督和评议，确保评估结果的公正、公平。
三、总结本方案通过采用多指标综合评估法，从折旧价值、交易市场价值和再利用潜力等多个角度评估楼房拆除后的残值，以期提供科学、公正的评估依据。
关于一房二卖的司法解释
关于一房二卖的司法解释一、一房二卖司法解释一房二卖是指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。
又称房屋的二重买卖。
《最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第八条：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
对一房二卖纠纷，实务中应分别不同情况予以不同的处理：１、出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后，对后买受人履行了合同义务，办理了房产过户登记手续的情形。
在该情形下，两个房屋买卖合同均属有效。
但因成立在后的合同已经履行完毕，该合同中的买受人已实际取得房屋所有权。
此时，前后两个买受人享有的请求权性质是不同的：后买受人因其债权已得到满足，已经是该房屋的所有权人，故其享有的是该房屋所有权上产生的物权请求权。
前买受人享有的是房屋买卖合同产生的债权请求权，该债权请求权系一种对出卖人的请求给付，尤其是受领其给付的权利，对买卖标的物本身无直接支配及排他的效力。
即使已占有买卖标的物，因该房屋所有权已经经过登记移转于后买受人，故其对该房屋的占有失去法律上的基础，构成无权占有，应负返还房屋的义务。
依据《民法典》第５８０条的规定，出卖人对买受人不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，在法律上或者事实上不能履行情况下，买受人不得要求履行。
出卖人违反此种义务，即应承担相应的法律后果。
也就是说，合同的标的物已经归他人所有，实际履行已不能，在该种情形下，没有强制实际履行问题。
此时，合同上的债务转化为损害赔偿的债务。
２、出卖人将房屋售与前买受人并办理了产权过户登记之后，又与后买受人成立就同一房屋为标的物的买卖合同。
此时，由于房屋产权已经过户，出卖人已非房屋所有权人。
一房二卖的认定标准
一房二卖的认定标准主要包括以下几个方面：行为人具有将同一房屋出卖给两个不同买受人的故意，并且与两个买受人都签订了房屋买卖合同。
这意味着，行为人在主观上具有欺骗的故意，并且已经通过签订合同的方式将同一房屋卖给了两个不同的买受人。
两个房屋买卖合同都是有效的。
这意味着，两个买受人都已经与行为人签订了有效的房屋买卖合同，且这些合同在法律上都是有效的。
两个买受人都已经支付了购房款，或者已经办理了房屋过户手续。
这意味着，两个买受人都已经履行了自己的合同义务，但是因为行为人的欺骗行为，导致其中一个买受人无法获得房屋的所有权。
需要注意的是，一房二卖并不一定都构成犯罪，还需要根据具体情况来判断。
如果行为人只是违反了合同约定，而没有触犯刑法规定的其他罪名，那么可能只会承担民事责任。
但是，如果行为人的行为已经构成了诈骗等犯罪行为，那么就需要承担相应的刑事责任。
此外，一房二卖还涉及到一些法律原则和规定，如物权变动原则、合同欺诈的认定等。
因此，在处理一房二卖问题时，需要综合考虑各种因素和法律规定，以便做出正确的认定和处理。
房屋一房二卖法律规定(3篇)
第1篇一、引言房屋作为不动产，在我国法律体系中具有特殊的地位。
房屋买卖合同作为房屋交易的核心，其签订与履行涉及到合同法、物权法、民法典等多个法律法规。
然而，在实际交易过程中，房屋一房二卖现象时有发生，严重侵害了交易相对人的合法权益。
本文旨在探讨房屋一房二卖的法律规定，并结合案例分析，为相关法律问题提供参考。
二、房屋一房二卖的法律规定1. 合同法相关规定《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。
”房屋一房二卖行为违反了合同法关于合同履行的规定，属于违约行为。
2. 物权法相关规定《中华人民共和国物权法》第一百四十一条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
”房屋一房二卖行为涉及到物权变动的效力问题，违反了物权法关于不动产登记的规定。
3. 民法典相关规定《中华人民共和国民法典》第三百零七条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
”与物权法规定基本一致。
4. 相关司法解释最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，已经依法取得商品房预售许可证明，但未取得房屋所有权证书的，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
”三、房屋一房二卖的案例分析1. 案例一：张三与李四房屋买卖纠纷张三与李四签订了一份房屋买卖合同，约定张三将其名下的一套房屋出售给李四。
合同签订后，李四支付了首付款，张三也向李四交付了房屋钥匙。
然而，不久后，张三又将该房屋出售给了王五，并办理了房屋过户登记手续。
李四得知此事后，要求张三承担违约责任。
经法院审理，判决张三返还李四已付购房款及利息，并赔偿损失。
2. 案例二：赵六与钱七房屋买卖纠纷赵六与钱七签订了一份房屋买卖合同，约定赵六将其名下的一套房屋出售给钱七。
论“一房二卖”的法律问题
论“一房二卖”的法律问题"一房二卖"是指在一个房子上有两个或多个不同的买卖合同。
这种情况下，房屋所有权发生转让多次，买卖双方都称为房屋的合法所有人。
这种做法是否合法，涉及到一系列法律问题。
根据中国《合同法》，合同是平等自愿的协议，双方当事人都有权自由订立合同，并享有合同约定的权利。
在一个房子上签订多个买卖合同，如果没有涉及欺诈、伪造或者虚假违约等违法行为，各个合同之间可以视为独立存在并独立生效。
这意味着，法律上允许一房子多次买卖。
虽然法律上允许一房子多次买卖，但这种做法可能引发其他法律纠纷和风险。
这种做法可能导致产权纠纷。
因为不同合同之间买卖的时间可能重叠，即某个时间点上可能存在多个房屋所有权的主张。
这样可能导致不同的买卖双方同时声称自己是合法所有人，进而发生产权纠纷。
这种做法容易引发信息不对称和违约风险。
如果房子被多次卖出，卖方可能会在多个合同中同时承诺给不同的买家产权，从而造成卖方的违约风险增加。
而买方在签订合同时可能也难以得知其他合同的存在，从而导致信息不对称。
当买方发现自己没能成为合法所有人时，可能要求解除合同，造成交易不能完成或者引发其他法律诉讼。
一房子多次买卖也容易引起金融风险。
一旦发现房屋所有权存在多次买卖，相应的贷款或抵押也会存在多次，金融机构可能无法获得确切的抵押物信息，造成违约风险。
针对上述问题，法律制度也有相应的规定和保护措施。
根据《物权法》，合法购买的人可以对不动产享有物权保护。
在产权纠纷时，法院会依法进行审理，判断各个合同的合法性和先后顺序，保护合法的购买人权益。
根据金融机构的风险管理制度，金融机构也应该审慎权衡风险，对购买的物业进行严格审查和评估，以减少金融风险。
在法律上允许一房子多次买卖的情况下，仍然存在不少法律问题和风险。
在购买和出售房屋时，买卖双方应当合法合规地进行交易，并注意法律风险的防范。
政府和相关部门也应加强对房地产市场的监管，强化产权保护和金融风险管理，维护市场秩序和稳定。
研究 最高院刑事审判案例961号：如何准确对一房二卖的行为进行刑民界分
研究最高院刑事审判案例961号：如何准确对一房二卖的行为进行刑民界分一、基本案情被告人王立强，男，1969年8月15日出生。
2010年5月29日因涉嫌犯合同诈骗罪被逮捕。
山东省济南市天桥区人民检察院指控，济南大有升房地产开发有限公司（以下简称大有升公司）成立于1998年，2003年更名为济南普天大有房地产开发有限责任公司（以下简称普天大有公司）。
被告人王立强在普天大有公司任职并实际控制该公司期间，在公司资不抵债的情况下，隐瞒真相，于2007年8月至2008年8月间，自己或者指使公司其他工作人员以公司名义与客户签订商品房买卖合同，将已经出售的天旺浅水湾项目4套房屋再次出售，骗取被害人郭某等4客户的购房款共计人民币（以下币种同）155万元，用于支付公司诉讼费、房租、职工工资、偿还债务等。
济南市天桥区人民检察院以被告人王立强犯合同诈骗罪，向天桥区人民法院提起公诉。
济南市天桥区人民法院经公开审理认为，公诉机关的指控成立，以被告人王立强犯合同诈骗罪，判处有期徒刑十三年，并处罚金五十万元。
宣判后，被告人王立强不服，提出上诉。
济南市中级人民法院经审理认为，原审法院认定王立强犯合同诈骗罪的事实不清，证据不足，遂裁定撤销原判，发回重审。
济南市天桥区人民法院经重新审理，宣判被告人王立强无罪。
宣判后，济南市天桥区人民检察院以被告人王立强一房二卖的行为构成合同诈骗罪，天桥区人民法院认定王立强无罪错误为由提出抗诉。
济南市人民检察院支持抗诉，被告人王立强未提出上诉。
被告人王立强及其辩护人基予以下理由提请法庭维持原判：一是唐某购买其公司开发的3套房屋，因逾期交房不到一年即被法院判令其公司承担与唐某预付房款人民币（以下币种同）2 022 628元等值的巨额违约金，其公司是在500万元银行资金被冻结的情况下，无奈与唐某达成总额仍为290万元的和解协议，并在唐某的进一步胁迫下，同时签订了以其公司开发的另外4套房屋抵顶200万元违约金的协议。
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本案中如何认定拆迁房屋残值“一房二卖”？
作者：钱昳心发布时间： 2010-07-28 11:10:46
【案情】
原告徐某系傅某之妻。
被告张某原所有的位于重庆市万盛区万东镇莲池村小湾社的房屋因征地拆迁，在按照农房拆迁安置协议书的约定放弃该房拆除并交由万盛区征地办公室(以下简称征地办)处理后，被告张某领取了房屋残值补偿金。
2009年10月20日，征地办向莲池村原小湾社各拆迁户发出通告，告之其被拆迁的房屋和建构筑物由征地办统一拆除，残值归征地办所有，若签订了房屋拆迁补偿安置协议书的被拆迁户擅自委托他人拆除或自行拆除将承担一切法律责任和后果等。
不久傅某、被告梁某及被告刘某以1100元的价格共同从被告张某处购得其拆迁后的房屋残值并开始拆房，在拆除至最后两面相邻的墙壁(一面整墙，一面残墙)时，由于傅某为尽快推倒整墙而将残墙的下半部拆空，造成整墙突然垮塌、傅某及被告梁某均被压伤的事故。
傅某当即被送往万盛区人民医院抢救，次日死亡。
【审判】
万盛区法院认为，被告张某擅自将房屋残值出售以谋求额外利益，其行为具有过错；被告梁某、刘某明知张某的房屋应当由政府统一拆除，却买下房屋残值谋利，且在拆房过程中缺乏安全常识和排危技能，对傅某的死亡亦有相应责任，傅某在拆房过程中操作不当是导致其死亡的重大原因，遂判决被告张某、梁某、刘某分别对傅某的死亡承担30%、 10%和20%的赔偿责任，傅某自行负担40%的责任。
被告张某不服提起上诉，重庆市第五中级人民法院终审判决驳回上诉，维持原判。
【解析】
本案争议的焦点为被告张某是否应当承担对傅某死亡的赔偿责任，其关键在于被告张某是否将拆迁的房屋残值进行了“一房二卖”，即在明确放弃房屋残值并获得残值补偿金的情况下，擅自将房屋残值出售以谋求额外利益，促成傅某等人实施拆除行为。
如果擅自出售属实，被告张某的行为则具有过错，应当承担赔偿责任。
被告张某在庭审中提供了安置协议书、征地办通告、对证人张某的调查笔录及两名证人当庭作证，用以证明自己没有出售给他人私自拆房，但安置协议书及征地办通告只能证明房主若擅自请人拆房或自行拆房，其后果由行为人自己承担；而两名证人虽参与了村社在事故发生后组织本案原、被告进行的调解工作，但证人王某表明系听见被告张某称自己未收到过1100元的残值出售款，证人叶某则称没有听见提起出售的事情，两人的证词均不能构成对被告张某的丈夫收下1100元之事(被告梁某陈述该款系交给被告张某的丈夫)的反驳；调查笔录因仅系书面证词而证人未当庭作证，故法院对被告张秀英的辩称意见未予采纳。
同时经法院调查获知，在村社调解时被告张某及其丈夫曾承认收下了被告梁某给付的1100元残值出售款，而在傅某等人拆除被告张某房屋的过程中，被告张某曾到拆房现场观看，足以推翻被告张某所称系傅某等人未经其允许私自拆房、自己从搬迁后至本案事故发生时一直未去过拆房地点的辩解。
二审中被告张某认可其妹妹在村社调解时确实曾拿出1100元钱准备退还给被告梁某，同时辩称自己妹妹当时并不了解真实情况，只是为了解决纠纷才擅自作的决定，但该
辩解缺乏证据支持，同时也与常理不符，未能得到二审法院采信。
综上所述，法院确认被告张某将房屋残值以1100元出售给傅某等人的事实，并据此作出了判决。
在日常生活中，许多民事行为的双方当事人缺乏法律意识，一旦发生纠纷，证据的收集将相当困难。
本案中房屋残值的买卖，就是由于交易双方以口头方式成交，造成了法庭上各执一词的局面。
在这种情况下，纠纷产生后的村社调解相对于审理阶段而言，因距离纠纷时间空间较近、知情人参与数量较多，实际上起到了固定证据、弥补民事行为的任意性造成证据匮乏性的作用。
因此，笔者建议加强基层组织、人民调解组织对纠纷发生后第一时间的调解并作好相应笔录，以帮助法院查明案情，作出公正判决。