工程业主如何选择项目实施方式

第１８卷第３期　２Ｏｏ２年９月　

北京建筑工程学院学报　ＪＯＵＲＮＡＬＯＦＢＥＵｎ＇ｑＧＩＮＳＴＩＴＵＴＥＯＦ　Ｃｒ、厂ＩＩ，董　Ｇ　口珏ＲＩＮＧＡＮＤＡ＿ＲＣＨＩ￣　Ｖ０１．１８　Ｎｏ．３　

ｓ印．２００２　

文章编号：１００４—６０１１（２００２）０３—００５８—０６　

工程业主如何选择项目实施方式　

刘允延刘　彦　（管理工程系，北京１０００４４）　摘要：除了工程的设计水平，施工质量以外，项目的实施方式对工程业主来说也是一个至关重要的问　题。实施方式的选择直接关系到业主各项目标的实现，关系到项目的成本，质量，工期，业主的风险等一　系列指标。本文通过分析国际上流行的几种建筑工程实施方式的各自特点，供工程业主们根据自身项　目的特征和所要实现的主要目标，恰当准确地选择项目的实施方式。　关键词：工程采购；传统的实施方式；设计一建造方式；ＣＭ方式；　中图分类号：ＴＵ７２１　文献标识码：Ａ　

０　引言　在国际上建筑工程项目的实施方法有很多，除　传统的设计一招标一施工方式以外，还流行设计一　建造（Ｄ＆Ｂ）方式和施工管理（ＣＭ）方式。其中　Ｄ＆Ｂ近来在我国有所采用，即为建设工程总承包。　但ＣＭ在我国更是罕见，只是在上海证卷大厦等项　目中作了一些尝试。选择项目的实施方式是业主的　重要课题，如选择正确不仅能最大限度地降低业主　的风险，还能提高投资效率。对上述三种方式不能　笼统地说孰优孰劣，要根据项目的特点，项目的内在　外在环境，业主的主要目标等多种因素统筹考虑。　本文旨在分析这三种实施方式的各自特点，为项目　主提供决策依据。　１传统的实施方式　建设工程的传统实施方式是“设计一招标一建　设”（Ｄｅｓｉｇｎ—Ｂｉｄ—Ｂｕｉｌｄ），于２００年前诞生于英国，　至今仍在国际上广泛采用。其过程如图１所示。　ｉ　一　一　求一　图１　收稿日期：２００２一Ｏ７　作者简介：刘允延，建７８级校友，大学本科，副教授，管理教研室。　在这种方式下，业主首先委托咨询，设计单位来完成　项目前期的设计工作，其中包括准备全套的合同文　件（施工图设计、招标文件等）。在竞争性招标，评　标，并向总包商授予合同后，再由总包商按照合同文　件规定的权限进行专业分包，并与分包商及供货商　签订合同组织施工。　传统方式的优点是：１）项目参与各方对传统的　实施程序十分熟悉，有利于该方法的顺利实施。国　内外大多数业主、设计，咨询单位，总包商和供货商　长期在传统方式下协调工作，十分熟悉典型的合同　条件，建立了相互认同的责权利的分担原则和风险　的分配原则。有利于全部工程的相互协调。２）由于　在工程招标前设计工作已经完成。图纸，规范，合同　文件已全部齐备，有理由要求承包商报出固定总价。　因此业主可以用固定总价发包，将通货膨胀等风险　最大限度地转移给承包商：特别是在建筑业低迷的　时期，业主更能获得较低的报价。３）业主只须选择　咨询，设计单位完成设计工作，然后选择总包商进行　施工，不须参与工程管理的全过程。业主不必过多　地参与到施工中去，省去了庞大的甲方班子；无须考　虑工程的进度和成本问题，只须将注意力放在对施　工质量的监督方面。　其缺点是：１）建设项目只能按顺序一步一步地　

维普资讯 http://www.cqvip.com 第３期　刘允延刘彦：工程业主如何选择项目实施方式　５９　实施。承包商和分包商无法提前介入设计工作。由　于设计师在施工知识方面不如承包商，当所有的设　计方案，材料设备的选择都由设计师独立做出的时　候，难免使项目的可施工性（ｃｏｎｓｔｒｕｃｔａｂｉｌｉｔｙ）较差，　因此而导致过多的工程变更。在设计阶段实施价值　工程时如没有承包商的参与，必定会错过很多降低　成本的机会。２）由于项目实施的规划、设计、招投　标、施工等阶段是按顺序进行的，各阶段不能搭接，　因此项目周期较长，缩短整个项目建设周期可能性　很小。由于通货膨胀而导致的施工费用上涨的风险　较大。这是传统实施方式最大的不足。　２设计一建造的方式（Ｄｅｓｉｇｎ—Ｂｕｉｌｄ）　设计一建设是一种将设计和施工委托给一家机　构来完成的项目实施方式，ＦＩＤＩＣ出版的橘皮书“设　计一建造与交钥匙工程合同条件”就是基于这种项　目实施方式而编制的。在这种情况下业主首先聘用　一家专业咨询公司根据项目的特点为他选定实施方　式，如确定为设计一建造方式，再为他研究拟建项目　的基本要求，授权一位具有专业知识和管理能力的　管理专家为业主代表，与设计一建造总承包商沟通。　该方式在投标和订立合同时可以总价合同为基础，　设计一建造总承包商对整个项目的成本负责，并自　行完成绝大部分设计和施工工作，仅将很专业的设　计和施工的部分分包出去，其组织形式如图２所示。　在选择设计一建造总承包商时，如果是政府的公共　项目，则必须采用资格预审及公开竞争性招标的办　法：如果是私营项目，业主可以采用邀请招标方式。　图２　设计一建造方式的主要优点是：１）由总承包商　来完成设计克服了在传统方式下设计方与施工方相　互推委责任的弊病，从业主的角度来看总承包商是　唯一的责任方。在出现工程缺陷时减少了推委扯皮　现象，从而保护了业主的利益。２）有助于设计部门　与施工部门之间更好的沟通，从而有助于可建造性　的分析与探讨，并为实施价值工程创造了条件。因　此也就减少了工程的变更。并可使设计阶段与施工　阶段有一定程度的搭接，从而缩短工期。３）一旦业　主提出变更或不可预见的情况发生，由于设计和施　工是在同一个公司内协调，重新估价及重新安排进　度要比传统方式便捷得多。４）业主不必过多介入到　设计和施工之间的沟通，从而避免了庞大的业主班　子，节约了费用。　其缺点是：１）由于业主雇佣设计一建造公司在　设计工作开始之前，如果没有类似的已竣工的项目　做比较，要想确定准确的工程量和承包价格是十分　困难的。即便确定了固定总价，设计一建造公司也　可能以牺牲工程质量或缩小工作范围来确保自己的　利润。２）削弱了业主对项目的控制。由于业主较少　参与项目运作，这本是优点但在某种意义上又是缺　点。因为承包商设计部门与施工部门之间的良好的　沟通和丰富的Ｄ＆Ｂ经验使得项目会进展迅速，由　于业主的监控或决策往往跟不上项目进度，项目的　发展可能偏离业主的愿望。３）在传统方式中设计院　不仅完成全部设计，还受业主委托监控承包商的施　工质量；但在设计一建造方式中，设计人员和施工人　员均属同一公司雇员，设计对施工的监控力度自然　有所削弱。　

３施工管理方式（Ｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎ　Ｍａｎ．　ａｇｅｍｅｎｔ　Ａｐｐｒｏａｃｈ）又称ＣＭ方式　

ＣＭ方式又称为阶段发包方式（Ｐｈｓｅｄ　Ｃｏｎｓｔｒｕｃ—　ｔｉｏｎ）或快速轨道方式（Ｆａｓｔ—Ｔｒａｃｋｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎ），这　是近年来在国外比较流行的一种工程项目实施方　式，其特点是：　由业主和由业主委托的ＣＭ经理与建筑师组成　

一个联合小组共同负责组织和管理布局和设计时，　要考虑到控制项目的总投资。在初步设计方案确定　后，随着设计工作的进展，每完成一部分设计后，就　对这一部分工程进行招标，发包给一家承包商，由业　主直接与该承包商签订承包合同。因此整个项目的　施工就不再由一家施工单位总包，而是由不同的承　

维普资讯 http://www.cqvip.com ６０　北京建筑工程学院学报　第ｌ８卷　包商分别完成。这样做的结果使得设计、招标、施工　等环节再进度上充分搭接，施工可以在尽可能早的　时间开始，与传统方式相比，大大缩短了整个项目的　建设周期。　ＣＭ公司一般承担下列工作：１）为了缩短工期，　首先要制定周密的项目进度计划，实现设计和施工　的相互搭接；２）为了控制项目总投资，在项目在各个　阶段尽可能精确地编制项目估算（ｅｓｔｉｍａｔｅ）并不断　进行调整。在设计阶段应用价值工程（ＶａｌｕｅＥｎｇｉ．　ｎｅｅｒｉｎｇ）的方法，向设计单位提供能提升项目的功能　并同时降低成本的合理化建议；３）在整个招标过程　中，负责全部招标工作的组织，合理地确定各个合同　的工作范围和招标方案及招标文件的编制，并主持　议标和合同谈判甚至直接与分包商签约。４）在施工　阶段，ＣＭ公司则负责直接的工程管理。使施工单　位的进场，设计、材料以及预制构件供应的招标、生　产和到货等各项工作得到妥善安排，协调各承包商　的工作。　从以上工作内容可以看出，ＣＭ公司只有在掌　握一流的施工技术和施工工艺，十分了解施工成本　的前提下，才能在设计阶段向设计单位提出合理化　建议；只有在具备很高的施工管理和组织协调能力　的前提下，才能在施工阶段直接管理和指挥各个承　包商。因此，在国外ＣＭ这一角色大多由承包商来　担当。在北美大多数ＣＭ公司本身就是大型建筑公　司，它们除了拥有技术和管理人员外，还拥有施工机　械和工人，可以在管理承包商的同时，直接承担部分　零星工程的施工，甚至可以参加该项目的某个部分　工程的投标。因此ＣＭ公司在本质上属于承包商的　范畴。ＣＭ可以有多种形式，下面介绍常用的两种。　３．１代理型ＣＭ方式（ＣＭ／Ａｇｅｎｃｙ）　所谓代理型ＣＭ（Ａｇｅｎｃｙ），是指ＣＭ公司仅以　“业主的代理”的身份参与工作，不直接与承包商签　订合同，而是由业主直接与各承包商签订合同，因此　业主的合同管理和组织协调工作量将大大增加。由　于ＣＭ公司与各承包商／供货商之间没有合同关系，　其所承担的风险比非代理型ＣＭ公司（Ｎｏｎ—Ａｇｅｎ．　ｃｙ）大大降低，而转由业主承担。ＣＭ公司的身份是　管理顾问（Ａｄｖｉｓｏｒ），不直接从事施工活动，亦不承　担保证最大工程费用（ＧＭＰ）。ＣＭ公司仍然是在施　工前（设计阶段）即介入项目，并向设计单位提供合　理化建议，协助业主主持招标工作，在施工阶段管理　和协调各承包商。其工作量与非代理型ＣＭ公司　（Ｎｏｎ—Ａｇｅｎｃｙ）　比无太大区别。ＣＭ公司与设计　单位间没有合同关系，并且也不能向设计单位颁发　指令，它们之间是协调关系（见图３）。　咨询工程师　（规划与预　算）　——合同关系　一——协调关系　—叶单向　图３代理型建筑工程管理　施工　承包　商　分ｆ　１分　包ｌ　ｌ包　商｝Ｉ商　采用这种方式的优点是：业主可自由选定建筑　师／咨询工程师：在招标前可确定完整的工作范围和　项目原则：可以有完善的管理与技术支持。缺点是　在明确整个项目的成本之前，投入较大：ＣＭ经理不　对项目进度和成本做出保证；可能的索赔与变更的　费用较高，即业主方风险很大，工作量也较大。　３．２非代理型ＣＭ方式（Ｎｏｎ—ＡｇｅｎｃｙＣＭ）　所谓非代理型ＣＭ（Ｎｏｎ—Ａｇｅｎｃｙ），是指ＣＭ公　司不是以“业主的代理”的身份，而是以承包商的身　份工作。这种方式实际上是纯粹的ＣＭ方式与传　统方式的结合。采用这种形式，ＣＭ公司同时也担　任施工总承包商的角色。业主与ＣＭ公司签订ＣＭ　合同（除业主自行采购和自行发包的部分之外），对　业主来说合同关系简单，对各分包商的组织协调工　作量较小。但对ＣＭ公司来说，直接与分包商／供货　商签约，增加了ＣＭ公司对分包商／供货商管理的责　任和义务（见图４）。　一般情况下业主要求ＣＭ经理提出保证最大工　程费用（Ｇｕａｒａｎｔｅｅｄ　Ｍａｘｉｍｕｍ　Ｐｒｉｃｅ，ＧＭＰ）以保证　业主的投资控制，如最后结算超过Ｇ　，由ＣＭ公　司赔尝，如低于ＧＭＰ，节约的投资归业主所有。业　主向ＣＭ经理支付佣金及专业承包商所完成工程的　直接成本，ＣＭ经理由于承担了保证施工成本的风