物业管理常识培训 2

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第一章 物业管理的概述及其重要性
随着我国房地产业的兴起，物业管理成为房地产的一个重要的分支。 一项物业“三分在建造，七分在管理”。很多房地产公司把物业管理作 为企业经营的主要战略决策，海内外置业人士把物业管理作为选房的重 要因素。 物业一词自80年代引入国内，现已形成了一个完整的概念，即指已 建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。这里 指的“各类房屋”，可以是住宅，也可以是单体的其他建筑，还可以包 括商业中心、办公大楼、工业厂房、仓库，甚至还可以是俱乐部和运动 场所等。“与之相配套的设备、设施和场地”指的是房屋内外各类设备、 公共市政设施及相邻的场地、庭院、干道。物业可大可小，一个单元住 宅也可以是物业，一座大厦也可以作为一物业。
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3、晚期介入，开始管家。 所谓晚期介入，是指物业建设工程基本结束，工程开始竣工验收、移 交接管验收和准备入伙及筹备开业时管理公司全面介入，开始履行“管家” 职责。晚期介入是管理公司由先前的顾问工作转入实质性的操作工作。 为适应晚期接管工作的需要，管理公司的整套队伍基本都要到位，许 多准备工作在此时几乎是同步展开的。而且由于时间的紧逼，为了赶上按 时交楼或开业的日期，往往是一边竣工验收，一边准备入伙交楼，一边筹 备开业典礼（商业大厦），对发展商来说，多年的苦心开发建设终于“瓜 熟蒂落”，有回报了；对于管理公司来说，对年来旁敲侧击（顾问），现 在终于可以上台大展拳脚了。对发展商来说是创业的结束，对管理公司来 说则是征途的开始。
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（3）教育卫生：与教育部门协作在辖区内开设托儿所、幼儿园、中小学 校；与卫生部门协作在物业辖区设立诊疗所、保健站等。 （4）交通网点：配置必要的物业辖区与市中心的来往班车网络，并与交 通部门协作在物业辖区内增设交通网点，以改善交通条
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院和施工单位的事，物业管理是在房屋建成后才开始的，似乎开发时期 与物业管理无关。于是，发展商委托设计院作规划设计，绘制出图纸， 然后又委托施工单位建筑施工，再聘请工程监理单位参与工程质量监理。 但经常是一旦房屋建成交付使用后，便会出现许多不尽人意的事。如有 点大厦电梯数量不够，难以满足大厦用户上下楼需要；有的住宅楼设计 不尽合理，减少了房屋的使用率；有的商场电量设计偏低，影响到商场 的照明效果；有的房屋在建筑施工中偷工减料，留下了质量隐患，等等。 为了避免物业开发过程中出现诸如此类的问题，除了发展商、设计单位、 施工监理单位应认真执行国家有关标准和严格把关外，物业管理公司提 前介入，参与物业开发的全过程，让有丰富物业管理经验的人参与把关 验收，具有极其重要的作用。体现在以下几方面：
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物业管理常识培训》 《物业管理常识培训》 其他类型的物业，具有良好的治安保卫就能确保业主和住户的生命财
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4、园林绿化 从事物业辖区范围内的绿化建设及保养，以及提供清新怡人的生态 环境。 5、日常修理 对于业主提出保修项目，必须尽快地予以解决。 6、车辆交通 统一管理物业辖区内的车辆停放，保持物业辖区的道路、过道、电 梯、扶梯等平面及垂直交通的畅通。
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完善物业的使用功能。 改进、完善物业的具体设计。
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能更好地监理施工质量。 为竣工验收和接管验收打下基础。 便于日后对物业的管理。 前期介入的方式及内容
1、早期介入，充当顾问
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管理公司早期介入的具体表现： （1）审阅设计图纸，提出有关楼宇结构布局和功能方面的改良建议。 如为满足使用者在装修方面的不用需求，住宅房建成不作间隔的 毛坯房即可，如此也可降低造价和售价。 （2）提出设备配置或容量以及服务方面的改良意见，如不同容量的空 调主机搭配，便于根据实际需要选择开机，减少浪费。 （3）指出设计中遗漏的工程项目。如洗手间防水层设计等。
管理和服务，但并不意味着物业建成前在物业管理上就无所作为。事实 在物业的建设、甚至早期规划设计阶段就应介入，应参与物业开发的全 过程，这样才能为物业交付使用后的管理奠定好的基础。 前期介入是指物业管理公司在接管物业之前，就参与物业的规划设 计和建设的过程，从业主和使用人及物业管理的角度，就物业的开发、 建设和今后使用管理提出建议，并对将接管的物业从物质上和组织上做 好准备。在传统的意识中，人们常常把物业的开发看作成发展商、设计
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件，为业主提供方便。 四、物业管理的多种经营业务。 我国的物业管理还处于培育和发展阶段，企业管理尚未形成一定的规 模，因此，有的物业管理企业收取的管理费还存在入不敷出的现象。这样， 物业管理企业就不得不采取一业为主多种经营的方式，以多种经营的收入 来弥补管理费的短缺。目前，物业管理企业开设的多种经营业务一般有： 投资咨询、中介、代理租赁、住房交换、住房改建、房屋翻新、设备安装 等。
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管理公司早期介入一般不设固定人员进驻开发现场，工作方面可根据发 展商的需要确定。如定期参加发展商的设计会议，或不时与发展商会晤，出 谋划策等。 发展商对物业的规划设计少有一成不变的，出于市场竞争、资金状况、 消费趋向、国家政策等因素的影响，发展商会改变原来的设计思路，边施工、 边设计、边修改是物业开发中的普遍现象。对此，管理公司要对发展商的修 改设计是否合理进行评判。
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物业管理的业务范围 物业管理是一项范围相当广泛的多功能全方位的管理工作，就其涉及 的业务范围而言，可划分为四类。 一、物业管理的基本业务 物业管理的基本业务就是对物业进行日常维修保养和计划维修工 作。对于一项物业来说，其房屋建筑、机电设备、供水供电、公共设 施等都必须时时刻刻处于良好的工作状态；否则，就难以发挥该物业 应有的效能。而这良好的状态则又必须通过经常性的维护保养和计划 修理才能达到。因此，维护保养是物业管理最基本的业务，也是保持 物业完好，延长其寿命的重要保证。
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2011-2-10
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目 录
第一章 物业管理的概述及其重要性 ………………… P3 物业管理的管理程序…………………………... P10 第二章 物业管理的管理程序 第三章 物业管理公司组建及各部门职能 .………..… P28 第四章 御驾堡收楼程序 ………………………………. P36 针对现御驾堡现状的相应处理...……………... P38 第四章 针对现御驾堡现状的相应处理
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第二章 物业管理的管理程序
一、物业的前期管理 对于一项物业来说，存在着开发-经营-管理三个阶段，物业管理作为 整个房地产开发经营过程的一个环节，通常主要是指物业建成后提供的
物业管理常识培训》 《物业管理常识培训》 上，经过多年的探索总结，现在人们越来越认识到，良好的物业管理应
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三、物业管理的特色业务 物业管理的特色业务包括两个方面：特约服务和便民服务。 1、特约服务主要是接受业主的委托，提供诸如车辆保管、房屋代管、 室内清洁、家电维修、土建维修、装饰工程、代购车船机票、代 购商品、代付各种公用事业费、代订报刊杂志、代聘保姆、家庭 护理和接送小孩等内容丰富的服务项目。 2、便民服务是物业管理企业和社会联合举办的服务项目，包括： （1）商业网点：与商业、银行、邮电、等部门协作在物业辖区内建 立超市、饮食店、副食品市场、洗衣房、美容美发中心、公用 电信服务和储蓄所等，以方便业主。 （2）文体娱乐：开设小型健身房、俱乐部、阅览室、展览室、老年 活动室等，以利于各类人员的健身娱乐活动。
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物业管理是指物业管理经营人受物业所有人的委托，依照国家有关法 律规范，按照合同或契约行使管理权，运用现代管理科学和先进维修保养 技术，以经济手段对物业实施多功能全方位的统一管理，并为物业所有人 和使用人提供高效、周到的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济价值。 “物业管理经营人”是指从事物业管理的企业或组织。“物业所有人” 是指房屋所有权人，即业主。物业管理的对象是物业。物业管理的服务对象 是人，即物业的所有权人和使用人。物业管理是集管理、经营、服务于一体 的有偿劳动，行社会化、专业化、企业化的经营管理之路。物业管理的性质 主要是“服务性”的，是寓管理、经营于服务之中，在服务中体现管理并完 善管理与经营。物业管理总的宗旨是以现代化的经营管理手段为业主服务， 创造一个方便、安全、清静、整洁的居住和工作环境。其最终目的是实现社 会效益、经济效益、环境效益和心理效益的同步增长。
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现实中，许多发展商都忽视了在设计阶段请管理公司介入以致在施工时 甚至完工后，管理公司进场发觉设计存在不合理地方，发展商也认可管理公 司意见，但此时木已成舟，纠正不及，自然就给物业使用人和管理带来诸多 不便。
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2、中期介入，扮演监理 所谓中期介入，是指物业的土建结构已封顶，工程进入到设备安 装和内部装修阶段，物业管理公司参与进来，一方面熟悉线路管道的 铺设走向，另一方面对设备安装的质量进行监督，其作用类似监理。 中期介入对管理公司日后的设备维护、检修作业甚大，因参与人 员以后也极可能就是负责工程设备维护的人员。由于对安装布线了如 指掌，一旦线路有故障，便能迅速查找原因，维修故障。 管理公司中期介入的主要工作就是监督施工质量。发展商虽然聘 请工程监理公司监督施工质量，但也不能保证安装质量完成合格。有 的监理公司派往现场的人力也有限，监管不过来；有的监理公司不尽 职责，马虎了事。总之，发展商与监理公司考虑较多的是，只要设备 调试合格就可验收通过。而问题在于，设备调试合格并不能说明安装