土地增值税清算工作流程

浅谈我国土地增值税的由来及发展

土地增值税这个概念是英国十九世纪伟大的心理学家、哲学家和经济学家约翰穆勒最早提及的, 他在1848 年出版的《政治经济学原理》一书中抨击了地主阶级的不劳而获,因为, 欧洲各国普遍认为,土地是绝对的私有财产,应当免于任何义务,政府应当从其他途径寻求增加收人的办法.而约翰穆勒主张把全国土地予以估价, 土地的现有价值仍归地主所有,而由于社会进步所增加的价值则以赋税形式交给国家。把地价增值部分归于不劳而获的收入,国家通过征收“土地税”加以调节,这个就是最早土地增值税的雏形.在这个理论的基础上,世界各国的经济学家进行了100多年的完善,进而新成了一个较为完善的土地增值税概念和制度.

中国开始有土地增值税这个概念是孙中山同志提出来的, 孙中山认为“社会之进步发达”, 乃是地价增长的原因, 而社会进步发达则是“众人之劳力致之”,因此,他主张地价增涨的部分收归国有,土地涨价归公是孙中山“驱除鞑虏,恢复中华,创立民国,平均地权”中的“平均地权”的核心.因此,国民政府在孙中山同志的理论下,在1930年-1943年开始执行了土地增值税,1944年停止了土地增值税征收,因为,蒋介石同志正准备带领国民政府去台湾.顾及不到这个税款征收了.

1949年10月1日,一个伟人在天安门上用一句宏威“新中国成立了”的声音震响了全世界,从此,一个新的中国走进了新的时代,新的中国当然要摈弃国民政府的做法,因此,土地增值税这个税种就也被到其列了.

光阴荏苒,我们居然进入了改革开放的又一个新时代,随着经济体制改革的深入进行,我国对土地使用制度也逐步进行了改革,因为国家知道了,土地是一个无限的资源,取之不尽用之不竭,可以循环利用.因此,国家实行了有偿使用,允许国有土地转让使用权的新政策,从而促进了我国房地产开发和地产市场的迅速发展.

房地产开发迅速的发展就会让国家担心,因为国家担心土地增值收益收回较少,进而对国民经济发展造成不良影响,正是在这样的担心下,土地增值税这个税目就又重新步入了税收的舞台.

公元1988年,中国海南出现了一个引起全国向往的现象,对这个刚被设立为中国第23位,也是目前最新的省份,首先刺激的就是所谓的有良知的房地产商.为了改善这个省份的面貌,建立一个新的海南,他们背井离乡,背起来砖头,奔赴海南,于是出现了海南的大片大片土地被先跑到的人们占领,但,又纷纷把背来的砖头扔进大海,等后面跑来的人来分享他们的成果,于是,出现了“炒买炒卖”这个概念,大片大片的土地被炒来炒去,成就了好多富豪.正是在这样的背景下,土地增值税开征了.

1993年12月13日,国务院发布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》,因为国家认识到,开征这个税种,对促进我国房地产行业的健康发展,抑制炒买炒卖房地产和“楼花”的现象,避免土地资源的浪费,合理增加财政收人等方面有着重大作用.钱不能让个人拿着,要让国家占用,进而进行所谓的合理分配.

第一个阶段:1993年到1995年,开始阶段.

1993年12月13日, 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》正是发布,说明了,我们国家正式把土地增值税纳入了房地产税收行列,但是《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》却是在1995年1月27日发布,虽然公布执行时间为1994年1月1日,而各省市的贯彻执行文件是在1995年下半年才开始制定.因此,土地增值税基本上是1996年开始征收的.为什么出现这样的不积极情况,主要是当时全国房地产行业还没有那么的火爆,除了海南那种炒买炒卖一片红火的热闹景象,其他地区的房地产行业还处以孩提时段.

第二个阶段:1996年到2002年,维持阶段

经过了1993年制定《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的第三个年头,部分省份才制定的土地增值税中涉及到住宅标准以及其他执行细则,而且预征率大部分确定在1%或0.5%以下,也就是说,土地增值税形同虚设.形成上述的原因,主要是因为1997年起亚洲金融风暴,再加上全球经济危机凑上热闹,使得刚刚起步的中国房地产行业进入了困难事情,大量的空置商品房产生,在这个紧急关头,国家为了不扼杀刚刚成长的房地产行业.居然制定了一个房地产行业中有史以来最不可思义的优惠文件,1999年7月,财政部、国家税务总局联合下发了《财政部国家税务总局关于调整地产市场若干税收政策的通知》财税字【1999】210号,通知规定; 1.关于空置商品住房(1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房)税收政策问题,为了加快住房资金周转，降低金融资产的风险，促进积压空置商品房的销售，对积压空置的商品住房销售时应缴纳的营业税、契税在2000年底前予以免税优惠;2. 对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。3.房改房免征营业税.假如这个文件放到现在执行,估计房地产会更好一点,至少少缴了税,房地产商们也不好意思多加价房价.让人感觉到这会是一个多么美妙的世界!

更有一个激动人心的消息,1999年部分所谓的经济人士提出了取消土地增值税的建议,因此国家税务总局于1999年10月份在武汉召开部分省市税务机关参加的座谈会,其中一个议题就是取消土地增值税这个税目.国家税务总局最大的失误,就是邀请了部分省市税务机关参加座谈,按照总局的建议是应该取消的; 与会的代表不同意,部分地方税务机关代表认为,土地增值税是地方税的税种应当保留,纳税存在困难的,可以暂免征收.于是,这个税目就这样的被保留了下来,让房地产行业及穷苦大众白欢喜了一场.

第三个阶段: 2003年到2006年,启动阶段.

随着亚洲金融风暴及世界经济危机的消散离去,我国经济进入了快速蓬勃发展的阶段,因而,中国房地产行业逐步走出了低谷,尤其是2003年开始,房地产行业步入高速发展,高速的发展让政府预料不及,因为原本要取消的土地增值税又被高度重视起来,因此,国家税务总局忙着又开始制定了新的政策,因此第二个加强土地增值税管理工作的文件下发了,这个就是国税函[2004]938号《国家税务总局关于加强土地增值税管理工作的通知》.

第一个加强的文件是在1996年发布的,这个文件是国税发[1996]227号《关于进一步加强土地增值税征收管理工作的通知》,这个加强文件主要是督促各地方政府按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其细则制定各个地方政府的土地增值税制度, 文件中明确提及到个别地区开征工作迟缓，有些地区征管工作抓得不够深入、细致，规章制度不健全等,最搞笑的还提及到了“土地增值税是个新税种，征管难度大、收入少、成本高”这样的词段,试想想,地方政府是一个既得利益集团,赔本的买卖一般不会去做,收入少,成本高,这样的情况,估计地方政府不会太积极.

第二个加强的文件是在2004年发布的,这个文件是国税函[2004]938号《国家税务总局关于加强土地增值税管理工作的通知》.国家税务总局就不是督促了地方政府制定相配套的土地增值税制度了,因为,这个时候,地方政府比国家还要积极了,不督促也卖命的早执行了.这个文件的内容主要是指导如何进行纳税申报的问题进行了加强.

这个阶段中,出台了一个更为指导性文件,这个文件就是2006年发布的国税发[2006]187号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》,要求房地产开发企业进行土地增值税清算工作,政府担心我们以前年度多缴纳了,因此出台这个文件,对以往年度企业多缴纳的税款进行退付,可是,实际上,企业被退的少的可怜,往往是补缴的多.

第四个阶段:2007年至今,成熟阶段.从2006起,全国掀起了一片房地产热潮,街头卖烤地瓜的也加入了房地产行业,于是,一个个城市高楼林立,乡村变为了城市,城市变成了楼房森林. 房产业进而变成了中国一大经济支柱,一个房地产产业就拉动了整个国家的GDP直线上升,国家高兴,政府喜爱.因为房地产税收贡献越来越大,国家富强了,进而应该可以推理到国民也应该富裕了.按此推理,我们应该快步进入小康水平.多么好的憧憬.

土地增值税从1994年开始,历经了20年曲折发展历程,经过政府不懈努力,加上进几步加强管理,再加上如此多的制度(截至2013年6月,土地增值税国字头文件已达19个),所以土地增值税这项伟大的工作逐步走上了正规.进而实现了避免土地资源浪费,合理增加财政收人起到了重要作用,从1994年全国土地增值税0收人,到2012年2719亿元,算不出来多少倍了.而且2012年房地产税收中,土地增值税税额第一次超过了房地产企业所得税.已经上升到房地产税收贡献的第二位,因此越来越被国家重视,更被房地产企业重视,因为土地增值税的税负在房地产税负中目前占有不可轻视的地步,一个四级超率累进税率都可能让老板头晕.更不要说看到本应该属于自己的钱被无情的拿走,估计到了那个时候,老板都想去跳楼了,所以,土地增值税操作不好,就单一这个税的税负估计远远超过我们的想象.

刚准备写完这篇文章前,2013年6月20日,国家税务总局又出台了一个加强文件《国家税务总局关于进一步做好土地增值税征管工作的通知》税总发〔2013〕67号,文件有两个内容应当我们注意,第一:“不少地区采取措施加强土地增值税征管工作，取得了一定成效，但从总体看，土地增值税征收管理工作仍需进一步规范，特别是在土地增值税清算工作、严格审核扣除项目、减少核定征收项目等方面还需要进一步加强管理”.第二:“各地方税务局主要领导要高度重视土地增值税工作，把此项工作列入议事日程和绩效考核内容,分管局领导要亲自抓，把土地增值税征管作为财产行为税征管的重点，切实抓紧抓好”.

从上面两个内容可以探晓出来,政府对土地增值税清算工作是多么的重视,20年工作成绩,才能说的上有一定的成效,还要更加严格要求,另外一点,首次在国家级土地增值税文件中,把绩效考核与领导工作挂钩,说明了下一步政府的工作的力度估计还更大,因为税收的任务没有做好,领导的位置估计就要更替.这个要比割他们身上的肉还要疼.因此,估计在不久的以后,土地增值税在房地产税收税负可能抢到第一的位置,这个还真的会有可能!!

附件:19个国家级土地增值税文件目录

法规名称文号

中华人民共和国土地增值税暂行条例国务院令(1993)138号

国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知国税函发[1995]110号

财政部关于印发[中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则]财法字[1995]第6号

财政部[关于企业缴纳土地增值税会计处理的规定]财会字[1995]15号