深圳万科东海岸商业街定位策划报告62p

•万科东海岸商业街
第一部分市场分析
•盐田食街调查
• 盐田“海鲜食街”位于盐田区北山道路口，东临大 海，距大海沙海滨公园约5分钟车程。“海鲜食街”由 盐田区统一规划，协调管理，是深圳颇具特色的海鲜食 街，并被列入深圳市八大食街之一，盐田海鲜食街以其 独特魅力成为市民品尝新鲜产品的首选之地。
• “海鲜食街”主要由众多的海鲜酒楼组成，并在街 内设有海鲜交易市场。“海鲜食街”整体规划分为二期： 食街一期和食街二期。
➢餐饮、娱乐类：老字号新端华乳鸽王、 老牌新瑞华餐厅、丰盛海鲜餐饮、海景 酒店、老字号新端华乳鸽王海景分店、 麦当劳、肯德基、古川拉面、及酒店内 娱乐、休闲商业，主要的客户群为游客。
➢商店及小型士多店，主要客户为本地 居民。
➢大梅沙海滩上有两个烧烤场，一间月光 西餐酒吧（约300平方米），面向客户为 游客。
中档
中档 小型 高档 高档
海鲜乳鸽
西餐 日杂百货
海鲜 海鲜
一般
一般 一般 一般 一般
游客
游客及村民 村民 游客 游客
麦当劳
约300
一层
雅兰酒店一楼
中档
西式快餐
较好
游客及村民
肯德基
约400
一层
海景酒店一楼
中档
西式快餐
较好
游客及村民
古川拉面
约300
一层
雅兰酒店一楼
中档
日式快餐
一般
游客及村民
金沙岛酒楼
约1500 一、二层
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•万科东海岸商业街
第一部分市场分析
•盐田食街调查
•盐田食街特点分析： ➢盐田食街起步较早，已经成行成市，成为盐田及深圳一道独 特的美食街，被列入深圳八大美食街之一。
➢盐田食街有机发挥了盐田临海资源优势，全部经营海鲜餐饮， 形成海鲜一条街。
➢盐田食街的客户群多数为市区公司、行政单位、市区内个人 消费者，以及周末和节假日旅游人士。
•万科东海岸商业街
第一部分市场分析
•盐田食街调查
名称
海龙海鲜酒家 新全盛海鲜酒家 师公会海鲜酒家
金龙海鲜酒家 永盛酒楼
东腾海鲜酒楼 东煌海鲜酒楼
合计
大概面积 (平方米)
1600 1200 1200 1200 1200 1200 1600 9600
装修档次
中档 中档 中档 中档 中档 中档 中档 ——
酒店公寓
160
TOWNHOUSE，住宅
759
TOWNHOUSE，住宅
436
——
2667
平均价格 9000 15000
10000 8500 20000 15000 8000 7100 9200
——
• 通过对住宅楼盘的调查，发现目前大梅沙的楼盘多为最近几年新建项目，有的尚未 竣工入伙。而且多数项目为休闲度假物业，具有浓厚的投资性和度假性，而长期居住人 口非常少。消费力非常有限、不稳定。
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•万科东海岸商业街
第一部分市场分析
•盐田食街调查
名称 嘉乐大酒楼
大概面积 (平方米)
1200
装修档次 中档
名豪大酒楼
1200
中档
望海大酒楼
1200
中档
新鸿海鲜酒楼 合计
2200 5800
中档 ——
经营特色 海鲜 海鲜 海鲜 海鲜 ——
经营状况 一般 一般 一般 一般 ——
海鲜乳鸽
一般
游客
老牌新端华餐厅
约2000
二层
大梅沙村正对海滨公园
中档
海鲜乳鸽
一般
游客
老字号新端华乳鸽王 海景酒店
海韵休闲小筑 心海超市
滨海明珠海鲜酒楼 泌茗泉渔港大酒楼
约1500
约200 约500 约 2000 约3000
一层
一层 一层 二层 二层
海景酒店第三座一楼
大梅沙村边 长坪村旁楼下 长坪村金沙街边 成坑村斜对海滨公园
——
待建
价格 380 480-580 380-Βιβλιοθήκη Baidu80 350-450 400-500 350-450 350-450 380-500 ——
开房率
由于处在旅游区， 季节性非常明显， 旅游旺季开房率 可以达到80%以 上，淡季普遍低
于50%。
•大梅沙为海滨度假休闲区，游客多，酒店业发展充分。如本项目商业 特色非常明显，这部分游客都可能成为目标潜在客户。
➢由于盐田食街地处偏远，而且离大梅沙海滨公园较远，所来 消费者有一共性——单位车辆或自驾消费。
➢消费水平：食街消费整体水平为中档消费，现时可满足各层 次客人的要求，对客户群没有进行细分。
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•万科东海岸商业街
第一部分市场分析
•住宅调查
项目名称 心海伽蓝雅居
I·领海
经营特色 经营状况
海鲜 海鲜 海鲜 海鲜 海鲜
较好 较好 较好 较好 较好
海鲜 海鲜
较好 较好
——
——
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•万科东海岸商业街
第一部分市场分析
•盐田食街调查
• 食街二期由于位置上劣于一期，尚没有形成较 浓的消费食市，因此在经营状况上没有一期那样理 想，现仅有四家酒家入驻经营，食街二期有50%的空 置率，已有部分的商家由于经营状况不理想而退出 了经营。
➢金沙岛酒楼，集饮食、小型休 闲、包房于一体。主要客户为游 人。
➢心海假日楼下一楼有一间“心 海超市”，面积约500平方米，以 日杂百货为主，主要客户为本地 居民。
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•万科东海岸商业街
第一部分市场分析
•大梅沙商业调查
•大梅沙村位于大梅沙片区的中部，村内主要的商业设施有：
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•万科东海岸商业街
第一部分市场分析
•大梅沙概况
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•万科东海岸商业街
第一部分市场分析
•大梅沙商业调查
•大海沙片区现有三个自然村：成坑村、长坪村和大梅沙村。
•成坑村位于大梅沙片区北部，村内主要的商业设施有：
➢荣兴海洋中西餐厅和六天客家海洋 餐厅，面积共约有300平方米。面向 的客户为游人和小部分本地居民。
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•万科东海岸商业街
第一部分市场分析
•大梅沙概况
• 深圳东部，绵延的海岸线长 达37公里。这里被政府规划为以滨 海旅游度假为主的“东部旅游组 团”。组团包括盐田区的大梅沙、 小梅沙，以及龙岗区的葵涌、大鹏 和南澳三镇，其中大鹏半岛被大鹏 湾和大亚湾合围。
• 大梅沙海滨公园，是正在建设中的深圳东部黄金海岸的重要景 点。她位于神奇秀丽的南海之滨，风光旖旎的大鹏湾畔，公园的总面 积36万平方米，其中沙滩全长18000米，沙滩总面积18万平方米。
海世界公寓 海语东园
天琴湾公馆 倚天阁 水云间
万科东海岸一期 万科东海岸二期
合计
位置 大梅沙内环路 盐田区盐梅路与内环路交界 盐梅路与内环路交界处，大梅 沙海滨公园正对面 大梅沙内环路中
盐梅路东 大梅沙内环 盐田区盐梅路与内环路交界 大梅沙高速公路北侧
大梅沙高速公路北侧
——
开发商 深圳心海投资 深圳海阔投资
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•万科东海岸商业街
第一部分市场分析
•其它相关配套调查
名称 南方电网 中兴通讯学院 梅沙学校（待建） 国际公学（待建） 高尔夫球场（待建） 国际会议交流中心（待建）
位置 外环路 外环路 内环路中 内环路中 三洲田 大梅沙
•这些已建和待建的相关配套将在很大程度上提升大梅沙片区 的商务功能，届时，将为该片区带来庞大的潜在消费客户群。
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•万科东海岸商业街
第一部分市场分析
•大梅沙每日客流量及车流量状况
➢客流量状况：
•
据官方统计数据，每年大小梅沙旅游人数超过400万人次，日均人数约13000人
次，重大节假日高峰期可达到10万人次。
➢车流量状况：
•
根据相关资料调查，大梅沙平均日停车量为600-1000辆，周末节假日停车量达
深圳亲地投资 新华置业公司
富春东方 深圳平叶投资
祥祺地产 万科地产 万科地产
——
建筑面积 53944 11965
26900 20500 297000 10750 18363 87003 40829
567254
建筑类别 住宅
酒店公寓
总户数 307 189
住宅
290
住宅
246
公馆、别墅
117
高级住宅
163
➢现有的商业经营档次总体偏低，缺少中高档、高档商业，未能满足 中高消费人群；
➢片区内商业以餐饮为主，而餐饮服务主要以海鲜类为主，没有其它 特色经营项目；
➢经营情况受客户群消费特点的限制，季节性较强，旅游淡旺季的经 营业绩差距明显；
➢一般在酒店内基本上都设有内部酒楼、桑拿、美容类服务；
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2020/11/26
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•万科东海岸商业街
目录
•第一部分 市场分析 •第二部分 项目分析 •第三部分 策划定位 •第四部分 招商执行
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•万科东海岸商业街
第一部分市场分析 •一、东部及大梅沙概况 •二、大梅沙商业调查 •三、盐田食街调查 •四、问卷调查分析摘要
➢泌茗泉酒家位于成坑村的南部，面 积约3000平方米，共两层。面向的客 户主要为游客。
➢小型士多店、美容院和五金店，面 向的客户以本地居民为主。
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•万科东海岸商业街
第一部分市场分析
•大梅沙商业调查
•长坪村位于大梅沙片区中西部，直接连着金沙街，周围商 业主要有 ：
➢梅沙文化活动中心主要为社区活动中心， 有表演舞台等设施。
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•万科东海岸商业街
第一部分市场分析
•大梅沙商业调查
消费场新名称
经营面积 （m2）
所在楼层
所在位置
装修档次
消费品特色
经营状况
主要消费群体
老字号新端华乳鸽王 约2500 一栋三层 大梅沙村正对海滨公园
中档
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•万科东海岸商业街
第一部分市场分析
•大梅沙及盐田发展规划利好——深盐第二通道
深盐快速通道西起罗沙公路，终点接盐坝高速公路，又称“深 盐第 二通道”。路线全长11.34公里，其中隧道总长5.19公里，桥梁 全长4.59公里，双向六车道，预计2006年建成通车，工程投资约20亿 元。 •深盐第二通道的开通，不 仅可以有效地解决东部的过 境交通问题，还对盐田港区 的疏港交通以及区域交通有 着重要意义，同时也将可能 改变目前大梅沙普遍为休闲 度假物业的局面，促使更多 的市民在此居住。
103B路：下沙村――小梅沙 360 路：银湖汽车站――南澳 380A路：坑梓――小梅沙 443 路：火车站――小梅沙
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•万科东海岸商业街
第一部分市场分析
•市场调查部分要点总结
➢现有住宅规模567254㎡ ，2667套。 ➢现有酒店套房1443套，年平均入住率约55%。 ➢大梅沙正在营业的商业面积大约14200 ㎡，同时还有一些零散分布在村落里的 小商店。
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•万科东海岸商业街
第一部分市场分析
•大梅沙商业调查
•金沙街商业状况
➢金沙街的物业主要以宾馆为主，另有部分 的商业和百货设施 。
➢滨海明珠大酒店和梅沙宾馆位处于金沙街， 主要的服务设施有：中、西餐厅、美容店、 银行、康乐设施等。主要服务对象为宾馆住 户。
➢大梅沙百货经营内容以日常用品、旅游用 品为主，另设有菜市场、照相馆等服务设施。 主要客户群为本地居民，另含少量的游客。
2000辆。原来大梅沙片区设置有800个停车位，但目前实际能够使用的只有500多个，旅
游旺季期每日停车位都不够用，经常发生车辆停在路边堵塞交通的现象。
➢公共交通状况
大梅沙公共交通还处于发展阶段，目前仅有八路公共巴士
103A路：石夏南――小梅沙 208A路：布吉――大梅沙 364 路：福田车站――大鹏 380B路：龙华汽车站――小梅沙
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•万科东海岸商业街
第一部分市场分析
•酒店调查
名称 梅沙宾馆 海景酒店 雅兰酒店 京地酒店 芭堤雅酒店 滨海明珠大酒店 沁茗泉酒店 水云间酒店公寓
合计 京基五星级酒店
套房数 160 322 206 105 288 92 120 160 1443
星级标准 四星
四星
长坪村心海假日
中高档
海鲜
一般
游客及村民
合计
约14200
——
——
——
——
——
——
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•万科东海岸商业街
第一部分市场分析
•大梅沙商业调查
•大梅沙片区商业经营现状特点分析
➢片区商业经营规模较小，多为分散经营，没有成行成市； ➢现有的商业经营以旅游人士为主要的客户对象；
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•万科东海岸商业街
第一部分市场分析
•盐田食街调查
• 食街一期临近盐公路，整体经营状况良好，食街 一期整体经营规划较早，已形成较具规模和名声的 海鲜街，总共由七家酒楼组成，对到大梅沙旅游和 品尝海鲜的客人有一定的吸引力。
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