最高额抵押贷款贷款运作的思考
最高额抵押贷款贷款运作的思考
法律风险
总结词
法律风险是指因法律法规、政策变化等因素导致的风险。
详细描述
法律风险也是最高额抵押贷款中需要考虑的一种风险。由于法律法规、政策等因素的变 化，可能会对最高额抵押贷款的合法性、合规性等方面产生影响，从而增加贷款的风险 。例如，如果法律法规发生变化，可能会导致最高额抵押贷款的合同条款变得无效或需
要调整，从而影响贷款的安全性。
04
最高额抵押贷款的监管与政策 影响
监管要求与监管机构
监管要求
最高额抵押贷款受到相关金融监管机构 的监管，包括中国人民银行、中国银行 业监督管理委员会等。这些机构对最高 额抵押贷款的监管要求主要包括风险管 理、信息披露、合规性等方面。
VS
监管机构
最高额抵押贷款的监管机构主要包括银监 会、保监会等。这些机构负责对金融机构 进行监管和指导，确保其业务符合相关法 律法规和政策要求。
某小微企业以最高额抵押贷款作为主要融资渠道，但由于 经营不善和市场变化，企业陷入困境，无法按时偿还贷款 ，导致抵押物被处置，企业破产。
要点二
案例二
某个人购房者申请最高额抵押贷款时存在虚假资料和欺诈 行为，虽然获得了贷款，但最终被银行发现并追究法律责 任。
案例启示与经验总结
最高额抵押贷款作为一种融资方式，具有较大的风险和不确定性。企业 和个人在申请贷款时需充分评估自身实力和风险承受能力，谨慎决策。
某大型企业成功申请到最高额抵押贷款，用于扩大生 产规模和提升技术水平。通过合理规划和有效利用资 金，企业实现了快速发展，成为行业内的佼佼者。
案例二
某个人购房者通过最高额抵押贷款购买了一套豪华住 宅，凭借稳定的收入和良好的信用记录，顺利获得了 贷款并按时还款，实现了个人资产增值。
最高额抵押制度在实务中应注意的几方面问题
最高额抵押制度在实务中应注意的几方面问题自我国担保法规定最高额抵押担保制度以来，实施至今已逾十年。
从担保法颁布实施之时起，我行便采取最高额抵押制度的规定，相应制定了最高额抵押合同。
总结我行近年来在信贷业务中使用最高额抵押这一制度所涉及的一些问题，我们发现部分基层信贷工作人员对这项制度的基本概念和操作规范仍有必要进一步加深理解和认识。
为此，本文试从对最高额抵押制度与普通抵押制度的异同比较入手，旨在对最高额抵押制度的功能作用、其内涵的几个基本概念以及实务中应注意的几方面问题做一下较全面的阐述，以期对我行信贷工作人员进一步学习和掌握好最高额抵押制度起到一定促进作用。
一、最高额抵押担保制度的功能市场经济条件下，市场交易行为日益频繁，许多交易越来越多地表现为一种“反复不断”的连续性行为，为了使这种具有连续性的交易行为每次都能获得抵押担保，并避免每次担保重复办理抵押登记手续的繁杂，以降低交易成本，我国担保法规定了最高额抵押制度。
因为最高额抵押制度具有方便当事人和节省环节、费用的优点和突出的风险担保功能，自该项制度产生之日起，便受到广大债权人特别是金融机构的无比青睐，得到日益广泛的应用。
根据我国担保法规定，最高额抵押制度应用于“对一定期间内连续发生的债权作担保”，如：借款申请人与贷款银行之间的连续性贷款行为、商品买卖双方之间分期交货方式的买卖行为等。
本文为阐述方便，在下文中仅以在金融业务领域所涉及的“最高额抵押担保贷款”为例进行论述。
二、最高额抵押制度与普通抵押制度的异同最高额抵押权，又称最高限额抵押权，指在预定的最高限额内，为担保将来一定期限内连续性交易发生的债权获得清偿而设定的抵押。
而普通抵押权，是指债权人对于债务人或第三人提供的、作为债务履行担保的财产，在债务人不履行债务时，可就其卖得价款优先受偿的权利。
从二者的概念即可看出，最高额抵押权与普通抵押权是有着明显区别的，其不同之处主要表现在以下几个方面：1、最高额抵押权是为将来发生的不特定债权设定的抵押，而普通抵押权则是为已经发生的特定债权设定的抵押。
最高额抵押贷款贷款运作的思考(DOC33页)
遇到担保法问题?赢了网律师为你免费解惑！访问>>最高额抵押贷款贷款运作的思考ﻫ近年以来,农村信用社开展最高额抵押贷款取得了一定的成效，但是，近日，笔者下乡，对最高额抵押贷款运行情况，以及合同文本进行认真分析,发现存在一些不容忽视的问题，须引起关注。
ﻫﻫ一、有关合同文本条款ﻫﻫ(1)每笔借款的种类、金额、期限、用途、利率和还款方式以借款借据为准。
ﻫ（2）当借款人不能够依合同约定按期偿还借款，抵押人有权依照我国的法健规定,将抵押物进作价、拍卖、变买或以其它方式处置，从所得价款中优先得到偿还。
ﻫﻫ(３)、借款利率。
没有约定利率一年一定,还是执行合同期限内利率。
（4)借款人履行本合同约定义务且按照贷款人的要求办妥合法有效的贷款抵押担保的前提下,按期、按额提供贷款。
(５）借款人因特殊情况下,不能按期归还贷款，需要延长借款期限的,可以提出展期申请。
（6)抵押登记由借款人负责办理。
ﻫﻫ(７)没有明确该最高额抵押贷款合同,是授信合同,还是正式合同文本。
ﻫﻫ二、具体操作从实际操作情况来看,每笔借款金额与期限，目前,在每笔借款金额上不同,各县市联社操作有二种方式，一是与客户商定,以最高额抵押贷款的总额为限，另一种方式是按最高额总额的一定折率为限。
借款期限的签订上,也有二种不同的方式，一是每笔借款期限,以最高额抵押借款合同最后到期时间为准,二是以最高额抵押借款合同的最后到期的期限内为准。
在利率执行上,有执行按照最高额抵押贷款合同签订时约定利率，有执行每次签订借据时的当日挂牌利率等等。
ﻫ三、存在问题：ﻫ（1）以签订的最高额总额的一定折率贷给,存在着以贷收贷，以贷收息的空间。
ﻫ（2）以最高额抵押借款合同的最后到期的期限内为准，如果其中单笔借款到期或者没有按照借据约定的期限归还贷款，如何确定该户最高额抵押贷款的资信，五级分类是对该笔贷款进行分析,还是对该。
银行办理最高额抵押贷款业务的风险防范
银行办理最高额抵押贷款业务的风险防范一、最高额抵押的概念及适用范围所谓最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权限额内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。
《担保法》第59条规定“本法所称最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。
”第60条规定“借款合同可以附最高额抵押合同。
债权人与债务人就某一商品在一定期间内连续发生交易而签订合同，可以附最高额抵押合同。
”由此可见，最高额抵押合同的范围仅限于就某项商品在一定期间内连续发生交易而签订的合同。
除上述二类合同外，其他合同可以签订抵押合同，但不能采取最高额抵押的担保形式。
二、最高额抵押权在实务中应注意的几个问题1、避免最高额抵押合同无效情形出现合同法规定了合同无效的几种情形，其中之一是违反法律强制性规定的情形。
因此，银行工作人员在工作中应避免抵押抵押贷款合同无效给银行带来的风险。
《物权法》第一百八十四条规定下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
《担保法》第37条也有类似规定。
另外，《破产法》在第35条中规定，在人民法院受理破产案件前6个月至破产宣告之日的期间内，债务人对原无财产担保的债务提供财产担保的行为无效。
但是，在法律规定的无效期间之前，双方当事人已以书面合同约定对债务提供财产担保，只是延至无效期间内方实际提供担保的，其行为仍然有效。
董事、经理违反《中华人民共和国公司法》第六十条的规定，以公司资产为本公司的股东或者其他个人债务提供担保的，担保合同无效。
对于上述有明确法律规定的可能导致合同无效的情形，银行应避免在此种情形下办理抵押贷款业务。
最高额抵押贷款的操作风险与对策
最高额抵押贷款的操作风险与对策最高额抵押贷款的操作风险与对策最高额抵押合同具有一次签订后可在一定期间内连续多次使用的特点，因此被国内商业银行广泛应用与连续发放多笔贷款的担保。
但是由于经营行对于高额度抵押合同的最高担保额度约定标准的执行不统一，不仅给业务监管代练不变，而且由于最高担保额度约定不规范所导致的贷款风险也不断暴露，亟须引起银行的关注。
主要风险点从目前最高额抵押合同的使用情况看，大多数经营行都是把抵押物可担保的最高本金额（主债权额）约定为最高抵押担保的最高债权额，并且根据管理要求，在发放信用时预留出一定的幅度，以保证从债权的实现。
但是由于没有统一标准，经营行在实际贷款发放时预留出的规模各不相同（按约定的最高债权额计算）。
此外，由于缺乏统一标准，信贷业务监管人员在发现某最高额抵押担保预留额度明显未能覆盖贷款利息、罚息、复利及其他实现债权的费用时，也无法要求相关人员进行整改，进而导致有些债权抵押物本来能够足额受偿，却最终无法足额受偿。
对策建议最高额抵押担保与单笔抵押担保的作用其实是一样的，都是为了保证债权的实现。
因此，就同一抵押物来讲，无论采用的是最高额抵押方式还是单笔抵押方式，所能担保的最高债权额和最高借款本金额应该是一样的，只不过最高额担保合同是对一定期间内连续发生的不特定债权（借款合同）作担保，而单笔担保合同是对某一特定债权（借款合同）作担保。
在业务经营实践中，为确保债权的实现，各商业银行都规定了不同抵押物所能担保的最高借款本金额。
如某商业银行规定：国有建设用地使用权及其地上建筑物抵押，借款本金额最高不超过抵押物价值的70%（即：抵押率不超过70%，同下）；通用生产设备抵押，借款本金额最高不超过抵押物价值的40%，专用生产设备，借款本金额最高不超过抵押物价值的20%等。
可以说，对不同抵押物最高抵押率进行限定，其目的就是为了在该抵押物的价值内确保抵押担保合同项下全部债权的实现。
因为除抵押物本身随时间推移，其性能、价值在不断发生变化的因素以外，抵押担保的债权总额也不仅仅包括本合同项下借款本金（主债权），同时还包括利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金等。
浅议资金信贷中的“最高额抵押”
作者： 张寿齐;杨军;杨恩
作者机构： 恩施州中级人民法院;恩施州中心法律服务所
出版物刊名： 武汉金融
页码： 33-33页
主题词： 最高额抵押 资金信贷 抵押担保 抵押物权属 限额抵押 金融单位 借款人 抵押权人最高债权额限度 连续发生的债权
摘要： 一、“最高额抵押”的概念及特征最高限额抵押，最早规定于《德国民法典》；日本１９７１年修改《民法典》时也增加了“根抵当”即最高限额抵押；台湾地区于１９６８年以判例的形式也对最高限额抵押加以确认。
根据我国法律，最高额抵押亦即最高限额抵押，《担保法》第５９...。
最高额抵押若干问题
最高额抵押若干问题思考来源：作者：孙成勇[据以研究的案例]2000年1月1日，大地集团公司与某银行签订了一份《短期借款最高额抵押合同》，合同约定大地集团公司以自有的房产——金元大厦（20层，评估价值人民币5000万元），作为抵押物，为该公司及其下属子公司与银行在2000年1月1日至2006年12月31日内签订的所有短期借款合同项下各笔贷款本息提供最高额抵押担保。
抵押合同签订后，双方当事人到法定机关办理了抵押登记手续。
2000年4月，大地集团公司下属子公司与银行签订了一份借款合同，从银行获得短期流动资金贷款600万元，月利率为5.975%，按季结息，借款用途为资金周转，借款期限12个月。
2000年6月、8月、10月、12月，大地集团公司分别与银行签订了四份借款合同，双方约定由银行向大地集团公司分别提供四笔流动资金贷款，共计人民币2000万元，月利率为5.975%，按季结息，借款用途为资金周转，借款期限12个月。
以上借款合同均办理了相应的公证手续。
合同签订后，银行履行了放贷义务，大地集团公司及其子公司却未按约归还借款本息。
2002年1月，银行针对大地集团公司下属子公司的欠款，依据《借款合同》，《抵押合同》及具有强制执行力的《公证书》向该市法院申请对抵押物强制执行，法院裁定将金元大厦一层，二层抵偿给银行，但并未实际执行。
2002年12月，某国有资产管理公司与银行达成债权转让协议，依法受让了银行对大地集团公司的四笔债权及相应的担保物权。
2003年初，银行因担心资产管理公司对抵押房产申请强制执行，遂再次向法院申请对其已受偿的的金元大厦一层，二层强制执行，依法查封该部份抵押物。
现资产管理公司欲通过诉讼实现其依法受让的债权。
本案看似简单，实则复杂。
焦点在于：最高额抵押权的实现问题；最高额抵押权的转让问题。
虽然我们国家法律对上述问题制定了相关的规定，但尤为简单，对实务之操作指导意义非常有限。
笔者仅以此案为引子，尝试对最高额抵押问题明晰一二，以期引起抛砖引玉之效应。
浅谈“最高额抵押”之典当应用
浅谈“最高额抵押”之典当应用.txt什么叫乐观派？这个。
就象茶壶一样，屁股被烧得红红的，还有心情吹口哨。
生活其实很简单，过了今天就是明天。
一生看一个女人是不科学的，容易看出病来。
浅谈“最高额抵押”之典当应用纵观典当行业之最基本特征是以物质钱，即必须以实物为抵押或质押贷款。
由此可见典当业务的开展与《中华人民共和国担保法》是息息相关的，也是直接受担保法保护和约束的。
因此，在典当行业中如何正确、灵活的应用担保法显得至关重要。
据了解中国典当行业多数对典当业务中抵押的设定采用的方式为一般抵押（一般抵押指的是债务人或者第三人不转移对特定财产的占有而将该财产作为债权的担保，在债务人不履行债务时，由债权人以该财产拍卖的价款优先受偿的法律制度），即不仅抵押物须是特定的，而且抵押担保的债权、期限、贷款金额也是特定的。
随着当今典当行的迅速发展，业务范围的广泛性，融资群体的不特定性，典当业务的开展仅仅依据一般抵押已不能满足当今发展的需要。
在现今典当业务开展中存在一大部分这样的融资群体：他们用款周期短，但用款频率高。
在一定期限内出现多次借款，多次还款的现象。
这无形中就出现一个值得关注的问题——客户每次融资都要重新办理一次抵押手续。
这不仅浪费了大量的人力，同时做他项权利登记和借款、抵押合同公证也增加一部分费用，从手续繁琐及时间拖延上给典当行和客户都带来了非常的不便。
据本行多年从业经验及专家的引导，依据《中华人民共和国担保法》中规定的“最高额抵押”可弥补上述现象的弊端。
最高额抵押，又称最高限额抵押权，是指为担保属于一定范围内的有连续的法律关系将来可能发生的债权，当事人约定在预定的应担保的债权最高限额内，以抵押物担保债权实现的抵押权。
我国《担保法》在第59条也规定了最高抵押：“本法所称最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。
”最高额抵押为特别抵押，与我们平常典当中采用的一般抵押相比，主要有以下特殊性：（1）相对独立性。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
最高额抵押贷款贷款运作的思考
作者：张小平
近年以来，农村信用社开展最高额抵押贷款取得了一定的成效，但是，近日，笔者下乡，对最高额抵押贷款运行情况，以及合同文本进行认真分析，发现存在一些不容忽视的问题，须引起关注。
一、有关合同文本条款
（1）每笔借款的种类、金额、期限、用途、利率和还款方式以借款借据为准。
（2）当借款人不能够依合同约定按期偿还借款，抵押人有权依照我国的法健规定，将抵押物进作价、拍卖、变买或以其它方式处置，从所得价款中优先得到偿还。
（3）、借款利率。
没有约定利率一年一定，还是执行合同期限内利率。
（4）借款人履行本合同约定义务且按照贷款人的要求办妥合法有效的贷款抵押担保的前提下，按期、按额提供贷款。
（5）借款人因特殊情况下，不能按期归还贷款，需要延长借款期限的，可以提出展期申请。
（6）抵押登记由借款人负责办理。
（7）没有明确该最高额抵押贷款合同，是授信合同，还是正式合同文本。
二、具体操作
从实际操作情况来看，每笔借款金额与期限，目前，在每笔借款金额上不同，各县市联社操作有二种方式，一是与客户商定，以最高额抵押贷款的总额为限，另一种方式是按最高额总额的一定折率为限。
借款期限的签订上，也有二种不同的方式，一是每笔借款期限，以最高额抵押借款合同最后到期时间为准，二是以最高额抵押借款合同的最后到期的期限内为准。
在利率执行上，有执行按照最高额抵押贷款合同签订时约定利率，有执行每次签订借据时的当日挂牌利率等等。
三、存在问题：
（1）以签订的最高额总额的一定折率贷给，存在着以贷收贷，以贷收息的空间。
（2）以最高额抵押借款合同的最后到期的期限内为准，如果其中单笔借款到期或者没有按照借据约定的期限归还贷款，如何确定该户最高额抵押贷款的资信，五级分类是对该笔贷款进行分析，还是对该户全部借款进行分折。
又该如何定性？该户单笔借据的借款已经逾期，在最高额抵押借款合同中，还有部分额度没有使用，是否可以继续使用？
（3）借款人以单一抵押物设定抵押，在该最高额抵押贷款合同中，单笔借款到期，而该户的其它借款并未到期，抵押物又不能折分进行拍卖，如何主张该笔贷款的债权。
（4）在利率执行上，存在不可操作性，如以最高额抵押贷款合同约定的借款利率，是否执行一年一定的管理办法；如以每笔借据约定的借款利率，如该笔借据约定期限为二年，是否又执行一年一定的有关规定。
（5）经借款人申请，可以申请展期，是对单笔贷款进行展期，还是对该户贷款进行展期，单笔展期能否超过最高额抵押贷款的最后约定期限，单笔展期是否影响对该户最高额抵押贷款的五级分类的定性。
（6）最高额抵押贷款合同约定，由借款人负责办理抵押登记手续，违反了省联社规定的由农村信用社双人到房产等交易部门办理登记手续的规定。
（7）最高额抵押借款合同，是授信借款合同、意向性借款合同，还是正式借款合同。
在合同中并没有明确。
四、建议
（1）最高额抵押借款合同，在业务操作中，各县市联社已经把它视同为正式合同
文本，在办理每笔贷款中，已经没有另行签订借款合同，这与授信借款合同是有区别的，有的商业银行的授信借款合同，只是一个意向性借款合同。
因此，笔者认为，最高额借款合同，应该认定为授信借款合同，信贷人员在最高额抵押贷款合同核准的额度内，签订最高额抵押贷款合同的补充合同，对借款的期限、利率、金额、用途、还款方式，进行约定。
（2）规范借款期限。
借款人在最高额抵押贷款合同的总额内分期办理借款，并随借随还，分笔借款期限不超过最高额借款合同的最后约定日期。
借款人可以根据个人的实际情况，企业生产的淡旺季等，在约定期限内，归还借款，防止贷款在最后约定日期，一次性全部到期现象的发生。
（3）规范借款利率。
借款利率以借据签发时间的当日挂牌利率为准，在最高额借款合同中约定，实行一年一定的利率管理办法。
（4）规范借款登记。
借款登记还是以省联社制定的由借款人与贷款人双方到房产登记部门办理，防止假登记等现象发生，防范操作风险。
（5）规范借款归还。
要防止借款单位以额度内的借款归还贷款及利息的现象。
最高额抵押贷款极易掩盖以贷收贷、以贷收息的行为。
（6）借款逾期管理。
单笔借款逾期，信贷人员要加强逾期贷款的催收，对借款人的经营情况开展调查，如属于经营性资金困难，则需对借款人的资信情况进行评价，贷款无法进行归还，说明企业已经出现经营风险，在最高额抵押贷款授信的已经全部发放的贷款，以“不安抗辩权”为由，向法院诉讼，维护债权不受损失。
（7）借款形态管理。
当借款人单笔贷款逾期，无法归还贷款，按四级分类管理办法，转入逾期贷款形态，该户其它授信额度已经发放的贷款，实现动态跟踪管理；按照五级分类管理办法，则该户全部授信额度内已经发放的贷款，全部列入关注类。
（8）贷后检查管理。
最高额抵押贷款要实行严格的贷后跟踪检查，每季度信贷人员要有书面的贷后跟踪检查专题报告，作为该户最高额抵押贷款额度内是否继续发放的重要依据。
如借款人业务经营情况异动或不正常，立即停止授信额度内贷款的发放。