物业公司住宅小区共用设施设备管理
共用配套和物业服务设施设备管理使用与费用收支说明
共用配套和物业服务设施设备管理使用与费用收支说明xx家园小区共用部位、公共区域、配套设施使用和公共收益的管理规定公共收益，泛指小区公共部分产生的收益(定义等详见下文)，包括但不限于地上停车车位费、楼道广告等。
为了保障业主利益，加强对公共收益的监管，改变目前小区公共收益主要由物业管理的现状。
拟定将公共收益的所有权益，收归业主大会，并授权业委会进行管理。
本议题，草拟了“共用部位、公共区域、配套设施、使用和公共收益的管理规定”，限定了小区公共部门管理范畴、管理方法，这一部分规定是作为《美怡家园管理规约》的一部分，也将附属于未来修订的美怡家园管理规约。
一、定义：1共用部位：是指一幢住宅内部，有整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、房屋承重结构、外面墙、屋面、楼内下水立管及通向污水井的下水管道、雨落管等部位。
2公共区域：是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的区域以及整幢住宅外、物业管理区域内，由全体业主、使用人共同使用的区域。
3配套设施：是指为保障居民基本生活需要的设施，包括配套基础设施和配套公共建筑。
配套基础设施是指物业居住区内的道路、燃气、供水、排水、环卫、绿化、电力、通信、路灯、有线电视网络等共用设施设备;配套公共建筑特指在使用功能上是为全体业主提供服务的设施，包括物业管理用房、垃圾收集设施、自行车库等设施。
二、管理权物业共用部位、公共区域、配套设施使用的管理权归业主大会，业主委员会作为业主大会的执行机构代其行使管理权，业主大会可以通过物业合同或其他成文文件授权物业服务公司进行管理，业主委员会监督物业服务公司在授权下委托管理。
管理和使用过程中产生的一切公共收益归业主大会，物业依据合同或其他成文文件收取合理的管理和服务费用。
三、使用方式1有偿使用物业共用部位、公共区域、配套设施时，业主委员会自身或委托物业服务公司以业主委员会的名义与使用人签订使用合同，收取使用费，使用合同期限最长不得超过一年。
住宅小区物业管理客户服务部工作共用设施设备管理档案制度
住宅小区物业管理客户服务部工作共用设施设备管理档案制度
1. 共用配套设施完好，无随意改变用途。
2. 共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患,专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范。
1) 设备运行维修工作程序
2) 设备巡查记录
3) 设备保养记录
3. 室外共用管线统一入地或公共管道，无架空管线，无碍观瞻。
4. 排水、排污管道通畅，无堵塞、外溢现象。
5. 道路通畅，路面平整，井盖无缺块，无丢失，路面井盖不影响车辆行人通行。
6. 制定供电系统管理措施并严格执行，记录完整，供电设备正常，配电室管理符合规定，路灯、楼道等公共照明完好。
1) 电室管理规定
2) 电系统工作内容及操作程序
3) 路灯、楼道等公共照明设备完好。
物业小区设施设备维修权属责任划分
投保商业保险，转移责任风险 鉴于物业公司在提供物业服务过程中面临的风险事故类型多样，小
事故频发影响业主和物业公司的和谐关系的维护，大事故致使本就利 润微薄的物业公司难以承受。通过购买物业公众责任险、物业管理责 任保险 ，可以对物业公司在物业服务过程中的突发事故损失进行赔偿， 在一定程度转移了部分突发事故给物业公司带来的不确定风险。
单栋楼体
共用部位
2.共用设施设备
根据《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）第3条，是指
根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附
属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、
道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性
文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
城镇供水设施维护责任以结算水表为界
责任分界点
消防等区域共用供水设施，由建设单位或者 业主负责维护和管理。
二次供水设施的运行、维护和管理。
无负压供水设备
3供暖设备设施管理维修范围的界定
一个物业管理区域内供暖工作，应该实行谁供暖、谁管理、谁收费、谁维修的原
则。供暖单位不但要对锅炉房的设备设施进行管理和维修，同时还要负责对供暖干线、 入户截门前的维修。
排水管道管理维修范围的界定，应实行排水单位、物业管理单位、 业主三方分段负责制。
图例1户内排水系统
图3排水管路截图
图2排水管
室内顶排水管
普通住宅室内管网
化粪池
5消防设备设施的管理维修范围的界定
消防供水管线及在管线上设置的地下消防井、消火栓等消防设施，由供水 单位负责管理和维修，公安消防部门负责监督检查；
买土豆的故事
住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法
《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第一条为了贯彻落实《国务院关于进一步深化城镇住宅制度改革加快住房建设的通知》(国发［1998］23号)，保障住房售后的维修管理，维护住房产权人和使用人的共同利益，制定本办法。
第二条在直辖市、市、建制镇和未设镇建制的工矿区范围内，新建商品住房(包括经济适用住房，以下简称“商品住房”)和公有住房出售后的共用部位、共用设施设备维修基金的管理，均适用本办法。
本办法所称公有住房是指在住房制度改革和拆迁安置中向个人出售的公有住房。
第三条本办法所称共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备是指住宅小区或单幛住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第四条凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金(以下简称“维修基金”)。
维修基金的使用执行《物业管理企业财务管理规定》(财政部财基字［1998］7号)，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。
第五条商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金缴交约定。
购房者应当按购房款2—3%的比例向售房单位缴交维修基金。
售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。
维修基金收取比例由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。
第六条公有住房售后的维修基金来源于两部分：1、售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款的30%。
该部分基金属售房单位所有。
2、购房者按购房款2%的比例向售房单位缴交维修基金。
售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。
关于住宅小区共用设施设备维护管理、保洁、绿化等用水执行居民水价的实施细则
关于住宅小区共用设施设备维护管理、保洁、绿化等用水执行居民水价的实施细则各供水分公司：根据市物价局《关于明确城市社区居民委员会公益性服务设施等水电气价格政策的通知》（甬价管【2012】86号）的文件精神，结合公司实际，现就住宅小区共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水执行居民水价有关事项规定如下：一、执行范围：住宅小区内，在物业服务过程中产生的办公、保洁、绿化、景观、消防等用水。
办公、商业地产以及住宅小区内用于经营、出租等非公益性的设施，不在享受居民用水价格范围。
二、执行时间：自2012年10月1日（用水时间）起执行居民平均水价，用水类别为物业服务用水。
三、执行程序：1、各供水分公司进行电话或上门通知。
2、用户提交申请报告及相关资料。
3、各供水分公司认真核对申请资料，落实专门人员做好现场核实工作，并根据现场核实结果作出审核意见，对于符合条件的用户当即调整水价，确保下期抄见水量执行居民平均水价，同时要求做好补签供用水合同、办理托收等相关工作。
四、注意事项：1、对于存在不同性质的混合用水户，能单独装表计量的，按用水性质分别计价；不能单独装表计量的，从高适用水价。
2、对于原户名为非物业公司名称的用户，经核实确认其符合调整范围的，要求用户配合做好过户、签订供用水合同及办理托收等相关工作，在此基础上调整水价。
3、做好相关资料的整理归档工作。
请各供水分公司按照市物价局文件要求，切实做好受理、核实等相关工作，确保符合条件的住宅小区共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水执行居民平均水价。
同时要建立水价动态调整机制，一旦发现其变更用水性质的，及时调整水价，并要求其补足水费差额，维护本企业合法利益。
供水业务部2012年9月18日社区、物业水表调价申请表说明：①以住宅小区为单位；②用途是指办公、保洁、绿化、景观、消防等用水。
③申请人遇用水性质发生变化时，应及时通知供水人。
规范的住宅小区物业管理公共设施维护管理制度
规范的住宅小区物业管理公共设施维护管理制度第一章总则第一条目的和依据1.本制度的目的是为了规范住宅小区物业管理公共设施的维护管理，提高小区的整体管理水平，确保住户的生活质量。
2.本制度依据国家相关法律法规和有关文件的规定，结合小区实际情况订立。
第二条适用范围1.本制度适用于住宅小区的物业管理工作，包含但不限于公共设施的维护管理、环境保洁、安全管理等方面。
2.全部小区内的住户、业主、物业公司员工、保安人员等相关人员都必需遵守本制度。
第二章公共设施维护管理第三条公共设施维护责任1.物业公司负责对小区内的公共设施进行定期检查和维护，并及时处理设施故障和损坏。
2.住户和业主有义务对小区公共设施进行爱惜，不得有意破坏或损害公共设施。
第四条公共设施维护管理措施1.物业公司应依照规定时间对公共设施进行例行检查，发现问题及时修复或更换设施。
2.物业公司应订立设备设施维护计划，确保公共设施的正常运行，并定期对设备设施进行维保。
3.住户和业主应依照物业公司的要求正确使用公共设施，禁止私拉乱接电线、修改设施等行为。
4.物业公司应建立公共设施维护档案，记录设施的检修情况、故障处理情况和更新换代计划等信息。
第五条公共设施维护管理监督1.物业公司应配备专职维护和修理人员，负责日常维护和故障处理工作。
2.住户和业主有权向物业公司举报公共设施故障或损坏情况，物业公司应及时处理并向举报人反馈处理结果。
3.物业公司应定期召开业主大会或业主代表会议，就公共设施的维护管理情况进行汇报和听取看法。
第六条公共设施维护费用1.公共设施的维护费用由物业公司负责，具体费用标准和支出方式由业主大会或业主代表会议决议。
2.物业公司应明确公共设施维护费用的用途，并定期向业主公示相关费用的使用情况。
第三章环境保洁管理第七条环境保洁责任1.物业公司负责对小区内的公共区域进行日常保洁工作，保持环境乾净。
2.住户和业主有义务保持本身所在单位的环境乾净，不得乱丢垃圾或其他污染环境的行为。
公共配套设施管理制度
公共配套设施管理制度第一章总则第一条为规范公共配套设施的管理运行，确保其正常维护和使用，提高社区居民的生活品质，特制定本管理制度。
第二条本管理制度适用于社区、小区、园区等综合性住宅区域内的公共配套设施的管理工作。
第三条公共配套设施的管理应当遵循依法管理、公平公正、规范高效、安全环保的原则。
第四条公共配套设施管理的主体为社区物业管理公司或相关管理机构，配合业主委员会、业主大会等组织进行管理。
第五条社区居民应当依法依规使用公共配套设施，并承担相应的维护义务。
第二章设施分类和管理第六条公共配套设施主要包括但不限于道路、绿化、健身设施、停车场、儿童游乐设施等各类设施。
第七条社区公共配套设施应按照其功能和用途进行分类管理，明确责任主体及管理权限。
第八条道路、人行道、广场等公共空间的维护保洁由物业管理公司或相关管理机构负责，确保其通畅、整洁、安全。
第九条绿化带、花坛等绿化设施的管理应保持良好的生长状态，定期修剪、浇水、施肥，防止病虫害的发生。
第十条健身设施的管理应定期检查、维修，保证设备完好，规范使用秩序，防止损坏及事故发生。
第十一条停车场的管理应按规定设置停车位、标识，维护交通秩序，确保车辆停放有序，防止乱停车现象。
第十二条儿童游乐设施的管理应保证其安全性，防止设备损坏、伤害事故的发生，加强监督和维护。
第三章维护保养和修缮第十三条公共配套设施的维护保养应定期进行，确保设施良好状态，延长使用寿命。
第十四条设施维护保养工作主要包括清洁、修复、更换、涂漆等内容，应按照相应的标准和程序进行。
第十五条设施出现故障或损坏时，应及时报修或整改，保证设施的正常使用。
第十六条设施修缮工程应经过评估、预算、招投标等程序，由专业机构进行维修或改造，确保工程质量。
第十七条管理机构应建立健全设施维护保养档案，记录重要信息，为工作开展提供依据。
第四章安全管理和应急处置第十八条公共配套设施安全管理是管理工作的重点，应重视设施的安全性和稳定性。
小区物业管理规定(4篇)
小区物业管理规定第一章总则第一条为规范小区物业管理秩序，维护小区居民的合法权益，特制定本规定。
第二条小区物业管理的目标是保证小区的安全、卫生和秩序，促进小区居民的安居乐业。
第三条小区物业管理的范围包括小区公共设施的管理、小区环境的维护、小区安全的保障、小区居民生活的服务等。
第四条物业管理公司负责小区物业管理，履行维权、安全、环境等职责，保证小区居民的合法权益。
第五条小区居民应当遵守本规定，配合物业管理公司的工作，积极参与小区的公共事务，共同维护小区的和谐稳定。
第二章公共设施管理第六条小区公共设施包括小区道路、小区照明、小区绿化等。
第七条小区道路的管理要求：1. 小区道路的通行应遵循交通规则，不得违法停车、乱倒垃圾等影响交通和环境秩序的行为。
2. 小区道路的维护保养由物业管理公司负责，居民不得私自破坏或改动。
第八条小区照明的管理要求：1. 物业管理公司应确保小区的照明设施正常运行，并定期维修。
2. 居民可向物业管理公司提出照明设施的维修和改善建议。
第九条小区绿化的管理要求：1. 物业管理公司负责小区绿化的维护和管理，保持绿化景观的整洁和美观。
2. 居民不得私自破坏小区的绿化设施，不得随意采摘花草、随地乱扔垃圾等。
第十条公共设施的使用费用由小区居民按照规定支付，物业管理公司要定期公布使用费用标准，并进行公开透明管理。
第三章环境维护第十一条小区环境维护包括小区垃圾处理、小区清洁等。
第十二条小区垃圾处理的管理要求：1. 居民应将垃圾分类投放，并按时将垃圾袋放置指定位置，共同维护小区环境的卫生和整洁。
2. 物业管理公司负责定期清理小区的垃圾收集点，并保障垃圾的安全处理。
第十三条小区清洁的管理要求：1. 物业管理公司负责定期清扫小区的道路、公共场所等，保证小区的清洁卫生。
2. 居民不得随意乱扔垃圾、排污水等，共同保持小区环境的美观和安全。
第十四条物业管理公司应加强小区的绿化工作，提高小区的景观品质和居住环境。
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物业公司住宅小区共用设施设备管理
1.共用配套设施完好，无随意改变用途。
2.共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患,专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范。
1)设备运行维修工作程序
2)设备巡查记录
3)设备保养记录
3.室外共用管线统一入地或公共管道，无架空管线，无碍观瞻。
4.排水、排污管道通畅，无堵塞、外溢现象。
5.道路通畅，路面平整，井盖无缺块，无丢失，路面井盖不影响车辆行人通行。
6.制定供电系统管理措施并严格执行，记录完整，供电设备正常，配电室管理符合规定，路灯、楼道等公共照明完好。
1)电室管理规定
2)配电系统工作内容及操作程序
3)路灯、楼道等公共照明设备完好
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