资产证券化——我国房地产融资渠道的现实选择
我国资产证券化业务发展现状与思考建议
我国资产证券化业务发展现状与思考建议近年来，我国资产证券化业务发展取得了较大的进展。
资产证券化是指将金融机构拥有的资产通过发行证券的方式转让给投资者，以获得资金的一种金融工具。
资产证券化业务在促进经济发展、优化金融结构和扩大金融服务方面发挥着重要的作用。
我国资产证券化业务在发展中还存在一些问题和挑战。
目前，我国资产证券化业务主要集中在房地产和银行不良资产方面。
房地产证券化业务通过将房地产开发商的收益权或土地使用权抵押，以证券化的方式融资，促进了房地产开发的融资渠道多元化。
不良资产证券化业务通过将银行的不良资产进行分割、打包、转让给投资者，缓解了银行不良资产的压力和风险。
这些业务对于我国经济发展具有积极的促进作用。
我国资产证券化业务在发展中也存在一些问题和挑战。
资产证券化业务的规模相对较小。
虽然我国资产证券化市场规模在亚洲居于领先地位，但与发达国家相比仍有较大差距。
我国资产证券化业务的品种较为单一。
目前，我国主要的资产证券化产品是资产支持证券（ABS）和不良资产证券化，其他品种的产品较少。
我国资产证券化业务存在监管不完善、信息不对称和风险较高等问题。
尽管相关部门对资产证券化业务进行了一定的监管，但监管体系仍需要进一步健全，以完善资产证券化业务的风险防控机制。
为进一步发展我国资产证券化业务，可以从以下几个方面提出建议。
加强监管力度，完善监管体系。
相关监管部门应加强对资产证券化业务的监管，规范市场秩序，加强对资产质量、流动性、抵押物评估等方面的监管，并建立相应的风险防控机制。
推动创新发展，丰富产品品种。
在加强监管的前提下，适度放宽对更多品种的审批，鼓励金融机构和企业开展资产证券化业务，丰富资产证券化产品，提高市场的综合效益。
加强信息披露和投资者教育。
完善信息披露制度，加强对资产证券化产品的风险提示，提高投资者的风险意识和选择能力。
加强国际合作，提升国际化水平。
加强与国际市场的交流合作，吸取发达国家资产证券化业务发展的经验，提升我国资产证券化市场的国际化水平。
我国房地产资产证券化相关问题研究
我国房地产资产证券化相关问题研究随着我国经济的不断发展，房地产市场也日益成熟。
房地产资产证券化成为推动房地产市场健康发展的重要手段之一，可以为房地产行业提供更多的融资途径，增加市场流动性，降低融资成本，同时也能够分散风险、引导资金向房地产行业长期投入，促进房地产市场的健康稳定发展。
本文就我国房地产资产证券化相关问题进行研究。
一、我国房地产资产证券化的现状近年来，我国房地产资产证券化取得了长足的发展。
从发展的角度来看，我国房地产资产证券化的主要发展形式包括房地产信托、房地产投资信托、房地产基金以及房地产资产支持证券等多种方式，这些方式有助于满足资金需求、优化资本结构、提高房地产企业的运营效率。
我国房地产资产证券化发展中也存在一些问题。
虽然我国房地产资产证券化市场规模不断扩大，但是相对于整个房地产市场来说，还处于起步阶段，市场发展仍存在不少不足。
房地产资产证券化市场缺乏统一的标准和规则，导致市场信息不对称、透明度不高，投资者难以进行准确的风险评估。
我国房地产资产证券化市场缺乏长期投资者，短期投机行为较多，导致市场波动较大。
为了推动我国房地产资产证券化市场健康发展，需要解决现有的问题并完善相关制度。
二、存在的问题及解决方案1. 市场规模问题目前，我国房地产资产证券化市场规模相对较小。
为了提升市场规模，首先需要加强对市场的宣传和推广，增加投资者的参与度。
可以采取吸引更多机构和个人投资者的政策，如推出税收优惠政策、建立房地产资产证券化基金等，吸引更多资金进入市场。
2. 标准与规则问题当前，我国房地产资产证券化市场缺乏统一的标准和规则，导致市场风险难以管控。
为解决这一问题，可以借鉴国际上成熟的房地产资产证券化市场规则，完善我国市场的相关法规和标准，提高市场的透明度和可预测性，增强市场参与者的信心。
3. 长期投资者匮乏问题我国房地产资产证券化市场投资者中短期投机成分比较大，长期投资者比例较低，导致市场波动较大。
资产证券化的现实思考及路径选择
资产证券化的现实思考及路径选择资产证券化是一种将财务资产转化为证券的金融技术。
这种技术在全球范围内得到广泛应用，已成为金融市场的重要组成部分。
资产证券化的好处有很多，包括促进投资流动性、提高市场效率、扩展融资渠道、降低成本等。
然而，资产证券化的实施过程中也存在一些问题和挑战。
本文将从现实思考和路径选择两个方面来探讨资产证券化的问题和发展方向。
一、现实思考1.风险控制资产证券化的核心是将一定类型的资产进行分散化处理后，形成给特定投资者投资的证券。
在这个过程中，需要对资产和证券进行风险定价和控制。
然而，由于各种风险因素的存在，包括信用风险、市场风险、利率风险和流动性风险等，资产证券化的风险很难被准确地评估和计算。
因此，在实施资产证券化时，必须加强对风险的控制和管理，避免出现风险失控的情况。
2.市场透明度资产证券化市场的透明度不高，投资者难以获得充分的信息和了解市场的真实情况。
这不仅降低了市场的参与度，也增加了投资者的风险。
此外，市场透明度低也给监管带来一定的困难。
因此，提高市场透明度，包括信息披露、监管力度等方面，是实施资产证券化的必要条件。
3.市场发展目前，国内资产证券化市场尚处于发展的初期阶段，市场规模相对较小，交易活跃度也不高。
此外，国内资产证券化的标准化工作还需要进一步推进，这也制约了行业的发展。
因此，政府和有关部门应加强对资产证券化市场的支持和鼓励，推动市场健康有序发展。
二、路径选择1.加强监管资产证券化的实施不仅需要自我监管，也需要政府和有关部门的监管。
加强监管可以提高市场的透明度和安全性，增强投资者信心，促进行业的健康有序发展。
当前，监管部门还应加强对资产证券化的各种风险的监测和预警，及时处理监管漏洞，有效规避风险，保障市场的稳定和投资者的合法权益。
2.推动标准化标准化是提高市场交易效率和产品流行度的重要因素。
在未来，政府和市场应共同推动资产证券化标准化工作。
比如，“资产证券化专业委员会”的成立可以统一制定行业标准和规范，从而推动资产证券化产品的规范化、标准化和普及化。
2024年房地产资产证券化市场需求分析
房地产资产证券化市场需求分析引言房地产资产证券化是指通过将房地产资产转化为证券产品，发行证券并在市场上交易，从而实现资产的流动和再配置。
房地产资产证券化市场作为重要的金融创新工具，对于促进房地产市场的发展、改善资金供需矛盾、提升资产流动性具有重要意义。
本文将对房地产资产证券化市场的需求进行分析。
1. 改善资金供需矛盾房地产业作为一个资金密集型产业，其发展离不开充足的资金支持。
然而，传统的融资渠道存在着一系列限制和问题，如借贷条件严苛、利率高昂等。
房地产资产证券化市场的发展可以为房地产企业提供多元化的融资渠道，缓解资金供需矛盾。
通过发行房地产资产支持证券，房地产企业可以将资产转化为可交易的证券产品，吸引更多投资者的资金参与，提升资金的流动性和可获得性。
2. 提升房地产资产流动性房地产资产证券化市场的发展可以提升房地产资产的流动性。
传统的房地产投资需要较长的持有期，且转让手续繁琐，导致资产流动性较低。
而通过将房地产资产转化为证券产品，并在证券市场上进行交易，可以方便地实现资产的买卖和转让。
投资者可以根据自身需求和风险偏好，自由选择适合自己的房地产证券产品，提高资产的流动性和灵活性。
3. 促进房地产市场发展房地产资产证券化市场的发展可以促进房地产市场的健康发展。
通过将房地产资产进行证券化，可以吸引更多的投资者参与房地产市场，形成更加庞大和多元化的投资者群体。
这将有助于降低房地产市场的投资门槛，提升市场的竞争性和透明度，推动房地产市场的规范发展。
同时，房地产资产证券化市场的发展还可以促进资金的优化配置，引导资金流向优质房地产项目，推动房地产产业的结构优化和提质增效。
4. 降低投资风险房地产资产证券化市场的发展可以为投资者提供更多元化和分散化的投资选择，降低投资风险。
传统的房地产投资往往需要较大的资金投入，并且风险较高。
而房地产资产证券化市场可以将房地产资产进行细分和包装，发行不同类型的房地产证券产品，满足不同投资者的风险偏好。
资产证券化的现实思考及路径选择
资产证券化的现实思考及路径选择资产证券化是一种金融创新工具，通过将各种资产转化为可以进行交易的证券，以提高资产流动性和融资效率。
近年来，资产证券化在全球范围内得到了广泛应用，但在我国的发展却相对缓慢。
在现实思考资产证券化的发展路径选择时，需要充分考虑我国金融体系的特点和现实问题。
我们要认识到我国金融市场的不完善性。
目前，我国的资本市场仍然主要以股票和债券市场为主导，其他金融衍生品市场发展相对滞后。
这种不完善性使得我国的资产证券化工具种类相对较少，并且发展速度较慢。
在推动资产证券化的过程中，需要逐步完善我国的金融市场体系，提高金融创新的空间，为资产证券化提供更多的发展机会。
我国金融机构的风险管理能力有待提升。
资产证券化将风险进行分散和转移，可以有效降低金融机构的风险敞口。
但也要防范资产证券化带来的一些新的风险。
目前，我国金融机构对于风险管理和评估手段仍然存在一定的不足。
在推动资产证券化的过程中，应该加强对金融机构的风险监管和评估，提高它们的风险管理水平，确保资产证券化的稳健发展。
我们要认识到我国金融市场的制度框架的不足。
我国金融市场的制度框架相对滞后，没有完善的法律法规和监管机制来支持资产证券化的发展。
在推动资产证券化的过程中，需要加强对金融市场的监管和规范，建立完善的合规机制，为资产证券化提供有力的制度保障。
我们要认识到资产证券化的发展需要有政府的支持和推动。
政府在资产证券化的发展中应发挥积极的作用，通过推动相关金融政策和法规的制定，提供相应的政策支持和优惠条件，为资产证券化的健康发展创造良好的环境。
资产证券化具有重要的意义和发展潜力。
在现实思考资产证券化的发展路径选择时，我们需要充分考虑我国金融市场的不完善性、金融机构风险管理能力的提升、市场制度框架的完善以及政府的支持等因素，并逐步完善相关的制度和政策，为资产证券化的发展铺平道路。
我国房地产资产证券化相关问题研究
我国房地产资产证券化相关问题研究随着我国经济的快速发展和城市化进程的加速推进，房地产行业在我国国民经济中的地位日益重要。
我国房地产市场也存在着一些问题，其中包括房地产开发商融资难、融资成本高等问题。
为了解决这些问题，我国开始探索房地产资产证券化这一金融工具的运用。
房地产资产证券化是指将房地产资产转化为证券品种，以便于房地产企业进行融资。
本文将围绕我国房地产资产证券化相关问题展开研究，探讨房地产资产证券化的意义、市场现状及存在的问题，以及未来发展趋势等方面。
一、房地产资产证券化的意义房地产资产证券化是一种通过金融工具，将房地产企业的资产转变成证券的过程。
这种证券化的方式可以帮助房地产企业解决资金需求的问题，降低融资成本，提高房地产市场的流动性。
房地产资产证券化也可以促进房地产市场的健康发展，扩大房地产市场的规模，提升房地产行业的竞争力。
为了促进房地产资产证券化的发展，我国政府出台了一系列的政策措施。
国家发改委等相关部门积极鼓励房地产企业开展资产证券化，为房地产企业提供更多的融资渠道。
我国还建立了房地产资产证券化的法律法规，规范了房地产资产证券化的操作流程，保障了投资者的权益。
目前，我国房地产资产证券化市场已经初步形成，在一些大中城市已经有了一定的发展。
北京、上海、广州等一线城市的房地产资产证券化市场已经相对成熟，吸引了不少房地产企业参与。
需要指出的是，我国房地产资产证券化市场的规模还相对较小，发展不够成熟，存在一些问题和挑战。
我国房地产资产证券化市场的参与主体相对单一，市场化程度不高，市场发展速度慢，市场参与者对于房地产资产证券化的认知程度不够，投资者的风险意识较弱等问题。
三、存在的问题与挑战在我国房地产资产证券化的实践中，存在着一些问题和挑战。
房地产资产证券化市场的法律法规体系不完善，缺乏统一的监管标准，市场秩序不够规范。
参与者对于房地产资产证券化的了解不足，市场参与者的素质参差不齐，导致市场发展不够成熟。
房地产融资新途径
房地产融资新途径近年来，房地产行业越来越受到人们的关注和关注，因为房地产是国家经济发展的重要标志之一。
房地产行业的融资是关键，只要能够获得足够的资本和豪华的融资渠道，房地产企业就能够发展的更快、更健康、稳定、成为市场上的领先者。
本文将探讨当前房地产行业的融资问题和新途径。
一、常规融资模式通常，房地产企业通过以自有资金或筹集银行贷款融资等手段来支持房地产项目的开展。
银行贷款作为我们的主要融资来源，可以缓解企业的资金短缺和经营风险。
然而，一些企业正在面临融资领域的“两难境地”：金融机构越来越谨慎地审查贷款申请，而这些申请人的担保能力和可获得的资金来源越来越有限。
此外，遵循国家限制政策的房地产市场尤其受到政策影响，导致市场进一步下降。
企业需要采取对策，以确保其继续发展。
二、资产证券化房地产资产证券化是一种新的融资模式，在保证收益前提下，通过将现有资产进行现金化，发行流通证券来融资。
这种融资模式优势明显，它允许企业在总资产不变的情况下进一步提高流动性，同时减轻融资压力，但流动性价格风险控制难度较大。
资产证券化融资阶段控制及时性和资产流动性等是在资产购买和证券发行提纲上共同处理的。
通过规范化的购买和发行流程以及资产证券化的专业服务提供者来保证。
三、房地产集团上市一些大型房地产企业改变了过去“家族经营”模式，逐渐实现集团化管理，更倾向于公开上市进行融资，如万科、碧桂园等知名企业。
通过政策法规和市场营销的引导来吸引投资者，经过资格审查和信息披露，企业可能在股票市场上获得更多投资机会和市场规模。
上市公司应该注意证券市场有高风险，因此需要加强内部管理，增强透明度和诚信度以及确保信息披露的完整性和准确性。
四、房地产投资基金房地产投资基金是一种专门为房地产业提供投资的基金。
它以投资人筹集的资金为基础，参与到房地产项目中，并在项目获得收益时为投资人分配收益。
该基金的风险内容由专业机构管理，投资者的资本总额也得到了保障。
资产证券化在我国的发展现状及对策
资产证券化在我国的发展现状及对策资产证券化是指将具有稳定现金流的资产如房地产、债权、汽车贷款等转化为可交易的证券产品，通过公开销售或私募，让投资者购买这些证券产品来分享资产收益。
资产证券化可以提高资本利用效率，降低风险，拓宽融资渠道，促进经济发展。
随着我国金融市场的不断发展与开放，资产证券化也在我国逐渐得到重视和推广。
目前我国的资产证券化发展仍面临一些问题和挑战，需要采取相应的对策。
我国的资产证券化市场规模相对较小。
截至目前，我国的资产证券化市场总规模仍远远落后于美国和欧洲等发达国家。
这主要是由于我国的资产证券化市场起步较晚，发展时间较短，市场基础相对薄弱。
为了扩大资产证券化市场规模，应采取以下对策：一是加大政策扶持力度。
政府可以出台相关政策，鼓励引导金融机构发行资产证券化产品，提供相关税收优惠政策，降低发行成本，增加投资者的参与意愿。
政府可以通过设立专门的资产证券化基金，支持优质资产的证券化和发行。
二是加强市场宣传和培训。
资产证券化是一个相对新兴的金融工具，在我国尚未得到广泛的认知和理解。
相关部门可以加大对投资者和机构的培训力度，提高他们的投资能力和风险意识，同时加强市场宣传，让更多的投资者了解和参与资产证券化市场。
三是建立健全的法律法规体系。
资产证券化市场需要有一个统一且透明的法律法规体系，以确保市场的稳定和公正。
应该加快出台相关法律法规，明确市场主体的权益和义务，保护投资者的合法权益。
我国的资产证券化市场风险较高。
资产证券化涉及多个环节，包括资产筛选、证券产品设计、发行和交易等，在每个环节中都存在一定的风险。
由于我国的资产证券化市场发展较晚，相关机构和监管体系还不够完善，也存在一些风险隐患。
为了降低市场风险，应采取以下对策：一是加强监管力度。
加强对资产证券化市场的监管力度，建立健全的监管制度和机构，加强市场准入和监管行为的监管，规范市场秩序，保护投资者的合法权益。
二是加强风险管理能力。
金融机构在发行和投资资产证券化产品时，应加强对资产的风险管理能力，加大风险审查和尽调的力度，降低市场风险。
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【论文关键词 】资产证券化 特殊目的机构 真实转移 信托 【论文摘要】资产证券化是一种适合我国房地产企业的融资模式，值得房地产业借鉴并逐步推广。本文从资产证券化的理论框架介绍、可行性分析、融资模式分析、以及国外成 熟融资模式对我 国的启示等四个方面探讨我 国发展房地产资产证券化必然性和 可行性。 一、 资产证券化融资理论的介绍 1．资产证券化融资的基本概念 国内外专家学者对于资产证券化融资的定义都是基于两点：一是证券化 资产必须能够从原始持有 人的总资产池 中剥离出来，通过一些 运作安排实现证券化资产的风险和收益的独立性：二是证 券化资产必须能够产生未来可预测的收益。本文认 为资产证券化融资是指具有某种未来可预见 的资产或者资产组合汇集起来．通过结构性重组实现 与 原权益人的风险隔离，再辅 以独特的信用增 级和信用评级，发行 基于资产价值和未来收益 的资产支持证券进行融资从信用关 系的角度分析，资产证 券化通常包括一级证券化融资和二级证券化融资；本文所指房地产行业的资产证 券化融资属于“二级证券化”的范畴。 2．资产证券化融资的运作模式 资产证券化融资 的运作模式核心在于证券化资产的真实转移 、风险隔离和信用增级 的操作；这个证券化的过程需要一个严谨而有效的交易结构来保证融 资的成功，其交易结构主要包括了以下几个运行主体：融资发起机构 、特殊 目的载体、资产管理机构、资产托管机构、信用评级机构 、信用增级机构 、证券承销机构等。 3．资产证券化融资的核心内容 一个完整的资产证券化融资运作过程，其核心内容主要包括：风险隔离、信用评级、信用增级三个部分。风险隔离是资产证券化融资成功运作的关键，它是通过证券化的“真实转移”来实现的。信用级别是专业信用评级机构通 过一整套简 单的符号。信用增级是指在资产证券化融资中被用来保护投资者利益的技术。 4．资产证券化的价值分析 (1)从 融资者的角度 ，其价值实 现主要体现在 以下几 个方面 ：增 强资产流动性 ，降低融 资成本 ；分离信 用风险 ，拓宽融资渠 道 ；改善负债结构 ，提高资本效率 ：增加 企业收入 ，提高管理水平。 f2)从投资者的角度 ．是价值 实现主要体现在 以下 方面 ：获得较 高的投资收益以及 较大的流动性 ：具有较低的投资风险 ：突破投资 限制，拓宽投资渠道 。 二、房地产资产证券化在我国发展 的可行性分析 我国改革开放 2O多年来 ．房地产 的迅速 崛起 与证券 市场的快速发展与繁荣 ，使得房地产资产证券化成 为可能 。 （一)实施房地产证券化 的宏观环境 日趋成熟 1．宏观经济需要房地产有效投 资和有效需求进行拉动。房地产作为国民经济新 的积极增长点 ，发展资产证券化 的融 资模式 有利于促进房地产市场和房地产业的发展：我们 在上海 、深圳 、北京等发达城市进行资产证券化领域 的初步尝试 ，并取得 了一定成效 。 [!--empirenews.page--] 2．土地产权 和房地产权 改革为房地产资产证券化提供 了前提条件 。产权明晰是房地产证券化的必备条件 ；土地使 用制度改革为房地产权益 的分 割提供 了条件 ，为推广房地 产资产证券化做 l『积极的准备 。 3．快速发展的房地产市场和金融市场是经济基础 。从整个 国家的宏观经济基础看 ，我 国的金融体制改革不断深化 ，经济运行状况 良好 ，发展势头强劲。 4．国家 针对房地产 金融领域 的违规操作 现象 ，自 2001年以来连续 出台了一系列促进金融市场健康发展的房地产金融政策 ，繁荣 的房地产市场 和规范发展的金融 市场 为房地产资产证券化 提供了经济基础。 (二)初步具 备实施房地产证券化的微 观基础 1．房地产市场存在 巨大 的资金 缺口。只有推行房地产证券化 ，在金融市场上直接 向社会大众融资 ，才能较好的解决房地产开发资金短缺的矛盾；庞大 的住房消费 市场的资金来源也不可能单纯依靠国家财政或者银行存款 ，住房 消费的直接融 资势 在必行 ．推行 房地 产证券化成为一种必然 2．住房抵 押贷款证券化业务基本成熟。我 国随着住房 货币供给体制逐步取代住房福利供给体制以来 ，住房抵押贷款不断上升 已初步形 成规模 3．庞大的房地产证券化投资需求群体 4．日趋规范的资本 和证券市场 。以买卖发行各种债券和股票的资本市场在我国 已形成基本框架 ，资本市场 的发展不仅 为房地 产证券化提供 了市场规模 ，也因资本市场证券 品种丰 富而使房 地产融 资形 式有 多样化的选择 。 [1][2][3]下一页 (三)政府的推动作用 证券化 是一种市场行 为．但 也离不开政府 的有力支持 ，特别是在制度 的改革和金融政策的推进方 面上 。 综上所 述 ，房地产资产证券 化在我 国虽不 具备大规模推进 的条件，却也有一些有利因素。因此，有选择地渐进发展是非常必要的。 三、房地产资产证券化融资模式的分析 (一)国外房地产资产证券化融资平台的基本模式 在 国外 ，已逐渐形成 了两种房地产资产 证券化的融资模 式 ；分别是以股份制项 目公 司为平 台的公 司型模 式和以第三方信托 机构为平台的信托型模式 。不 同平台开展 的资产 证券化融资有不 同的核心运作，不同平 台也会有不 同的优势。房地产企业设立股份制项 目公司是为了使后者成为项 目资产的载体并充 当特殊 目的机构开 展资产证券化融资 ，是国外房地产 资产证券化融 资普 遍采用融资平 台 ，适用于大型或者特大 型的长期房地产项 目融资。从制度功能上 讲，信托具有 的财产隔离机制 能够很方便实现资产证券化融资要求的风险隔离 ，因此它在国外房地产资产证券化融资实践中使用得很普遍 。 (二 )对我国实行房地产资产证券化的难点分析 1．体制的制约 我国现行的房地产投资与金融体制正在进行重大改革 ．专业银行商业化 、利率市场化、项 目业 主负责制等举措都是改革 的重大步骤 ，但这些 目标的真正实现还要经历一个相 当长 的过程。这也在一定程度 上制约 了我国房地产证 券化进程 。 [!--empirenews.page--] 2．资本市场的制约 （1)现 阶段 ．国证券市场虽然发展迅速 ．但仍属 于初级 阶段 ，市场容量和市场规模十分有限 ： (2)目前 我国证券市场很不规范 ，难以识别证券的优劣 ； f3)房地产证券流通市场要承受证券市场和房地产市场的双重风险 ： f4)我国现阶段还没有真正权威性的评级机构 ； (5)缺乏专 门的政府担保机构和保险公司和推行房地产证券化所需 的专 门人才 ： 3．房地产法律及其监督的滞后性 我 国现行《证券化》的相关条款中 ，缺乏对资产证券化在房地产融资业务应用的规定，这势必会增加住房贷款证券化的推荐难度。同时，建立风险隔离机制的相关法律有《破产法》和《信托法》，但因为在国内出现的时间还不长 ．实施过程 中难免存在种种困难 。 4．信用制约 现阶段．我 国尚无完整 意义上的个人信用制 度 ，银行很难对借款人的资信状况做出准确判 断，对信贷业务 的前 的贷前调查 和对 贷款风险的评价显的困难重重。 5．房地产 金融市场一级市场欠发达 上一页[1][2][3]下一页 我 国长期实行 的福利 住房制度使房地产金融市场一直没有 获得真正 的发展 ．尤其是 国有 四大银行在金融市场的垄断地位 ，决定 了我国房地产金融市场 以非 专业性房地产金融机构的商业银行为 主体。 四、国外房地产资产证券化融资模式对我国的启示 （一）国外房地产资产证券化 的融资模式对我国房地产证券化的启不 1．创造 良好的房地产 汪券化的制度环境 继续深化房地产制 度 、金融制度和企业制度改革 ，规 范资本市场特别是证券交易市 场的运作 ，加快制定和健全相关法律 法规 ，为我 国房地产证券化创造一个 良好的外部环境 ．实现房地产权的独立化 、法律化 和人格化 2．建立房地产金融体系特剐是抵押贷款及其担保 体系 ，培育多元化的投资主体 建赢专 门的政 府担 保机构 ；积极开展各种信托业 务 ；成立由国家控 股或政 府担保 的抵押 证券公 司，收购各商业银行 的抵 押贷 款 ，并 以此 为基础 发行抵 押贷款 证券。 3．创造适宜的房地产资产证券化需要 的环境 加快商 业银行 的转 制步伐 ；组建全 国性的住房银行 ；完善一级市场 的风险控制机制：规范发展我国的资产评估业和资信评级业 。 4．构建房地产信托投资资金 借鉴美国模式 ，由金融机构组织发起 ，具体资产 管理 由专业的投资顾问操作。 （二）我国房地产资产证券化融资模式的选择 不同的房地产证券化模式 ，其运行方式也各不相 同。尤其在制度框架不同的国家或地 区。这种不同会更加明显 。在我 国还是半空 白的情况下运作 ．可以尝试从 以下几个方面来探索房地产资产证券化的道路 ： 1．确定证券化资产 ，组成资产池。原始权益人在分析 自身融资需求的基础上，确定需要证券化的资产，然后进行清理、估算和考核，最后将这些资产分类汇集形成一个资产池。基础 的资产的选择直接关系到以后证券化 的成功与否。 [!--empirenews.page--] 2．资产转移 ：这是证券 化过程中非常重 要的一个环节 ，在典型的资产证券化模式 中，会通过一个 专门的中介机构 ，也称特殊 目的机构(SPV)，通过对原始资产的“真实转移”，实现基础资产和原始权益人之间风险隔离和破产隔离。 3．信用增级和信用评级 ；为了吸引投 资者 ，改善发行条件 ，必须对资产支持证券进行信用增级 ，以提高所发行的证券的信用级别。 4．发行证券及支付价款 ；专门机构将经过评级的证券交给具有承销资格的证券商去承销，可以采取公募或私募的方式来进行。一旦发行成功 ，专门机构就将从证券承销商那里获得的发行 收人按事 先约定的价格支付给原始 的权益人。 5．资产的管理与证券的清偿；资产池的管理必须由专业的服务商来进行 ，这个服务商可以外请，也可以由原始权益人来担 任 ，因为原始权益人已经比较熟悉基础资产的情况 ，一般也具备管理基础资产 的专门技术和充足人力 。至此 ，整个 资产证券化过程告结束。