建正东方中心工程部工作手册
工程部工作规范手册.doc
表2-1工程部日常工作公示牌表2-2各项目基本情况一览表工程部人员分工安排制表人：填表人：项目管理目标制表人：填表人：表2-5.1各项目周进度完成情况对照表制表人：填表人：表2-5.2各项目月进度完成情况对照表各项目质量（资料）问题整改落实情况各项目安全文明施工问题整改落实情况表2-8各项目施工方案完成情况记录一览表表2-9大冶市铜绿山建筑工程有限责任公司整改通知书整改情况反馈大冶市铜绿山建筑工程有限责任公司罚款通知单大冶市铜绿山建筑工程有限责任公司罚款通知单工程部周例会会议纪要制表人：填表人：表3-2工程部月例会会议纪要会议时间：年月日记录人：制表人：填表人：武汉分公司工程部月报大冶铜建武汉分公司工程部2014年月日目录一、年月份在建项目生产大检查评分汇总表（4-1）二、武汉分生产月项目大检查评分表（4-2）三、武汉分公司工程部月份在建工程检查记录汇总表（4-3）四、安全防护及成本控制组检查情况记录表（4-4）五、质量检查组检查情况记录表（4-5）六、文明施工及安全用电组检查情况记录表（4-6）七、资料检查组检查情况记录表（4-7）八、多经检查组检查情况记录表（4-8）九、一公司工程部月份在建工程生产进度一览表（4-9）十、二公司工程部月份在建工程生产进度一览表（4-10）表4--2生产月项目大检查评分表评分人：表4--3武汉分公司9月份在建工程检查记录汇总表大冶铜建武汉分公司生产月（安全防护及成本控制组）检查情况记录表大冶铜建武汉分公司生产月（质量检查组）检查情况记录表大冶铜建武汉分公司生产月（文明施工及安全用电组）检查情况记录表表5-1编制人：审核人：审批人：编制日期表5-2工程部日常巡查表格建筑施工安全检查评分汇总表企业名称：大冶铜绿山建筑工程有限责任公司资质等级：一级 2012 年月日附录B 建筑施工安全分项检查评分表表B.2 文明施工检查评分表。
工程部工作手册提纲
工程部工作手册一、人员架构二、工程部职能三、岗位职责及权限1．部门经理岗位职责2．主管岗位职责3、电工岗位职责4、维修工岗位职责5、水暖工岗位职责6、配电室值班员岗位责任四、服务项目的业务流程图1．维修业务流程1）公用设施设备维修2）入户维修2．业主装修申请、验收作业流程五、档案管理办法1．档案文件指建筑、设备、设施的文件资料，包括设计、施工、验收以及设备的随机文件。
2．档案由公司办公室设专人管理，分永久保存和非永久保存。
3．档案要进行归类、编号，编制目录，以便查找。
4．要建立借阅台帐，对借阅人、借阅内容、借阅时间、归还日期进行详细登记。
借阅文件要经部门领导批准。
借阅人借阅后要及时归还，一般当日借阅当日归还。
严禁外借，要注意保密。
5．新添置设备的文件资料，待设备安装调试完毕后，工程部要将文件资料如数移交公司办公室。
如因操作需常用的资料，工程部可留复印件。
6．设备报废要及时注销相应文件。
7．注意防火、防盗、防水、防潮、防虫蛀。
六、各类操作规程一）电工安全操作规程八）电梯安全运行操作规程（客、货梯）电梯行驶前的检查与准备工作1）用厅门钥匙开关接通控制电源，将轿厢停靠层（一般为基站）的厅门打开，轿厢的门同时也被打开。
开启层门进入轿厢之前，要注意轿厢是否停在该层。
2）打开轿厢操作盘上的拉门，开启轿厢内照明灯后，锁好拉门。
3）每日开始工作前，将电梯上下行驶一次，无异常现象后方可使用，进入无司机状态操作。
4）层门关闭后，从层门外不能用手拔启，当层门轿门未完全关闭时，电梯不能正常启动。
5）平层准确度无显著变化（在规定范围内）。
6）督促清洁工经常清洁轿厢内、轿门地槽及乘客可见部分。
2、电梯行驶中应注意事项1）轿厢的载重量不应超过额定载重量。
2）客梯不许经常作为载货电梯使用。
3）不允许装运易燃、易爆的危险物品。
如遇特殊情况需经有关部门批准，并严加安全保护措施后装运。
4）严禁在层门开启情况下，掀按检修按钮来开动电梯作一般行驶，不允许掀按检修、急停按钮来消除正常行驶中的选层信号。
工程部工作手册（修改版）
工程部工作手册（修改版）工程部工作手册（修改版）二〇一二年十月目录1、工程管理部职能2、工程前期介入3、物业承接查验规程4、配合相关部门做好物业整改工作流程5、房屋装饰装修管理规程6、房屋维修管理规程7、供配电设备（设施）管理规程8、给排水设备（设施）管理规程9、柴油发电机工作规程10、电梯管理工作规程11、相关文件和记录工程部管理职能1.0目的通过明确工程部管理职能，做到责权明确，使管理制度化、工作标准化，服务优质化。
2.0范围适用于物业公司工程部。
3.0职责3.1工程部经理负责制定本部门工作人员岗位职责，并做好沟通协调工作。
3.2维修人员负责执行相关规章制度，并定期向部门主管汇报工作。
3.3相关部门予以相应支持和配合。
4.0工作程序4.1工程部管理职能物业工程部是保证所管辖项目正常运行的专业技能部门，负责对所在范围内设施设备管理，包括：物业项目工程前期介入、物业承接查验规程、配合相关部门做好物业整改、装饰装修管理、房屋维修管理、设施设备管理等。
4.2工程部组织架构及岗位职责4.34.4工程工作应达到的指标4.3.1根据GB/T19001-2000 idt ISO9001：2000《质量管理体系要求》建立、实施和持续改进公司工程管理工作，并确保公司在2010年内至少一个管理项目通过成都市优秀管理小区。
4.3.2按照国家建设部建住房物[2000]008号《关于修订全国物业管理示范住宅小区（物业区域内、工业区）标准及有关考评验收工作的通知》及《全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则》和公司“创建物业管理优秀小区规划”实施对公司工程管理工作进行自查自改工作。
并确保公司在创优工作中，本部门工作符合标准要求。
4.3.3征求客户意见时，对本部门工作评议满意率95%。
4.3.4本部门管理人员持证上岗率100%。
4.3.5本部门员工岗前培训率达100%。
4.3.6本部门特殊工种员工持证上岗率100%。
4.3.7房屋完好率95%。
工程部工作手册(全面性)
第一章工程部的管理架构及岗位职责一．工程管理岗位架构图 (6)二．工程部的工作职责 (6)三．工程部经理的岗位职责 (7)四．工程主管的岗位责职 (8)五．工程助理的岗位职责 (9)六．运行领班的岗位职责 (10)七．维修领班的岗位职责 (10)八．强电维修技工的岗位职责 (11)九．电梯技工的岗位职责 (11)十．弱电技工的岗位职责 (11)十一．空调（给排水）技工的岗位职责 (12)十二．土木技工的岗位职责 (12)十三．综合维修技工的岗位职责 (12)十四．运行技工的岗位职责 (12)第二章管理规定（制度）一．变配电房管理规定 (14)二．电梯机房管理规定 (14)三．水泵房管理规定 (15)四．中控室管理规定 (15)五．维修管理规定 (15)六．安全工作制度 (16)七．物资管理制度 (16)八．设备、仪器、工具管理制度 (17)九．检（维）修管理制度 (18)十．夜间总值班制度 (19)工程部工作手册十一．发外工程管理制度 (19)第三章工作规程一．供配电设备（设施）运行管理规程 (23)二．供配电设备（设施）操行规程 (26)三．供配电设备（设施）维修保养规程 (29)四．机电维修工作规程 (29)五．给排水设备（设施）操作运行维修保养管理规程 (31)六．二次供水管理规程 (31)七．空调设备（设施）操作运行维护保养管理规程 (32)八．电梯操作运行及维护保养管理工作规程 (33)九．中控室设备操作运行及维护保养管理规程 (36)十．防火管理规程 (38)十一．火警、火灾应急处理规程 (40)十二．房屋（设施）养护和修缮工作规程 (41)有偿维修操作规程 (44)有偿维修服务流程图 (47)公共部分设施维修/检修流程图 (46)电梯困人救人流程 (48)生活水泵故障处理流程图 (48)排水系统故障处理流程图 (49)水泵维护作业流程 (50)保安监视系统故障检修流程图 (51)附：表格及记录第一种工作票 (52)第二种工作票 (53)倒闸操作票 (54)工程维修单 (55)机电设备台帐 (56)工具借用登记表 (57)6工程部工作手册变压器检修保养记录表 (58)停车场设备保养记录表 (59)工程部值班维修记录 (60)消防设备月保养记录表 (61)消防设备年保养记录表 (62)设备对外委托维修申请单 (63)水池清洗、消毒记录表 (64)变频生活水泵保养表 (65)消防风机半年保养记录表 (66)重点部位临时动火 (67)工程部个人工具领用登记表 (68)业主二次装修审批表 (69)临时用水申请 (70)临时用电申请 (71)施工（装修）巡检记录 (72)工程部零部件更换及大修记录 (73)房屋设施养护记录表 (74)电梯定期保养（检查）表 (75)高压配电运行记录 (77)低压配电运行记录 (78)用电抄表记录表 (79)低压配电柜检查保养记录表 (80)集水井(潜污泵)月度保养表 (81)用水抄表记录表 (82)设备登记卡 (83)工程部工具台账表 (84)个人工具台账表 (85)单元装修情况表 (86)工程施工情况表 (87)未完成工作单统计表(保修单部分) (88)6工程部工作手册已完成工作单统计表(保修单部分) (89)工作单维修情况表 (90)整改遗留问题统计表 (91)保安监控系统摄像机保养记录表 (92)保安监控红外报警设备保养记录表 (93)智能化设备一级保养记录 (94)智能化设备二级保养记录 (97)强电设备一级保养记录 (101)强电设备二级保养记录 (103)低压动力柜检修保养记录表 (108)低压电容器柜检修保养记录表 (109)机电设备运行交接班记录 (110)6工程部工作手册第一章工程部管理架构及岗位职责一．工程管理岗位架构图二．工程部的工作职责1、工程部是在总经理直接领导下，负责项目建筑物高低压配电系统、空调供冷系统、给排水系统、消防系统、电梯系统、停车系统、通讯及信息系统、闭路电视监控系统和有线电视系统等正常运行的管理、维修、保养以及外委检修的职能部门。
工程部部门工作手册
工程部部门工作手册编号：JR-SU-TM编制：审核：批准：修改状态： B/0受控状态：分发号：北京锦融物业管理有限公司海淀黄庄分公司实施日期：20一三.7.1工作手册目录1、工程部职1责………………………………………………………………………………………………………………2、工程经理职责…………………………………………………………………………………………2………………3、工程主管职责…………………………………………………………………………………………3………………4、领班职4责…………………………………………………………………………………………………………………5、强电电工职5责…………………………………………………………………………………………………………6、弱电工职6责………………………………………………………………………………………………………………7、空调工职责…………………………………………………………………………………………7……………………8、水暖工职8责……………………………………………………………………………………………………………9、综合维修工职9责………………………………………………………………………………………………………10、电梯工职10责……………………………………………………………………………………………………………11、房屋设施保养维修规11程……………………………………………………………………………12、房屋设施维保记录一三表……………………………………………………………………………………………一三、工程部巡查表…………………………………………………………………………………………14……………14、房屋普检记录表…………………………………………………………………………………………一五…………一五、零维修管理制16度……………………………………………………………………………………………………16、工程巡查管理制一八度…………………………………………………………………………………………………17、设备维保记录20表……………………………………………………………………………………………………一八、大厦外墙立面巡查记录21表……………………………………………………………………………………19、设备巡回检查记录22表……………………………………………………………………………………………20、地库设备设施检查记录23表……………………………………………………………………………………21、设备设施大中修管理制24度……………………………………………………………………………………22、生活水泵房管理规26定……………………………………………………………………………………………23、丹棱SOHO出入登记27表…………………………………………………………………………………………24、生活水泵房巡检记录28表………………………………………………………………………………………25、供水设备管理措29施………………………………………………………………………………………………26、消防水泵房管理制度…………………………………………………………………………………………30…27、消防水泵房巡检记录31表………………………………………………………………………………………28、消防设施设备故障处理记录32表……………………………………………………………………………29、消防泵检测33表………………………………………………………………………………………………………30、消防稳压水箱间管理制34度……………………………………………………………………………………31、消防稳压水箱间巡检记录35表………………………………………………………………………………32、中水泵房管理制36度…………………………………………………………………………………………………33、中水泵房巡检记录37…34、水泵安全操作规38程………………………………………………………………………………………………35、外管网保养维修规程…………………………………………………………………………………………39…36、化粪池管理制度…………………………………………………………………………………………41…………37、有限空间管理制42度…………………………………………………………………………………………………38、有限空间危险作业审批44单……………………………………………………………………………………39、空调制冷设备房管理制45度…………………………………………………………………………………40、直燃机房安全管理制46度…………………………………………………………………………………………41、溴化锂直燃机操作规47程…………………………………………………………………………………………42、空调供冷运行记录49表……………………………………………………………………………………………43、空调供暖运行记录50表……………………………………………………………………………………………44、中央空调运行管理规5145、公区空调测温记录53表……………………………………………………………………………………………46、冷却塔噪音测试记录54表………………………………………………………………………………………47、中央空调维保规55程…………………………………………………………………………………………………48、公区过滤网清洗记58录……………………………………………………………………………………………49、预付费电表运行管理规59程……………………………………………………………………………………50、预付费电表日余量登记60表……………………………………………………………………………………51、预付费电表月用电量登记61表…………………………………………………………………………………52、丹棱SOHO工程部充电登记62表………………………………………………………………………………53、变配电站管理制63度…………………………………………………………………………………………………54、配变电室运行记64录…………………………………………………………………………………………………55、高压配电停、送电规65程…………………………………………………………………………………………56、配电倒闸操作66…………57、供配电设备设施维修保养规67程……………………………………………………………………………58、供配电设备设施安全操作规68程……………………………………………………………………………59、临时用电管理规69定…………………………………………………………………………………………………60、丹棱SOHO临时电卡充电登记70表…………………………………………………………………………61、电梯管理规71定………………………………………………………………………………………………………62、电梯巡视记录表…………………………………………………………………………………………73…………63、电梯机房巡查记录74表……………………………………………………………………………………………64、电梯安全检查75表…………………………………………………………………………………………………65、电梯故障维修记录76表……………………………………………………………………………………………66、网络维护管理规定…………………………………………………………………………………………77………67、楼宇自控室管理规78定……………………………………………………………………………………………68、弱电设备设施巡视表…………………………………………………………………………………………79…69、监控系统运行测试记录81表……………………………………………………………………………………70、内部计量较准作业规82程…………………………………………………………………………………………71、设备管理台84帐………………………………………………………………………………………………………72、压力表统计明细85表…………………………………………………………………………………………………73、计量器具检定记录86表……………………………………………………………………………………………74、钥匙管理规定…………………………………………………………………………………………87……………75、工程部钥匙统计88表…………………………………………………………………………………………………76、钥匙借用登记89表……………………………………………………………………………………………………77、值班室管理规90程……………………………………………………………………………………………………78、户内维修行为规92程………………………………………………………………………………………………79、工具管理规定 (94)80、工程部工具领用95单…………………………………………………………………………………81、工具报废申请96表………………………………………………………………………………………82、库房管理规97定…………………………………………………………………………………………83、物品进、出库登记99表……………………………………………………………………………………………84、领货99单……………………………………………………………………………………………………………………85、工具借用表…………………………………………………………………………………………100………………86、丹棱SOHO化粪池、提升井、污水管线清理记录101表…………………………………………87、地库污水井设备月巡查102表……………………………………………………………………………………88、丹棱SOHO项目报修记录统计表103表………………………………………………………………………工程部部门职责工程部负责整个大厦的电气、电梯、空调、给排水、采暖、通讯、消防、对讲监控及大厦公共设施等设备设施的运行管理、维修保养，对业户提供有偿服务及外委单位的监督管理工作。
建正东方中心工程部工作手册
建正东方中心物业管理处工程部工作手册目录第一章工程部机构设置及岗位职责一、工程部职责二、工程部组织机构图三、领班岗位职责（一）工程部经理岗位职责（二）强电领班岗位职责（三）弱电领班岗位职责（四）暖通领班岗位职责（五）维修领班岗位职责（六）电梯领班岗位职责（七）消防领班岗位职责四、各维修工岗位职责（一）综合维修技工岗位职责（二）运行技工岗位职责（三）中央空调技工岗位职责（四）消防技工岗位职责（五）弱电技工岗位职责（六）电梯技工岗位职责4 4 45 5 5678 8 9111314 16 18 20第二章工程部管理制度第一节基础管理制度一、客户报修处理程序二、紧急事故处理程序（一）停电的处理程序（二）水浸事件处理程序（三）电梯困人的处理程序（四）火灾应急处理程序三、年报告、月报告、周报告、天反馈制度四、设备运行报告制度五、能源管理规定六、工程设备档案管理规定七、设备综合管理标准作业规程八、零件、耗材采购、库存及领用管理制度九、工具管理标准作业规程十、工程部钥匙管理制度十一、外包项目招标和监督制度第二节、设备运行管理制度及作业流程一、安全运行管理制度二、安全用电管理制度三、临时用电管理制度四、给排水管理制度五、值班运行、交接班制度及维修作业流程（一）安全运行管理制度（二）、供配电运行作业标准管理规程（三）、中央空调运行管理标准作业规程（四）、电梯运行管理标准作业规程（五）、弱电系统维修标准作业规程（六）、公共设施安装/维修标准作业规程（七）、给排水设备设施运行管理标准作业规程（八）、二次供水管理标准作业规程第三节、设备操作、保养及巡查标准作业规程一、值班管理标准作业规程二、供配电设备设施安全操作标准作业规程三、供配电设施设备维修保养标准作业规程四、电梯故障维修标准作业规程22 22 22 242425 27 293334363738 40 42444546 46484950505152 54 56 58 60 62 6466 666869 71五、电梯困人救援标准作业规程六、电梯日常维修保养标准作业规程七、给排水设备设施操作标准作业规程八、给排水设备设施维修保养标准作业规程九、中央空调操作标准作业规程十、中央空调维修保养标准作业规程十一、消防系统操作标准作业规程十二、消防系统维修保养标准作业规程十三、消防泵维维修保养标准作业规程十四、消防巡检作业规程十五、化粪池管理标准作业规程十六、装饰装修管理标准作业规程十七、工程返修管理标准作业规程第三章工程管理部培训管理第四章工程部绩效考核附件：工程管理部各类运行表单737479808384 88 9094959697 100102 104 108第一章工程部机构设置及岗位职责一、工程部职责工程部是项目工程管理，保障设备、设施正常运行的职能部门。
工程部维修作业操作手册(定稿)
工程部维修作业操作手册(定稿) 工程部维修作业操作手册章节一：维修作业前的准备1.1 设备故障报告接收- 接收故障报告并记录- 根据报告进行初步判断1.2 工程师任务分配- 确定负责维修的工程师- 分配工程师的任务和时间安排1.3 材料和工具准备- 根据维修任务准备所需材料和工具- 检查材料和工具的完整性和可用性1.4 安全准备- 确保维修现场的安全性- 提醒工程师注意个人安全事项章节二：维修作业执行2.1 维修现场准备- 到达维修现场前进行勘察和确认- 准备维修所需设备的拆卸和安装工作2.2 维修操作流程- 按照维修顺序进行操作- 遵守相关维修流程和标准操作规程2.3 维修设备拆卸和更换- 拆卸维修设备并检查损坏情况- 更换维修设备并进行功能测试2.4 维修设备安装和调试- 安装维修设备并连接相关部件- 进行设备的调试和测试2.5 维修设备调整和优化- 根据实际情况对设备进行调整- 优化设备的工作性能和稳定性章节三：维修作业后的处理3.1 维修作业记录- 记录维修过程中的操作和检查结果- 维修完成后进行总结和归档3.2 维修设备保养- 提出维修设备的保养建议- 制定设备保养计划并执行3.3 故障排查分析- 分析维修过程中出现的故障原因- 提出改进和预防措施3.4 维修作业总结- 维修过程中的优点和不足进行总结- 提出改进和提高工作质量的建议附件：1.维修工具清单2.维修设备说明书3.维修记录表格法律名词及注释：- 著作权：指法律保护作品的独创性成果的权利。
- 专利权：指根据《专利法》授予的在一定期限内对新的技术、新的产品或者新的工业设计的独占权。
- 商标权：指商标注册人依法拥有并依法使用其商标的权利。
- 合同法：指中华人民共和国合同法，为规范和保护合同行为的订立和履行，保护当事人的合法权益，维护社会经济秩序和社会公共利益，制定本法。
工作手册(工程部)
服务规范一、空调系统服务规范1、确保空调区域内的温度适宜，冬暖夏凉。
2、冷水机组出水温度正常，机组本体干净，运转良好。
3、外调机运转良好，无异音，轴承润滑油充足，皮带松紧适当。
电机电流在正常范围内，风量适当过滤网干净，无堵塞。
4、 FCU运转无异音，出风良好。
5、冷却塔本体无破损、漏水，电机运转无异音，皮带松紧适当。
布水盘及塔盘内无杂物，水塔本体无锈蚀，配管阀门无泄漏。
6、冷冻冷藏设备高低压符合要求，管路、机组无泄漏。
冷冻冷藏柜（库）温度符合要求，压缩机电流在正常值内。
7、蒸气系统压力在要求范围内，无超压运行现象，管路、容器阀门无跑、冒、滴、漏。
8、减压阀、安全阀工作正常。
9、空调用水泵，本体无锈蚀，盘根滴水正常，电流在正常范围内电机无过热现象，进出口压力符合要求，运转平稳，无异音。
10、给排气风机，风量符合要求，电机电流在正常范围内，轴承无过热现象，润滑油充足，皮带松紧适当，机组运行平稳、无振动、无异音，设备本体无锈蚀、无灰尘。
11、锅炉设备，主体无腐蚀、漏气，安全阀无漏气，燃料供应装置无泄漏，燃烧器无污、无损伤，送风机电流正常。
运行时供气量充足、稳定。
二、变电所、中央监控室服务规范1、保证大厦正常供电，安全经济运行。
2、保证发电机设备良好定期保养维护，待起动状态及时保证大厦应急供电。
3、按季节性调整大厦外围照明时间，节约能源。
4、电脑出现故障及时处理，当处理不了，及时向领导汇报。
5、保证店铺照明无停电，合理分配电能。
6、保证夜间大厦临时用电，及时供电和点检用电。
7、每月1日对大厦计量表及时进行抄表，及时分配，数字要准确。
当设备发生异常和故障及时报告领导采取措施，排除故障。
8、保证变电所发电机设备无灰尘、无积水，工作环境清洁。
9、对设备点检时线路接头无过热，螺丝无松动，无污损等现象。
三、维修电工服务规范1、对各种报修应做到迅速、及时、准确、保证质量、不留问题。
2、在大厦维修时，对客户说话要和气，做到礼貌待人、文明服务。
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建正东方中心物业管理处工程部工作手册目录第一章工程部机构设置及岗位职责一、工程部职责二、工程部组织机构图三、领班岗位职责（一）工程部经理岗位职责（二）强电领班岗位职责（三）弱电领班岗位职责（四）暖通领班岗位职责（五）维修领班岗位职责（六）电梯领班岗位职责（七）消防领班岗位职责四、各维修工岗位职责（一）综合维修技工岗位职责（二）运行技工岗位职责（三）中央空调技工岗位职责（四）消防技工岗位职责（五）弱电技工岗位职责（六）电梯技工岗位职责第二章工程部管理制度第一节基础管理制度一、客户报修处理程序二、紧急事故处理程序（一）停电的处理程序（二）水浸事件处理程序（三）电梯困人的处理程序（四）火灾应急处理程序三、年报告、月报告、周报告、天反馈制度四、设备运行报告制度4 4 45 5 5678 8 9111314 16 18 2022 22 22 242425 27 293334五、能源管理规定六、工程设备档案管理规定七、设备综合管理标准作业规程八、零件、耗材采购、库存及领用管理制度九、工具管理标准作业规程十、工程部钥匙管理制度十一、外包项目招标和监督制度第二节、设备运行管理制度及作业流程一、安全运行管理制度二、安全用电管理制度三、临时用电管理制度四、给排水管理制度五、值班运行、交接班制度及维修作业流程（一）安全运行管理制度（二）、供配电运行作业标准管理规程（三）、中央空调运行管理标准作业规程（四）、电梯运行管理标准作业规程（五）、弱电系统维修标准作业规程（六）、公共设施安装/维修标准作业规程（七）、给排水设备设施运行管理标准作业规程（八）、二次供水管理标准作业规程第三节、设备操作、保养及巡查标准作业规程一、值班管理标准作业规程二、供配电设备设施安全操作标准作业规程三、供配电设施设备维修保养标准作业规程四、电梯故障维修标准作业规程五、电梯困人救援标准作业规程六、电梯日常维修保养标准作业规程七、给排水设备设施操作标准作业规程八、给排水设备设施维修保养标准作业规程九、中央空调操作标准作业规程十、中央空调维修保养标准作业规程十一、消防系统操作标准作业规程十二、消防系统维修保养标准作业规程363738 40 42444546 46484950505152 54 56 58 60 62 6466 666869 71737479808384 88 90十三、消防泵维维修保养标准作业规程十四、消防巡检作业规程十五、化粪池管理标准作业规程十六、装饰装修管理标准作业规程十七、工程返修管理标准作业规程第三章工程管理部培训管理第四章工程部绩效考核附件：工程管理部各类运行表单94959697 100102 104 108第一章 工程部机构设置及岗位职责一、工程部职责工程部是项目工程管理，保障设备、设施正常运行的职能部门。
工程部的管理具有严密的科学性和较高的技术性，它是为客户创造安全、文明、舒适、方便的商住环境的基本保证和坚强后盾，是反映大厦服务水准、良好形象和声誉的重要标志。
其职责范围如下：1． 负责大厦供配电系统、智能自动控制系统、通讯系统、电梯系统、空调系统、给排水系统的运行管理，维护保养和故障维修。
2． 负责大厦公共设施、设备的维修保养。
3． 负责业主（租户）室内二次装修的审批、监管、验收工作。
4． 负责对业主（租户）室内设施、设备提供有偿维修服务。
5． 负责大厦委外维修工程发包及监管工作。
二、 工程部组织机构图三、各岗位职责（一）工程部经理职责直接上级：管理处总经理直接下级：各专业（工程师）领班工程部经理是进行管理、操作、保养、维修、保证设施正常运行的总负责人，其主要职责是：1、在项目总经理的领导下，贯彻执行有关设施设备和能源管理的工作方针、政策、规章和制度。
负责本部门工作安排及管理工作。
2、履行与物业服务中心签定的目标合同，完成物业服务中心下达的各项管理目标和经济指标3、负责组织设备的使用、维护、更新改造直至报废的整个使用过程的管理工作，使设备始终处于良好的技术状态。
4、在“安全、可靠、经济、合理”的前提下，及时供给各设备所需的能源(水、电、油、汽等)。
做好节约能源工作。
5、组织人力、物力，确保设备的正常运转和保养工作。
6、组织编制各种设备的保养、检修计划，原材料采购计划，并组织实施。
7、参与设备、设施和装修装饰材料的采购评审工作；8、负责外包工程的施工方案、工程报价的审核9、组织收集、编制各种设备的技术资料、图纸，做好设备的技术管理工作。
10、组织拟定设备管理、操作、维护的各种规章制度和技术标准，并监督执行。
11、组织员工开展技术业务学习，不断提高员工的业务技术水平。
12、完成执行项目总经理安排的其它工作（二）强电领班（工程师）岗位职责直接上级：工程部经理直接下级：运行班技工、高低压值班员、维修技工强电领班在直接上级的领导下，负责大厦的各类供配电设施的运行、保养和维修。
职责如下：1. 全面负责大厦变配电室的运行和管理，以及电力系统、电梯系统、照明系统的运行、维修和保养，确保电力系统的正常运行.为物业经营提供动力、照明、电能是强电领班的首要职责。
2. 检查供电系统的运行状况、控制状态，审阅运行记录，分析运行数据，发现异常立即处理，并及时上报工程部经理，同时提供节能运行方案，交工程部经理审定后组织实施。
3. 认真检查所属系统的巡视检查记录，分析故障现象，发现问题及时处理，并向工程经理报告。
4. 根据设备的要求和使用情况，按照维修保养制度的规定，提出对电力设备系统维护保养的计划，上报工程部审定，并负责组织实施。
5. 负责提供所属设备系统备品备件采购计划，并上报工程部经理师批准。
6. 要求值班人员每天详尽记录系统设备在运行过程中的工作状态。
7. 熟悉掌握所属设备的性能，当设备系统出现故障，要及时组织人力进行抢修，以最短的时间恢复其使用功能。
8. 贯彻执行物业服务处和工程部制定的各项规章制度，督促检查下属员工严格执行安全操作规程、运行规程等，并起到模范带头作用。
确保设备及人员不发生安全事故，保证所属配电室、配电间、电梯机房及其设备的干净整洁。
9. 做好下属员工的技术培训和考核工作。
10. 培训下属并督促检查下属的工作，监管属下之工作操守和工作环境，遇有特别事件立即汇报。
11. 做好技术档案的建立、管理，不得缺损，如有技术资料变更，应及时整理归档。
为创优工作打下良好基础。
12. 设备系统维修完毕后，必须认真填写维修记录、零配件更换记录等，并归入设备维修档案存档备查。
重要设备更换零配件前必须获得上级批准方可更换。
13. 做好与供电局、电梯维保承包商等外协单位的协作关系。
14. 提交每日、周、每月电力系统运行报告，编写停电的特别通告。
15. 管理使用好本班的工具及仪表，使之经常处于良好及准确状态。
16. 做好所属人员的排班安排及考勤工作，并定期向工程部经理报告。
（三）弱电领班（工程师）职责直接上级：工程部经理直接下级：运行班技工、维修工弱电领班在直接上级的领导下，负责大厦的所有弱电系统的运行、保养和维修。
职责如下：1、对智能监控系统、背景音乐系统、智能音响、智能夜景系统、音乐喷泉及广场电子屏系统、BA 自控系统、OA智能办公系统、大厦门禁系统、对讲系统、多媒体视讯，市政配套系统的日常巡检的监督、维修/维护工作的具体实施，并对检查的结果汇总上报经理。
2、严格遵守本专业的规章制度和操作规程进行操作、维护和检修。
负责工作区域内所有的弱电设备及网络布线系统的正常运行，并对发生的事故及时做出判断，指导各班组并组织专业人员进行及时维修，保证设备的完好。
3、负责落实设备操作安全规程，确保各种设备正常运行。
4、督促下属和每位员工作好交接班工作、认真准确填写工作报表。
5、负责并督促员工做好各类会议的音响、视讯、灯光等工作，保证会议顺利进行。
6、负责同市政配套等上级主管部门的工作联系，并及时反馈给工程部经理7、负责各弱电设备系统外委检修、保养的监督、检查、考评工作8、执行工程部经理的统筹工作意图，常务事件逐级反馈，执行日、周反馈及重大事件汇报制度9、服从公司总的服务理念、员工管理制度及监督执行专业操作规程1）、负责在防汛负责人的指挥下领导本组员工进行大厦雨季防汛工作的实施。
2）、负责本组员工的日常管理、考核。
3）、负责配合运行及设备维护领班制定公共区域设备、设施管理的各种规章制度。
4）、负责所有涉及本组工作及本专业的技术服务工作质量的达标并承担相应责任。
10、执行其它上级交代的任务（四）暖通领班（工程师）岗位职责直接上级：工程部经理直接下级：运行班技工、维修工暖通领班（工程师）在直接上级的领导下，负责大厦的所有空调系统的运行、保养和维修。
职责如下：1、负责大厦暖通设备的安全运行及管理2、负责水暖系统、空调系统、供水排水系统、通风排风系统的日常维护、检查管理工作3、负责指导、管理暖通设备的维修及改造工作4、负责暖通设备运行维护人员的技术指导和培训管理工作5、负责暖通设备运行维护等规章、规程执行情况的督促检查工作6、负责商场及写字楼业主/租户装修中关于暖通设备的施工图纸的审核及施工监督管理和验收工作7、负责暖通设备运行维护中的突发事件事故的技术处理工作8、负责公司新建、扩建改造工程的暖通设备配套技术保障工作和施工监督管理工作9、负责对委外的主机维保及水处理维保进行全程跟踪，确保委外合同约定进行10、执行工程部经理的统筹工作意图，常务事件逐级反馈，执行周反馈及重大事件汇报制度1）、根据业主/租户的要求和环境温度的变化适时开启空调，有效调节制冷温度2）、开、停机及运行调节均应按照空调的安全操作规程进行操作3）、定时巡视主机、冷却水泵、冷却水塔、冷冻泵的运行情况，并做好记录。
发现异常应及时处理4）、按空调保养要求对中央空调系统进行定期检查保养5）、定期对现场各功能间进行巡查并进行综合效能测试。
6）、处理各功能间因漏水及其它原因引起的问题处理及解释7）、配合各班组工作并进行监督跟踪8）、配合及交代晚间与配电运行的交接及注意事项9）、坚守岗位，按时上下班，认真交接班，做好值班记录，保管好资料、图表、工具。
10）、积极处理业主和客户投诉，一般投诉24小时内解决。
11）、完成上级交办的其它任务。
（五）维修领班（工程师）岗位职责直接上级：工程部经理直接下级：维修工维修领班（工程师）在直接上级的领导下，负责大厦的所有公共维修和有偿服务维修。
职责如下：1、熟悉和遵守国家有关房屋及楼内公共设施管理等方面的法规、规范及安全规程。
2、负责协助项目其他部门处理大厦工程维修投诉的解释和处理工作。
3、负责按公司及项目有关规定核定业户维修项目和标准，监督维修人员及时为业户提供服务，并按维修回访要求对业户进行回访，确保维修质量并采取有效措施改进服务。