从零开始学做物业经理(第一部分物业管理基础知识)

物业服务精细化管理培训教材

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撰稿：沈露明

序

2017年1月国务院决定取消二三级资质行政审批，9月取消了一级资质核定，这两个文件

的出台，无疑像两枚重磅炸弹在物业行业内引起了强烈的震动

首先，正确解读两个文件的的含义是关键，取消资质后，物业管理市场的竞争态势将会彻底改变，从行业管理的层面上是从政府行政管理到市场监管、从事前管控到事中事后管理、从行政主管部门到行业协会的转变；对物业企业的管理而言，将是从对企业的管理转变为对企业行为的管理、从对企业的管理转变为对项目的管理、从对企业的管理转变为对人员的管理、从行政主管部门的一方管理转变为多方共同监督管理。

其次，对物业管理从业人员管理也会带来质的改变，行业对优秀物业管理人员的需求会剧增、物业管理人员的素质要求大幅提高、对综合型人才的需求增加。

取消资质后，甲方和业主的选择空间越来越多，随着物业服务价格的放开，行业市场竞争愈加激烈，市场优胜劣汰或购并热潮将会不断涌现。

企业如何在今后的市场环境中有效生存？如何适应未来的物业管理市场复杂局面？市场化能力将成为企业关键成功因素之一；物业企业经营、管理能力的提升将成为核心能力。

越来越多物业服务企业都已经意识到精细化管理的重要性。我想这是缘于物业管

理市场的竞争日益激烈，业主要求不断提升，市场分工逐步细化，管理成本逐年上升, 盈利空间趋向缩

小，企业生存和发展面临的压力正在加大。此夕卜，对品牌的追求也使得很多企业在精细化上下功夫。

第一部分物业管理基础知识 ---------------------------------------- 3

第一节物业与物业管理 ----------------------------------------- 4

第二节物业管理的类别、性质与原则 ---------------------------------- 7

第三节物业管理的内容和基本环节 ----------------------------------- 8

第二部分物业管理中工作重点及具体操作 --------------------------------- 6

第三部分物业管理相关名词（词条）解释

第一部分物业管理基础知识

第一节物业与物业管理

一、什么是物业？

物业是指有价土地及土地附属物，包括商业大厦、住宅楼宇、厂房仓库、共用设施及建筑地块等。

物业一般由三个部分组成：

1 土地，指由一定范围的面积构成的地产。

2、建筑物，指附着于土地的各种建筑物或构筑物，通常也被视为相对独立的物业。

3、物权，物权是财产权，它的标的是物，它的义务主体是不特定的人。

二、什么是物业管理？

物业管理就是物业管理经营专业机构人员，受物业所有人（业主）的委托，依照有关的法律、法规，按照合同或契约行使管理权，运用现代化的管理科学和先进的维修保养技术，以经济的手段对房屋建设及其附属设施设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整理，并向物业所有人和使用人对房屋周围的环境实施提供高效、周到、综合性的服务、有偿管理的活动，使物业发挥最大的使用价值和经济价值。物业管理是房地产综合开发的延续和完善，又是现代化城市管理和房地产经营的重要组成部分。

物业管理企业与业主之间是一个委托与被委托、服务与被服务的关系：由于房屋产权属个人所有（产

权多元化），物业管理企业通过合同或契约，接受业主的委托（雇佣），代表业主对房屋及其附属设施、外部环境实施管理。业主处于主导的地位，而物业管理企业则是一个”管家” 的角色。

第二节物业管理的类别、性质与原则

一、物业管理的类别

物业管理的物业管理可按不同的分类标准进行分类，一般可以按物业的类别、物业的性质等标准分类。

1按物业的类别分类相应的物业管理可以据此划分为：住宅（区）物业管理、工厂（区）物业管理、写字楼物业管理、商贸楼（城）物业管理等形式。

同时针对不同的物业管理，物业管理的内容和重点亦有所不同，如工厂（区）的管理侧重于确保水、电供应和区内道路的畅通，写字楼宇的管理侧重于电梯管理、消防安全和安全保卫等等。

2、按物业的性质划分。根据物业的经济性质，物业可以分为收益性物业和非收益性物业，因而物业管理亦可划分为收益性物业管理和非收益性物业管理。

1收益性物业主要是指经营性房屋，它通过房屋的经营实现其经济价值。非收益性物业则主要指向业主和使用者提供效用、作为经营辅助设施或消费品而使用的房屋；如酒店、写字楼、商贸楼、出租住宅公寓等。

2）非收益性物业：企业经营所必须的办公楼宇设施、工厂厂房设施、仓库设施以及住宅等。

3）对于非收益性物业，物业管理的内容主要是管理和服务，目的在于保证物业的正常使用，为业主和使用者创造安全、舒适、清洁的使用和居住环境。对于收益性物业，物业管理的内容除了管理与服务外，更为重要的是代理业主对房屋进行经营，寓管理、服务、经营为分体，其目的是保证业主能够取得最好的经营效益，并使物业能够保值、增值。

4）提醒：应当注意的是收益性物业管理与非收益性物业管理的划分并不是绝对的。有时非收益性物业，作为企业经营战略计划中的一部分，亦会出现购置、租赁、转让等经营内容。本文中的划分，是根据对物业的整体观察及其大的使用方向而确定的。

、物业管理的性质

物业管理是一种与房地产综合开发相配套的综合性管理，是与建立社会主义市场经济体制相适应的社会化、专业化、企业化、经营型的管理，按照社会产业部门划分的标准，这种高度统一的管理、全方面多