房地产开发企业会计

（三）房屋开发成本的核算
企业在开发房屋过程中发生的土地征用及 拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费， 能分清成本核算对象的，应直接计入该房 屋成本核算对象的“土地征用及拆迁补偿 费”、“前期工程费”、“基础设施费” 成本项目。
（三）房屋开发成本的核算
如果费用发生时分不清成本核算对象，或 应由两个或两个以上成本核算对象负担的， 应先通过“开发成本——土地开发”账户 进行归集，待土地开发完成用于房屋建设 时，再采用一定的方法分配结转记入“开 发成本——房屋开发”账户。
其他代建工程开发项目，应在“开发成本— —代建工程开发”账户核算。
1. 开发间接费用的组成与归集 开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开 发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。这些费用虽然也 属于直接为房地产开发而发生的费用，但其不能确定为某项开 发产品所应负担的，因而无法将其直接计入各项开发产品成本。 为了简化核算手续，将其先记入“开发间接费用”账户，然后
二、开发产品减少的核算
企业将开发的土地和房屋用于出租或将开 发的房屋用于安置拆迁居民周转使用，应 于签订合同、协议和移交使用时，将该土 地和房屋的实际成本，自“开发产品”账 户转入“投资性房地产”、“周转房”账 户 。借记“投资性房地产”和“周转房” 账户，贷记“开发产品”账户。
二、开发产品减少的核算
第三节 开发产品的核算
开发产品是指企业已经完成全部开发过程， 并已验收合格，符合设计标准，可以按照 合同规定的条件移交给购货单位，或者可 以作为商品对外销售的产品，包括土地、 房屋、配套设施和代建工程等。
一、开发产品增加的核算
企业开发的产品，应于竣工验收时，借记 “开发产品”账户，贷记“开发成本”账 户。
房屋开发项目应负担的开发间接费用，平 时通过“开发间接费用”账户归集，期末 分配结转记入“开发成本——房屋开发” 账户的“开发间接费用”成本项目。
（三）房屋开发成本的核算
结转开发完工商品房等开发产品成本时， 贷记“开发成本——房屋开发”账户，借记“ 开发产品”账户。
例题，见教材89页
（四）代建工程开发成本的核算
（一）土地开发成本的核算
土地开发的直接费用 ，在费用发生时，根 据有关凭证直接记入“开发成本——土地 开发”账户的借方
（一）土地开发成本的核算
发生的开发间接费用先记入“开发间接费 用”账户的借方，期末按一定标准分配结 转的应由土地开发成本负担的开发间接费 用，借记“开发成本——土地开发”账户， 贷记“开发间接费用”账户
（三）房屋开发成本的核算
房屋开发成本中的配套设施费用，是指不 能有偿转让的开发小区内公共配套设施发 生的支出。配套设施与商品房同步建设， 发生的公共配套设施费能分清受益对象的， 应直接记入“开发成本——房屋开发”账 户的“公共配套设施费”成本项目；
（三）房屋开发成本的核算
不能分清受益对象，应先在“开发成本— —配套设施开发”账户的借方归集，待公 共配套设施竣工时，再从其贷方分配结转 记入“开发成本——房屋开发”账户的借 方；
（二）配套设施开发成本的核算
能有偿转让的公共配套设施工程的开发成 本，应转入开发产品，借记“开发产品—— 配套设施”账户，贷记“开发成本——配套设 施开发”账户。
（三）房屋开发成本的核算
开发企业开发的房屋，按其用途可分为如下几类 一是为对外销售而开发的商品房 二是为出租经营而开发的经营房 三是为安置被拆迁居民周转使用而开发的周转房 四是受其他单位委托，代为开发建设的代建房
三、分期收款开发产品的核算
根据当期应收回的价款（即合同规定当期 应收价款数额）占分期收款产品应收价款 总额（即全部售价）的比例，计算分期收 款开发产品应结转的成本，借记“主营业务 成本”账户，贷记“分期收款开发产品”账户 。
第四节 出租开发产品和周转房的核算
出
周
租
转
开
房
发
的
产
核
品
算
的
核
算
一、出租开发产品的核算
企业将开发的营业性配套设施作为本企业 从事第三产业的用房，应视同自用固定资 产进行处理，并将营业性配套设施的实际 成本，自“开发产品”账户转入“固定资 产”账户。
二、开发产品减少的核算
对于已经交付使用或办理销售和结转手续 ，而产权尚未移交出去的开发产品，应由 企业设置“代管房产备查簿”，进行实物管理 。
为了组织开发间接费用的明细分类核算，分析各项费用增 减变动的原因，进一步节约费用开支，开发间接费用应分别设
2. 开发间接费用的分配 企业可根据开发经营的特点自行确定开发间接费用的分配方
法。土地开发、房屋开发、配套设施和代建工程均应分配开发间 接费用。为了简化核算手续并防止重复分配，对应计入房屋等开 发成本的自用土地和不能有偿转让的配套设施的开发成本均不分 配开发间接费用。这部分开发产品应负担的开发间接费用可直接 分配计入有关房屋的开发成本。也就是说，企业内部独立核算单 位发生的开发间接费用可仅对有关开发房屋、商品性土地、能有 偿转让配套设施及代建工程进行分配。开发间接费用的分配标准 可按月份内各项开发产品实际发生的直接成本（包括土地征用及 拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工 程费、配套设施费）进行。
不满足投资性房地产确认条件的，应当在发 生时计入当期损益，发生时直接记入“主营 业务成本”账户，贷“银行存款”、“应付 职工薪酬”等科目；
出租计准则规定的出租经营的开发产品， 应作为投资性房地产核算。
一、出租开发产品的核算
（一）出租开发产品增加的核算 签订出租合同、协议后，按出租土地和房
屋的实际成本，借记“投资性房地产”账 户，贷记“开发产品”账户。
一、出租开发产品的核算
三、分期收款开发产品的核算
企业如以分期收款的方式销售开发产品， 在将开发产品移交给购买单位或个人，或 办妥分期收款销售合同时，应将商品房等 开发产品的实际成本，借记“分期收款开 发产品”账户，贷记“开发产品”账户。
三、分期收款开发产品的核算
企业按合同规定的期限收取销售价款时 （包括第一次收款），借记“银行存款”、 “应收账款”等账户，贷记“主营业务收 入” ，“应交税费——应交增值税（销项 税额）账户。
（三）房屋开发成本的核算
若公共配套设施与商品房非同步建设，即 商品房已建成出售，而配套设施尚在建设 之中，对应负担的配套设施费，按规定报 批后可采用预提方法，预先计入商品房成 本。待公共配套设施完工后，按配套设施 工程的实际支出数，冲销已预提的配套设 施费，并调整有关成本核算对象的成本。
（三）房屋开发成本的核算
开发企业接受委托代为开发的建设场地和 房屋，其建设内容和特点与企业的土地开 发和房屋开发基本相同，所以其开发费用 可比照土地开发和房屋开发的核算方法， 分别在“开发成本——土地开发”和“开 发成本——房屋开发”两个明细账户内核 算，开发工程完工，验收合格时，转入 “开发产品——代建工程”账户内。
（四）代建工程开发成本的核算
土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 建筑安装工程费 基础设施费 公共配套设施费 开发间接费
二、开发成本的核算
土地开发成本的核算 配套设施开发成本的核算
房屋开发成本的核算 代建工程开发成本的核算
（一）土地开发成本的核算
土地开发的目的与用途
销售或有偿转让而开发商品性建设场地 直接为本企业兴建商品房和其他经营 性房屋而开发自用建设场地
（一）土地开发成本的核算
结转开发完工建设场地成本时，贷记“开发 成本——土地开发”账户，商品性建设用地 ，借记“开发产品-土地”账户，自用建设场 地，借记“开发成本——房屋开发”账户
（二）配套设施开发成本的核算
属于配套设施开发成本核算的公共配套设施工程，包括两部分
开发小区内开发的不能有偿转让的公共配套设施 能有偿转让的城市规划中规定的大型配套设施项目
（二）出租开发产品摊销的核算
月摊销率=（1－估计净残值率）÷摊销年限÷12
月摊销额=出租房屋原值×月摊销率
一、出租开发产品的核算
（二）出租开发产品摊销的核算
企业按月计提出租开发产品摊销额时，借 记“主营业务成本”账户，贷记“投资性 房地产累计折旧（摊销）”账户。
一、出租开发产品的核算
（三）出租开发产品修理的核算 出租开发产品在租赁期间发生的修理费用，
三、 房地产开发企业会计科目的设置
根据房地产行业特点，房地产企业会计科目的设置和 其他企业有所区别。本书房地产企业的会计科目表是按照 《房地产开发企业会计制度》结合《企业会计制度》设置 的，两者的区别主要在于“房地产企业会计科目表”比 《企业会计制度》增加或更改了一些会计科目名称，这些 会计科目的具体应用在以后的内容中将一一涉及。
（三）房屋开发成本的核算
采用出包方式的企业，其建筑安装工程费 用，应根据承包企业提出的“工程价款结 算单”所列工程价款，结算出包工程款， 记入“开发成本——房屋开发”账户的 “建筑安装工程费”成本项目。
（三）房屋开发成本的核算
采用自营方式的企业，可直接记入“开发 成本——房屋开发”账户，但应是实际发 生数，不得按预算价格或预提费用入账。 也可以设置“工程施工”和“施工间接费 用”两个账户，定期结转到“开发成本— —房屋开发”账户的“建筑安装工程费” 成本项目。
项目五 房地产开发企业会计
第四章 房地产开发企业会计
第一节 房地产开发企业会计的特点 第二节 开发成本的核算 第三节 开发产品的核算
第四节 出租开发产品和周转房的核算 第五节 营业收入的核算
第一节 房地产开发企业会计的特点
资金筹集渠道的多源性
预收购房订金或预收建设资金，预收代建工程款， 土地开发及商品房贷款，发行企业债券，与其他 单位联合开发吸收的其他单位投资，发行股票筹 集的股本。
（二）配套设施开发成本的核算
配套设施工程费用发生时，借记“开发成 本——配套设施开发”账户，贷记有关账 户