学区房住改商物业管理问题与对策研究—以长沙中海国际社区为例
探讨住宅小区物业管理主要问题及改善措施
探讨住宅小区物业管理主要问题及改善措施住宅小区的物业管理是确保居民生活质量和社区环境秩序的重要环节。
然而，物业管理在实际操作中常常面临一些挑战和问题。
以下是一些主要问题及其可能的改善措施：1. 管理服务水平不足：- 问题：物业管理人员的专业素质和服务态度参差不齐，导致服务质量不稳定。
- 改善措施：加强物业管理人员的培训和考核，提高其专业水平和服务意识。
2. 公共设施维护不到位：- 问题：小区内的公共设施如电梯、绿化、照明等维护不及时，影响居民日常生活。
- 改善措施：建立定期检查和维护制度，确保设施的正常运行。
3. 安全问题：- 问题：小区安全措施不足，如监控设备老化、门禁系统不完善等。
- 改善措施：更新安全设施，加强门禁管理，提高监控系统的覆盖范围和清晰度。
4. 环境清洁问题：- 问题：小区环境卫生状况不佳，垃圾清理不及时。
- 改善措施：增加清洁人员，提高垃圾回收和处理的效率，加强居民环保意识的宣传教育。
5. 停车管理混乱：- 问题：小区内停车空间不足，车辆停放无序。
- 改善措施：合理规划停车区域，增设停车设施，加强停车秩序的管理。
6. 业主与物业沟通不畅：- 问题：业主与物业管理之间信息传递不畅，导致问题处理效率低下。
- 改善措施：建立有效的沟通渠道，如业主大会、物业管理APP等，及时收集业主意见并反馈处理结果。
7. 物业费用收取不透明：- 问题：物业费用收取标准不明确，业主对费用使用情况不了解。
- 改善措施：公开透明的公示物业费用收取标准和使用情况，接受业主监督。
8. 应急响应机制不健全：- 问题：面对突发事件，物业管理的应急响应不够迅速和有效。
- 改善措施：制定详细的应急预案，定期进行应急演练，提高应对突发事件的能力。
9. 业主参与度不高：- 问题：业主对物业管理的参与度不高，缺乏对物业管理的监督和建议。
- 改善措施：鼓励业主参与物业管理，建立业主委员会，增强业主的参与感和归属感。
10. 法律法规执行不严格：- 问题：物业管理在执行相关法律法规时存在漏洞，导致管理不规范。
住宅小区物业管理的难题及对策
住宅小区物业管理的难题及对策作者：涂利娟来源：《商业文化》2014年第10期摘要：在快速发展的房地产业的带动下，作为房地产商品的售后服务——物业管理，呈现出广阔的发展前景，带来了巨大的经济、社会、环境效益，但也伴随着一系列难题和矛盾的出现，这些问题制约着物业管理的发展，也阻碍了经济社会的进步。
本文基于业主满意度调查和物业服务企业情况调查对长沙市岳麓区住宅小区进行调查研究，总结当前物业管理发展过程中的瓶颈障碍，并结合当前实际提出解决这些难题的对策建议，以促进物业管理健康、持续、有序发展。
关键词：物业管理；住宅小区；难题；对策中图分类号：F719Difficult Problems and Countermeasures of Property Management in Residential District ——Take YueLu District of ChangSha for ExampleTu Lijuan（School of Business，Hunan First Normal University，ChangSha，Hunan）Abstract： With the rapid development of real estate， property management， as the after-sale service of real estate commodity， is showing a broad prospect and bringing significant economic，social， environmental benefits. But there are a series of problems and contradictions which constraint the development of property management and hinder the progress of economy and society. Based on survey of owners satisfaction and property management enterprises， this paper investigated and studied residential communities of YueLu district in ChangSha. It summarized the bottlenecks and impediments in the development. In order to promote the property management developing more healthy， continuously， and orderly， this paper put forward the solutions and suggestions of these difficult problems based on current situation.Key words： property management； residential district； difficult problems； countermeasure1998年我国实施住房制度改革，取消了传统的住房福利分配制度，使我国房地产业进入到商品化、市场化发展阶段，这一举措大大促进了房地产业的发展。
长沙中海国际社区个案
中海·国际社区(三期)项目个案分析一、项目概况（一）项目区位条件项目北邻岳麓山风景区和大学科技园区、南望洋湖垸生态湿地公园、东接大河西先导区总部经济区和湘江风光带、并衔接湘府路大桥直抵省府和南城，区位交通优势和自然资源优势明显。
图-1 项目区位示意（二）项目基本信息项目为洋湖湿地公园北岸大型精装高层国际社区，共分五期开发，一、二期已基售罄，目前开发为项目三期【蓝岸】。
表-1 项目整体基本信息开发商中海地产物业管理中海物业占地面积36万㎡建筑面积130万㎡容积率 3.67 绿化率40%物业类型高层、商业装修情况1600元/㎡目前正在开发的三期【蓝岸】，占地面积逾7万㎡，总建筑面积达30万方，规划2176户、车位1746个。
表-2 项目三期基本信息开发商 中海地产 物业管理 中海物业占地面积 73016 建筑面积 306285 容积率 3.82 绿化率 41% 物业类型高层装修情况1600元/㎡精装二、项目三期规划三期【蓝岸】共规划14栋30层住宅楼，为了最大化景观价值，部分楼栋采用错列式斜向布局。
图-2 项目三期位臵示及规划意蓝岸臻观橙郡三、项目三期产品设计（一）户型配比项目产品户型面积段区分明显，仅有95-115㎡三房和130-145㎡四房产品，其中三房占比76%，紧凑四房和舒适四房分别占比12%，户型设计以刚需及首改为主。
表-3 项目三期户型配比户型面积套数比例三房两厅95-105㎡768 35%三房两厅110-115㎡896 41%四房两厅130-135㎡256 12%四房两厅140-145㎡256 12%合计95-145㎡2176 100%（二）户型设计1、标准层设计通过“通风光井”的创新设计，让标准层拥有“光影廊桥”、和“户户南北通透”效果，在保证高容积率的同时提高产品品质。
图-4 三期三梯六户标准层通风光井图-5 三期两梯四户标准层2、户型鉴赏通风光井亮点：户型周正，中间户型却南北通透； 客厅和两卧室朝南，采光条件好；半赠送花园改一房，开间3米，赠送面积使用性强； 凹型厨房设计，空间利用率高（三）展示区设计（三）精装修标准（三）项目精装标准项目全供暖精装修对外报价1600元/㎡，实际成本预计1000元/㎡左右。
房地产物业管理存在的问题及对策分析
房地产物业管理存在的问题及对策分析房地产物业管理是指对房地产物业进行有效的管理和运营，实现物业的增值和持续发展。
在实际的管理过程中，仍然存在一些问题，需要采取相应的对策进行解决。
下面是对房地产物业管理存在的问题及对策分析。
问题一：物业管理缺乏专业性物业管理的专业性直接关系到物业的服务质量和价值。
目前一些物业管理公司在人员培养、技术水平以及管理经验方面存在不足，导致物业管理缺乏专业性。
对策一：加强人才培养物业管理公司应加强对员工的培训，提高员工的专业素质和管理水平。
可以通过培训课程、专业认证等方式，提升员工的专业技能，并建立健全的岗位职责和考核制度，激励员工提升自己的专业能力。
对策二：引进专业人才物业管理公司可以通过招聘专业人才或与专业机构合作，引进具有丰富经验和专业知识的人员加入管理团队，提高整体的物业管理水平。
问题二：物业管理费用过高物业管理费用一直是业主关注的焦点之一，而一些物业管理公司在管理费用的使用方面存在问题，导致费用过高。
对策一：优化管理流程物业管理公司可以通过优化管理流程，提高工作效率，降低管理成本。
引入信息化管理系统，提高工作效率；加强对供应商的管理，降低物品采购成本；进行能源管理，降低能耗成本等。
对策二：合理定价物业管理公司应根据物业的实际情况，合理定价。
可以根据物业的面积、业主数量、服务品质等因素制定管理费用，并与业主进行充分沟通，提高费用的透明度和合理性。
问题三：物业服务不到位一些物业管理公司在实际的服务中存在服务不到位的情况，例如对业主的需求反应慢、服务态度不好等问题。
对策一：加强客户服务意识物业管理公司应树立良好的客户服务意识，关注业主的需求，及时回应业主的反馈，提供优质的物业服务。
可以通过建立专门的客服团队、开展培训等方式，提升员工的服务意识和服务水平。
对策二：建立健全的服务体系物业管理公司应建立健全的服务体系，包括服务流程、投诉处理机制等，在服务过程中注重细节，提供全面、贴心的物业服务。
物业管理中存在问题及其改进措施
物业管理中存在问题及其改进措施在当今社会，随着城市化进程的加快，物业管理成为了人们生活中不可或缺的一部分。
物业管理是指对一个房地产物业进行有效管理和维护的工作，其目的是为业主提供一个安全、整洁、有序的居住环境。
然而，在物业管理实践中，由于各种原因，存在着一些问题，这些问题影响了物业管理的质量，给业主和居民带来了不便和困扰。
本文将探讨物业管理中存在的问题及其改进措施。
首先，物业管理中存在的问题之一是管理不规范。
在一些小区或商业综合体中，物业管理公司管理混乱，工作流程不清晰，责任不明确，导致了服务质量下降，业主和居民的投诉增多。
例如，物业公司在安全管理、环境卫生、设备维护等方面存在漏洞和疏忽，给居民带来了安全隐患和环境污染。
针对这一问题，物业管理部门应该加强规范管理，建立健全的管理制度和工作流程，明确各种岗位的职责和权限，确保每个环节都有人员负责。
同时，物业管理公司应加强对员工的培训和考核，提高员工的素质和工作能力，确保他们能够胜任工作，提升服务质量。
其次，物业管理中存在的问题之二是信息不透明。
一些物业管理公司在管理过程中不及时、不全面地向业主和居民发布信息，导致了信息传递的断档和信息不透明，业主和居民对物业管理工作不了解，容易产生误解和抱怨。
例如，物业公司在维修工程、费用收取、活动安排等方面的信息发布不及时，让业主和居民感到不满。
针对这一问题，物业管理部门应该完善信息发布机制，建立健全的信息公开制度，及时、全面地向业主和居民发布信息，确保信息的透明和畅通。
同时，物业管理公司还可以借助现代信息技术手段，建立电子信息平台，方便业主和居民了解物业管理工作的最新动态。
再次，物业管理中存在的问题之三是服务品质不佳。
一些物业管理公司在服务过程中存在服务态度不好、服务质量不高、服务效率低等问题，使得业主和居民对物业管理公司产生不满和不信任。
例如，物业公司在应急事件处理、投诉解决、服务响应等方面存在不足，不能及时、有效地解决业主和居民的问题。
房地产物业管理存在的问题及对策分析
房地产物业管理存在的问题及对策分析房地产物业管理是指对房地产物业进行有效、规范、高效的管理和维护，涉及到房屋租赁、卫生清洁、安全保障、维修及设备维护等方面。
在实际的物业管理过程中，存在着一些问题，需要采取相应的对策来解决。
房地产物业管理存在的问题之一是服务质量不高。
有些物业公司在服务上缺乏专业化、标准化的管理水平，导致服务质量无法得到保证。
这可能会让业主感到不满意，影响物业的市场竞争力。
为了解决这个问题，物业公司可以提高员工的专业素质和业务水平，注重服务质量的监督和评估，建立完善的服务标准和流程，提供更加细致、周到的服务。
物业管理中存在的另一个问题是缺乏透明度和公正性。
有些物业公司在费用收取、合同签订等方面存在不合理的行为，让业主难以接受。
为了解决这个问题，物业公司应该建立规范的收费制度，明确各项费用的项目和标准，确保费用的合理性和透明度。
加强物业管理的监督和评估，及时处理业主的投诉和意见，提高管理的公正性和有效性。
物业管理中还存在着管理效率低下的问题。
一些物业公司缺乏有效的管理体系和技术手段，无法高效地进行工作和决策。
为了提高管理效率，物业公司可以引进先进的物业管理系统和技术工具，自动化和信息化物业管理过程，提高工作效率和准确性。
加强对员工的培训，提高员工的管理能力和专业素质，优化组织结构和流程，提高管理的灵活性和适应性。
物业管理中存在的另一个问题是安全管理不到位。
一些小区的安全设施和保安力量不足，容易出现入室盗窃、火灾等安全事故。
为了加强安全管理，物业公司可以加强安全设施的建设和维护，增加保安人员的数量和专业水平，建立健全的安全制度和预警机制，定期进行安全检查和演练，提高业主的安全意识和参与度。
房地产物业管理中的问题及策略
房地产物业管理中的问题及策略房地产物业管理是房地产业的重要组成部分,负责维护物业的安全、保洁和设施的维护等工作。
物业管理不仅仅是简单的维护工作，更涉及到管理和调配资源，因此在实践中难免会出现各种问题。
本文将从以下几个方面分析房地产物业管理中的问题，并提出应对策略。
一、业主管理问题物业管理的核心是面对物业业主，因此良好的业主管理是必不可少的。
许多业主对物业管理公司的工作不满意，甚至出现投诉和抵制现象。
这主要是因为物业管理公司服务质量不高，难以满足业主的需求，或是存在服务时间不到位、人员特殊化、服务项目单一等问题。
因此，物业管理公司需要采取相应的策略,例如加强人员培训、增加服务项目和实时响应业主需求，提高服务质量。
二、设施维护问题物业管理中最重要的任务之一是保证物业设施的安全和维护。
然而，物业管理不仅仅需要维修设施，更需要定期检查设施,对潜在的安全隐患进行及时处理。
但在实际情况下，物业管理公司常常无法定期检查设施，因此容易出现安全事故，给业主带来困扰。
物业管理公司应重视设施的维护，并制定相应的措施,如设立预算、定期检查和维护、加强与业主的沟通交流等，确保设施的安全和持续运行。
三、物业管理费用问题物业管理公司需要为业主提供细致入微的服务，同时需要长期投入丰厚的资源,因此物业管理费用不可避免地成为一项重要问题。
物业管理费用过高会建业主的不满，并且随着物业市场的变化，物业管理费用也会出现波动。
在这种情况下，物业管理公司应采取符合现实情况的定价策略,如确保物业管理费用的合理性、与业主保持及时沟通等。
四、人员管理问题物业管理公司的服务质量与其员工的专业能力紧密相关。
然而，物业管理业务通常需要多种专业技能，例如工程、维修、保安等，因此人员管理也成为物业管理的重要问题。
物业管理公司应当定期进行员工培训、招募和考核，确保员工具备相关职业技能和良好的服务道德，从而满足业主的需求并提高服务质量。
综上所述,物业管理公司需要提高服务质量、加强安全和设施维护、保证物业管理费用的合理性和，员工的专业化水平和一体化管理等方面提高服务质量。
国际社区物业管理知识方案
一〕管理工程之管理特点 1 二〕管理运作方式及质量管理目标 2 三〕管理效劳内容 10 四〕物业管理费用预算及物资装备建议 35 五〕管理人员配备要求及培训安排 36 六〕管理规章制度 44 七〕档案建立及管理 45 八〕便民有偿效劳 46长沙「藏珑」工程物业管理方案一〕管理工程之管理特点1.1「藏珑」位于中国湖南省长沙市月湖公园北侧，占地(30.7万平方米)，其中，工程一期方案开发总户数：582套，其中花园洋房108套，高层住宅408套，双拼别墅54套，独栋别墅12套。
整个工程由独幢别墅、联排别墅及高层住宅组成，并配有会所、停车场等配套设施。
工程定位于“高尚居住社区〞的开展理念，区内精致的园林绿化和秀丽景色，极具升值潜力。
1.2从整个工程的规划设计及定位来看，需要在多方面进行细致的管理规划，使物业管理效劳能满足入住「藏珑」高尚住宅之人士对效劳品质之要求，由此，在管理的方面需要着重注意以下重点：--不间断、便捷的效劳才能满足业主对效劳品质之需求；-热情、细心关心备至的个性化效劳，才能使客户有满意如意的尊贵感受；-针对业主对效劳需要的多样性，细致周全的效劳工程必不可少；-针对业主之尊贵身份，重点确保小区之平安工作及私密性尤为关键；-针对业主之身份及地位，保障其个人隐私是在效劳过程中需要顾及的要点；-针对业主对环境、健康与居住质量的要求，小区环境控制也是重要的环节；-保证设施之正常运作是满足业户生活的最根本要求；为使物业管理效劳满足业主之需求，故此管理者需要从员工的招聘、日常培训核、完善工作管理规程、实施设施设备日常维护及中长期保养方案、外包承判商效劳品质控制等方面制定出相应之标准要求、并确保在提供恒久而稳定之良好效劳素质的同时，结合业主对效劳功能不断提高及定期改变之需要作出不断改善，从而提升物业的附加价值，确保业主之投资能有保障及增值回报。
二〕管理运作方式及质量管理目标配合「藏珑」的开展理念，日常管理效劳必须迎合其舒适与悠闲之特质。
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摘要近年来，随着社会经济的发展和城市化进程的不断加快，学区房、住改商字眼越来越活跃在人们的视野。
本文旨在通过对学区房住改商行为存在的问题进行研究，分析住改商行为的形成原因与对策分析。
本文以长沙中海国际社区3期为例，对小区内住改商引发的问题进行研究分析。
本文从小区基础设施不完善、业主减少运营成本、业主维权意识、法律意识薄弱等方面对小区住改商行为形成原因进行了分析。
针对此问题分析原因，笔者提出在业主方面组建业委会，协同物业管理、组建业主监督小组，在物业方面加强物业管制、加强住改商法律知识宣传，建立反馈与追踪机制。
希望能为物业管理企业的工作开展提供有利帮助。
关键词：物业管理，住改商，学区房ABSTRACTIn recent years, with the development of social economy and the continuous acceleration of the urbanization process, school district housing, housing to change the word more and more active in people's vision. This paper aims to analyze the formation reasons and countermeasures of the housing and housing business transformation behavior in school districts by studying the existing problems. This paper takes changsha zhonghai international community phase 3 as an example to study and analyze the problems caused by residential redevelopment. This paper analyzes the causes of the housing and housing reform from the aspects of imperfect infrastructure, owners' reduction of operating costs, owners' awareness of safeguarding their rights, and weak legal awareness. In view of the analysis of the reasons for this problem, the author proposes to set up the owners' business committee, cooperate with the property management, set up the owners' supervision group, strengthen the property control in the property aspect, strengthen the legal knowledge publicity of residential and commercial transformation, and establish the feedback and tracking mechanism. Hope to be able to property management enterprise work to provide help.Keywords:Property management,School district housing, Residential change Dealer1一绪论(一) 研究的背景和意义随着社会时代的进步，经济的不断发展，尤其是房地产经济的不断复苏，我国的城市化进程不断加速。
城市人口的不断增加，人们对住宅的需求不在局限于居住，他们开始了对更高品质生活的追求，希望能在居住的基础上享受其他增值服务，住宅的商业化也随之而来。
此外，为了更好的发展经济，缓解我国严峻的就业压力，激发自主创业的积极性，政府放宽了对中、小型企业审批机制，对于所租房屋的性质、用途并没有多大限制，这就导致了一些小型企业为节省资本，倾向于租赁住宅用于办公使用。
在种种因素的作用下，住改商出现在人们的视野越来越频繁。
然而，住改商在带来经济效益的同时也给业主带来了诸多困扰，比如外来人员的进入给业主的安全带来了一定的隐患，停车难的问题也进一步恶化等。
学区房，一个特别的名词，兼具教育和商业双重属性的产品，它并不是中国社会所独有的，在绝大多数发展中国家普遍存在，它相较于普通商品房而言，拥有更大的消费市场、利润空间更大等特点，所以许多业户将住改商行为转移到了学区房。
住改商一般来说有两种情况，第一种是业主未经允许将住房改成商业用房；第二种是直接在住宅地基上建造商业用房，对于目前来说，大多数小区的住改商是属于第一种情况。
由于住改商属业主个人行为，而整个住改商过程较为隐秘，一般来说很难及时发现。
因此，本文将从学区房住改商行为引发的问题出发，探讨住改商形成的原因，从而有针对性的提出解决方案。
如今，中海国际社区3期住改商行为愈演愈烈，其不仅直接影响了整个小区形象、环境、及业主的生活质量，小区内住改商业主与其他业主间的矛盾也日渐加剧，物业服务公司的形象直线下滑，不论是业主的信任度还是工作的正常开展，都日渐显示出其难度，甚至存在业主以住改商现象未解决为由拒交物业费的情况。
（二）国内研究现状1关于相关概念的界定及权益研究①学区房的概念顾名思义学区房就是学校周边的房子，贾光耀（2019）认为学区房至今未有一个明确的定义，它是兼具教育和商业双重属性的产品，并不是中国社会所独有的，对于大部2分发展中国家而言应该算是一个普遍性的情况，例如：印度电影《起跑线》，生动反映了一对印度中产阶级夫妇为了让自己的女儿接受最好的教育，想尽心思要进当地名校的故事，最简单粗暴的方式就是购买学区房 [1]。
②住改商的概念住改商从字面上理解就是将住房改作商业用房，一般来说分为两种情况，第一种是业主未经允许将住房改成商业用房；第二种是直接在住宅地基上建造商业用房。
彭梓铃（2015）曾指出“住改商”行为是指业主将住宅用途的房屋改成经营性用房，进而从事相关性经营活动的行为，他指出“住改商”行为的产生与我国经济社会的发展历程紧密相连[2]；王晓峰（2015）从建筑学的角度指出，“住改商”是原来设计规划用于居住生活的住宅，被开发商或业主用来从事商业经营、办公写字等其他的经济性活动[3]。
刘森（2015）从建筑物区分所有权角度指出，“住改商”是指在区分所有权建筑物中，业主利用住宅从事经营性活动的行为[4]。
黄美真（2015），从经济学的角度指出，“住改商”是指业主将居住性用房改为营业性活动的行为[5]。
2关于住改商现有法律法规的研究那么，作为拥有建筑物所有权的业主或者拥有该区分建筑物使用权的使用人是否可以随意将住宅改为商业呢？答案是否定的。
梁志良（2016），指出“住改商”并非管理“真空”，法律法规对其有明确规定[6]。
同时肖应林（2016），也依据物业管理相关条例《物权法》指出应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，才能对建筑物及其附属设施进行改建、重建。
此外安元(2018)，从利害关系业主角度出发，对“住改商”的设立程序、利害关系业主的表决权、利害关系业主的救济性权利等方面的法律法规进行了整合，主要涉及《物权法》、最高法的司法解释、地方政府规章以及一些地方的地方性规范文件[7]。
3关于住改商现实问题研究广州日报（2015），指出住宅的功能就是休养生息，放宽住宅登记为经营场所，恐怕会带来很多负面效果[8]；牟波,李晋业（2013）从安全角度指出住改商存在着两面性，一方面既创造了高额的利润，有利于再就业，另一方面也增加了消防、治安等安全隐患，造成负面影响[9]。
彭梓铃（2015），认为住改商一方面带来了现实问题；另一方面对于促进经济社会发展也具有积极影响[10]。
罗利花（2013）对住改商从城市规划和经济等角度进行分析，得出住改商利大于弊的结论，首先从城市规划的角度来看，它对于城市规划3中功能不齐全的弊端有一定的补充作用，同时增加了小区的环境为人们服务，有利于辖内居民的功能；再从经济的角度来看它促进了自主创业、就业的机会，为目前严峻的就业形势，提供了一定的保障作用[11]。
4关于住改商物业管理困境对策研究杨兴林,黄艳（2014）以成都某市为例指出要充分发挥业主自治作用，明确住改商合法化途径，搭建行政执法综合平台[12]。
汤飞,杨雪,涂娟娟以武汉市为例提出采取科学的评价方法和制定合理的整治原则来应对武汉市住改商带来的安全隐患、电梯难用、车位紧缺等问题[13]。
对于住改商登记难的问题，姜峰（2015）指出要加强立法，完善法律制度、统一规范“住改商”登记文本、加大宣传力度，增强守法意识、加大日常检查和抽查力度，规范经营行为[14]。
牙海定,杨虹（2008）从物权法角度指出从利益相关者的界定和业主委员会的地位作用来完善住改商法律制度，从而达到缓解住改商问题[15]。
肖芃（2014）指出对待住改商问题在司法审查中应采取绝对禁止主义的方式[16]。
廖春梅（2014）对住改商相关案例进行分析指出，遭遇住改商时，我们可以通过法律途径来解决[17]。
（三）研究思路和研究方法1研究的思路本文以长沙国际社区为例，通过对该小区的住宅现状以及存在的住改商问题进行阐述，从中找出业主进行住改商行为主要原因，并结合物业服务企业对小区住改商现有的处理措施，从中找出不足及总结经验提出有效解决方法，从而帮助物业服务企业完善住改商管理措施。
此次分五个部分对住改商行为进行研究分析，第一部分绪论通过国内对于住改商的一个研究现状对形成住改商的原因进行简要分析，由此来确定本文的研究思路与办法；第二部分对我国学区房住改商的基本情况进行概述，从中对住改商案列进行简要分析；第三部分对长沙中海国际社区的基本情况和物业管理情况进行具体的分析并深入挖掘学区房住改商行为形成的原因；第四部分结合中海物业对住改商的处理方法提出意见与建议；第五部分对中海物业住改商问题处理上的经验与教训进行总结并得出结论。
4图1.1 研究思路图2研究的方法①文献研究分析法通过阅读与住改商相关的一些文献资料，对其深入进行研究、并进行整理和分析，从中找出对物业住改商管理的一些有益建议。