房地产开发企业会计核算概括
第1讲房地产开发企业的会计核算
第1讲房地产开发企业的会计核算第1讲房地产开发企业的会计核算曹越2014.02本节知识点概览1.房地产开发产品的特点2.房地产开发经营的特点3.房地产开发企业会计核算的特点4.房地产开发企业会计科目设置《中小企业划型标准》房地产开发经营：营业收入200 000万元以下或资产总额10 000万元以下的为中小微企业。
其中，营业收入1000万元及以上，且资产总额5000万元及以上的为中型企业；营业收入100万元及以上，且资产总额2000万元及以上的为小型企业；营业收入100万元以下或资产总额2000万元以下的为微型企业。
小型企业标准：100<=营业收入<1 000 且 2000<=资产总额<5000（一）房地产开发产品的特点1. 位置的固定性2. 产品多样化3. 开发周期长4. 投资额大5. 价值高（二）房地产开发经营的特点1.开发经营业务的复杂性2.房地产开发的单件性3.房地产开发经营的计划性4.房地产开发的经营风险大（三）房地产开发企业会计核算的特点由于房地产开发产品、开发经营的上述特点，导致房地产开发企业的会计核算具有以下的特点。
1.存货核算的特殊性其他企业拥有的土地使用权一般作为无形资产核算，而房地产开发企业的土地使用权是作为存货核算的；房地产开发企业的存货的借款费用可以进行资本化。
2.预收账款核算的特殊性由于房地产开发企业的投资额大，营业周期长，房地产开发企业大多实行商品房预售制度，由于项目尚未完工，即使开发产品已预售完毕，其预售款项只能计入预收账款，一般房地产开发企业在符合收入确认条件前无法确认为收入，预收账款余额比较大。
鉴于房地产开发企业预收账款的特殊性，会计上要求房地产开发企业在预收账款项目附注中，除列示账龄余额外，还应列示期末余额、预计竣工时间和预售比例。
3.收入核算的特殊性由于房地产开发企业的特殊性，使其收入核算有收入多样性、收入确认的特殊性和各期收入的波动性等特点。
房地产开发企业会计核算简述
房地产开发企业会计核算简述《房地产开发会计核算简述》鉴于“营改增”全面推行，地产集团的开发板块存在新、老项目并存的现状，所以接下操作指引会综合考虑，分别老项目的简易计税、新项目的一般计税模式。
新、老项目划分标准，一般按照工程施工许可证的办理时间或者是备案施工合同的签署日期：在２０１６年５月１日前后为依据，之前的归属于老项目试用简易计税，之后的归属于新项目按照一般征税。
但具体需按照当地税局规定执行，同时，对于新、老项目的界定需报备集团财务部核准。
一、收入类核算与房屋销售有关款项１、诚意金、认筹金诚意金、认筹金，一般指没有指定明确房间号的客户款项（但是需要在金蝶销售管理系统录入客户信息），我们实务中一般是开具收据，等到实际签约再转房款流程。
收到客户缴纳的诚意金、认筹金等，可以按照全额进入“其他应付款——意向金”科目，暂不缴纳增值税及附加税费，具体会计分录如下：借：银行存款／其他货币资金——在途资金贷：其他应付款——意向金意向金转房款时，需要在金蝶营销管理系统更新客户及房间号信息，此时如果没有开具发票，则分录如下：借：其他应付款——意向金贷：其他应付款——暂存款意向金转房款，如果开具了相应金额的发票，则分录如下：借：预收账款——房款贷：其他应付款——暂存款备注：只要意向金转了房款，就需要按照实际收款金额申报纳税，具体纳税时间及安排按当地税局规定。
２、房款（含签约的定金）此处房款包括各类可售业态的销售款项，是指定明确房间号的客户款项或者是已经签署了合同的款项。
（原则上：只有金蝶销售管理系统有了客户、签约、应收款等信息，现场财务方可录入实收款等信息，否则，需要销售人员及时补录信息）一般是先开具收据，等到后续办理银行按揭或者全额、大部分金额均办理付讫及后续款项也有明确的合同安排，再开具相关发票。
收到销售房款时，如果开具收据，则分录如下：借：银行存款／其他货币资金——在途资金贷：其他应付款——暂存款收到销售房款时，如果直接开具发票的，则可以直接录入“预收账款”，编制如下分录：借：银行存款／其他货币资金——在途资金贷：预收账款——房款备注：房款依据附件的类型，编制不同的收款凭证路径，可以反映实务中实际开收据、开发票信息。
房地产开发企业会计核算概括
房地产开发企业会计核算概括房地产会计不仅要懂核算、会筹划，还要学习房地产开发管理知识,我的目标：做一个复合型的房地产专业人才!房地产开发企业会计的特点一、房地产开发企业经营活动的主要业务房地产是房产与地产的总称.房地产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可将土地和房屋分开开发。
房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。
进行的主要业务有：1．土地的开发与经营。
企业将有偿获得的土地开发完成后，既可有偿转让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋和其他设施，然后作为商品作价出售，还可以开展土地出租业务。
2．房屋的开发与经营。
房屋的开发指房屋的建造。
房屋的经营指房屋的销售与出租。
企业可以在开发完成的土地上继续开发房屋，开发完成后，可作为商品作价出售或出租。
企业开发的房屋，按用途可分为商品房、出租房、周转房、安置房和代建房等。
3．城市基础设施和公共配套设施的开发。
4．代建工程的开发。
代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的工程。
二、房地产开发企业的经营特点房地产开发企业的生产经营与施工企业不同。
其经营特点主要有以下几点:1．开发经营的计划性。
企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其他设施都应严格控制在国家计划范围之内,按照规划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一"原则和企业的建设计划、销售计划进行开发经营.2．开发产品的商品性。
房地产开发企业的产品全部都作为商品进入市场，按照供需双方合同协议规定的价格或市场价格作价转让或销售。
3．开发经营业务的复杂性。
所谓复杂性包括两个方面：（1)经营业务内容复杂。
企业除了土地和房屋开发外,还要建设相应的基础设施和公共配套设施。
经营业务囊括了从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。
（2)涉及面广,经济往来对象多。
企业不仅因购销关系与设备、材料物资供应单位等发生经济往来，而且因工程的发包和招标与勘察设计单位、施工单位发生经济往来，还会因受托代建开发产品、出租开发产品等与委托单位和承租单位发生经济往来. 4．开发建设周期长，投资数额大。
房地产开发业务主要会计核算与税收处理
房地产开发业务主要会计核算与税收处理1. 引言房地产开发业务是指房地产开发企业通过购买土地、进行房屋建设和销售等活动。
这个行业的特点是投资大、风险高、周期长，会计核算与税收处理成为房地产开发企业管理中重要的一环。
本文将重点介绍房地产开发业务的主要会计核算和税收处理。
2. 房地产开发业务的主要会计核算房地产开发业务的会计核算主要包括以下几个方面：2.1 投资性房地产的会计处理投资性房地产是指房地产开发企业为了出租或增值目的而持有的房地产。
在会计核算中，企业需要根据《企业会计准则》的相关规定对投资性房地产进行分类和计量，并进行资产减值测试。
此外，企业还需要定期对投资性房地产进行计提折旧以及计量公允价值变动。
2.2 开发性房地产的会计处理开发性房地产是指房地产开发企业为了销售而进行开发的房地产项目。
在会计核算中，企业需要根据实际发生的成本计量开发性房地产，并在项目完工后将其转化为存货进行核算。
同时，企业需要注意对存货的计提折旧和存货跌价准备。
2.3 合同工程的会计处理房地产开发企业在进行房屋建设时，通常会与承建方签订合同进行施工。
合同工程的会计处理涉及合同收入的确认、合同成本的计量以及合同预计损失的计提等方面。
企业需要根据实际发生的合同收入和合同成本进行会计核算，并及时进行预计损失的计提。
2.4 财务费用的会计处理房地产开发企业在进行资金筹措和使用的过程中会产生一定的财务费用，如利息费用、贷款手续费等。
这些财务费用在会计核算中需要根据实际发生的费用进行确认和计量，并纳入利润表进行核算。
3. 房地产开发业务的税收处理房地产开发业务的税收处理主要涉及以下几个方面：3.1 增值税的税收处理房地产开发企业在销售房地产时，通常需要缴纳增值税。
增值税的税率根据具体情况有所不同，企业需要根据国家相关税收法规，按时缴纳增值税，并及时申报纳税。
3.2 房产税的税收处理房地产开发企业在持有投资性房地产或自用房地产时，需要缴纳房产税。
房地产开发企业会计核算
房地产开发企业会计核算引言房地产开发企业作为一个重要的经济产业，在社会经济发展中起着重要的作用。
房地产开发企业会计核算是指将房地产开发企业的经济交易进行分类、计量和汇总，编制出财务报表，以便管理者、投资者和相关方了解企业的经济状况和经营成果。
本文将对房地产开发企业会计核算的相关内容进行介绍和分析。
一、房地产开发企业会计核算的内容房地产开发企业会计核算包括基本会计核算和管理会计核算两个方面。
1. 基本会计核算基本会计核算是指对房地产开发企业日常经济事项进行分类、计量和记录，并编制出财务报表。
基本会计核算主要包括以下内容：•资产核算：包括土地、房屋、建筑物、机械设备、无形资产等各类固定资产的核算。
•负债核算：包括各类借款、应付账款、预收款项等各类负债的核算。
•权益核算：包括股本、资本公积、盈余公积、未分配利润等各类权益的核算。
•成本核算：包括房地产项目的直接材料、人工成本、间接费用等各项成本的核算。
•收入核算：包括房地产销售收入、租金收入、允许使用资产收入等各项收入的核算。
•费用核算：包括销售费用、管理费用、财务费用等各项费用的核算。
2. 管理会计核算管理会计核算是指在基本会计核算的基础上，对房地产开发企业的经营活动进行细分和分析，并提供决策信息。
管理会计核算主要包括以下内容：•成本管理：通过成本分析、成本控制等手段，对房地产开发企业的成本进行管理和控制，以实现成本优化。
•经营分析：通过经营数据的分析，了解房地产开发企业的经营情况，为管理者提供决策依据。
•预算管理：通过制定和实施预算，对房地产开发企业的经营活动进行计划和控制，以达到预期目标。
•绩效评估：通过对房地产开发企业的绩效进行评估，评价企业的经营业绩，为管理者提供改进方向。
二、房地产开发企业会计核算的方法与原则房地产开发企业会计核算的方法与原则是保证会计信息真实、准确和可比的基础，具体包括以下内容：1. 会计方法•成本法：根据成本原则，将房地产开发项目的直接成本、间接费用等按实际发生额进行核算。
房地产开发企业会计核算
第一节房地产企业开发成本一、房地产企业开发成本核算的内容房地产开发企业在开发经营过程中发生的各种耗费，包括物化劳动耗费和活劳动的耗费，统称为成本与费用。
其中开发成本是指开发现场发生的各项耗费，包括土地受让金、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费及为进行现场管理发生的各项开发间接费用。
在开发成本中，又可分为土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本、代建工程开发成本等。
开发成本的核算是房地产开发企业会计核算的中心环节。
开发成本与各项费用发生于企业开发经营过程的始终，它代表了企业整体的消耗水平，也反映了企业的经营管理水平，因此搞好企业的成本、费用核算，对于控制企业的各项费用支出，降低开发成本、提高经济效益，增强企业的市场竞争力，有着重要的意义。
二、开发成本核算的科目设置1.“开发成本”账户为了核算各项开发成本，房地产企业要设置“开发成本”总账科目。
该科目借方登记房地产开发过程中所发生的各项费用，贷方登记开发产品完工后结转到“开发产品”账户的开发产品的实际成本。
期末借方余额反映的是正在开发，尚未完工的各开发项目已发生的实际成本。
该账户应按开发产品的不同内容设置开发成本二级账，在二级账内，设置“土地开发”、“房屋开发”等二级账户进行分类核算。
如：开发成本—土地开发开发成本—房屋开发开发成本—配套设施开发开发成本—代建工程开发为了具体核算每一开发项目的成本，应在开发成本二级账下，分设“土地开发明细账”、“房屋开发明细账”等明细账（三级账），进行明细核算。
三级账内，应按每一开发项目分别设置三级账户。
如：开发成本—土地开发—A土地—B土地开发成本—房屋开发—A房屋—B房屋等开发成本一级账户和二级账户应采用三栏式账页，而三级账应采用借方多栏式账页，以分别记录和反映各不同的成本项目。
2.“开发间接费用”账户为了核算企业开发现场发生的各项间接费用，房地产开发企业应设置“开发间接费用”总账账户。
房地产企业会计核算
房地产企业会计核算引言房地产行业是国民经济的重要支柱之一，也是一个高风险与高回报并存的行业。
随着房地产市场的不断发展，房地产企业在财务管理方面也面临着许多挑战。
会计核算作为财务管理的核心环节，对房地产企业的健康发展至关重要。
本文将重点探讨房地产企业会计核算的相关内容。
一、房地产企业会计核算概述房地产企业会计核算是指房地产企业在进行经济活动时，按照会计原则和会计政策，对相关经济事项进行记录、处理和报告的过程。
房地产企业的会计核算涉及到许多重要的方面，包括资金管理、成本核算、风险控制等。
1.1 会计核算的目的房地产企业会计核算的主要目的是为了提供准确、可靠的财务信息，帮助企业管理者和投资者了解企业的财务状况和经营成果，以做出正确的决策。
此外，会计核算还可以为税务部门、监管机构等提供必要的财务信息，帮助监管和管理房地产市场。
1.2 会计核算的原则房地产企业的会计核算应当遵循一定的会计原则，包括会计平等性原则、会计实体性原则、会计持续经营原则等。
这些原则确保了会计核算的准确性、公正性和可比性，为房地产企业提供了可靠的财务信息。
二、房地产企业会计核算的具体内容房地产企业会计核算涉及到许多具体的内容，下面将重点介绍以下几个方面。
2.1 收入与成本核算房地产企业的核心业务是房地产销售，因此收入与成本核算是房地产企业会计核算的重要内容之一。
收入核算主要包括销售收入、租金收入等，而成本核算主要包括土地成本、建筑工程成本、销售费用等。
准确的收入与成本核算可以帮助企业了解经营业绩、成本结构等，为决策提供依据。
2.2 资金管理房地产企业的资金管理尤为重要，因为房地产开发投资需要大量的资金支持。
资金管理包括资金筹集、资金运营和资金监控等方面。
在会计核算中，对资金流入和流出进行记录和分析，可以帮助企业及时掌握资金状况，预测和解决可能存在的资金风险。
2.3 投资与融资核算房地产企业在开发房地产项目过程中，通常需要进行投资和融资活动。
房地产企业会计核算_（全解）
房地产企业会计核算_（全解）第一章房地产企业会计核算概论第一节房地产企业的经营特点房地产企业是专门从事房地产开发和经营的企业。
房地产包括房产和地产。
不同的房地产企业具有不同的经营模式，但总体上可以划分为以下两类：销售物业模式：通过土地购买、规划设计、组织施工、竣工验收、产品销售等五个阶段，将开发完成的房地产移交给购买者，并一次性取得销售收入。
自持物业模式：将开发完成的房地产留作自用，通过出租、联营、自营等方式分期取得经营收入。
1992年实行市场经济以后，我国的房地产业得到了迅猛发展，但始终局限于销售物业模式，这时的房地产企业仅仅是开发商，买进卖出，企业没有自己的资产。
而进入21世纪以来，越来越多的房地产企业选择了自持物业模式，并完成了从开发商向不动产商的转变。
这也是本书将企业定位为房地产企业而非房地产开发企业的原因。
同样，本书所研究的会计核算不仅涉及传统的销售物业，同时也涉及新兴的自持物业。
一、房地产企业经营活动的主要业务房地产企业可以将土地和房屋合在一起开发，也可以将土地和房屋分别开发。
它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。
房地产企业经营活动的主要业务有：土地的开发与经营：企业将有偿获得的土地开发完成后，既可有偿转让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋和其他设施，然后作为商品作价出售，还可以开展土地出租业务。
房屋的开发与经营：房屋的开发指房屋的建造，房屋的经营指房屋的销售与出租。
企业可以在开发完成的土地上继续开发房屋，开发完成后，可作为商品作价出售或出租。
企业开发的房屋，按用途可分为商品房、出租房、安置房和代建房等。
城市基础设施和公共配套设施的开发：房地产企业可以开发能有偿转让的大配套设施，也可以开发建设不能有偿转让的、为开发产品服务的公共配套设施。
代建工程的开发：代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的工程。
二、房地产项目的运作流程房地产企业将自有资金投资于具体的房地产项目，包括立项、规划、土地出让或转让、建设、销售或自营等一系列的经济行为，其运作流程主要包括以下几个阶段：(一)前期准备阶段前期的准备工作主要包括房地产项目的立项规划审批、设计施工、市场规划、土地出让或转让等。
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房地产开发企业会计核算概括-标准化文件发布号：（9456-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII房地产开发企业会计核算概括房地产会计不仅要懂核算、会筹划，还要学习房地产开发管理知识，我的目标：做一个复合型的房地产专业人才！房地产开发企业会计的特点一、房地产开发企业经营活动的主要业务房地产是房产与地产的总称。
房地产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可将土地和房屋分开开发。
房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。
进行的主要业务有：1．土地的开发与经营。
企业将有偿获得的土地开发完成后，既可有偿转让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋和其他设施，然后作为商品作价出售，还可以开展土地出租业务。
2．房屋的开发与经营。
房屋的开发指房屋的建造。
房屋的经营指房屋的销售与出租。
企业可以在开发完成的土地上继续开发房屋，开发完成后，可作为商品作价出售或出租。
企业开发的房屋，按用途可分为商品房、出租房、周转房、安置房和代建房等。
3．城市基础设施和公共配套设施的开发。
4．代建工程的开发。
代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的工程。
二、房地产开发企业的经营特点房地产开发企业的生产经营与施工企业不同。
其经营特点主要有以下几点：1．开发经营的计划性。
企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其他设施都应严格控制在国家计划范围之内，按照规划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一”原则和企业的建设计划、销售计划进行开发经营。
2．开发产品的商品性。
房地产开发企业的产品全部都作为商品进入市场，按照供需双方合同协议规定的价格或市场价格作价转让或销售。
3．开发经营业务的复杂性。
所谓复杂性包括两个方面：(1)经营业务内容复杂。
企业除了土地和房屋开发外，还要建设相应的基础设施和公共配套设施。
经营业务囊括了从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。
(2)涉及面广，经济往来对象多。
企业不仅因购销关系与设备、材料物资供应单位等发生经济往来，而且因工程的发包和招标与勘察设计单位、施工单位发生经济往来，还会因受托代建开发产品、出租开发产品等与委托单位和承租单位发生经济往来。
4．开发建设周期长，投资数额大。
开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。
另外，上述每一个开发阶段都需要投入大量资金，加上开发产品本身的造价很高，需要不断地投入大量的资金。
5．经营风险大。
开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。
</P><P>三、房地产开发项目投资费用估算经营房地产投入资金多，风险大，在项目的规划阶段，必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算，以便作出经济效益评价、投资决策。
由于房地产开发项目的投资过程就是房地产商品的生产过程，因而其投资估算与成本费用估算不可截然分开，应合二为一。
房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、管理费用、销售费用、财务费用及开发期间的税费等全部投资。
房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。
对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用．由开发成本和开发费用两大部分组成。
(一)开发成本共有八项：1．土地使用权出让金。
国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。
土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。
2．土地征用及拆迁安置补偿费。
(1)土地征用费。
国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。
农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。
(2)拆迁安置补偿费。
在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。
因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。
它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。
3．前期工程费前期工程费主要包括：(1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。
一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。
通常规划及设计费为建安工程费的3％左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。
(2)“三通一平”等土地开发费用。
主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。
这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。
4．建安工程费它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。
主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。
在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。
5．基础设施费它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。
6.公共配套设施费它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
其估算可参照“建安工程费”的估算方法。
7．不可预见费它包括基本预备费和涨价预备费。
依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述1～6项之和为基数，按3％一5％计算。
8．开发期间税费开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。
在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。
应根据当地有关法规标准估箅。
(二)开发费用开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。
1．管理费用可按项目开发成本构成中前1—6项之和为基数，按3％左右计算。
2．销售费用它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。
主要包括以下三项：(1)广告宣传费。
约为销售收人的2％一3％；(2)销售代理费。
约为销售收入的1．5％一2％；(3)其他销售费用。
约为销售收入的0．5％一1％。
以上各项合计，销售费用约占销售收人的4％一6％。
3．财务费用它指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用(如汇兑损失等)。
(三)投资与成本费用估算结果的汇总为了便于对房地产建设项目各项支出进行分析和比较，常把估算结果以汇总表的形式列出，格式略。
三、房地产开发项目投资估算的作用：(1)是筹集建设资金和金融部门批准贷款依据；(2)是确定设计任务书的投资额和控制初步设计概算的依据；(3)是可行性研究和在项目评估中进行技术经济分析的依据。
四、房地产开发企业会计核算特点由于其经营活动的特殊情况和管理要求，房地产开发企业与施工企业相比，会计核算有如下特殊情况：1．产成品的种类多，核算方法不同。
2．产品成本的核算复杂。
3．经营收入及其相关税金的核算不同。
房地产开发企业产品成本的核算房地产会计核算流程房地产会计核算的流程和（工业）企业会计核算流程完全一样，只是成本计算有所不同。
具体核算办法可参照财政部《房地产开发会计核算办法》。
房地产开发的程序通常分为四个阶段，即一、投资决策分析阶段；二、前期工程阶段；三、建设阶段；四、租售阶段。
在以上四个阶段的开发经营过程中，企业将发生许多费用，比如可行性研究费、前期工程费、建筑安装费、广告费、销售费、信贷资金利息费，以及企业为组织和管理生产经营而发生的管理费用等。
这些费用中，有些可以计入开发产品成本中，有些则不能计入开发产品成本。
可以直接计入到开发产品成本中的费用称为开发直接费用；经分配后才能计入到开发产品成本中的费用称为开发间接费用；不能计入到开发成本中的费用称为期间费用。
一、开发产品成本的内容开发产品成本是指房地产开发企业在产品开发过程中所发生的各项费用支出。
它反映了房地产开发企业在项目开发过程中所耗费的全部物化劳动与活劳动，是考核房地产开发工作质量的一项综合指标，是制定开发产品销售价格的基础。
开发产品成本按其用途，可分为以下四类：1．土地开发成本。
土地开发成本是指房地产开发企业开发土地(即建设用地)所发生的各项费用。
2．房屋开发成本。
房屋开发成本是指房地产开发企业开发各种房屋(包括商品房、出租房、周转房、代建房等)所发生的各项费用支出。
3．配套设施开发成本。
它是指房地产开发企业开发能有偿转让的配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。
4．代建工程开发成本。
是指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程(如市政工程)所发生的各项费用支出。
二、房地产开发成本核算对象是指在开发产品成本的计算中，为了归集和分配开发费用而确定的费用承担者。
企业应根据其开发项目的特点及实际情况，按照下列原则，选择成本核算对象：1．一般的开发项目，以每一独立编制的概算或施工图预算所列单项工程为成本核算对象。
2．同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，开竣工时间相近、由同一施工单位施工的，可以并为一个成本核算对象。
3．对于个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域和部位，划分成本核算对象。
成本核算对象应在开发项目开工前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。
三、房地产开发成本项目开发产品成本项目一般可分为1.土地征用及拆迁补偿费、2.前期工程费、3.基础设施费、4.建筑安装工程费、5.公共配套设施费、6.开发间接费等。
1．土地征用及拆迁补偿费：指房地产开发时为征用土地所发生的各项费用，包括土地出让金、劳动力安置费、青苗补偿费、土地补偿费、拆迁补偿费及其他因征用土地而发生的费用（如耕地占用税）。
2．前期工程费：指企业在前期准备阶段发生的各项费用，包括总体规划设计费、可行性研究费、政府代收代缴的各项费用、勘察设计费、各项临时工程(临时水、临时电、临时路等)费用、七通一平或三通一平费用等。
3．基础设施费：指建造各项基础设施发生的费用。
基础设施主要是指与开发产品相关的道路、供热设施、供水设施、供电设施、供气设施、通讯设施、照明设施、以及绿化（包括排污、排洪、环卫）等，这些设施发生的设备及安装费都在基础设施费项目内归集。