宝龙长春项目可研报告20110411(绿园)

城市发展方向： 一个中心团和三个外围团: 中心团——中心城区 兴隆团——东北方向； 富锋团——西南方向； 净月团和人民大街南沿线两侧——东南团
东北 方向 火车站 站前广 场商圈
16072
13409 1089.4 32.2% 7.9：50.6：41.5 工业、电影产业、 光电产业
西南 方向 欧亚卖 场商圈 绿园项目 地块
净利润率
-
营业收入：各类物业销售毛收入； 营业成本：土地成本+前期费用+建安成本+装修费用+市政大配套+园林景观及室外工程+期间费用+税费；
利润总额：营业收入 - 营业成本；
工农大路 赛德时尚 购物中心
南湖大路
家乐福盛世城店
结论： 城市商业网点主要分布在人民大街沿线， 相比较看朝阳地块较其他两地块看周边商 业氛围最为成熟。. 数据来源：市场调查
人民大街
卫星路 沃尔玛临河街店
城市房地产市场概况
2006年 全市房地产投资额 全市商品房施工面积 全市商品房竣工面积 全市商品房销售面积 全市商品房空置面积 全市商品房销售均价 174.2亿元 1365.5万平米 331.9万平米 408.3万平米 266万平米 2560元/平米 2007年 259.5亿元 2012.6万平米 535.3万平米 513.8万平米 270.0万平米 3250元/平米 2008年 352.9亿元 2183.5万平米 482.4万平米 571.4万平米 283.2万平米 3480元/平米 2009年 443.9亿元 2377.1万平米 580.7万平米 715.7万平米 344万平米 4150元/平米
卓展、长 百、国贸、 沃尔玛、 良好 苏宁、国 美 欧亚商都、 亚细亚、 巴黎春天、 良好 万达广场、 百脑汇 良好
景阳大路
重庆路商 圈
洋浦大街
红旗街 商圈 桂林路 商圈 欧亚卖 场商圈 亚泰会 馆商圈 赛得广 场商圈
中 高 档 中 档 中 档 中 低 档 中 档
百货 /IT 卖场
解放大路
亚泰会馆 商圈
3季度付16167 20757 415 4季度银行贷款 16000
2012
3季度付17137 （土地款付清） 43901 2412 2季度开始回款 51143
2013
2014
2015
69722 5695 143367 19673 (含银行贷款本息) 27480
5787
16222
4季度起平衡
21055
红旗街万达 广场地块
工农大路 自由大路
绿园项目 地块
结论：
南湖大路
数据来源：中指数据网
卫星路
人民大街
3公里商圈人口
1.5公里商圈人口 户籍人口 包含的区域 其中：城镇人口 12万 绿园区 3KM
农业人口
学生 其他 3.0公里商圈人口 户籍人口 包含的街道办数量/列表 其中：城镇人口 农业人口 学生 其他
地块实景
实景说明：
同心湖西侧山丘向西北照
同心湖西侧山丘向西照
同心湖西侧山丘向东北照
同心湖西侧山丘向北照
项目 地块
上海城 绿地
同心湖
地块实景
实景说明：
地块内部向东照
地块内部向南照
地块内部向西照
地块内部向北照
产品定位——方案一(综合容积率2.7)
产品配比建议：
产品类型 标准店 商业步行街 酒店式公寓 办公 高层(18F) 建筑面积（㎡） 74,000 面积占比 18% 售价(元/平) 备注
吉林大路
沿街专业店、餐 饮、休闲娱乐
红旗街路 商圈
桂林路商 圈 自由大路
综合体
百货 及沿 街商 业 综合体
良好
国贸商都、 晨宇购物 良好 中心、欧 亚超市 试营 业
绿园项目 地块
工农大路
南湖大路 欧亚卖场 商圈 人民大街
赛得广场 商圈
数据来源：市场调查，政府介绍
城市商业概况
各主要商业网点概况 各百货名称 建筑规模 开业与否 国商百货 4万平米（B2-8F） 开业 长春百货 大楼 长春卓展 时代广场 长春国贸 商都 欧亚商都 亚细亚 巴黎春天 欧亚卖场 赛德时尚 购物中心 万达广场 6万平米 13.3万平米 3万平米(B1-3F) 8万平米 2万平米 52万平米 21万平米（B2-8F） 10-15万平米 开业 开业 开业 开业 开业 开业 开业 试营业 未开业 开业与否 开业 开业 开业 开业 开业
北人民大街
亚泰大街
45-8-61 45-8-64 45-8-65 45-8-66
商 住 用 地
洋浦大街
201 0.7. 30
200 9.4. 30
商 住 用 地 商 住 用 地
208 亩
1.4 2.4
53-102-141 53-102-142 53-102-143
解放大路
吉林大路
72亩
6.6
653万 /亩
约325亩
49.8万平米 5:5 2.3(暂定) ≤45%(暂定) 商业、住宅 地块现状涉及一定量 拆迁，总拆迁量待确 定
项目地块
上海城 绿地项目
同心湖
地块报价 单位地价：住宅 160万/亩 商业 120万/亩 楼面地价：979元/平米 总地价：48750万元
数据来源：拓展人员提供
结论： 选址项目地块位于城市西部区域，周边目前商业环境不成熟，但已有几大住宅项目在 售中，地块形状较为整齐，东南侧临近同心湖水域，此外地块内部有一定拆迁量。
省委\ 省政府
重庆路 商圈 亚泰会 馆商圈
红旗街 路商圈
桂林路 商圈
赛得广 场商圈 东南 方向
至城市主要标的物距离 站前广场商圈(现有主商圈) 结论： 选址城市符合项目选址条件 数据来源：长昡市2009年国民 经济和社会发展统计公报 重庆路商圈(现有主商圈) 主要商 圈及交 通枢纽 红旗街、桂林路商圈(现有主商圈) 欧亚商场商圈 亚泰会馆商圈 赛得广场商圈
利润率分析
2011 营业收入 (亿元 ) 营业成本 (亿元 ) 利润总额 (亿元 ) 净利润 (亿元 ) 0 37339 -37339 -37339 2012 51143.4 67319 -16176 -18094 2013 143366.6 86263 57103 51727 2014 27480 14426 13054 2752 2015 0 0 0 0 2016 0 0 0 0 合计 221990 205347 16643 -954
数据来源：政府统计公报
结论：市场整体环境较稳定，销售面积和均价保持稳定上升，但受政策影响及商品房空 置面积的增加，对未来市场的去化速度仍存在一定影响。
城市酒店概况
星级酒店概况 酒店名称 长昡香格 里拉饭店 长昡紫荆 花饭店 长昡海航 名门酒店 酒店级别 酒店规模 约5万平 （458间房 间，25层） 约3万平 （规划263 间房间） 约3.5万平 （规划300 间房间）
景阳大路
绿地映 湖印象
中海凯旋门 解放大路
绿园项目 地块 高铁西客 站(在建)
绿地上 海城
结论： 区域属长昡市西部区域，临近在建中的高 铁西客站和一汽办公区。目前在售项目中 公寓均价水平为7000-8500元/平左右，住 宅多层均价水平在6500元/平左右，小高层 均价在5000元/平左右，区域内产品价格与 开发商品牌关系较大。符合项目选址区域 房价标准。
绿园项目 地块
海航名门酒店 工农大路
自由大路
南湖大路
长昡紫荆花饭店 卫星路 人民大街
பைடு நூலகம்块周边地价
5公里范围内成交地价 2010年成交土地 名称 53-102141 53-102142 53-102143 45-8-61 45-8-64 45-8-65 45-8-66 红旗街 万达广 场地块 201 0.8. 13 成交 时间 性 质 面积 159 亩 94亩 51亩 容 积 率 2 2 1.3 单位 地价 212万 /亩 229万 /亩 171万 /亩 115万 /亩 景阳大路
30,000
130,000 50,000 123,000
8%
32% 12% 30%
10000 6500 6000 6300
合
计
40.7万
100%
现金流量分析
2011 土地款(万元) 工程款(万元) 其他费用(万元) 销售回款(万元) 税费(万元) 投入产出 平衡点 计银行融资 不计银行融资
-21339 -18094 51727
解放大路
地铁2号线
吉林大路 轻轨一号线 绿园项目 地块 人民大街
城市商业概况
各主要商业网点概况 城市主 要商圈 站前广 场商圈 定 位 中 挡 商业 类型 批发 零售 为主
北人民大街
亚泰大街
主力业态
国商、沃 尔玛、黑 水路、远 东、光复 路批发
经营 状况
站前广场 商圈
良好
重庆路 商圈
中 高 档
百货 及专 业店
欧亚卖场 欧亚商都 亚细亚 巴黎春天 万达广场 景阳大路
北人民大街
亚泰大街
国商百货 沃尔玛银座店 长春百货大楼 卓展时代广场 国贸商都 沃尔玛重庆路店 家乐福新天地店
洋浦大街
解放大路
吉林大路
各大型超市名称 沃尔玛银座店 沃尔玛临河街店 沃尔玛重庆路店 家乐福新天地店 家乐福盛世城店
自由大路
绿园项目 地块
地铁一号线
北人民大街
轻轨三期
景阳大路
地铁1号线(北环城路到红咀子 站)——2014年前建成通车
计划工程： 地铁2号线(东方广场到西湖) ——计划2012年施工,2016年 前建成通车 结论： 项目地块均临近至少一条在建或 规划中的轨道交通站点附近，且 至少靠近一条城市主干道，符合 选址标准。