xx家园运作管理(doc 8页)
某家园物业管理实施方案
某家园物业管理实施方案一、引言随着城市化进程的加快和人口的不断增长，住宅小区越来越多。
为了提高居民的生活质量和社区的管理效率，物业管理成为了住宅小区不可或缺的一部分。
本文档旨在制定某家园物业管理的实施方案，旨在提供一种高效、便捷和可持续的物业管理模式。
二、目标和目标1.提供良好的服务：通过规范化的物业管理流程和优质的服务，提供居民满意的生活环境。
2.管理成本的降低：通过合理的资源配置和科学的管理方法，降低物业管理的运营成本。
3.促进社区归属感：通过有效的社区活动和参与机会，增强居民对社区的归属感。
4.提高物业管理的效率：通过引入先进的技术工具和管理系统，提高物业管理的效率和反应速度。
三、关键步骤1. 物业管理流程的规范化为了提高物业管理的效率和质量，需要对物业管理流程进行规范化。
具体步骤包括：•居民服务管理：建立服务台和服务热线，为居民提供报修、投诉、咨询等服务，并建立完善的服务记录和回访机制。
•安全管理：制定和执行安全管理制度，确保小区内的安全设施运行正常，加强安全巡逻和监控，及时处理安全事故。
•环境管理：建立环境卫生巡查制度，保持小区内的公共区域干净整洁，及时处理垃圾和污水排放问题。
•维修和维护管理：建立设备设施清单，进行定期检查和维护，确保设施设备的正常运行。
2. 引入先进的技术工具为了提高物业管理的效率，可以引入一些先进的技术工具，并与物业管理系统集成。
具体工具包括：•大数据分析：通过对居民需求和投诉数据的分析，提前预测和解决可能出现的问题。
•移动应用：开发移动应用程序，方便居民随时随地查看物业公告、报修记录等信息。
•互联网+社区服务：利用互联网平台，提供社区公共设施预约、社区活动报名等便民服务。
•智能化设备：引入智能化设备，如智能门禁、智能照明等，提高小区的安全性和便利性。
3. 加强社区活动和居民参与为了促进社区归属感，需要加强社区活动的组织和居民参与机会的提供。
具体做法包括：•增加社区活动：定期组织社区文艺演出、体育比赛、社区讲座等活动，增加居民之间的交流和互动。
某家园小区物业全面管理方案
某家园小区物业全面管理方案1. 管理目标某家园小区的物业全面管理方案旨在提升小区居民的生活质量和幸福感，实现小区的安全、舒适和绿化环境的可持续发展。
为此，物业将采取一系列管理措施，包括但不限于安保管理、设施设备维护、绿化环境保护和社区活动组织等。
2. 安保管理为确保小区居民生活的安全和社区的稳定，物业将实施以下安保管理措施： - 设立安保巡逻机制，确保小区的公共区域没有安全隐患； - 配备专业安保人员，提供24小时的巡逻和门卫服务； - 安装闭路电视监控设备，实施小区内部和外部的监控； - 开展安全教育和演练活动，提高居民的安全意识和应急能力。
3. 设施设备维护为保证小区内设施设备的正常使用和维护，物业将采取以下措施：- 建立设施设备巡检制度，定期对小区内的设施设备进行巡检和维护，及时发现和解决问题； - 定期维修和保养公共设施，如电梯、消防设备、照明设备等； - 组织学习培训，提高维修人员的专业水平和技能，确保设施设备维护能力； - 建立居民设施设备报修机制，快速响应和解决居民的报修需求。
4. 绿化环境保护为营造宜居的绿化环境，物业将采取以下绿化环境保护措施： - 种植适宜的植物和花草树木，以提升小区的美观度和空气质量； - 定期修剪和养护草坪和花草树木，保持整洁和健康； - 管理和维护小区内的道路和绿化带，确保其安全和通行畅顺； - 加强垃圾分类和处理工作，提高小区的环境卫生水平。
5. 社区活动组织为促进居民之间的交流和融入感，物业将组织丰富多彩的社区活动，包括但不限于以下内容： - 开展节日庆祝活动，如春节联欢晚会、元宵灯会等； - 组织运动健身活动，如篮球比赛、瑜伽课程等； - 举办知识讲座和文化沙龙，满足居民的学习和文化需求； - 开展志愿者活动，提供居民参与社区事务的机会。
6. 物业费管理为保证物业管理的可持续运营，物业将实行科学合理的物业费管理措施： - 根据小区的实际情况和物业服务需求，制定透明、公正的物业费收费标准； - 定期公布物业费使用情况，接受业主或居民的监督和建议； - 建立物业费缴纳机制，提供多种缴费方式和便利的缴费渠道； -加强财务管理，确保物业费的合理使用和稽核。
XX家园物业管理方案
XX家园物业管理方案一、背景与概况作为一家专业的物业管理公司，我们将会为XX小区提供全面且高效的物业管理服务。
该小区位于城市中心区域，总占地面积约100,000平方米，共有30幢住宅楼，总户数约为3000户。
我们的目标是通过有效的管理和维护，提供一个安全、舒适、便捷的居住环境，让居民能够享受到高质量的生活。
二、管理团队为了确保物业管理工作得以顺利进行，我们将组建一支专业的管理团队。
团队由一位具有丰富物业管理经验的总经理带领，并配备一名副总经理、一名行政人员、一名财务人员以及一支维修保洁队伍。
总经理将负责整个物业管理的组织、协调以及规划工作，副总经理则负责具体的日常管理工作。
三、安全管理1.安全巡逻：我们将安排专人进行24小时全天候的安保巡逻，确保小区内的安全。
2.安全设施：设置安全摄像头和闸机系统，对小区出入口进行严格的管控和监控，并配备专业安保人员以确保居民的安全。
3.安全教育：定期组织安全培训，提高居民的安全意识，确保居民能够正确应对突发事件。
四、物业设施维护1.公共区域维护：包括小区道路、绿化带、游乐设施等的维护和保洁工作，确保小区环境整洁有序。
2.电梯维保：安排专业保养团队，定期对小区电梯进行维保，确保其安全和正常运行。
3.照明设备维护：定期检查小区照明设备，及时更换损坏的灯具，确保小区夜间照明良好。
五、绿化景观管理1.绿化维护：包括植物的修剪、除草、浇水等工作，确保小区绿化带的美观和整洁。
2.花坛养护：定期更换花坛内的花卉，保持小区花坛的色彩丰富和景致优美。
3.景观改造：根据居民的需求和意见，对小区的景观进行必要的改善和升级。
六、投诉处理2.投诉处理：建立完善的处理流程，对投诉进行分类、登记、反馈，并积极跟进解决过程，确保投诉能够得到妥善处理。
七、社区活动为了增进居民之间的交流和凝聚力，我们将组织各类社区活动，如文化节、健身活动、亲子活动等，为居民提供丰富多样的娱乐和社交机会。
八、财务管理我们将建立规范且透明的财务管理制度，确保物业管理费用的使用合理合规，并定期向业主进行财务报告，保证业主的知情权。
家园互动管理制度
家园互动管理制度第一章总则第一条为了规范和促进家园互动，促进邻里之间的良好关系和社区的和谐发展，根据国家法律法规和相关政策，结合本社区的实际情况，制定本管理制度。
第二条本管理制度适用于本社区内的业主、租户、居民和相关工作人员。
第三条本制度的宗旨是遵纪守法，建立健全的社区管理制度，促进家园和谐共处，共同维护社区环境的整洁、安全和宜居。
第二章家庭管理第四条业主和租户应当爱护公共财产和环境，不得在公共区域随意堆放杂物，不准占用公共绿化带种植庄稼、种菜、养鱼、饲养家禽、家畜等。
第五条业主和租户应当按照相关规定合理使用和维护自己的住房，不得擅自改变建筑结构，不得违法乱建或擅自挖掘地基。
第六条业主和租户应当遵守社会公德，文明生活，不得在公共区域随地吐痰、随地吸烟、乱扔烟蒂和口香糖等。
第三章社区设施的使用管理第七条社区设施包括但不限于健身器材、篮球场、羽毛球场等各类体育设施。
业主、租户和居民可根据需要使用社区设施，但必须遵守社区设施的使用管理规定，不得滥用或破坏社区设施。
第八条使用社区设施时，业主、租户和居民应当自觉排队、让位，不得占用场地过久，确保其他居民也能有机会使用设施。
第九条业主、租户和居民在使用社区设施时，如发现设施有损坏或者问题，应当及时向相关管理人员或物业进行报告，积极配合维修。
第四章绿化和小区环境管理第十条业主和租户应当爱护社区内的花草树木，不得随意砍伐、破坏社区绿化。
第十一条业主和租户应当自觉遵守社区环境卫生管理规定，不得在公共区域乱扔垃圾，不得污染环境，保持社区环境整洁。
第十二条在小区环境卫生保洁方面，业主和租户要自觉参与，鼓励居民们共同参与环境卫生保洁。
第五章安全管理第十三条业主和租户应当加强家庭安全防范意识，遵守消防安全规定，不得私拉乱接电线、使用违章电器和易燃易爆物品。
第十四条业主和租户应当自觉遵守社区安全防范规定，不得在公共区域违规停放车辆或私拉乱接电线，不得在楼道堆放任何物品，确保楼道畅通。
盛世家园管理处运作管理方案分析
预防性维护
根据设施设备的运行状况，提前进行 必要的维护和保养，以延长设备使用 寿命。
应急维修
对于突发故障或事故，及时组织人员 进行抢修，确保设施尽快恢复正常运 行。
设施设备更新改造与报废处理
更新改造
根据设施设备的实际情况和业主的需求 ，对老旧或功能不全的设施进行更新改 造。
VS
报废处理
对于无法修复或无改造价值的设施设备， 进行报废处理，并按照相关规定进行处置 。
明确各项卫生工作的操作流程，包括清扫、消毒、除尘等步 骤，确保工作质量。
环境卫生工作人员培训与考核
培训
定期对环境卫生工作人员进行培训，提高其工作技能和服务意识。
考核
建立考核机制，对工作人员的工作质量、工作效率等进行评估，激励优秀员工，改进不足之处。
05
设施设备管理方案
设施设备管理范围与责任
公共设施
制定应对突发事件的预案，明 确应急响应流程，确保快速有
效处理。
安全保卫人员培训与考核
01
02
03
培训内容
定期进行安全知识培训、 消防演练、反恐演练等， 提高安全保卫人员应对突 发事件的能力。
考核标准
制定考核标准，定期对安 全保卫人员进行考核，确 保其具备合格的专业素质 和服务态度。
奖惩机制
建立奖惩机制，对表现优 秀的员工给予奖励，对工 作不力的员工进行整改或 辞退。
洁工等岗位。
服务团队
负责服务居民需求，包 括接待员、维修工、绿
化保洁员等岗位。
社区活动团队
负责组织开展各类社区 文化活动，包括活动策 划、组织协调等岗位。
管理处工作流程与规范
报修与投诉处理流程
居民报修或投诉后，接待员进行登记 并转交给相关人员处理，处理完毕后 及时回访。
家园共育工作管理制度
第一章总则第一条为加强家园共育工作，提高幼儿园教育教学质量，促进幼儿全面发展，保障幼儿身心健康，根据《幼儿园工作规程》和国家有关法律法规，结合我园实际情况，制定本制度。
第二条本制度适用于幼儿园全体教职工、家长及幼儿。
第三条家园共育工作要以幼儿为本，尊重幼儿的身心发展规律，注重家庭教育和幼儿园教育的有机结合，形成教育合力，共同促进幼儿健康成长。
第四条家园共育工作要坚持以下原则：1. 教育公平原则：关注全体幼儿，尊重个体差异，促进幼儿全面发展。
2. 家庭与幼儿园合作原则：加强家庭与幼儿园的沟通与合作，形成教育合力。
3. 家长参与原则：发挥家长在教育中的主体作用，提高家长的教育素养。
4. 优质服务原则：为家长提供优质的服务，满足家长的需求。
第二章组织机构第五条幼儿园设立家园共育工作领导小组，负责家园共育工作的统筹规划和组织实施。
第六条家园共育工作领导小组由园长、副园长、各部门负责人、班主任及部分家长代表组成。
第七条家园共育工作领导小组职责：1. 制定家园共育工作计划，并组织实施。
2. 协调各部门、班级开展家园共育活动。
3. 指导家长开展家庭教育，提高家长教育素养。
4. 检查、评估家园共育工作效果。
5. 总结、推广家园共育工作经验。
第八条各班级设立家园共育工作小组，负责本班级家园共育工作的具体实施。
第九条家园共育工作小组由班主任、保育员、家长代表组成。
第十条家园共育工作小组职责：1. 组织开展班级家园共育活动。
2. 收集、整理家长意见，反馈给幼儿园。
3. 协助班主任开展家长工作。
4. 指导家长开展家庭教育。
第三章家园共育活动第十一条幼儿园定期开展家园共育活动，包括：1. 家长会：每学期至少召开两次家长会，通报幼儿在园情况，交流教育经验，解答家长疑问。
2. 家长开放日：每学期至少举办一次家长开放日，邀请家长参与幼儿园教育教学活动，增进家园了解。
3. 家长学校：定期举办家长学校，邀请专家、教师为家长讲解家庭教育知识，提高家长教育素养。
湘湖家园日常管理制度
第一章总则第一条为加强湘湖家园的管理，维护家园的和谐稳定，保障业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规，结合湘湖家园实际情况，制定本制度。
第二条本制度适用于湘湖家园全体业主、住户、租户及物业服务企业。
第三条湘湖家园的管理工作，应当遵循公开、公平、公正的原则，维护业主的合法权益，保障物业管理活动的正常进行。
第二章业主与住户的权利与义务第四条业主享有以下权利：（一）依法享有物业的占有、使用、收益和处分权；（二）依法参加业主大会，行使表决权；（三）依法选举和罢免业主委员会成员；（四）依法监督物业服务企业履行物业服务合同；（五）依法享有其他合法权益。
第五条业主承担以下义务：（一）遵守国家法律法规、本制度和湘湖家园的相关规定；（二）按时缴纳物业服务费、维修基金等费用；（三）合理使用物业，不得擅自改变物业用途；（四）爱护公共设施，不得损坏；（五）依法承担其他义务。
第六条住户享有以下权利：（一）在物业服务范围内享有使用物业的权利；（二）依法参与物业服务活动；（三）依法享有其他合法权益。
第七条住户承担以下义务：（一）遵守国家法律法规、本制度和湘湖家园的相关规定；（二）按时缴纳物业服务费；（三）合理使用物业，不得擅自改变物业用途；（四）爱护公共设施，不得损坏；（五）依法承担其他义务。
第三章物业服务与管理第八条物业服务企业应当依法取得物业服务资质，按照物业服务合同约定，履行物业服务职责。
第九条物业服务企业应当建立健全物业服务制度，加强物业服务人员培训，提高服务质量。
第十条物业服务企业应当定期对公共设施进行维护保养，确保设施正常运行。
第十一条物业服务企业应当加强绿化管理，保持绿化环境的整洁美观。
第十二条物业服务企业应当加强对小区内车辆的停放管理，确保车辆停放有序。
第十三条物业服务企业应当建立健全消防安全管理制度，定期开展消防安全检查。
第十四条物业服务企业应当加强治安管理，保障业主的生命财产安全。
家园社区工作管理制度范文
家园社区工作管理制度范文家园社区工作管理制度第一章总则第一条为规范家园社区工作管理，提高居民生活质量，根据法律法规和相关政策，制定本工作管理制度。
第二条家园社区工作管理制度是居民自治的基本依据，是社区办事机构依法管理和服务群众的准则。
第三条家园社区工作管理制度适用于所有居民，包括社区工作人员和居民委员会成员。
第四条家园社区工作管理制度内容包括：社区组织机构、工作人员职责、居民权利和义务、纪律要求、工作流程等方面。
第二章社区组织机构第五条家园社区设立居民委员会，居民委员会由社区居民按照自治原则选举产生，并报社区办事机构备案。
第六条居民委员会由1名主任和若干副主任组成，主任由委员会成员选举产生，副主任由主任提名并社区居民代表投票选出。
第七条家园社区设立社康办公室、环境卫生办公室、安全保卫办公室等职能部门，负责社区公共事务管理。
第八条社区办事机构由社康办、环卫办、安保办等部门领导组成，承担社区整体管理和服务职责，接受居民委员会监督。
第三章工作流程第九条家园社区工作流程包括工作计划制定、工作分工、工作执行、工作总结等环节。
第十条社区办事机构根据居民需求和社区情况，制定年度工作计划，并报居民委员会审批备案。
第十一条社区办事机构按照工作计划，将工作分解为具体任务，并明确任务执行人员。
第十二条工作执行期间，社区办事机构应及时上报工作进展情况，并接受居民委员会的监督和指导。
第十三条工作完成后，社区办事机构应组织总结，并向居民委员会汇报工作成果和问题。
第四章工作人员职责第十四条家园社区工作人员职责包括履行工作职责、保障群众利益、维护社区稳定等方面。
第十五条社区办事机构工作人员负责社区公共事务管理和服务，保障居民基本生活需求，协调解决居民之间的矛盾纠纷。
第十六条社区办事机构工作人员应维护社区工作形象和声誉，按照法律法规和相关政策，诚挚对待群众，不得滥用职权，不得收受贿赂。
第十七条社区办事机构工作人员应保守居民隐私，不得泄露居民个人信息，不得私自进入居民住宅。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
目录第一部分构架简介 (5)第一章盛世家园管理处架构概述 (5)一、盛世家园管理处运作原理模型图： (5)二、盛世家园管理处组织架构 (5)三、创建盛世家园有效的服务价值链 (6)四、盛世家园管理处外部沟通导向图 (7)第二部分前期介入计划 (7)第一章工作计划 (7)一、前期介入工作计划 (8)二、入伙接管工作计划 (9)三、正常居住期工作计划 (10)第二章管理处物资装备计划 (11)一、物质装备计划 (11)二、行政办公用品计划 (12)三、维修工具计划 (13)四、护卫、消防装备计划 (14)第三部分促进销售的建议和配合销售的措施、承诺 (15)第一章销售预测及定位 (15)一、长城盛世家园销售分析及预测 (15)二、长城盛世家园销售对象定位 (16)三、物业管理服务定位 (16)第二章销售的建议 (17)—、会所提前投入运营 (17)二、招聘中年销售人员 (18)三、建立团队激励体系 (18)四、重视客户关系管理 (19)五、实现客户承诺的统一 (19)六、成立销售协调小组 (19)七、提供毛坯样板房 (20)八、组织专家授课的促销活动 (20)九、引入电脑购房查询系统 (20)十、签订物业管理合同 (21)笫三章配合销售的措施 (21)一、提供物业管理咨询 (21)二、提供物业管理培训 (22)三、提供护卫及保洁服务 (22)四、提供有形展示 (22)五、协助举办展销活动 (22)六、开展业主意见征询 (23)七、提供优质客户服务 (23)第四章费用的解决办法 (23)第四部分管理人员的配备、培训、管理 (24)第一章管理服务人员的配备 (24)一、管理处人员配备 (24)二、管理人员配备方案及岗位要求 (24)三、作业服务人员配备方案及要求 (26)第二章管理服务人员的培训 (27)－、培训工作的指导思想 (27)二、培训系统的实施运作 (29)三、培训内容及目标 (32)四、管理人员培训计划 (37)笫三章管理人员的管理 (38)—、量才录用，培养提升 (38)二、默契合作，充分授权 (39)三、定期考核，绩效为本 (40)四、奖惩严明，优胜劣汰 (40)第五部分财务管理及经费收支测箅 (41)第一章财务管理 (41)—、财务管理模式 (41)二、财务管理措施 (41)三、管理服务费及代收代缴费的收取 (42)四、维修基金的管理和使用 (43)第二章日常物业管理经费收支测算 (43)－、物业管理资金的筹措与使用 (44)二、测算依据及说明 (44)三、物业管理服务费标准的测算 (45)四、物业管理服务费的盈亏分析 (49)五、增收节支的措施 (51)笫三章社区便民服务及特约服务 (51)一、我们的服务思路 (51)二、服务项目 (52)第六部分日常管理 (57)第一章前期介入 (57)一、协助做好销售工作，力争物业管理成为楼盘销售的卖点 (57)二、开展业主服务需求凋查 (58)三、进行物业交付前的实操性工作 (58)四、按规范实施接管验收 (59)五、承担前期介入所需费用 (59)第二章业主入住 (60)一、办理入住高效迅捷 (60)二、入住期的便民服务措施 (60)第三章二次装修管理 (61)一、加强宣传，正确引导 (61)二、严格审批，加强巡查 (61)三、依法管理，以理服人 (62)四、谨慎验收，不留隐患 (62)第四章业主投诉处理 (63)一、投诉受理 (63)二、投诉处理 (63)三、投诉回访 (64)盛世家园管理处运作管理第一部分构架简介第一章盛世家园管理处架构概述一、盛世家园管理处运作原理模型图：二、盛世家园管理处组织架构盛世家园管理处组织架构描述：1、组织架构的设置原则是精简高效、一专多能，采用经理负责制，签订经营责任书，实行独立核算。
2、盛世家园管理处各岗位所需人力资源配置实行长城物业管理公司供应下的完全双向选择，以保证管理处经理建立一支高效、协调的团队。
3、盛世家园管理处内部采用直线职能制，尽量减少管理环节，提高工作效率和保证信息渠道的畅通。
4、管理处经理助理的主要职责是协助经理完成各项工作任务，监督管理处的服务质量，为管理处经理反馈各类管理信息，提供决策依据。
5、客户主管的职责是负责客户物业管理服务中心的运作，建立管理处与业主、住户之间的服务平台。
6、客户助理的职责是直接受理业主、住户的需求信息迅速、准确传递至各相关单位，下设收费员及客户助理。
7、设备主管的职责是负责大厦各种设备、设施的维护、保养、维修以及业主的请修工作。
8、行政主管的职责是负责管理处各分包方的考核和监督、办公室事务、后勤和社区文化建设。
注：盛世家园管理处的人员配置见第四部分。
虚框内配置人员为配合销售期而短期配置。
的服务价值，建立一支高效的、既能为业主、住户提供优良的服务，又能向周边展示长城物业管理公司风采的团队。
等政府主管部门的监督和指导。
4、在大厦入住后达到法规规定的条件时，按法规规定成立业主委员会。
5、管理处将在物业管理公司原有的社会公共关系基础上不断完善、扩展各类社会公共关系，以确保管理目标的实现。
第二部分前期介入计划第一章工作计划长城物业管理公司将根据开发商提供的实际楼盘施工进度表，分别制订前期介入、入伙接管工作计划；并依据开发商制订的盛世家园远景开发目标，制订正常居住期的对内、对外达标计划。
我们将力求务实、高效，并积极协助开发商做好销售服务，实现双赢的目标。
第二章管理处物资装备计划长城物业管理公司从有利于楼盘销售和高水准物业管理服务出发，坚持低成本的原则下，配置盛世家园管理处的物资装备。
一、物质装备计划二、行政办公用品计划三、维修工具计划四、护卫、消防装备计划第三部分促进销售的建议和配合销售的措施、承诺第一章销售预测及定位一、长城盛世家园销售分析及预测（一）.销售优势：1.大社区概念：项目总规划建筑面积为28万平方米，首期开发面积近10万平方米，在市区范围内属于不可多得的大规模商品房社区，对于工薪阶层的购房者来说尤其具有吸引力；2.临近彩田村：项目与市政府大型微利房住宅区彩田村近在咫尺，随着彩田村的完工和入住，该片区的配套设施将日趋完善，人气亦大大增加；3.景观良好：项目位于彩田南路和莲花北路之交汇处，坐拥莲花山公园和笔架山公园的翠绿美景，更兼有大片荔枝林背靠其后。
视野开阔，景观无限；4.性能比较优：项自均价大约定位在6000元／平方米，与周边楼盘对比，性能价格比具有一定优势。
（二）.销售劣势：1.容积率大：项目为34层的超高层建筑，容积率较高（超过10以上），可供业主休闲利活动空间较小；2.噪音影响：项目临近彩田南路，车流频繁，而市政的绿化隔离带较短，临街的房屋将受到一定的噪音影响：3.配套不足：该地段开发较迟，目前大型住宅区较少，一期工程周边配套尚不足。
（三）.销售预测：根据上述分析及对周边楼盘的调研，我们对长城盛世家园的销售状况作如下分析：第一年，销售率达到70%左右：第二年，销售率达到90%左右：第三年，房屋基本销售完毕。
以下章节的管理服务费用收支测算将依据此处预算进行。
二、长城盛世家园销售对象定位长城盛世家园位于彩田南路和莲花北路之交汇处，坐拥莲花出公园和笔架山公园的翠绿美景，更兼有大片荔枝林背靠其后。
与市政府的大型微利房住宅区——彩田村咫尺之遥，交通便捷，正是安家置业者的良好居所。
根据楼盘本身的定位及市场预测，销售对象应定位为深圳本地白领中的首次置业者、来深圳多年的工薪阶层和周边的老居民。
这一阶层之业主消费能力不算太强，但具有较高的文化品位，注重生活方式及生活质素，置业时尤其注重物业管理服务之内涵及感受，同时亦要求多元化的家政服务，以缓解紧张的工作压力，感受天伦之乐。
三、物业管理服务定位秉承“服务业主、报效社会”的核心理念，我们着力在长城盛世家园创造一个安全、舒适、便利的居家及商业环境，并通过持续的改进和提升，使物业能够保值及不断增值，实现传统家居理念与现代生活方式的高度共融，塑造同类物业管理优质服务之典范。
针对上述销售对象之特征，并结合深圳本地之文化背景及福田之特定区域，要想成功达到上述目的，我们设想，运用文化感召力渗入日常的管理和服务之中。
我们拟在长城盛世家园的物业管理中建立以流程运作为基石的需求管理模式，以实现我们所提供之物业管理服务能够持续超越业主的实际需求。
我们将在管理服务中着力于以下四个方面：倡导“全员参与”的管理文化、推广“平等互动”的服务文化、营建“和睦亲善”的社区文化、塑造“亲和人文”的环境文化。
第二章销售的建议作为深圳本土一家著名的上市公司，长城地产集团的企业形象早已深入人心，其所开发的物业始终具有一定的品牌感召力，长丰苑的热销更是极好地证明了这一点。
但在房地产市场日趋理性、营销竞争逐澌升级的今天，我们认为：在长城盛世家园的销售上，如能采取如下一些措施对以往的销售方式予以改进，将会进一步提高销售率。
—、会所提前投入运营会所概念的迅速普及，使得会所正成为物业销售业绩的新的支撑点。
建议提前将长城盛世家园的会所装修完毕，并在正式开盘后投入运营，以便购房者在参观样板房的同时可实地感受未来的娱乐休息场所，这无疑将极大地增加购房者的信心和兴兴趣在销售过程中，亦可根据准业主们的意见反馈对会所的功能不断进行改进，以便使其更加实用。
美仑美奂和雅致实用的会所必将为长城盛世家园带来更好的销售业绩。
二、招聘中年销售人员购房者与销售员面对面进行沟通和咨询的直销方式仍然是现阶段房地产销售的主导方式，因此，一支出色和稳定的销售人员队伍对于销售业绩的保证显得举足轻重。
而目前销售人员往往打工心态较强，流动频繁，造成争抢客户、暗中作弊、损公肥私的事情偶有发生。
究其根源，系年轻的销售职员心智不够成熟所致，他们通常对前景的预测带有一定的盲从性，容易产生急功近利的想法。
针对此种现象，我们建议在长城盛世家园销售员的选用上，可考虑招聘部分具有一定学历和社会阅历的中年女性，这个阶层的职员对岗位的珍惜程度更大，待人接物也更加成熟和稳重，更为重要的是，如能正确引导她们以自身的家庭经历为背景向购房者提出购房建议，将会带来意想不到的示范作用。
三、建立团队激励体系根据我们对经营部的调查，现行对销售员的激励主要是根据个人的售房数量按比例提成，此种方式的弊端在于：因为利益的驱动，一些销售员往往为了个人所得而发生争抢客户，对客户胡乱许诺的现象，这在一定程度上会影响发展商的企业形象，破坏物业的口碑。
改变此种现状一方面在于加强对销售员的职业道德教育和规范管理，另一方面建议建立以团队激励为主导的销售业绩考核体系。
即将销售员划分为若干销售小组，明确彼此的销售范围和权限，销售员的收入必须和个人销售业绩及销售小组的整体销售业绩挂钩，以此强化销售员的团队精神和协助意识。