杭州万科勾庄项目北宸之光商业街包装案例分享
从造梦到圆梦
ＺＨＥＪＩ ＡＮＧ ＲＥＡ Ｌ ＥＳ１ 。 ＡＴＥ
从造梦 到 圆梦
宗卫 国
造梦 是过 程 ， 圆梦 是结 果 。 对开发商 而言 ， 每一 块土 地注 定播 下 了很 多联 想和梦 想 。 好房 子、 好服 务 、 好邻居 —— 万科 的开发 理
念， 既是 实践 自己梦想的 过程 ， 也是实 践购房 者梦想 的过程 。
图在规划 、设计和开发过程 当中。已经开工 的安藤忠 雄文化艺术 中心，是 全 国第一个社 区艺术 中心，我们 请普利兹克奖获得者安藤忠雄来操刀。基于营造业主 和业主、业 主和开发商之间的文化氛围，第一次在社
先 说好房 子。好房子集中体现 在住 宅性能 。万科 很早就关注住宅 性能。从西溪蝶 园开始，万科发布 １ ２
成为良渚文化村的服务新标准 。 社 区配 套服务很 重要 ，当然还有 商业配套 服务。
我们 在做村 民食堂 和第五食堂 ，在做 咖啡 馆，这些都
是万科 通 过 自营 为客户提供 的基础 设施 。与此同时，
万科还在 整 合商业资源 ，比如说 世纪联 华 、甘其食，
万科开发到叨 Ｌ ，他们 的服务提供 到哪儿。同日 寸 ，我
对环境 的压 力，作为其中一 份 子，万科 有义务 为业主 和社会 提供更加 良好的生态环境 。对万
个 细节构 筑生活服务体系。
最后是文 明。一个社 区仅有 良好 的硬件环 境 还不够，它还 应该有一个文明 、亲近 、和 谐
科 来说 ，将直饮水作为标准配置 ，是对产 品健
探寻
品牌报告
大项和 ５ ６个住 宅 性能 ，到 草庄 演变 为 ｌ ｌ 大项 和 ７ ３
个住宅性能 ，都是致力于让人 对生活更好地体 验。比
杭州万科·北宸之光前期定位报告终稿
各户型核心竞争力
90平户型
1、边套设计，采光通风佳，中间套通过天井设计保障采光通 风； 2、通过挑空露台或内庭院增加一房的功能空间，在保证室内 两房空间舒适度的基础上，多一个使用空间； 3、步入式飘窗、景观阳台等赠送提高户型实用性
120平户型
1、全边套设计，采光通风佳； 2、舒适性三房设计，通过挑空露台或内庭院预留后期改房的 功能空间； 3、主卧套房设计，带卫生间和衣帽间； 4、入户花园、景观阳台等赠送提高户型舒适度实用性
动权，首先以商业价值来带动楼盘销售，最后以楼盘的成熟来带动商铺的价值。
初步商家建议： ✓屈臣氏 ✓净菜超市 ✓食堂 ✓塞拉味 ✓忠儿面馆 ✓宁波汤圆 ✓甘其食 ✓第二乐章 ✓重庆鸡公煲 ✓象王干洗 ✓傣味火锅 ✓奶茶店 ✓烤鱼
会所设置建议：
高端 大众
功能分区
亲水主题区
水特 色
热身
餐饮Leabharlann 运动项目 热浴 理疗 、水疗 游泳池 器械健身 瑜伽、舞蹈 图书馆自习室风格的茶吧 游泳池 羽毛球、乒乓 网球场（室外） 棋牌室、多功能厅 儿童乐园 阅览室、教室
对于冯家浜路的想法：
1、通过对市政路的“私有化”或设置连廊降低社区的不完整感 ；
2、设置商业街，打造专属商业内街的概念。
纵向路网（较窄） 设置保安和岗亭，减少外部车辆的进入
案 例 ： 华 侨 城 横向路网（较宽） 连廊可采却封闭或绿化的方式提升形象
户型配比及均价建议：目前建议精装修，装修标准B（建议B+）， 2013年首期均价15000元/平米；户型定位为可快速实现销售的现 金流单位。
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该思路下项目形成的价值体系：
1、主题价值：
✓校园元素和主题生活概 念对于客户归属感和回忆 的共鸣
万科的社区商业案例 ppt课件
中餐系列
西餐系列
咖啡语茶
风味餐厅
中式快餐
PPT课件
西式快餐
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娱乐休闲广场 特色酒吧
咖啡茶艺
小镇风情
娱乐表演
表现形式
广场文化
足浴桑拿
健身美容
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娱乐休闲广场
娱 乐 物 业 载 体
万科城市政广场 人工湖园林
建筑艺术小品
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建筑规划理念
万科理念的突破 万科城·风情步行街是万科“建筑无限生活”在商业领 域的一次重要实践。
各社区商业设施的外观与社区整体风格相协调。 社区人均商业用地面积不少于1平方米。业态结
构比例为购物：餐饮：其他服务约为：4：3：3
PPT课件
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社区商业业态设置
小型社区应配置便利店、餐饮店、洗染店、 美容美发店、花店、面包屋、旧货废弃物 回收站等。
大中型社区应配置超市（百货）、便利店、 餐饮店、洗染店、维修店、美容SPA/纤体、 美发店、自助银行、药店、冲印、音像/文 具、家庭服务网点及旧货废弃物回收站等。
坂雪岗片区现在是深圳市高新技术产业带的重要组成部分，目前已有十 多个国家、地区的外商和国内投资者前来投资，落户的外资、合资、民 营的企业近200家，其中投资亿元以上的已有十多家，如华为、富士康生 产基地、新天下、惠而浦空调生产基地、美国当纳利印刷公司、日本爱 华 、 石 化 坂 田 基 地 等 。 该 片 区 在 建 或 协 议 引 进 项 目 10 项 ， 总 投 资 估 算 63.68亿元，建成投产后年新增产值183.3亿元
万科故事线及落地场景应用
中西学院营销分院乘风班培训项目故事线梳理及场景应用策划标准——郝文龙案名：万科翡翠国宾SLOGAN：西安国宾道·当代人物身份资产案名：万科·融信|西雅图SLOGAN：西雅图计划|我想要的世界案名：德信·九溪云庄SLOGAN：云山何处不西湖案名：万科·白石湖東SLOGAN：我不是大师，湖山是大师案名：金隅中铁诺德| 都会森林SLOGAN：钱江新城，森林之宅案名：绿城·沁园SLOGAN：让灵感沁人心脾案名：杭州壹号院SLOGAN：HANGZHOU我的将来城市案名：黄龙万科中心SLOGAN：走进知识城市，从世界到杭州案名：如意春江SLOGAN：一脉如意，山水为师案名：金茂府SLOGAN：一江两岸，杭州从此金茂府一、什么是故事线？故事线的定义故事线=故事（虚）+线（实）虚实结合，将项目核心价值通过一个精彩的故事贯穿于项目所有营销的场景从而建立起客户差异化偏好的购买逻辑故事：源自于项目的独特的精神内核线：则是将“故事”链接到营销场景的应用逻辑故事线解决了什么问题它明确了项目主要价值的来龙去脉它设定了讲产品之前，要先讲哪个“动人的故事”它设定了项目在竞争中的身份角色，以及切入竞争的最佳入口它同时指导着产品规划设计、建筑设计、示范区营造等工作主题故事线的重要性对客户来讲：故事线是代入感与区隔感极强的购买逻辑对操盘团队来讲：故事线是一个操盘的方法论对执行团队来讲：故事线是营销各项工作开展的工具和边界故事线的来源它可能来自独有的产品系案例：翡翠系、万科城它可能来自区域的独特配套案例：万科翡翠国宾、中海·阅骊山它可能来自土地的历史文脉案例：万科·大明宫、万科·仓前九里它可能来自资源价值的稀缺性案例：万科·白石湖东、万科翡翠滨江它可能来自客群的深切洞察案例：绿城·桃源小镇、曲江·诸子阶它可能来自产品的自身特色案例：万科·大都会79号故事线的呈现方式案名广告语营销场景建筑设计案名：万科·融信|西雅图、万科翡翠国宾广告语：融创·玖樟台示范区营造：万科西雅图建筑设计：万科大都会79号（罗伯特·斯特恩的平行世界）案名-金隅中铁诺德·都会森林、万科翡翠国宾广告语-融创·玖樟台示范区营造-万科西雅图建筑：高级灰立面建筑：全落地玻璃、铝板商业景观：孵化巨蛋景观：精神堡垒软装科创主题（手绘太空背景墙）软装科创主题（背景墙）软装科创主题（书房下拉床背板）建筑设计-万科大都会二、怎样梳理一个项目的故事线故事线营造的3大方法论【黄荣庆】营战“10个1”提效·重塑·赋能价值营销视角下的项目操作流程再造时间探索铸剑之路1+4操盘方法论实践与总结营战“10个1”1个运营角色定位1份土地属性清单1份客户画像1份初拟产品方案1份客户生活场景模拟图1组竞品对比分析1份产品建议书1套展示策略1套传播组合策略1套销售管理策略发现价值创造价值推广实现价值1组渠道组合策略展示价值1个价值传播体系创造价值逻辑体系1Part1：初步产品定位——工具及应用案例分析Part2：创造项目价值3Part3：一套客户体验流线24Part4：组合推广、精细管控实现价值【黄荣庆】营战“10个1”铸剑之路1+4操盘方法论实践与总结提效·重塑·赋能价值营销视角下的项目操作流程再造时间探索三、翡翠国宾故事线营造与落地以操盘团队的视角，基于“提效重塑赋能价值营销视角下的项目操作流程再造时间探索”方法论的案例实践万科翡翠国宾项目简介：万科翡翠国宾位于西安大高新核心，坐拥唐延路与锦业路双CBD商务轴，对望陕西宾馆，5大公园环绕。
社区商业案例-万科
解析万科、恒大、龙湖等7大社区商业模式时间:2014-08-13来源:点子国际商业地产作者:核心提示：目前的零售大环境特征之一就是：大卖场郊区化、边缘化，购物中心社区化，社区商业渐受热捧。
对于不同房企而言，会根据自有优势和资源来运营和发展社区商业，以下7大房企的社区商业模式，或可为不同企业提供借鉴。
多中心在城市的发展趋势已不可抵挡，再好的城市购物中心，消费者一年能去几次？目前的零售大环境特征之一就是：大卖场郊区化、边缘化，购物中心社区化，社区商业渐受热捧。
对于不同房企而言，会根据自有优势和资源来运营和发展社区商业，以下7大房企的社区商业模式，或可为不同企业提供借鉴。
一、万科——自建自营，“五菜一汤”统一招商、运营自长阳半岛社区商业配套完善后，“五菜一汤”的万科社区商业标配模式开始在北京万科多个项目进行推广，成为住宅项目社区商业模式的典范。
在长阳半岛，“五菜一汤”包括：绿色、时尚的社区菜市场幸福街市（汤），健康、便民的社区食堂第五食堂，丰富、齐全的品牌超市华润万家，以及服务快捷的洗衣店、药店和银行（五菜）。
所有社区商业由万科统一招商和运营，以保证社区形象、管理品质和业主对生活配套的要求，切实解决社区居民的日常生活问题。
在万科社区商业标配“五菜一汤”体系中，“第五食堂”是万科自创的社区餐饮连锁品牌，北京首店于2012年正式落户长阳半岛，为业主提供物美价廉的生活餐食，特请中餐大师制作南北菜系，自开业以来营养丰盛的健康饮食深受业主好评。
另一标配是万科社区连锁品牌“幸福街市”，作为长阳首个社区菜市场，食材新鲜健康，种类丰富、价格公道，更是彻底解决了万科社区居民的“菜篮子”问题。
此外华润万家便利店，也以持续改进消费者生活品质为目的，为社区提供日常生活所需的各种商品；及时消费、应急消费，华润万家带给顾客家的温暖、富足、现代、健康的感受。
万科在全国已有近300个楼盘，仅万科项目内的社区商业似乎已经潜力无限。
但更值得重视的是万科在社区商业上的“系统集成”。
万科红郡示范区包装方案
图示
明细 爱护花草
数量 1个
单价 1888
总价 1888
尺寸
高0.3m，侧0.3m，正0.3m
材质 石材及红铜贴
示范区包装物料明细——示范区内部(树牌)
图示
明细 树牌
数量 5个
单价 43.6
总价 218
尺寸
0.07x0.12m
材质 红铜牌
示范区包装物料明细——示范区内部(温馨提示牌)
温馨提示类别：当心跌落、小心台阶。
材质 胶贴
示范区包装物料明细——金水路 在金水路靠近规划四号线的沿途3个交通导视上增加红郡的交通指示贴，辅助指导红郡位置；
3 333
图示 明细 落地大旗
数量 20
单价 3915.6
总价 78312
尺寸 1.2x0.8m×高5.6m
材质
整体喷塑，美国威特喷绘 机喷绘
第2接触点：进入项目领地— —规划4号线
风格展示楼东侧，设为围
0
挡；
金水源回迁区域
5
4号规划路打造私家绿荫学大校道，两边栽
植成树，形成树阵，中间设花箱； 道路两边放刀旗；
设置英伦风格、特色景墙 围挡遮挡工地
2
2
4 1
红郡专属门岗
2
金水路交通导视牌
3 落地大旗
第1接触点：从金水路入规划4号线
示范区包装物料明细
红郡 售楼处
4
规 划 号 线
数量 1个
单价 4400
总价 4400
尺寸
0.8x1.1m（长x宽）
材质 红铜框架
销售中心包装物料明细——1层
➢阳光宣言
图示
明细 阳光宣言
数量 3
单价 4400
万科第一大盘杭州良渚文化村案例总结
2012年6月份才开始销售
精装修别墅 200多套独栋别墅，面积段是在300平米，200平米 的地下室，300平米的屋外花园，赠送露台面积是 80平米左右。
30
金色水岸（规划中）
白鹭郡北：68栋多层住宅组成的低层、低密度、低
容积率、高绿化率的生态住宅区，浙风
项目组团 建筑面积 物业类型 开发进度
二、阳光天际 ：
由坡地排屋和水岸叠墅组成的西班牙（地中海式） 纯别墅社区。
白鹭郡北 17万
竹径茶语 8.6万 白鹭郡东 14.5万 白鹭郡南 18.5万
多层坡地公寓
多层,坡地花园洋房,坡 地叠排,坡地排屋 多层公寓 一期多层公寓 二期洋房 商业中心酒店式公寓
2005年开盘，已售完
2006年3月开盘，已售完 2006年4月开盘，已售完 2008年5月开盘
三、竹径茶语 ：
由4-5层坡地花园洋房、TOWNHOUSE、独栋洋房、 山地叠排四种物业组成的居住社区。地中海山地建筑
郡西别墅：现在起价是2500万一套，最高靠近水库 的是1亿，以后将是杭州最高端的别墅项目之一
这些的客群是一些杭州比较知名的人士
我们的建筑风格相对会雅一点，我们会以中式五合 院的形式来建设，以桥、亭、院来丰富，所以会比 较雅一些。中式建筑合院的建筑形式，像北京叫四 合院，我们将以合院就是围合式的院子的形式来建 造郡西别墅
在上林环抱之中的阳光天际，洋溢着浪漫而高贵的西拔牙气息。纯粹山地排屋的设计，巧妙地利用了
起伏有序的地形环境，尽可能保持原生态树木，形成独有趣味的多层级视野，自然环境与建筑融为一体。
占地约28.5万平方米（约430亩） 总建筑面积约16.9万平方米 分三期建设： 一期：249套大面积250－300平米的联排， 当时一套300万，08年已经卖完，现在800 万左右 二期：169套190－230平米的叠排，总价 400-600万，满足稍微低一点，已售罄 三期：140套精装修叠排，面积在240－ 280平米，在售，单价两万八九
杭州万科古翠隐秀案例研究
项目概况
➢ ➢
物业费：5.3元/平方米·月 周边配套：
综合商场：中粮大悦城综合体、城西银泰等
银行：中国农业银行、中国工商银行、中国银行等
医院：省立同德医院
学校：童星幼儿园、大关小学、卖鱼桥小学、杭州市锦绣中学
目前阶段
2017年8月摘地，2019年6月首开，2020年9月已售罄，售价54000元/㎡，预计 2022年6月交付
1496个
➢ 共规划有12栋11-24层的高层建筑。2号楼到12号楼为装修成品住宅，面积段为
105-200平米，1号楼为高端服务式公寓。在隐秀路和俞家圩路上分别有一个主
出入口。整个社区共有1079户，车位配比约为1:1.4（1496/1079）。
➢ SCDA杭州首作，建筑设计以现代极简主义风格打造，顶尖酒店式规划设计
万科古翠隐秀
借鉴点：实景示范展示（城市界面处理+ 地下会所+下沉庭院）
项目基本信息
开发商 占地面积 容积率 绿化率
融信&万科 79亩 2.8 30%
位置 建筑面积
装修 销售团队
拱墅区登云路与隐秀路交叉口 15万㎡
精装，对外释放装标6000元/㎡ 自销
物业类型
高层住宅
总户数
1079
物业公司
万科物业
车位数
2017年8月14日，融信以60.63亿+自持3%，力压报自持2%的招商拿下地块，楼面 土地情况 价40541.49元/平方米，成为庆隆申花仅次于绿城申花项目40766元/平方米的板块
第二高楼面价项目。
户型展示
户型展示
示范区
项目位于杭州老城区，周边城市界面一般，对城市更新类项目的示范区打造具有较好的参考意义
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C区 SPA店 家居家纺
母婴超市 咖啡店
美容美发
A区 户外空间效果
户外空间效果
户外空间效果
户外空间效果
户外空间效果
户外空间效果
户外空间效果
户外空间效果
A区 实际完工照片
谢 谢 观 看！
6月份 11月份
A区
休闲主题餐厅 赛拉味餐厅 第五食堂 便利店 美容美发店 SPA店 干洗店 银行 幸福驿站 甘其食
9月份
B区 KITANO ACE(便利超市)西Fra bibliotek厅中餐厅
水果冰淇淋店
零售商铺：食品店、书店、香料干花店、 红酒店
窗帘布艺 SARNIES(汉堡店) 汝拉小镇
外贸服装：EARLY MUST HAVES（女装精品店） DADDY(男装精品店) PARIS(女装店) DIOR CHANEL（女装店）