土地增值税清算规程表
土地增值税清算申报表及附表
土地增值税清算申报表（从事房地产开发的纳税人适用）税款所属时间：年月日? 填表日期：年月日纳税人编码：金额单位：人民币元?面积单位：平方米纳税人名称项目名称项目地址业别经济性质纳税人地址邮政编码开户银行银行账号主管部门电话项目行次金额一、转让房地产收入总额 1=5＋6 1销售收入货币收入 2 实物收入 3 其他收入 4 小计 5=2+3+4 5视同销售 6二、扣除项目金额合计 7=8＋9＋16＋19+24 71.取得土地使用权所支付的金额82.房地产开发成本 9=10＋11＋12+13+14+15 9其中土地征用及拆迁补偿费10 前期工程费11 建筑安装工程费12 基础设施费13 公共配套设施费14 开发间接费用153.房地产开发费用 16=17＋18 16其中利息支出17 其他房地产开发费用184.与转让房地产有关的税金等 19=20+21+22+23 19其中营业税20 城市维护建设税21 教育费附加22 地方教育费附加235.财政部规定的加计20%扣除数24三、增值额 25=1－7 25四、增值额与扣除项目金额之比（％）26=25÷726五、适用税率（％）27六、速算扣除系数（％）28七、应缴土地增值税税额 29=25×27－7×2829八、已缴土地增值税税额30九、应补（退）土地增值税税额 31=29－30 31授权代理人（如果你已委托代理申报人，请填写下列资料）为代理一切税务事宜，现授权____（地址）_____为本纳税人的代理申报人，任何与本报表有关的来往文件都可寄与此人。
授权人签字：_________声明我声明：此纳税申报表是根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其《实施细则》的规定填报的。
我确信它是真实的、可靠的、完整的。
声明人签字：声明人签字：____________纳税人? 法人代表经办人员（代理申报人）签章备注签章签章（以下部分由主管税务机关负责填写）主管税务机关收到日期接收人审核日期税务审核人员签章审核记录主管税务机关盖章附表1-1：清算项目销售收入汇总表（一）纳税人名称（章）：项目销售时间：年月日至年月日清算项目名称：面积单位：平方米金额单位：人民币元项目普通住宅类非普通住宅商用房收入合计销售收入已售建筑面积销售收入已售建筑面积销售收入已售建筑面积销售收入(1)货币收入(2)实物收入(3)其他收入小计视同销售：(1)分配股东作价金额(2)分配投资人作价金额(3)用于职工福利作价金额(4)用于职工奖励作价金额(5)用于赞助作价金额(6)对外投资金额(7)抵偿债务金额(8)取得其他收益金额小计合计制表人：制表日期：年月日附表1-2：清算项目销售收入汇总表（二）纳税人名称（章）：项目销售时间：年月日至年月日清算项目名称：面积单位：平方米金额单位：人民币元项目车库其他收入合计清算项目销售收入汇总销售收入已售建筑面积销售收入已售建筑面积表一、表二总计销售收入(1)货币收入(2)实物收入(3)其他收入小计视同销售：(1)分配股东作价金额(2)分配投资人作价金额(3)用于职工福利作价金额(4)用于职工奖励作价金额(5)用于赞助作价金额(6)对外投资金额(7)抵偿债务金额(8)取得其他收益金额小计合计制表人：制表日期：年月日附表2扣除项目汇总申报表纳税人名称(章)：清算项目：金额单位：人民项目已销售房屋成本费用普通住宅非普通住宅商用房车库其他合计1、取得土地使用权所支付的金额2、房地产开发成本其中土地征用及拆迁补偿费前期工程费建筑安装工程费基础设施费公共配套设施费开发间接费用3、房地产开发费用其中利息支出其他房地产开发费用4、与转让房地产有关的税金其中营业税城市维护建设税教育费附加地方教育费附加5、财政部规定的加计20%扣除数合计（1+2+3+4+5）制表人：制表日期：年月日附表2-1清算项目成本费用明细申报表纳税人名称（章）：清算项目：金额单位：人民币元面积单位：平方米项目总成本费用总可售面积单位造价（元/平方米）已售面积已销售房屋成本费用账面已结成本费用差异数1 2 3=1/2 4 5=3*4 6 7=5-6一、取得土地使用权所支付的金额二、房地产开发成本1、土地征用及拆迁补偿费2、前期工程费3、建筑安装工程费4、基础设施费5、公共配套设施费6、开发间接费用三、房地产开发费用1、利息支出2、其他房地产开发费用合计制表人：制表日期：年月日附表2-2取得土地使用权所支付的金额明细申报表纳税人名称（章）：清算项目：金额单位：人民币元项目名称帐列金额不允许扣除金额可扣除金额备注支付土地价款支付情况支付的土地出让金支付地价款金额交纳的有关税费其中：合计支付土地征用费用情况土地征用费用耕地占用税劳动力安置费安置动迁用房支出拆迁补偿款其他合计制表人：制表日期：年月日填表说明：1、帐列金额指本次清算项目所涉及金额，如帐列金额涉及多个项目，应按税法规定的方法进行分摊。
土地增值税清算表格
土地增值税清算税款鉴证主表清算截止日期：年月日金额单位：元填表说明：1、清算项目直接转让土地使用权、全部为普通住宅或其他商品房、在建工程项目整体转让的，只填写本表，不需填写明细表。
2、如四项成本按核定标准扣除，填入本表第13行，则第8、9、10、12行填“0”。
3、本表第30行：项目单位建筑面积成本费用=允许扣除项目总金额/清算总面积。
附表2土地增值税清算税款鉴证明细表一：普通住宅清算截止日期：年月日金额单位：元、填表说明：1、已售面积是指本次清算的已售建筑面积总数；清算的普通住宅面积是指本次清算的已售普通住宅建筑面积总数。
2、普通住宅应分配成本比例=清算的普通住宅面积/已售面积3、“楼号”按单栋号填写，所需行次不够的，可自行增加。
附表3土地增值税清算税款鉴证明细表二：其他商品房填表说明：1、其他商品房包括普通住宅以外的各类商品房。
2、已售面积是指本次清算的已售建筑面积总数；清算的其他商品房面积是指本次清算的已售普通住宅以外的各类商品房建筑面积总数。
3、其他商品房应分配成本比例=清算的其他商品房面积/已售面积附表4房地产转让收入鉴证表取得收入起止日期：年月日至年月日金额单位：元填表说明：1、直接转让土地使用权、在建工程整体转让的清算项目，收入数填入其他项目栏中。
附表5清算中面积审核调整明细表单位：平方米填表说明：1、只转让土地使用权或在建工程整体转让的项目不填写此表。
2、数据来源是指获取面积数据依据的资料，如政府主管部门文件、权属证书、规划证书、销售证书、测绘数据、销售合同等。
3、已自用面积指已出租或自用一年以上的房产。
4、如允许扣除的公共配套设施为出让用地，则“取得土地使用权所支付的金额”和“土地征用及拆迁补偿费”分摊的比例应单独计算，公式为：清算成本分摊比例=本期清算面积/总建筑面积附表6扣除项目汇总表金额单位：元附表7取得土地使用权所支付的金额鉴证表金额单位：元附表8土地征用及拆迁补偿费鉴证表金额单位：元附表9前期工程费鉴证表附表10建筑安装工程费鉴证表金额单位：元附表11基础设施费鉴证表金额单位：元附表12开发间接费用鉴证表金额单位：元附表13公共配套设施费鉴证表金额单位：元附表14利息支出鉴证表金额单位：元附表15与转让房地产有关的税金鉴证表金额单位：元填表说明：1、直接转让土地使用权、在建工程整体转让的清算项目，缴纳税款数填入其他项目栏中。
土地增值税清算管理系统规程
土地增值税清算管理规程第一章总如此第一条为了加强土地增值税征收管理，规X土地增值税清算工作，根据《中华人民某某国税收征收管理法》与其实施细如此、《中华人民某某国土地增值税暂行条例》与其实施细如此等规定，制定本规程〔以下简称《规程》〕。
第二条《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。
第三条《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规与土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
第四条纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。
第五条税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。
主管税务机关应与时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以与税款计算等情况进展审核，依法征收土地增值税。
第二章前期管理第六条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。
主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。
第七条主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、本钱、费用。
第八条对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，有条件的地区，主管税务机关可结合发票管理规定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。
第三章清算受理第九条纳税人符合如下条件之一的，应进展土地增值税的清算。
〔一〕房地产开发项目全部竣工、完成销售的；〔二〕整体转让未竣工决算房地产开发项目的；〔三〕直接转让土地使用权的。
土地增值税清算规程
土地增值税清算规程
土地增值税清算规程是指土地增值税的收取，缴纳，限制和核定等规程。
具体包括：
（1）对土地出让或者划拨的增值税收取：根据税法规定，应拍卖、
无偿使用和按价出让土地产生的收益，应收取增值税，按经济实质判断，
确定应税事项的税率，计算税款的金额，实施税务管理。
（2）土地增值税的缴纳及核定：土地增值税应由纳税人按期交纳，
缴纳土地增值税时需出具税务登记证、实收凭证和其他有关证明材料，税
务机关根据税务登记证及相关有关凭证，计算增值税额，缴纳土地增值税。
（3）土地增值税限制抵免：土地增值税可以在税务机关认可的范围内，抵免缴纳的土地增值税，土地增值税可以抵免本次纳税义务的税款，
本次抵免的税款最高不超过本次应纳税款额。
土地增值税清算申报表及附表
土地增值税清算申报表（从事房地产开发的纳税人适用）税款所属时间：年月日填表日期：年月日（以下部分由主管税务机关负责填写）附表1-1：清算项目销售收入汇总表（一）纳税人名称（章）：项目销售时间：年月日至年月日清算项目名称：面积单位：平方米金额单位：人民币元附表1-2：清算项目销售收入汇总表（二）纳税人名称（章）：项目销售时间：年月日至年月日附表2扣除项目汇总申报表金额单附表2-1清算项目成本费用明细申报表纳税人名称（章）：面积单位：平方清算项目：金额单位：人民币元附表2-2取得土地使用权所支付的金额明细申报表填表说明：1、帐列金额指本次清算项目所涉及金额，如帐列金额涉及多个项目，应按税法规定的方法进行分摊。
2、不允许扣除金额包括未按规定取得有效票据金额；虽取得有效票据、但业务未真实发生的金额；错计入本科目的金额等。
附表2-3前期工程费明细申报表纳税人名称（章）：清算项目：金额单位：人民币元填表说明：1、帐列金额指本次清算项目所涉及金额，如帐列金额涉及多个项目，应按税法规定的方法进行分摊。
2、不允许扣除金额包括未按规定取得有效票据金额；虽取得有效票据、但业务未真实发生的金额；错计入本科目的金额等。
附表2-4建筑安装工程费明细申报表纳税人名称（章）：清算项目：金额单位：人民币元制表人：制表日期：年月日填表说明：1、帐列金额指本次清算项目所涉及金额，如帐列金额涉及多个项目，应按税法规定的方法进行分摊。
2、不允许扣除金额包括未按规定取得有效票据金额；虽取得有效票据、但业务未真实发生的金额；错计入本科目的金额等。
附表2-5基础设施费明细申报表纳税人名称（章）：清算项目：金额单位：人民币元填表说明：1、帐列金额指本次清算项目所涉及金额，如帐列金额涉及多个项目，应按税法规定的方法进行分摊。
2、不允许扣除金额包括未按规定取得有效票据金额；虽取得有效票据、但业务未真实发生的金额；错计入本科目的金额等。
附表2-6公共配套设施费明细申报表纳税人名称(章)：清算项目：金额单位：人民币元填表说明：1、帐列金额指本次清算项目所涉及金额，如帐列金额涉及多个项目，应按税法规定的方法进行分摊。
土地增值税清算测算、清算整理表(含筹划方案)
成
本
1、 土地成本
2、 前期工程费（1500*80%*10%）
3、 基础设施费（1500*80%*15%）
4、
主体工程费（1500*80%） 建安工程费（1500*80%*15%）
5、 配套工程费（1500*80%*8%）
6、 开发间接费（成本*1.2%）
扣除项目总成本（成本的130%）
增值额
增值率
0.1 0.15
1 0.15 0.08
40,429,283.10 22,570,716.90
0.56 7,006,822.60
0.02 1,260,000.00 5,746,822.60
134,000.00 10,600.00 513,000,000.00 28,728,000.00 347,630,080.00 67,000,000.00 16,080,000.00 24,120,000.00 166,200,000.00 24,120,000.00 12,864,000.00 37,246,080.00 480,647,104.00 32,352,896.00
无地下车位
用地取得时间 施工许可证取得
动工时间 完工时间 目竣工备案证明书取得时间 规划许可证是否分期 施工许可证是否分期 分几期。。。 各期占地面积
销售额 450,000,000.00
63,000,000.00 513,000,000.00 住宅 125,000.00 3,600.00 450,000,000.00 25,200,000.00 319,244,477.61 62,500,000.00 15,000,000.00 22,500,000.00 150,000,000.00 22,500,000.00 12,000,000.00 34,744,477.61 440,217,820.90 9,782,179.10 0.02 2,934,653.73 0.02 9,000,000.00 -6,065,346.27
土地增值税清算附表（12种）
土地增值税清算附表（12种）
附件2：土地增值税清算附表（12种）
附表一
与收入相关的面积明细申报表
项
目
名
称
附表二
转让房地产收入明细申报表项目名称：
纳税人名称：填报日期：年月日
附表三
扣除项目及成本结转明细申报表
项目名称：
附表四
取得土地使用权所支付的金额明细申报表
项目名称：
土
纳税人名称：填报日期：年月日
附表五
前期工程费明细申报表
纳税人名称：填报日期：年月日
附表六
建筑安装工程费明细申报表
项目名称：
纳税人名称：填报日期：年月日
附表七
基础设施费明细申报表
纳税人名称：填报日期：年月日
附表八
公共配套设施费明细申报表
纳税人名称：填报日期：年月日
附表九
开发间接费用明细申报表
项目名称：
纳税人名称：填报日期：年月日
附表十
利息支出明细申报表项目名称：
纳税人名称：填报日期：年月日
附表十一
与转让房地产有关的税金明细申报表
纳税人名称：填报日期：年月日
附表十二
扣除项目汇总申报表
项目名称：
纳税人名称：填报日期：年月日。
广东省地方税务局土地增值税清算管理规程(暂行)
广东省地方税务局土地增值税清算管理规程（暂行）第一章总则第一条为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发…2006‟187号）、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发…2009‟91号）等规定，制定本规程。
第二条本规程适用于房地产开发项目及直接转让国有土地使用权的土地增值税清算工作。
第三条本规程所称土地增值税清算，是指纳税人符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定和主管税务机关的要求，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，经主管税务机关审核，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
第四条土地增值税的清算主体是土地增值税的纳税人。
主管税务机关负责土地增值税清算的受理和审核。
第五条税务机关要建立和完善与同级发展改革、国土、建设规划、房管等部门的信息交换协作机制，充分利用第三方信息，强化土地增值税清算管理。
税务机关可聘请注册税务师事务所、注册会计师事务所、工程造价事务所等中介机构及相关专业人员参与土地增值税清算审核。
税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合市场因素，确定单位面积的扣除项目金额标准。
第六条纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税清算。
（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的。
（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的。
（三）直接转让土地使用权的。
（四）申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。
第七条对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
（一）已竣工验收（备案）的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例（以下简称“销售比例”）在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。
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附件2：附表参考表样1
附表一
房地产转让收入明细表
金额单位：元
收入类别 申报合计数 年度 年度 年度 年度 年度 年度 年度 审定合计数 备注
现金
实物
其他
合计
主管税务机关审核意见：
附表二
取得土地使用权所支付的金额明细表
所属清算期： 金额单位：元
项目 申报合计数 年度 年度 年度 年度 审定合计数 备注
合计
主管税务机关审核意见：
附表三
土地征用及拆迁补偿费明细表
金额单位：元
项目 申报合计数 年度 年度 年度 年度 年度 审定合计数 备注
合计
主管税务机关审核意见：
附表四
前期工程费明细表
金额单位：元
项目 申报合计数 年度 年度 年度 年度 年度 审定合计数 备注
合计
主管税务机关审核意见：
附表五
建筑安装工程费明细表
金额单位：元
项目 申报合计数 年度 年度 年度 年度 年度 审定合计数 备注
合计
主管税务机关审核意见：
附表六
基础设施费明细表
金额单位：元
项目 申报数 年度 年度 年度 年度 年度 审定合计数 备注
合计
主管税务机关审核意见：
附表七
公共配套设施费明细表
金额单位：元
项目 申报合计数 年度 年度 年度 年度 年度 审定合计数 备注
合计
主管税务机关审核意见：
附表八
开发间接费明细表
金额单位：元
项目 申报合计数 年度 年度 年度 年度 审定合计数 备注
合计
主管税务机关审核意见：
附表九
利息支出明细表
金额单位：元
项目名称 项目地址
银行同期利率：
金融机构名称 借款时间 借款金额 借款期限 利率 允许列支利息金额
合计
主管税务机关审核意见：
附表十
与转让房地产有关税金缴纳情况明细表
金额单位：元
项 目 入库合计数 年度 年度 年度 审定合计数 备注
营业税
城建税
教育费附加
合 计
主管税务机关审核意见：
附表参考表样2
附表一
与收入相关的面积明细申报表
项 目 行次 普通住宅 非普通住宅 商 铺 车 库 办公楼 会 所 学校等公共配套设施 其 他 合 计
1 2 3 4 5 6 7 8 9=1+2+3+4+
5+6+7+8
使用土地面积 1
总建筑面积 2
可售建筑面积 3
已售建筑面积 4
未售建筑面积 5
自用建筑面积 6
附表二
转让房地产收入明细申报表
项 目 金 额 备 注
转
让
收
入
形
式
货币形式取得的收入
非货币性收入
视同销售收入
合 计
转
让
收
入
类
别
销售货币金额
换取非货币性资产作价金额
分配股东作价金额
分配投资人作价金额
用于职工福利作价金额
用于职工奖励作价金额
用于赞助作价金额
对外投资金额
抵偿债务金额
取得其他收益金额
合 计
附表三
扣除项目及成本结转明细申报表
项 目 总成本费用 可售建筑(土地)面积 单位造价 累计已售建筑(土地)面积 已售面积占总可售面积(已售土地面积占总土地面积)% 销售成本 账面已结成本 差异
数
1 2 3=1/2 4 5 6=1*5 7 8=6-7
一、取得土地使用权所支付的金额
二、房地产开发成本
土地征用及拆迁补偿费
前期工程费
建筑安装工程费
基础设施费
公共配套设施费
开发间接费用
三、房地产开发费用
利息支出
其他房地产开发费用
合 计
附表四
取得土地使用权所支付的金额明细申报表
项 目 名 称 有效凭证金额 本次扣除金额 本次未扣除金额 备 注
支
付
土
地
价
款
支
付
情
况
支付的土地出让金
支付地价款金额
交纳的有关税费
其中：
合 计
支
付
土
地
征
用
费
用
情
况
土地征用费用
耕地占用税
劳动力安置费
安置动迁用房支出
拆迁补偿款
合 计
附表五
前期工程费明细申报表
项 目 名 称 有效凭证金额 本次扣除金额 本次未扣除金额
总 计 其中：非招投标
合同金额
规划费用
设计费用
项目可行性研究费用
水文费用
地质费用
勘探费用
测绘费用
七通一平支出
合 计
附表六
建筑安装工程费明细申报表
项 目 名 称 有 效 凭 证 金 额 本次扣除金额 本次未扣除金额
总 计 其中：非招投标
合同金额
建筑工程费用
安装工程费用
其他建筑安装工程费用
合 计
附表七
基础设施费明细申报表
项 目 名 称 有效凭证金额 本次扣除金额 本次未扣除
金额
总 计 其中：非招投
标合同金额
开发小区内道路
供水工程支出
供电工程支出
供气工程支出
排污工程支出
排洪工程支出
通讯工程支出
照明工程支出
环卫工程支出
绿化费用
其他设施工程发生的支出
合 计
附表八
公共配套设施费明细申报表
项 目 名 称 有效凭证金额 本次分配扣除金额 本次未扣除金
额
总 计 其中：非招投
标合同金额
物业管理用房费用
变电站费用
热力站费用
水厂费用
居委会用房费用
派出所用房费用
幼儿园用房费用
学校用房费用
托儿所用房费用
公共厕所费用
自行车棚用房费用
邮电通讯用房费用
其他非营业性公共设施费用
合 计
附表九
开发间接费用明细申报表
项 目 名 称 有效凭证金额 本次扣除金额 本次未扣除金额 备
注
管理人员工资
职工福利费
折旧费
修理费
办公费
水电费
劳动保护费
周转房摊销费
其他发生的间接费用
合 计
附表十
利 息 支 出 明 细 申 报 表
行 次 金融机构名称 借 款 金 额 借 款 期 限 利 率 允许列
支利息
金额
1
2
3
4
6
7
合 计
附表十一
扣除项目汇总申报表
项 目 有效凭证金额 本次扣除金额 本次未扣除金额 备
注
1、取得土地使用权所支付的金额
2、房地产开发成本
其中 土地征用及拆迁补偿费
前期工程费
建筑安装工程费
基础设施费
公共配套设施费
开发间接费用
3、房地产开发费用
其中 利息支出
其他房地产开发费用
4、与转让房地产有关的税金
其中 营业税
城市维护建设税
教育费附加
5、财政部规定的加计20%扣除数
合 计
附表十二
与转让房地产有关的税金明细申报表
项 目 行 次 应缴纳税款金额 实际缴纳税款金额 备 注
营业税 1
城市维护建设税 2
教育费附加 3
土地增值税 4
5
6
7
合 计 8