房地产目标市场的选择
房地产市场细分目标市场的选择分析
房地产市场细分目标市场的选择分析房地产市场是一个庞大的市场，不同的人有不同的需求和预算，因此，房地产市场需要细分目标市场，以满足不同人的需求，并且在不同细分市场中竞争。
在选择目标市场之前，需要确定几个因素：1.产品：确定自己的产品是什么，是高档的、豪华的，还是经济的、适合年轻人的。
不同的产品属性会吸引不同的人群。
2.地理位置：选择适合自己产品的地理位置，比如选择城市中心的高端公寓市场，还是选择郊区房产市场，或是选择二线城市的市场。
3.价格：确定产品的价格，价格高的市场定位为高端市场，价格低的市场定位为普通市场。
4.竞争对手：了解竞争对手的优势和劣势，以便更好地选择目标市场。
根据以上因素，可以选择以下几种目标市场：1.高端市场高端市场对价格要求很高，面向的是那些收入比较高、对生活品质追求极高的人群，他们买房没有太多经济负担，而是注重舒适、品质以及服务。
此类人群，不单单只看重房子的外观、内饰、环境，也会注重周边高品质的配套服务。
例如购物中心、高端餐厅、高湿度恒温室和健身房等，因此，在这个细分市场中，售后服务和产品质量是公司的重点。
2.经济市场经济市场主要面向收入普通但年轻的购房者，通常是30岁以下，这些人群在购房时会注重性价比，对于配套服务没有太高的要求。
例如，他们会关注小区是否安全，是否靠近地铁站，并且越来越多的人注重房子的环保性能。
对于这个市场来说，公司应该积极寻求符合潜在客户的房产项目并在这个细分市场中竞争。
中端市场主要面向有一定购房预算的家庭，他们通常会注重房产的户型、面积、空间设计等因素，但是却不是看重高端配套和服务，而是注重基本功能和实用价值，适合各类消费者阶层。
因为价格适中，因此市场的竞争较大。
在这个细分市场中，公司可以注重房产功能和价格相对合理，以吸引更多的消费者。
4.二线城市市场二线城市市场在发展迅速，为打开新的市场，开发商正在这个市场上投入更多的精力，因此，这个市场的竞争也相对集中。
房地产市场细分目标市场选择与定位
房地产市场细分目标市场选择与定位随着城市化进程的加速和房地产市场的不断发展，房地产市场变得越来越细分化。
为了更好地满足消费者的需求，房地产企业需要选择合适的目标市场并进行定位，以实现市场营销的目标。
房地产市场的细分可以从不同的维度进行，如住宅、商业、办公等不同类型的物业、不同价位的房产、不同的地理位置等。
因此，企业需要根据自身品牌实力、项目定位、市场环境等因素进行目标市场选择和定位。
一、目标市场选择1、综合地产市场这是一个较为广泛的市场，包括高档住宅、商业楼宇、办公楼及其他类型物业，涉及的客户群体较为广泛。
选择这个市场需要实力强、资源丰富的企业来进行开发。
2、高端住宅市场高端住宅市场的客户群体相对较为单一，主要面向高净值人士和外籍人士。
这个市场的项目设计和建筑质量都要求非常高，需要企业拥有足够的实力和专业能力来进行开发。
普通住宅市场是大多数人购房的市场，涉及的客户群体非常广泛。
现在这个市场的结构越来越分明，包括经济适用房、廉租房、限价房等多种形式。
4、商业及办公市场商业市场涉及的是商业中心、购物中心、广场等商业项目，需要企业对商业的运营有一定的经验和实力。
办公市场主要面向各种企业的办公用房，需考虑到办公环境的舒适度和便利程度。
二、市场定位了解目标市场后，接下来要考虑的就是如何进行市场定位。
1、属性定位属性定位是根据房地产项目的内在特征和价值，将其定位为某一特定类型的产品。
如把项目定位为低密住宅、豪华住宅、购物中心、商业写字楼等。
2、价值定位价值定位是根据消费者对产品的实际价值和价格预期的高低，选择相应的市场定位。
如高价值定位、中等价值定位、低价值定位等。
3、功能定位功能定位是根据房地产项目的功能特点，来确定其适合的使用群体。
如将项目定位为商业中心、金融区、科技园等。
4、地理定位地理定位是根据项目所在位置和周边环境特点，来选择相应的市场定位。
如将项目定位为城市中心、新兴城市等。
总之，市场细分是为了更好地满足消费者的需求，而市场定位则是为了在具体市场中获得竞争优势。
房地产市场细分与目标市场选择(详细解析
Phase 4
移去
共 同 需 求
Phase 5
命名
分 市 场
各 个
Phase6
再认识
分 市 场 特 点
Phase7
测量
的 规 模
各 分 市 场
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选定项目目标市场
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市场细分案例——郊区住宅
❖ 1.产品范围：郊区建简朴住宅
需求——低收入者、高收入者
❖ 2.顾客基本需求
例：房地产租赁市场、房地产销售市场； 房地产一级市场、房地产二级市场、房地产三级市场；
※从消费者的现实需求或欲望出发的才是细分市场的范畴。
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2、房地产市场细分的作用（目的）
有利于发掘和开拓新的市场机会 有利于企业集中使用资源
有利于企业调整市场营销策略
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5、房地产市场细分的方法和步骤p57
Phase 1
确定
产 品 范 围
Phase 2
列举
潜在 顾客的 基本需求
Phase 3
分析
不 同 需 求
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5、房地产市场细分的方法和步骤p57
❖ 他们被称为H阶层。
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BOBO自由城
❖ 目标客户群：BOBO族 ❖ BOBO，这个词念“布波”。 漫步都市云端的BOBO族
是布尔乔亚（bourgeois， “资产阶级”）与波希米亚 （bohemia，让人联想到时装界的波希米亚风，披披挂 挂，色彩斑驳）的完美结合体。 ❖ BOBO族一般拥有高学历、高收入；BOBO族是一群有点 物质基础，又可以像三毛那样洒脱地生活，精神与物质 文明都高度发达的人。 他们像雅皮一样努力挣钱，像嬉 皮一样随心所欲的享乐。BOBO族的精神精髓在于：追 逐财富，以财富换取个人生活的最大自由。
房地产开发项目目标市场选择--中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第五章第三节讲义
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中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第五章第三节讲义
房地产开发项目目标市场选择
1.目标市场选择的含义
2.影响目标市场选择的主要因素
■市场规模（决策首要因素）
■资源条件（土地、资金、技术和人力资源）
■环境条件（自然环境、社会环境、基础设施、配套设施等）
■盈利性因素（由竞争对手、替代品、买方、供应商以及潜在的进入者共同决定）
■风险性因素
■政策性因素
【典型例题·多选题】
影响目标市场选择的主要因素有（）。
A.价格水平
B.市场规模
C.盈利性因素
D.风险性因素
E.资源条件
[答疑编号2526050202]
【答案】BCDE
【解析】记清6类影响因素的名称。
参见教材P88。
3.SWOT分析
SWOT分析是目标市场选择的重要决策分析方法。
对企业内外部条件各方面内容进行综合和概括。
包括企业的优势、劣势、机会和威胁。
房地产市场的市场定位与目标市场选择
房地产市场的市场定位与目标市场选择市场定位是指企业或产品在市场中的定位和定位策略，目标市场选择是指企业选择的主要目标市场。
对于房地产市场来说，市场定位和目标市场选择是非常关键的，它们将直接关系到企业在市场中的竞争力和发展前景。
一、市场定位在房地产市场中，市场定位主要包括两个方面：产品定位和客户定位。
1.1 产品定位房地产市场的产品定位非常重要，它涉及到企业产品的特性和定价策略。
在产品定位上，房地产企业可以选择高端市场、中高端市场、中低端市场或者低端市场。
不同的定位将决定企业所面对的目标客户群体和市场竞争策略。
对于高端市场，房地产企业应该注重产品质量和服务，打造高品质的住宅、商业用地等，以满足高端客户的需求。
同时，还需要通过房地产规划、景观设计等方面来提升产品的附加值。
对于中高端市场，房地产企业可以选择注重产品定位和服务，同时注重价格的竞争策略，以满足中高端客户的需求。
在这个市场中，产品价格相对较高，但相对于高端市场来说更具竞争力。
对于中低端市场，房地产企业可以选择注重产品定位和价格策略，以提供相对廉价但质量可接受的住宅产品，以吸引中低收入客户。
对于低端市场，房地产企业可以选择注重价格策略，提供价格较低但基本居住需求得到满足的产品，以满足低收入人群的需求。
1.2 客户定位在房地产市场中，客户定位是指企业选择的目标客户群体。
客户定位可以从不同的维度进行，如年龄、职业、收入等。
不同的客户定位将决定企业产品的定位和市场推广策略。
对于高端市场，主要以高收入人群和企事业单位为主要客户群体，这部分客户对产品质量和服务有较高要求，并且愿意支付更高的价格来满足个性化需求。
对于中高端市场，主要以中高收入人群和中小企业为主要客户群体，这部分客户对产品质量和价格都有一定要求，但对个性化需求并不是特别高。
对于中低端市场，主要以中低收入人群和创业者为主要客户群体，这部分客户对产品价格敏感度较高，但对产品质量要求相对较低。
对于低端市场，主要以低收入人群和农民工为主要客户群体，这部分客户对产品价格敏感度最高，同时对产品质量要求相对较低。
房地产目标市场
房地产目标市场1. 市场分析1.1 行业概述房地产行业是一个庞大且具有潜力的市场，涵盖了住宅、商业、办公楼等各类房地产项目。
在全球范围内，房地产行业一直都是一个重要的经济支柱，为国家经济发展和人民生活提供了关键的基础设施。
然而，随着全球人口不断增长和城市化进程的加速，房地产市场竞争也日益激烈。
1.2 目标市场概述在房地产行业中，确定目标市场是非常重要的。
目标市场指的是企业所选择的最有潜力和最有吸引力的市场细分群体。
通过针对目标市场的营销活动，企业能够更好地满足消费者需求并实现销售增长。
在确定目标市场时，需要考虑以下几个因素：•人口特征：目标市场的人口特征非常重要，包括年龄、性别、家庭收入水平等。
这些特征可以帮助企业更好地了解目标市场的消费习惯和购房需求。
•地理位置：地理位置是另一个重要的因素。
不同的地理位置可能存在着不同的房地产需求和市场规模。
因此，企业需要根据地理位置选择适合的目标市场。
•经济环境：经济环境对房地产市场也有很大影响。
不同经济水平的地区存在着不同的购房能力和需求。
因此，企业需要根据经济环境选择目标市场。
2. 目标市场选择2.1 城市白领市场城市白领群体是一个具有较高购房能力的目标市场。
他们通常拥有较高的收入水平和稳定的职业，有能力购买高价位的房地产。
城市白领群体通常追求高品质的生活和社区环境，对住房的品质和配套设施有较高的要求。
因此，企业可以针对这一目标市场推出高端豪华住宅项目，以满足他们的需求。
2.2 二三线城市中产阶级市场二三线城市中产阶级市场也是一个具有潜力的目标市场。
这一市场群体通常具有中等收入水平，对住房的价格和品质有着一定的要求。
在二三线城市，由于地价相对较低，房地产项目的成本相对较低，企业可以通过相对较低的价格推出高性价比的住宅项目，吸引中产阶级市场的购房需求。
2.3 乡村改造市场随着乡村振兴战略的推进，乡村改造市场也具有很大潜力。
乡村改造市场包括对农村地区的改造和发展，旨在提高农民的生活品质和土地价值。
房地产市场的市场定位和目标市场分析
房地产市场的市场定位和目标市场分析市场定位是指企业确定产品或服务在市场中的位置和差异化竞争策略的过程。
在房地产行业中，市场定位的重要性不言而喻。
本文将对房地产市场的市场定位和目标市场进行分析和探讨。
一、市场定位的意义市场定位是企业在市场上找到自己的定位，以便更好地满足目标消费者的需求。
对于房地产企业而言，市场定位的意义尤为重要。
1.1 精准定位目标客户通过市场定位，房地产企业可以深入分析目标客户的需求特点，比如购房意愿、购房能力、购房目的等，从而针对性地开发产品和提供服务，以满足客户的个性化需求。
1.2 实现差异化竞争优势房地产市场竞争激烈，只有通过市场定位，找到与竞争对手不同的卖点和价值，才能在激烈的竞争中脱颖而出。
差异化竞争优势不仅可以吸引目标客户的注意和选择，还能带来更多的销售机会和盈利空间。
1.3 提升品牌形象和认知度市场定位还有助于房地产企业建立和提升品牌形象和认知度。
通过明确定位目标市场，加强品牌传播和推广，房地产企业可以树立起更加专业、可靠、值得信赖的形象，进而吸引更多的潜在客户。
二、房地产市场的目标市场分析房地产市场的目标市场分析是市场定位的重要环节之一。
它涉及到对市场、竞争对手和目标客户的深入研究和分析。
2.1 市场分析房地产市场的市场分析需要全面了解市场的整体情况，包括市场规模、市场增长率、市场关键趋势等。
通过市场分析，房地产企业可以明确市场的潜力和发展方向，为正确制定市场定位提供依据。
2.2 竞争对手分析了解竞争对手的产品特点、定价策略、品牌影响力等，是房地产企业市场定位的重要因素。
通过竞争对手分析，房地产企业可以分析竞争对手的优势和劣势，从而制定相应的差异化竞争策略，争取更多的市场份额。
2.3 目标客户分析目标客户分析是确定房地产企业市场定位的核心环节。
通过对目标客户的深入研究和分析，房地产企业可以了解他们的购房需求、购房能力、购房偏好等方面的信息，进而有针对性地开发产品和提供服务。
房地产市场的市场定位分析
房地产市场的市场定位分析房地产市场是当今社会经济中的重要组成部分，对国家和地区的经济发展起着重要的作用。
在如此竞争激烈的市场中，市场定位是房地产企业成功的关键之一。
本文将对房地产市场的市场定位进行深入分析，探讨如何制定有效的市场定位策略以提高企业竞争力。
一、市场定位的概念和意义市场定位是指企业通过分析市场需求、竞争对手以及自身资源等因素，找到适合自身特点的市场定位，并通过差异化策略满足目标市场需求，从而获得竞争优势。
市场定位的意义在于帮助企业准确定位目标市场，并针对特定市场制定营销策略，提高市场占有率和盈利能力。
二、房地产市场的市场定位分析1. 房地产市场的特点房地产市场具有明显的特点，如供需关系、市场周期性、政策影响等，这些特点使得市场竞争更加激烈且变动较大。
因此，房地产企业需要根据市场特点进行精准的市场定位。
2. 目标市场的选择在市场定位策略中，房地产企业需要根据自身实际情况和目标市场需求，选择一个或多个目标市场进行定位。
可以根据市场细分、地域选择等因素来确定目标市场范围。
3. 竞争对手分析房地产市场竞争激烈，竞争对手众多。
通过分析竞争对手的优势和劣势，房地产企业可以更好地定位自身的市场定位。
例如，如果竞争对手在高端住宅市场有一定的竞争优势，企业可以选择在中低端市场寻找定位点。
4. 市场需求调研市场需求是房地产市场定位的基础，企业需要通过市场调研了解目标市场的需求状况。
可以通过问卷调查、面对面访谈等方式来获取市场需求信息，以此为依据进行市场定位。
5. 差异化竞争策略差异化竞争是指企业通过提供独特的产品特点、服务体验等方面的差异，以吸引目标市场的需求。
房地产企业可以通过独特的设计理念、品质保证、增值服务等方面来实现差异化竞争。
6. 市场定位策略的实施和监控市场定位策略的实施需要全面考虑产品价格、渠道推广、品牌形象等各个方面。
同时，企业需要定期监控市场反馈，及时调整市场定位策略，以保持市场竞争力。
(房地产市场分析)房地产目标市场的选择
(房地产市场分析)房地产目标市场的选择房地产市场分析：目标市场的选择第一篇：随着城市化的快速发展，房地产市场也成为了一个热门的投资领域。
然而，选择一个合适的目标市场对于开发商和投资者来说至关重要。
在这篇文章中，我们将探讨如何选择一个适合的目标市场。
首先要考虑的是市场规模。
一个庞大的市场意味着有更多的发展机会和潜在的购房者。
例如，中国是目前全球最大的房地产市场之一，其巨大的人口和不断增长的中产阶级使其成为一个理想的目标市场。
因此，在选择目标市场时，要考虑到市场规模的重要性。
其次，市场需求也是一个重要的因素。
一个具有强大需求的市场将能提供稳定的投资回报。
例如，在新兴的经济体中，如印度和越南，不断增长的中产阶级和就业机会增加了对住房的需求，使这些国家成为潜在的目标市场。
因此，了解市场需求的趋势对于选择目标市场至关重要。
而且，政府政策和法律法规也需要被纳入考虑。
政府对房地产市场的支持和相应的法规对市场的发展至关重要。
例如，一些国家会提供税收优惠和土地开发的支持来吸引外国投资者。
因此，在选择目标市场时，要研究并了解相关的政策和法规。
此外，经济增长和稳定性也是选择目标市场的关键因素。
一个稳定的经济环境意味着更多的就业机会和收入增长，进而带动房地产市场的发展。
因此，选择一个经济增长稳定、投资环境良好的目标市场是非常重要的。
最后，竞争情况也需要考虑。
选择一个激烈竞争的市场可能会增加开发成本和风险。
相反，选择一个竞争相对较小的市场可能会提供更好的发展机会。
因此，在选择目标市场时，要综合考虑竞争情况。
综上所述，选择一个适合的目标市场是房地产开发商和投资者成功的关键。
在进行市场选择时，要综合考虑市场规模、市场需求、政府政策、经济增长和稳定性以及竞争情况等因素。
只有综合权衡这些因素，才能选择一个有潜力的目标市场，实现长期的投资回报。
第二篇：在上一篇中，我们已经介绍了选择房地产目标市场的一些关键因素。
在这篇文章中，我们将继续讨论目标市场的选择。
房地产目标市场分析(STP分析)
房地产目标市场分析(STP分析)第一篇：房地产目标市场分析（STP分析）随着社会的发展和人民收入的增加，房地产业成为了一个蓬勃发展的行业。
然而，随之而来的是市场竞争的加剧，房地产开发商面临着如何选择目标市场的问题。
本文将以STP分析为依据，详细分析房地产目标市场的筛选和定位过程。
市场细分（Segmentation）市场细分是指将市场划分成几个互相独立但具有相似需求特征的消费群体。
在房地产行业中，市场细分起到了重要的作用。
根据消费者的需求、收入水平、年龄段等因素，我们可以将房地产目标市场细分为以下几个方面：1. 地理位置：根据地理位置的不同，市场需求和消费者预算可能存在很大差异。
有些人可能更喜欢市中心的繁华地带，而有些人则更倾向于郊区或者远离市区的区域。
2. 收入水平：收入水平也是一个重要的市场细分因素。
高收入人群可能会更倾向于购买高档豪宅，而低收入人群则可能只能选择经济实惠的住宅产品。
3. 年龄段：不同年龄段的人对房地产的需求也有所不同。
年轻人可能更倾向于购买首套房或者公寓，而年长的人群可能会更关注舒适性和便利性。
4. 家庭状况：家庭状况对购房者的需求也有很大的影响。
有家庭的人可能更希望购买适合家庭居住的住房，例如拥有三个或者四个卧室的房屋。
通过以上几个细分因素，房地产开发商可以更准确地了解自己的潜在目标市场，并根据市场需求开发适合的产品。
目标市场选择（Targeting）在进行市场细分之后，房地产开发商需要选择一个或多个潜在的目标市场。
目标市场的选择应该综合考虑市场规模、市场增长率、竞争程度以及企业自身的实力等因素。
1. 市场规模：市场规模是衡量一个市场吸引力的重要指标。
房地产开发商应该选择一个有足够数量的潜在购房者的市场，以保证销售额的增长。
2. 市场增长率：市场增长率也是一个重要的考虑因素。
高增长率的市场意味着更多的销售机会和利润增长空间。
3. 竞争程度：竞争程度是指某一目标市场中已存在的房地产开发商数量和竞争力的大小。
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置业情况：为二次置业或多次置业 购房目的：提高生活品质，彰显身份，从一定层面上讲，也可 以理解为投资行为。 购房行为：理智，往往要等产品变现后才下单，非常看重品 质、品牌。 3、 评估细分市场 1． 各市场的供给情况（数据来源于上述报告）
低端
中低端 中端
中高端 高端
总体供给 8.65%
27.68% 23.88% 18.34% 8.65%
1500~2000元；产品品质一般，产品变现速度较快，对开发商市场运作 能力要求不高，因此，竞争对手该市场较为容易。 （2）目标客户群：
年龄：这个阶层的年龄范围较广，界定这个阶层主要以收入和 购买能力为标准，年龄主要集中在40岁以下 收入情况：年收入3万—5万 家庭结构：这部分人群大多已经成家，家庭人口以3人为主，或 3人以上 职业状况：企事业单位的普通职工、公司员工 受教育程度：受教育程度普遍不高 置业情况：第一次置业为主，二次置业为辅 购房目的：家庭居住需要，迫切需要改变居住环境。 购买行为：对价格特别敏感，注重产品的实用性和舒适性，对 品牌基本没有要求。 3． 中端市场 （1） 市场特征：该类产品总价大多在20~30万，单价在2000~2500
结论：根据选择的目标市场，结合市场具体情况，目标客户群锁定为： ● 年龄：25—45岁的中青年人群，包括部分老年人 ● 家庭人口：3口之家 70%，2口之家 25%，4—5口之家 5 ● 家庭年收入：3—6万为主，兼顾部分中高收入人群。 ● 消费者地域：城西（西南）工作者，市区工作者（包括市区拆 迁户），外地人士。 ● 消费者职业：职业经理人、专业技术人员、公务员、医师、教 师、自由职业者、中小私企主等。
购房行为：比较理智，除实用外，比较注重产品的舒适性，对 品牌有一定的要求。 4． 中高端市场 （1）市场特征：该类市场总价在30~50万，单价在2500~3000元，产品 品质较高，建筑结构多为框剪，户型设计新颖，配套设施齐全，注重小 区环境，运用新型建筑材料或建筑技术，对开发商运作水平要求较高。 （2）目标客户群： 年龄：30—40岁，这部分人群也属于有效消费的主力人群，在 中成公司2002年的市场调查中，这个年龄段的人群占到了 14.2%，与华西都市报所做的市场调查的结果和本公司在2002年 3月做的视察调查的结果大致相同。 收入：在5万—8万之间，有一部分积蓄 家庭结构：三口之家为主 置业情况：相当大的一部分为二次置业 购房目的：改善居住环境，提高居住水平。 购房行为：比较理智，注重产品的舒适性，注重产品品质、品 牌。 5．高端市场 （1） 市场特征：该类市场总价大多在50万以上，单价在3000元以
上，产品品质高，设施设备档次高，大量运用高新技术产 品，多为低层，环境优美，对开发商动作水平要求高。 （2）目标客户群 年龄：35--45岁之间 收入：高收入阶层，年收入10万以上，有相当的存款 家庭结构：3人或3人以上 职业状况：公司或企业的管理人员、行政事业单位的高层干 部、私营业主等高收入阶层 受教育程度：大多受过较高的教育
（一）户型面积比 1． 供给情况：从上述报告可以看到 A． 成都楼盘中，130—150M2所占比例最大，占21%，其次为110 —130M2，占16%，80—110M2占15%，各面积段分布差异不 大。 B． 在金沙片区，130—150M2所占比例高达31%，110—130M2占 21%，150—170M2占14%，90—110M2只占13%，而90M2以下 的户型仅占3%，可见，金沙片区目前市场供给以中大户型为 主，中小户型相对空缺。
资金的周转速度。 因此，从我公司的综合情况看，目前尚不适合开发高端市场。 四、选择细分市场
从以上四个方面的分析中可见： 1． 低端市场和中低端市场的供给相对空缺，而需求量较大，市 场风险较小，但由于开发成本不能得到支持，开发利润难以 满足公司要求，且难以建立公司品牌，因此，不宜选取。 2． 高端市场，虽然供给量不大，但需求相对较少，且该市场对 品牌、资金、运作能力、自然环境要求较高。而我项目地快 被规划道路分割成相对独立的六块，每快规模只有50多亩， 因此也不宜选取。 3． 中端、中高端市场未来竞争将最为激烈，但中端市场消费者 基数大于中高端市场。而我项目的直接竞争对手主要选择了 中高端市场，按照差异化竞争策略，我们应该回避短期正面 竞争，先期选择中端市场，待金沙片区开发逐渐成熟，可根 据市场变化情况向中高端市场调整。 4． 未来2-3年内成都将对45个片区进行旧城改造，本次拆迁主要 为货币补偿，补偿费以市场评估价为准。因此，补偿金额较 以前大大提高，使许多拆迁户有能力购买离市区不远，小区 环境好，价格适中的商品房，这无疑给中端市场带来了难得 的良机。
元，产品品质较好，配套设施比较齐全，环境较好，因此销 售速度一般较快。该市场开发商进入的难度较中低端市场大 些。 （2） 目标客户： 年龄：30—40岁，这部分人群也属于有效消费的主力人群，在 中成公司2002年的市场调查中，这个年龄段的人群占到了 14.2%，与华西都市报所做的市场调查的结果和本公司在2002年 3月做的视察调查的结果大致相同。 收入：他们的收入在5万—8万之间，有一部分积蓄 家庭结构：三口之家为主 置业情况：相当大的一部分为二次置业 购房目的：改善居住环境，提高居住水平。
可以预见，未来2-3年中高端和中端市场竞争将最为激烈，而低端和 中低端市场竞争相对较小，是个市场机会。
2． 各市场的需求情况（数据来源于上述报告）
低端
中低端 中端
中高端 高端
2001秋交 10%
18%
27%
28%
17%
会成交
2002春交 6.3% 会成交
38.6%
29.5%
11.4%
14.2%
潜在消费 16.81% 20.35% 35.05% 14.17% 1.77%
区域供给
19.23% 26.92% 42.31% 11.54%
竞争对手
16．7% 36.15% 33.67% 13.71%
潜在竞争
7.1%
35.7%
42.8%
14.3%
分析： 从上表可见，现阶段，成都房地产市场总体供给中，中低端所 占比例最大，主要包含有郊区大盘，中端市场略低；从城西区域市场、 竞争对手的情况来看，主要集中在中端和中高端市场，低端市场几乎空 缺，中低端市场和高端市场竞争相对较小；从潜在竞争对手的情况看 出，中低端市场供给呈减少趋势，中高端和高端市场比例在增加。
者需求
分析：从两次房交会的成交情况可以看出消费市场的变化，中端和中高 端市场更加集中，中端市场增长比例较快；从潜在消费者需求看，中端 市场的需求量最大，其次为中低端和低端市场，说明目前购房主力为中 低收入人群，可见，中端和中低端市场大有可为。
3． 消费者构成情况（按收入状况） （1） 从2001年9月政府职能部门的调查中看出，家庭年收入在3万
定，购买力强，子女正处于成长阶段，十分重视小孩教育。因此，他们大 多为二次置业，户型面积要求较大，对房屋品质要求高，注重流域区环境 的配套，对户型功能要细部处理要求较高，购房行为理乔，偏爱多层。 三、影响目标消费者购房决策的重要因素 从中成公司2002年5月的调查来看，影响消费者购房决策的重要因素为：价 格、小区环境、户型、区位、配套和交通。因此，在产品对接时应特别予 以注意。 四、项目的核心竞争力 1．从消费者购房决策因素中可以看出，价格是最重要的因素，因取得价格 优势是目前我项目的一种竞争策略，这也是消费者最根本的利益点。因此 成本控制对我项目极为重要。 2．但并不是说价格越低越好，2002年春交会上，单价2500—3000元的成交 量最大，占30%，说明性价比合理的房子才是消费者的首选。产品细节的 处理也是我项目成败的关键所在。 3．未来2-3年，成都大盘时代会真正到来，产品功能、环境、配套、户型 将日益同质化，能使楼盘或企业获得竞争优势的主要还是开发理念、营销 技能和服务上。 结论：成本、产品细节、营销和服务是我项目的核心竞争力。 五、中端市场的产品对接
4． 公司自身资源及目标 （1） 开发运作能力：公司曾经成功开发了东景丽苑项目，但该项
目的开发规模及时机与本项目均有很大的差异。因此，可以 说公司现阶段还缺乏运作大项目的人力资源来看，也比较缺乏具 有大项目成功操盘经验的专业人士。
（3） 社会资源：与政府职能部门有较好的关系 （4） 品牌资源：目前尚不具备，社会知名度差。 （5） 财务资源：公司融资能力较强，但自身造血功能较差。 （6） 目标：在合理利润的前提下，把风险控制在最小范围；加强
2、 目标客户群的主要特征 1．25—30岁，属于消费者中的少壮派，正处于事业的上升期，月收入高， 但不稳定，积蓄不多，但消费意识超前；思想前卫，乐意接受新生事物， 愿意享受小资生活，追求独立空间，比较注重实惠和品质，因此选择的户 型面积不会太大，但户型设计要个性化、特色化，追求时尚，偏爱电梯公 寓。由于工作节奏快，注重时间距离，因此对区位、交通、配套和物管要 求较高。他们大多学历较高，家庭成员较少，部分人士已婚，小孩年幼， 在房屋功能上对书房和保姆房比较看重。 2．30—45岁，他们是消费者中的黄金一族，个人事业蒸蒸日上，收入稳
单价 1500-2000 2000-2500 2500-3000 3000-3500 3500以上
2、 细分市场轮廓描述
1． 低端市场 （1） 市场特征：该类产品一般为低总价（15万以内），低单价，
或小户型；产品品质较低，大多为满足人们最基本的居住需 要。开发技术层面要求不高。 （2） 目标客户群： 年龄：主要集中在30周岁以下的未婚人士和其它年龄段的低收 入者 收入：年收入大多在3.5万以下 家庭结构：2人及以下，比例为24%（2001年政府权威部门调 查） 受教育程度：他们大多受过较高的教育 置业情况：大多为第一次置业，现在主要以租房为主 购房目的：成家立业的需要，作为过渡性住房，解决基本的居 住问题。 ● 购买行为：注重产品的经济实用，对品牌基本没有要求。 2． 中低端市场 （1）市场特征：该类产品总价主要集中在15~20万，单价多为