房地产信托融资项目推介方案090610

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中融信托的主要业务范围和发展定位
证券市场投 资信托B Nhomakorabea作为资产管理机构， 发挥社会理财功能；
金融资产投 资信托
A 核心业务模式
C
房地产投 资信托
作为货币经营机构， 发挥金融融资功能；
作为专业投资机构， 发挥社会投资功能； 基础设施投 资信托
E
D
股权投资 信托
作为投资银行机构， 发挥金融中介服务功 能。
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房地产信托融资的基本模式
信托贷款
向项目公司发放信托贷款，以房屋销售款作为还款来源，附加资产抵押、股权质押、帐户监管等保障措施。
股权投资附加回购条款
以增资扩股或受让股权的方式投资于项目公司，行使股东权利，原股东或指定第三方承诺在信托期限届满前 溢价回购该股权，同时附加资产抵押、项目公司股权质押、帐户监管等保障措施。 附加回购的股权投资条件参照信托贷款。
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公司主要的经营业绩
受托资产 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 2005 2006 2007 2008
同时，公司在合作金融机构的数量、 同时，公司在合作金融机构的数量、信托产 品种类及产品创新和研发能力名列全国信托行业 前茅： 前茅： 与工行、建行、中行、农行、国家开发银行、光 大银行、招商银行及四十余家城市商业银行合作， 发行了各种类型的银行理财产品，在银行业界拥 有优良的声誉，也在市场上树立了公司品牌形象。 在秉承“只有风险可控的发展才是可持续发展” 的经营理念下，依靠审慎的风险控制理念、科学 的业务流程管理和优秀的业务团队，保证了信托 项目合法合规、顺利地执行。 已结束的信托项目中，无任何一笔出现逾期或失 败的情形并全部达到预期收益率，为投资人带来 了丰厚回报。
公司发行的产品有
2006年至今，与工商银行开展了全面的信托理财合作，相继推出了“稳得利“新股 申购产品；”稳得利—理财金帐户“新股申购产品；”基金股票双重精选人民币理 财产品“。 2008年1月8日，与工商银行携手推出首只股权投资结构化产品—”华泰保险保单收益 权投资集合资金信托计划“； 2008年2月、3月，与工商银行合作推出了”珠联璧合“-810719理财产品； 2008年1月11日，与建设银行携手推出首只证券投资类产品—”中融-建行财富四号二 期华夏A股精选资金信托计划”； 2008年3月14日，与农业银行合作推出新股申购产品—“中融-农行“本利丰”一期单 一资金信托”； 2008年5月21日，与农业银行携手推出首只证券投资类产品—“中融 -龙盾投资一号资金信托计划”； 2008年7月9日，“中融-安信信托股权部分收益权投资系列”正式启动； 208年7月30日 ，推出“新昆明信托”—“昆明市土地开发及市政建设项目（一期） 单一资金信托”。
公司的发展战略
成立于1987年，是经银监会批准设 立，并受银监会监管的非银行金融 机构。
经营理念是：“专业经营，服务社 会”。
在全国信托公司的监管评级中，中 融国际信托被评为A类公司。
2007年7月经银监会批准，成为信托 “新两规”颁布后首批提前终止过 渡期的信托公司之一。
发展战略是：利用自身独特的制度 优势、金融专业服务优势和广泛的 投资范围等优势围绕信托本源开展 业务，突出和着重拓展优势业务， 发展成“金融专业公司”，为社会 提供更加优质和高效的金融服务。
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公司发行的产品有
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2003年，中国法人股投资资金信托第一单“强生控股（600662）法人股投资资金信 托计划”； 2004年，中国公益信托第一单“中华慈善公益信托计划”； 2006年，东北地区土地储备信托第一单“哈尔滨市土地储备资金信托计划”； 2006年2月，物业租金收益权财产信托计划“百安居租金收益权财产信托优先收益 权转让计划”； 2006年9月，与哈尔滨学院携手推出第一支教育类信托“哈尔滨教育设施建设集合 资金信托计划”； 2006年9月，与哈尔滨太平供热有限责任公司携手推出“哈尔滨太平集中供热工程 集合资金信托计划”； 2006年7月，沈阳安邦股权投资资金信托计划；
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房地产融资案例介绍
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资金信托” 资金信托”
案例1----“中融 昆明假日百货租金收益权投资单一 中融-昆明假日百货租金收益权投资单一 案例 中融
1、信托名称：昆明假日百货租金收益权投资。 2、成立时间：2009年2月。 3、信托规模：人民币1.2亿元。 4、信托期限：1年。 5、信托内容：由民生银行发行理财产品，信托资金募集完毕加入我公司成立的单一资 金信托，我公司再以自己的名义受让上海国之杰投资发展有限公司（以下简称“上 海 国之杰”）持有的昆明假日百货租金收益权(租期2008年11月1日到2017年2月1日)， 信托期限届满前由上海国之杰溢价回购该租金收益权。上海国之杰公司以租金收益 权转让所得用于剥离安信信托非主业资产,收益权回购资金来源为上海国之杰的经营 收入,担保措施为上海国之杰所有的昆明市人民中路长春花园商场2号地块第二层、 第三层、第四层的房产抵押。 6、投资者预期收益率+保管费率：10%/年。
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公司主要的业务发展优势
强势的战 略合作伙 伴和政府 支持 不断创新 的金融信 托产品和 服务
完善的治 理结构 高素质的专 业团队
中融 信托
“事前防范、事中控制、事后监督和 事前防范、事中控制、 事前防范 纠正”的风险控制措施 的风险控制措施: 纠正 的风险控制措施 1、在项目选择上，实行尽职调查制度； 2、在项目的决策上，实行逐级审查、 审批制度； 3、在项目运行上，实行项目信托执行 经理责任制度； 4 4、在项目风险监控上，实行全程监测 和定期风险排查制度； 5、在财务管理上，实行信托财产与固 有财产分别管理、不同信托财产分 户管理制度； 6、在信息技术保障上，实行主办人制 度； 7、在风险责任上，实行责任认定和责 任追究制度。
以购买项目公司股权收益权的方式投资于项目公司，原股东或指定第三方承诺在信托期限届满前溢价回购该 股权收益权，同时附加资产抵押、股权质押、帐户监管等保障措施。
股权收益权投资
其他财产收益权投资
如果房地产企业或项目公司拥有成熟的商业地产，可以购买租金收益权的方式进行投资；如果房地产企业 或项目公司持有优质债权的，可以购买应收帐款的方式进行投资。
良好的社 会信誉
区域性业务 网络及广泛 的客户资源
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房地产业务是公司的主要业务发展方向之一
2009年，公司在分析当前的经济形势及宏观政策的事 实下，在经历07、08两年的“寒冬”后，重新将房地产作 为主要的业务拓展方向之一，重点关注一线城市的中高端 住宅项目，同时结合部分商用及工业地产，力争通过公司 专业、高效的管理及灵活的融资方式，为中国城市化的建 设提供专业的金融服务。 目前，公司已准备在北京、天津、重庆、昆明、苏州 等多个城市开展各种类型的房地产项目投资。公司将继续 大力拓展项目来源，寻找有实力、有潜力、值得信赖的合 作伙伴来完成公司对房地产行业投资的战略构想。
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信托融资方式参与房地产项目的优势
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信托融资方式参与房地产项目的优势
信托融资审批速度较快。以信托公司自主发行理财产品为例，从项目 立项到资金到位，在1月左右全部完成，如果直接对接资金池，速度 更快； 银行贷款受“四证”、开发资质等条件的限制，获取的难度较大，而 且不能在资金链最紧的时候及时提供帮助；信托融资可根据开发商实 际情况，量身定做融资方案，其灵活性是银行贷款难以比拟的； 信托融资规模灵活，最低5000万，上限可达到20亿； 信托融资期限灵活，可以是短期的过桥融资，也可以为2年左右的中 期投资； 财产权投资的方式还可帮助开发商盘活资产，提高资产运转的效率。
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房地产信托融资主要模式介绍
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房地产融资的必要性分析
房地产业是国民经济的重要支柱产业，无论是对拉动钢铁、建材 及家电家居用品等产业的发展，还是对金融业稳定和发展，乃至于对 推动居民消费结构升级、改善民生都具有举足轻重的作用。在全社会 固定资产投资构成中，与50多个产业密切相关的房地产投资占据了三 分之一。 房地产行业也是典型的资金密集型行业，随着经济发展进入下行 周期，房地产行业也遇到了前所未有的困境。终端销售量的下降和整 个市场投资者的观望态度，以及银行等金融机构的审慎放贷政策都导 致了开发商资金链紧张，自身造血功能减弱，房地产融资渠道单一的 矛盾日渐加剧。
以能够产生稳定现金流的商业地产组成资产池，在银行间债券市场或股票交易所发行资产支持证券，以租金 收入作为支付投资者回报的来源。
REITs
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房地产信托融资方案的基本要素
信托投资方式：贷款、股权、财产收益权等投资方式的组合； 信托资金来源：针对具体项目专项发行集合资金信托/ 直接对接资金 池；通过商业银行发行人民币理财产品募集资金； 信托投资规模：5000万—20亿； 信托期限：2年（含）以下； 信托的终止：信托到期还本付息、股权回购或财产权回购完成； 信托资金使用成本：根据信托期限和当地理财市场的情况具体考量， 包括投资者预期回报和信托公司的费用两部分；如通过商业银行发行 理财产品募集资金，还包括商业银行的发行费用等； 信托方案的风险控制措施：全程帐户监控；销售回款帐户锁定；土地 使用权、在建工程、住宅、商业等资产抵押；项目公司股权过户或质 押；企业法定代表人个人连带责任保证等。
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房地产融资的可行性分析
受国际金融海啸的影响，2008年中国国内的宏观调控政策变化较大，当前， 面临国务院以内需促发展，加大基础设施投资力度的要求，房地产行业出现 回暖迹象，对资金的需求日益增加。 银行贷款必须在符合“四证齐全”的条件后才能向房地产企业发放，因此 只是给房地产项目锦上添花，无法在开发商最需要资金的阶段提供融资服务。 信托凭借其灵活的投资方式，可以在更早的阶段便介入房地产项目，方式上， 信托贷款发放条件可放宽至“三证”和三级开发资质，除此之外，还可以股 权投资附加回购条款、股权收益权、财产收益权等多种方式对房地产项目进 行投资，因此市场潜力巨大。 房地产项目通常收益较高，虽然伴随的风险也较大，但都在信托的控制范 围内，因此这类产品非常符合高端客户的理财需求，市场前景广阔。