房地产建安调查表(5科)
房地产市场调研报告【三篇】
【导语】调研报告是整个调查⼯作，包括计划、实施、收集、整理等⼀系列过程的总结。
以下是整理的房地产市场调研报告，仅供参考！ 篇⼀ ⼀、背景介绍 从20xx年⾄今，房地产⾏业经历了萌芽、发展、壮⼤的规模态势，企业也从最初的混乱向平稳和有序迈进。
据不完全统计，xx市⽬前的房地产开发企业近千家，有项⽬企业预计300余个。
单拿xx为例，房地产企业已达428家，开发项⽬120余个，我们从税收这个⾓度就可以衡量出房地产业这⼏年的发展。
20xx年税收收⼊0.9亿，20xx年截⽌11⽉份，已增到12亿，房地产⾏业已占地⽅税收收⼊50%以上。
可以说，房地产⾏业已成为⼩店区⽀柱型产业，该⾏业的兴衰成败直接影响地⽅政府财政收⽀情况。
纵观200xx年-20xx年xx市房地产⾛势，我们发现，在经历了“控制房价过快上涨”“抑制房价过快上涨”“遏制部分城市房价过快上涨”的过程中，xx市的房价⼀直打着政府宏观调控政策的擦边球，受政策影响不⼤。
在刚刚闭幕的上，关于对财税体制的改⾰，集体⼟地使⽤权的变化，以及房地产税的开征及推⼴，这些政府宏观调控政策的实施都会对房价产⽣⼀定影响。
我们辩证地得出结论，对普通住宅的刚性需求稳中缓升，⽽对⾮普通住宅、商铺等⾼档住房或奢侈品房的价格将会下降。
⼆、影响房价的变动因素 ⼟地费⽤：⽬前这是重要组成部分。
政府是⼟地财政，财政中⼀⼤部分源于政府转让⼟地使⽤权的收⼊，也就是卖地，地价越⾼，⼟地成本越⼤，这部分成本都会转稼到消费者头上。
随着改⾰⼒度加⼤，中央对财税体制的改⾰，⼟地财政的现象会逐步改善，那么关乎国计民⽣的普通住宅的供应将会增⼤，也就是说未来房地产市场的改⾰⽅向要从需求市场向供给市场转变，根据经济学中需求供给函数的变化，供给增多，则同样的均衡量下，均衡价格下降，因此这是对房价的重要影响因素。
税⾦及费⽤：20xx年房地产企业的税负率7%左右，⽬前的税负率近13%。
拿⽬前销售不错的⾸开房地产来说，当年的销售收⼊过1.2亿/80套，新增税负就要达到600万，平均每套房多承担税负7.5万，平均每平⽶房价增加535元。
房地产基础知识考试试题及答案-贝壳房地产基础知识考试答案
8、穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。
门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.0米以上的，（注：不论高度均按水平投影面积计算）按其水平投影面积计算。
（×）9、得房率是买房比较重要的一个指标，一般来说得房率越高越好。
（√）10、业主是指物业的所有人，即房屋所有权人和土地使用权人，是拥有物业的主人。
（√）11、层高小于或等于2.20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室不算建筑面积。
（√ ）12、中国工商银行规定，贷款年限最长可以贷30年，贷款人年龄不得超过60岁。
（√）13、中国建设银行规定，住房贷款最长可贷30年，商业用房最多可贷20年。
（×）注：都是30年14、房地产市场：主要包括地产买卖、租赁市场。
含一级市场、二级市场和三级市场。
（√）15、绿化率又叫绿地率是规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。
（×）16、入伙是指业主领取钥匙，接房入住。
（√）17、消防避难层、为了整栋建筑物使用的配电房作为公用面积可以分摊。
（×）注：人防工程不属于公用面积。
18、基价也叫起步价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。
（×）注：基价是按制造某种物品需要的原料价格（是NPC的收购平均价）由系统计算出来的。
商品房的基价是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。
商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，朝向差价后而得出。
19、借款人偿还银行贷款，期限在一年或一年以内的实行到期连本加息一并还清。
（√）20、进深指一间房屋两条横向轴之间的距离。
（√）房地产专业知识试题1.什么是房地产？（5分）答: 房地产是房地产和地产的总称，具体指的是土地及土地上的建筑物及其附着物所生相关权益。
2.什么是房地产产权？（5分）a)答：指权利人对土地使用权和土地上建筑物附着物的所有权，以及由上述权力产生的他项权，如抵押权等。
3.房地产登记有何法律权力？（5分）答：依法登记的房地产权利受法律保护。
2023年房地产估价师之开发经营与管理能力提升试卷A卷附答案
2023年房地产估价师之开发经营与管理能力提升试卷A卷附答案单选题（共30题）1、下列各类土地中，不属于土地储备范围的是（）。
A.集体土地中的宅基地B.依法收回的国有土地C.依法收购的土地D.依法行使优先购买权取得的土地【答案】 A2、下列有关房地产开发项目的初步可行性研究及相关知识，表述不当的是( )。
A.所谓辅助研究，是对投资项目的一个或几个重要方面进行单独研究，用作初步可行性研究和详细可行性研究的先决条件，或用以支持这两项研究B.初步可行性研究阶段投资估算的精度可达到±5%，所需费用约占总投资的1.0%～2.0%C.初步可行性研究亦称预测可行性研究，在此阶段，主要是在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析D.在此阶段需对以下内容进行粗略的审查：市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等【答案】 B3、将借款本息视为现金流出的基本报表是（）。
A.全部投资现金流量表B.资本金现金流量表C.借款还本付息估算表D.投资计划与资金筹措表【答案】 B4、土建工程、给水排水工程、照明工程估算时，按建筑m2造价乘以工程量得到单项工程投资，这种估算的方法称为（）。
A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标估算法【答案】 B5、关于工程量清单计价方法的说法，错误的是（）。
A.采用综合单价计价B.工程量清单由招标人编制C.工程计价依据是各种定额D.计算的工程量不包含工程量的合理损耗【答案】 C6、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是( )。
A.周期风险B.比较风险C.资本价值风险D.时间风险【答案】 A7、下列关于定额计价方式与工程量清单计价方式差别的表述中，正确的是（）。
A.定额计价方式采用综合单价形式，工程量清单计价方式采用总价形式B.定额计价方式投标一般采用合理低价中标法，工程量清单计价方式投标一般采用百分制评分法C.定额计价方式是一种市场定价模式，工程量清单计价方式是一种政府定价模式D.定额计价方式是在发出招标文件后编制工程量清单，工程量清单计价方式是在招标前由招标人编制工程量清单【答案】 D8、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。
完整房地产开发报批报建节点流程超详细
D
58.1
土地费用成本分析（可售）
成本中心
D
58。2
建安成本分析（可售）
成本中心
D
58.3
行政事业性收费及规费分析（可售）
成本中心
D
58。4
营销费用分析（可售）
成本中心
D
58.5
管理费用分析（可售）
成本中心
D
58。6
期间不可预见费分析（可售）
成本中心
D
58.7
价值分配
成本中心
D
58.8
目标成本预设
制作土地招拍挂标书
外联
取得招拍挂竞买资格确认单
外联
12
竞价并取得中标通知书或成交确认
发展中心/城市公司
C
（二）、注册项目公司（或指定已成立的项目公司）
13
准备项目公司注册所需的资料
管理中心/城市公司
B
14
确定项目公司注册代理公司并签订 合同（或确定自行办理）
筹备组/城市公司
D
15
项目公司注册领取营业执照，获得 公章
筹备组/城市公司
D
序号
节点工作成果
主责单位
完成时间
节点管控级
另
（三）、土地出让合同签订及土地移交
土地出让合同签订前的准备工作
16
了解签订土地出让合同政府内部的 流程和审批程序
发展中心/城市公司
C
17
了解签订土地出让合同中需要公关 的难点和关键人物
发展中心/城市公司
C
18
公司领导明确是否按时缴纳土地出 让金及土地契税
（勘界与地形测绘）与地方关系协
发展中心/城市公司
房地产会计科目明细表
11
5001010302
12 13 14 15 16 17 500102 前期工程费 50010104 大市政配套费 50010105 土地有关税费 50010199 其他
5001010303 5001010304
18
50010201 勘测丈量费
19 20 21 22 23 24 25
50010202 规划设计费 5001020201 5001020202 5001020203 5001020204 5001020205 5001020206
消防工程 电梯工程
大堂装饰 管理处装修 精装修工程
包括红线外建造费、管线铺设费 、接口补偿费，主要有自来水系 统与直饮水系统及热水系统
建造费、管线铺设费、接口补偿 费，室外高低压线路工程、配电 室、开闭站等 主要包括管道系统、调压站等 主要包括管道系统、热交换站， 〈不含锅炉房，锅炉房含在供货 安装项目〉 主要指管道及工程费用，包括污 水处理站、中水处理站 包括闭路电视监控系统、可视对 讲系统、IC卡门禁系统、停车场 管理系统、背景音乐及公共广播 系统、周界防范报警系统、电子 巡更管理系统等 主要指电话 含宽带网络等 闭路电视系统工程或数字电视系 统工程 公共绿化、组团宅间绿化、一楼 私家花园、小区周边绿化 雕塑、喷泉、环廊、假山、凉亭 等 小区内道路铺设及广场建设费 永久围墙、围栏及大门 室外照明电气工程，如路灯、草 坪灯等 室外背景音乐设施采购及安装 各种交通划线，各种交通指示牌 、标识牌、示意图、档车器、防 撞器等 儿童游乐设施、垃圾桶、座椅、 信报箱等零星设施
5001020301 5001020302 5001020303 5001020304 5001020305 5001020306 5001020307 5001020308 5001020309 5001020310 5001020311 5001020312
最全房地产开发项目操盘掌控表
策划流程和操作规范 项目开发理念阐述报告 开发/总裁
2、项目开发理念阐述
策划
产品形态组合表
开发/总裁
3、产品形态组合
策划
总体规划指引方案
开发/总裁
8
概念设计 4、总体规划指引及评审 指引书
策划
环境设计指引方案
开发/总裁ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
5、环境设计指引及评审
策划
开发周期指引方案
开发/总裁
6、开发周期指引
策划
优展区规划指引方案
经总办书面签字确认的 《项目实施计划》
5、关键路线。
《开发进度计划》关键 线路版
1、拟订调查方案 2、选择合作的调查公司
3、调查问卷
6
市场调查
4、调查实施
场地和礼品
1、 市场定位报告
策划流程和操作规范；
市场定位报告 开发部《策划定位报告 调研、编写配合工作流 程》
开发部 / 总 裁
7
市场定位
(市场细分/客户需求描述)
2、项目命名
1、目标客户需求特性描述
策划
基本属性需求/生活便捷需求/安全需求 /私密需求/交流需求/审美需求/社会地 位需求 规划理念/人、自然、建筑三者关系/生 活方式和人文精神倡导 住宅组团产品形态和经济指标/商业位 置面积/会所位置面积/教育配套位置面 积/其它共建面积和位置/组团容积率/ 综合容积率 土地级差分析/产品组团布置指引/主要 出入口/交通组织路线/停车方式/主要 景观轴线/公共活动空间布置； 环境设计概念/环境设计风格/环境设计 采用元素/主要展示区域得环境设计要 求 分期开发范围划分原则/分期开发区域 划分/各期开发顺序/开发周期多方案评 审 确定优展区范围/优展区参观路线/优展 区主推产品/优展区环境设计要求/优展 区配套要求/ 物业管理模式 配合部门：策划部、采购部、造价管 理部
房地产项目全案策划
第二阶段：项目市场研究
地块
市场状况 可能的客户 可能的产品
潜在客户分析 项目价值分析 竞争环境分析 宏观环境分析
宏观经济 竞争环境 项目价值 潜在客户 研究结论
2. 房地产广告特质
→ 不可移动性决定广告的第一要义是将客户带到现场； → 预售方式决定广告必须在现成产品稀缺的情况下弥补客户
的想象； → 高价值性决定了房地产客户的消费周期较长、购买决策时
间较充分，广告必须创造短期集中效应； → 房地产产品具有独特性和非标准化的特性，这决定广告既要创
造一个饱满统一的形象支撑整个楼盘销售，又要对产品进行细致 入微的划分和推广。
策划全程造势图
高潮是如何 形成的？
持续造势，高潮迭起，层层推高
2 公开发售前策划工作流程
2.3
网住客户
2.3.1
制定销售计划
2.3.2
制定销售策略
2.3.3
销售团队项目培训
2.3.4
准备相关销售文件
2.3.1 制定销售计划
确定销售时间段（酝酿、认购、开盘、热销、持续、 尾盘） 计划销售数量（套数） 预计投入推广费、回收资金额
2.2.6
传播方法综合运用提高造势效果
楼盘常规阶段推广主题
2.2.1 确定阶段推广主题
形象
销售
客户
社区 文化
产品
不同推广主题，不同诉求点
时间
2.2.2 房地产信息传播方法概述
房地产信息传播方法分类
➢ 广告投放 ➢ 现场包装 ➢ 公关活动 ➢ 其他
注：现场包装具体内容见《住宅项目市场推广》
房地产公司地产档案分类及归档指引
档案分类及归档指弓1.目的为了规范公司档案的分类方法、档号标识、归档范围和保管期限，特制定本细则。
档案分类原则是以各部门工作过程中形成的全部档案为对象，依据工作职能、结合档案内容，进行科学分类。
2.适用范围本细则适用于公司档案分类、整理和归档管理，适用于各部门档案分类整理工作，公司各下属公司参照执行。
3.内容根据实际情况，公司及下属公司的资料可分为：投资类档案、项目类档案、经营管理类档案、会计类档案、合同类档案、法律事务类档案、审计类档案、行政人事类档案、声像类档案和实物类档案。
3.1投资类档案3.1.1投资类档案由人力行政部保管。
3.2项目类档案3.2.1项目类档案包括开发报建的前期资料、设计管理部的设计图纸及变更资料、采购管理部的招投标资料和合同、项目部的工程资料、成本管理中心/部审核的签证资料。
根据公司目前的实际情况，项目资料归档时按部门来划分。
3.2.2项目类档案的移交：3.2.2.1开发报建的前期资料由专员于每个月的5号前移交给专职档案管理人员归档，图纸资料待审图公司盖章后马上移交。
3.2.2.2设计管理部的设计变更资料及变更图纸，由设计管理部的资料文员按开发流程，分阶段以最终确认的资料及图纸移交给专职档案管理人员归档。
3.2.2.3项目部工程资料待每一个分项工程竣工验收后30天内，由项目部负责人和专职档案管理人员审查后移交档案室，总包的整套竣工资料，在工程竣工验收完毕，由项目部负责人和专职档案管理人员审查后，资料文员于90天内移交归档。
专职档案管理人员在此期间要经常抽查项目资料，发现漏项资料，要求相关单位及时补充。
3.2.2.4采购管理部的招、投标文件、合同、报价清单，在合同盖单后，由采购管理部资料文员于合同盖章完后马上将原件移交到档案室进行归档，其他部门可保留复印件。
3.2.2.5项目资料中包括成本管理部审核的签证及结算资料，审核完成后的签证及结算资料由成本管理部资料文员于每个月的5号前移交到档案室进行存档，成本管理部可保留复印件。
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单位：
行业类型：
序号指标/年度200620072008
一当年度主营业务收入
二当年度缴纳的各项税金总额
三当年度缴纳的主体税种税额：
1、营业税105125
当年度营业税计税依据预售不动产预售不动产
2、企业所得税66.382.7
当年度企业所得税计税所得额20092506
3、土地增值税1012.5
当年度土地增值税计税依据预售额的千分之五预售额的千分之五
当年度缴纳土地使用税税额25.325.325.3
四4、工资支出61.742
5、劳保福利支出
6、利息支出385.9326
7、利润总额
8、当年度净利润
9、当年度平均资产总额
（期初+期末)/2
4106929515367
五年度是否进行过企业所得税清算是是是
年度是否进行过土地增值税清算否是是
企业税收负担增加/减少的主要原因有哪些？3、
房地产建安企业税负调查表
名称：湖北卓越集团天工房地产开发有限公司
企业认为总体税收负担是否合理？合理的比例应该为多少？企业承担的其他非税负担最多的项目是那些？是否影响了企业自身的经营发展？1、
2、
万元
2009
80
预售不动产
37
1600
8
预售额的千分之五
25.3
97
225
15259
是
是
发展？