物业管理常见纠纷与法律对策201008
物业管理常见纠纷及法律对策
（1）业主以公共费用分摊不合理，拒绝交费
例：一楼业主拒绝交纳电梯费。个别地方性规定摘录：
2000年3月8日，深圳市物价局和住宅局联合下发通知， “一楼为电梯起始点的住房不应承担电梯运行费，二楼以 上的电梯运行费不进行区分。”
沈价发［2004］125号《关于进一步明确高层住宅楼电 梯收费问题的通知》第五条规定，高层住宅楼设有地下停 车场的，一层住户应交纳电梯运行服务费，高层住宅楼无 地下停车场的，一层住户可不交纳电梯运行服务费。”
政府指导价
《物业服务收费管理办法 》物业服务收费应当区 分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市 场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人 民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。
政府指导价
• 《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》规 定“超过最高服务等级收费标准的确定：……业主 大会成立前的物业服务收费，建设单位应委托市物 业管理协会组织专家论证论证提出相适应的收费标 准，经区县价格主管部门确认并报市价格主管部门 备案后，作为物业管理招标或协议的最高收费标 准。”
一、物业欠费
（一）物业费常见纠纷类型 （二）欠费纠纷法律应对 （三）实务中的应对措施
（一）物业费常见纠纷类型
1、收费标准 2、无书面合同 3、收费时间 4、 履约标准 5、合理性相关纠纷
1、物业费标准
（1）物业费、车位服务费超政府指导价、未经物 价部门审核
例：上海物业费投诉，武汉车位服务费投诉 （2）物业服务收费的收取与当地政策不符 例：鞍山市物价部门文件，不准收取装修管理费
如何应对（以居家被盗为例）
1、物业费缴纳和居家被盗求偿两个独立的法律 关系。特别是，酬金制中的物业费是业主的 共有财产。业主没有理由因此拒交物业费。
物业管理常见的纠纷及解决
物业管理常见的纠纷及解决⼤多数⼩区都是有物业的，物业保护着⼩区的安全，维护着⼩区的公共设施。
业主发⽣意外时，也会找物业解决，但也会发⽣纠纷。
那么物业管理常见的纠纷及解决是怎样的呢?下⾯店铺的⼩编就给⼤家介绍⼀下，希望对⼤家有所帮助。
物业管理常见的纠纷及解决(⼀)物业管理责任的争议。
只要没有另⾏成⽴产权⼈(及合法使⽤⼈和居委会代表)为主的物业管理委员会，物业管理责任仍由开发建设单位承担。
(⼆)物业管理收费的争议。
为加强对物业管理服务收费的管理，规范收费⾏为，维护国家利益和物业管理单位、房屋所有⼈和使⽤⼈的合法权益，逐步完善社会化、专业化的物业管理市场机制，国家计委、建设部颁布了《城市住宅⼩区物业管理服务收费暂⾏办法》。
该《办法》中确定了价格形式有3种：政府定价，政府指导价和经营者定价。
尽管各地收费可略有差异，在实际操作中仍应按《办法》及物业管理费⽤筹集规范处理。
解决纠纷的常⽤⽅式物业管理由于其活动范围的⼴泛性、服务对象的复杂性，物业管理过程中的纠纷也往往是多种多样的，针对不同类型纠纷应采取不同的措施进⾏处理。
⼀般⽽⾔，处理纠纷的⽅式⼤体可分为三个层次：(1)纠纷双⽅协商解决，⽆论是业主间还是业主与物业管理公司间，或是业主与其他第三者间的纠纷都可⾸先通过调解，协商以得到纠纷的圆满解决。
(2)协商不成的，可通过物业管理协会或消费者协会协调解决，或是申请房屋所在地⾏政主管理部门调解。
(3)对于⼀些严重的侵权⾏为，可直接向⼈民法院依法起诉。
(4)其他⽅式。
如对于违反管理办法和业主公约等规定者或是拖⽋或拒交各种应交费者，有些地⽅往往给予违反规定者或拖⽋者取消部分业主权利或给予罚交滞纳⾦处罚;⽽有些则采取停⽔、停电和停⽓的办法处理，这种⽅式虽然有时有效，但与⼀些政府法规不符，应当慎⽤，如果想采⽤这种办法，则最好将有关条款写进业主公约，待业主签约认可后再付诸实施，或在委托合同中明确规定有关处罚条款。
物业管理由于其活动范围的⼴泛性、服务对象的复杂性，物业管理过程中的纠纷也往往是多种多样的，针对不同类型纠纷应采取不同的措施进⾏处理，双⽅可以先协商解决。
物业管理中的常见纠纷及解决办法
物业管理中的常见纠纷及解决办法一、概述物业管理旨在保障小区或大楼内居民的共同利益，但常常会出现一些纠纷和问题。
本文将就物业管理中常见的纠纷进行分析，并提供相应的解决办法，以期帮助各方更好地解决问题。
二、停车位纠纷及解决办法停车位纠纷是物业管理中较为常见的问题之一。
常见的纠纷包括业主私挪他人车辆、车位占用争议等。
为解决停车位纠纷，物业管理可以采取以下措施：1. 建立专门的停车管理制度，明确规定停车位使用权；2. 安装监控摄像头，录像作为证据；3. 配置专人巡查，及时发现纠纷并处理；4. 对于违规行为，可以采取警告、罚款等措施。
三、装修纠纷及解决办法装修纠纷是物业管理中常见且头疼的问题，主要包括装修噪音、施工时间限制等。
为解决装修纠纷，可采取以下措施：1. 制定装修管理规定，规范施工行为；2. 明确施工时间段，避免噪音扰民；3. 提供统一的装修验收标准，保证施工质量；4. 设立装修押金，对违规行为进行处罚。
四、物业费用纠纷及解决办法物业费用纠纷常常导致业主与物业管理方产生矛盾。
为解决物业费用纠纷，可采取以下措施：1. 明确物业费用的计算标准和支付周期，减少误解；2. 提供详细的费用收据和明细，方便业主核对；3. 对于费用异议，及时回应并提供解释；4. 可以通过业主大会等形式，让业主参与费用决策，增加透明度。
五、共用设施纠纷及解决办法共用设施纠纷主要包括电梯故障、供水供电问题等。
为解决共用设施纠纷，可采取以下措施：1. 建立设施维护保养制度，定期检修设施，减少故障发生；2. 配备专人负责设施维护，及时处理故障；3. 设立投诉渠道，方便业主反映问题；4. 对于故障严重影响住户生活的情况，可以提供临时解决方案，保障住户生活质量。
六、安全纠纷及解决办法安全纠纷是物业管理中最为重要的问题之一。
为解决安全纠纷，可采取以下措施：1. 强化小区或大楼的安保措施，增设门禁等安全设施；2. 加强巡逻和巡查力度，及时发现问题；3. 加强安全宣传教育，增加住户的安全意识；4. 对于安全责任事故，及时处理，积极履行赔偿责任。
物业管理常见纠纷与法律对策
（1）业主以公共费用分摊不合理，拒绝交费
例：一楼业主拒绝交纳电梯费。个别地方性规定摘录：
2000年3月8日，深圳市物价局和住宅局联合下发通知， “一楼为电梯起始点的住房不应承担电梯运行费，二楼以 上的电梯运行费不进行区分。”
沈价发［2004］125号《关于进一步明确高层住宅楼电 梯收费问题的通知》第五条规定，高层住宅楼设有地下停 车场的，一层住户应交纳电梯运行服务费，高层住宅楼无 地下停车场的，一层住户可不交纳电梯运行服务费。”
（2）业主因自身原因未交接、未居住房屋物业费 收取
4、履约标准纷纠
业主主张物业公司提供的服务达不到合同约定， 要求减少物业费或者拒交物业费
例1：采光井未打扫业主减少物业费诉讼
业主认为其地下室北侧采光井（也是管道井）长 期（一年以上）不打扫，卫生状况很差，导致其无法 开窗通风，因此物业服务不到位，要求法官酌情减少 物业费。
《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》
• 第十条 具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规 定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力：
•
（一）当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当
事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明
该文书到达对方当事人的；
注意事项： （1）拟通过诉讼催缴物业费的，之前要先向业主发出书面催交 通知。 （2）书面催交；文件上注明业主补缴费用的合理期限；保留书 面催缴的证据。 （3）直接送达的，由业主本人或同住的具有完全行为能力的亲 属或者被授权主体签收，保留签收回执。直接送达被拒绝的， 可以采取挂号或特快专递邮寄送达的方式。以挂号或特快专递 送达的，应在邮件封面备注“对××项目×栋×室催缴物业服 务费的催收函”，邮寄后及时从邮局取得回执并存入档案，避 免超过邮局的保存期限，将无法取得回执。
物业常见的法律纠纷
物业常见的法律纠纷
1、业主拒交物业管理费纠纷，按照约定交纳物业管理费是业主应承担的一项基本合同义务，但实践中此类纠纷的发生原因十分复杂，因此，处理此类纠纷要从实际出发，分不同情况作出处理；
2、物业管理企业违约，对于物业管理企业违约将物业共用部位自营或出租他人经营或安装广告牌的，应责令其立即恢复原状，给业主或使用人造成损失的，物业管理企业理当承担赔偿责任；
3、物业管理企业采取停止供电、供水、供气等措施引发的纠纷的处理，此类纠纷，应具体情况具体分析。
如物业管理合同中约定，对业主欠费的可以采取停水、电、气等措施的，应从其约定。
物业管理的法律问题与解决方案
物业管理的法律问题与解决方案引言：物业管理作为一个专业领域，涉及到大量的法律法规和合同条款，以确保物业的正常运营和业主的权益保障。
然而，在实际操作中，物业管理公司常常面临各种法律问题，如合同纠纷、违法违规行为等。
本文将探讨物业管理中的常见法律问题，并提供解决方案。
一、租赁合同问题物业管理公司与业主签订的租赁合同是物业管理过程中的重要法律依据。
然而，合同条款的不明确或者合同的执行问题常常导致纠纷的产生。
解决方案：1.明确合同条款：物业管理公司应与业主达成明确的合同条款，包括租金标准、租期、服务内容、违约责任等，在签署合同前双方应进行充分沟通，确保各项条款清晰明了。
2.严格合同执行：物业管理公司应按照合同约定的内容提供服务，确保合同的执行符合法律法规，并及时解决合同履约中的问题，减少纠纷的发生。
二、业主维权问题物业管理过程中，业主的合法权益常常受到侵害，例如未按时提供物业服务、未按时维修公共设施等问题。
解决方案：1.建立业主投诉渠道：物业管理公司应建立健全的业主投诉渠道，确保业主能够及时反映问题并获得解决。
2.加强公共设施维护：物业管理公司应定期检查和维护公共设施，确保其正常运作，同时加强与维修单位的合作，提供及时的维修服务。
三、违法违规问题在物业管理过程中，物业管理公司可能面临员工违法违规行为、未履行合同义务等问题，这些行为可能损害物业管理公司的声誉和业主的权益。
解决方案：1.加强内部管理：物业管理公司应建立健全的内部管理制度，包括岗位职责、工作流程等，规范员工行为，减少违法违规行为的发生。
2.监督检查与落实：物业管理公司应加强对员工行为的监督检查，如定期组织培训和考核，以确保员工履行合同义务，维护物业管理公司和业主的权益。
四、安全管理问题物业管理涉及到大量的安全工作，如消防安全、环境卫生等问题，一旦发生安全事故，可能对业主和物业管理公司带来严重的损失。
解决方案：1.加强安全意识教育：物业管理公司应加强员工的安全意识教育，包括消防知识、卫生知识等，提高员工应对突发事件的能力。
物业管理法律法规与常见纠纷处理建议
物业管理法律法规与常见纠纷处理建议作为一个广泛存在的行业，物业管理在不断发展壮大。
然而，在物业管理过程中，也难免遇到一些法律法规和纠纷问题。
本文将深入探讨物业管理领域的法律法规以及常见的纠纷处理建议。
引言物业管理是一个广泛的概念，可以涵盖住宅和商业物业的各个方面，包括设施维护、安全管理、资金管理等。
在物业管理的过程中，法律法规的遵守和纠纷解决成为关键问题。
本文将重点关注以下两个方面：•物业管理的法律法规。
介绍与物业管理相关的主要法律法规，包括《物权法》、《物业管理条例》等。
•常见的纠纷处理建议。
分析物业管理中常见的纠纷类型，并提供处理建议，帮助物业管理公司和业主更好地解决问题。
物业管理的法律法规物业管理的法律法规涉及多个领域，包括物权、合同、消费者权益等。
以下是几个与物业管理密切相关的主要法律法规的介绍：1. 《物权法》《物权法》是我国物权领域最重要的法律法规之一。
该法律法规规定了物权的种类、取得和转让方式、保护措施等。
在物业管理中，业主对物业拥有相应的物权，同时物业管理公司也需要遵守法律法规，保护业主的物权。
2. 《物业管理条例》《物业管理条例》是我国对物业管理行业的一项重要法规，于2010年实施。
该法规规定了物业管理的范围、权利义务、管理费用等问题。
物业管理公司和业主都应该了解并遵守该法规，以确保物业管理的正常运作。
3. 《合同法》《合同法》是我国最重要的合同法律法规，适用于物业管理公司与业主之间的合同关系。
该法规规定了合同的成立、履行、违约等问题。
物业管理公司在与业主签订合同时，应该按照法律法规的要求，制定合同条款，明确权责关系，避免纠纷的发生。
常见的纠纷类型及处理建议物业管理中常见的纠纷类型包括资金管理、设施维护、安全管理等方面。
下面将就这些纠纷类型提供一些建议，以帮助物业管理公司和业主更好地解决问题。
1. 资金管理纠纷资金管理是物业管理中的一个重要方面。
常见的资金管理纠纷包括物业费用的征收、使用和监督等问题。
物业管理服务中的常见纠纷及解决方法
物业管理服务中的常见纠纷及解决方法物业管理服务在现代社会中扮演着重要的角色，它涵盖了许多方面，包括住宅维护、设备保养、公共区域管理等。
然而，由于各种原因，物业管理服务中常常出现各种纠纷。
本文将讨论物业管理服务中的常见纠纷，并提供解决这些纠纷的方法。
1. 押金争议租户在搬离住所时，通常需要缴纳一笔押金作为对住所的保证金。
然而，押金的归还常常成为物业管理中的争议点。
有时物业公司可能不按时归还押金、扣除过多费用或以不合理的方式扣留押金。
解决这一问题的方法可以是：a. 提供明确的押金退还政策，以避免争议的发生。
b. 提供详细的住所检查报告，以确保租户了解住所的实际状况。
c. 建立独立的仲裁机制，以解决租户和物业管理公司之间的争议。
2. 设施维修问题物业管理公司负责住宅设施的维修和保养，但有时可能存在维修不及时或者质量不过关的情况。
解决这一问题的方法可以是：a. 建立24小时维修热线，确保业主或租户能及时报修，减少维修滞后的时间。
b. 建立合理的设备保养计划，预防设备出现故障。
c. 定期组织业主或租户的反馈会议，听取他们对设施维护的意见和建议。
3. 物业费用计算物业管理公司负责收取物业费用，并将其用于住宅楼或小区的维护和管理。
然而，有时物业费用的计算可能存在不透明或不公平的情况。
解决这一问题的方法可以是：a. 提供清晰明了的费用计算说明，使业主和租户能够理解费用的具体项目和金额。
b. 定期公布费用使用情况，向业主和租户展示费用的具体运用和维护情况。
c. 提供独立的财务审计报告，确保物业费用的使用情况合规和透明。
4. 管理公司服务不当有时物业管理公司可能提供低质量或不专业的服务，给业主或租户带来困扰。
解决这一问题的方法可以是：a. 建立物业管理公司资格认证制度，确保管理公司具备一定的专业水平和经验。
b. 定期进行物业管理公司的评估和考核，以确保其服务质量。
c. 提供独立的投诉渠道，让业主和租户能够及时反映问题并得到解决。
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（1）业主以公共费用分摊不合理，拒绝交费
例：一楼业主拒绝交纳电梯费。个别地方性规定摘录：
2000年3月8日，深圳市物价局和住宅局联合下发通知， “一楼为电梯起始点的住房不应承担电梯运行费，二楼以 上的电梯运行费不进行区分。”
沈价发［2004］125号《关于进一步明确高层住宅楼电 梯收费问题的通知》第五条规定，高层住宅楼设有地下停 车场的，一层住户应交纳电梯运行服务费，高层住宅楼无 地下停车场的，一层住户可不交纳电梯运行服务费。”
例2：因居家被盗等，认为物业未尽管理义 务，拒交物业费
《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的 意见（试行）》31、物业管理企业未按合同约定提供 服务或者提供服务不符合约定标准，业主可以要求物 业管理企业承担违约责任。
物业服务司法解释
“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同 约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的 维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企 业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约 责任的，人民法院应予支持。”
• 3、促进地方立法对物业费的规定。
欠费纠纷诉讼中的注意事项
1、诉讼时效期限和中断 2、书面催收和证据保存 3、争议解决方式的选择
物业服务常见纠纷与法律对策
钟冰Leabharlann 案例某业主在小区内撞到离地不足2米的道旗上， 六级伤残，谁承担责任？
学习目的
1、了解物业管理实务中的常见纠纷产生 原因，减少纠纷发生；
2、探讨应对的基本方法，及时解决纠纷、 尽可能的规避风险。
主要内容
——三类七种常见纠纷及法律应对
一、物业欠费 二、物业服务 （一）装饰装修管理服务——违章搭建 （二）车辆停放服务——乱停放、车辆丢失或受损 （三）共用部位、共用设施设备、场地等的维修和管理 （四）公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理 （五）其他——增值服务 三、物业公司参与业主自治活动
一、物业欠费
（一）物业费常见纠纷类型 （二）欠费纠纷法律应对 （三）实务中的应对措施
（一）物业费常见纠纷类型
1、收费标准 2、无书面合同 3、收费时间 4、 履约标准 5、合理性相关纠纷
1、物业费标准
（1）物业费、车位服务费超政府指导价、未经物 价部门审核
例：上海物业费投诉，武汉车位服务费投诉 （2）物业服务收费的收取与当地政策不符 例：鞍山市物价部门文件，不准收取装修管理费
• 武汉市《物业服务收费管理办法实施细则》“普通 住宅和经济适用住房的综合管理服务费，实行政府 指导价。其他类型物业服务项目均实行市场调节价。 住宅区内车辆停泊服务费实行政府指导价。”
违反后果
物业服务司法解释：“物业服务企业违反物业服务合同约定或 者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费 标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法 院应予支持。 业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费 用的，人民法院应予支持。”
（2）业主因自身原因未交接、未居住房屋物业费 收取
4、履约标准纷纠
业主主张物业公司提供的服务达不到合同约定， 要求减少物业费或者拒交物业费
例1：采光井未打扫业主减少物业费诉讼
业主认为其地下室北侧采光井（也是管道井）长 期（一年以上）不打扫，卫生状况很差，导致其无法 开窗通风，因此物业服务不到位，要求法官酌情减少 物业费。
政府指导价
《物业服务收费管理办法 》物业服务收费应当区 分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市 场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人 民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。
政府指导价
• 《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》规 定“超过最高服务等级收费标准的确定：……业主 大会成立前的物业服务收费，建设单位应委托市物 业管理协会组织专家论证论证提出相适应的收费标 准，经区县价格主管部门确认并报市价格主管部门 备案后，作为物业管理招标或协议的最高收费标 准。”
没有必要对抗政府，有指导价规定的， 应按指导价来操作。反对指导价，应当从立 法反馈、讲座等其他方式进行。
2、缺乏书面合同引起的纠纷
（1）代收费纠纷 例：代收水费纠纷
（2）事实合同纠纷 例：物业服务合同期满后未签订书面合同
3、收费时间纠纷
（1）建设单位已竣工未交付期间的物业费 问题：单栋住宅分期销售与交付
如何应对（以居家被盗为例）
1、物业费缴纳和居家被盗求偿两个独立的法律 关系。特别是，酬金制中的物业费是业主的 共有财产。业主没有理由因此拒交物业费。
2、区分被盗事件中物业公司有过错承担责任， 协助处理被盗事件。
注意：保留履约证据
5、合理性相关纠纷
（1）业主以公共费用分摊不合理，拒绝交费 （2）业主以物业费列支范围不合理进行投诉 （3）同类房屋或计产权面积或不计产权面积 （4）因房屋质量、物业维修、邻里纠纷等拒交物
5、合理性相关纠纷
（3）同类房屋或计产权面积或不计产权面积
（4）因房屋质量、物业维修、邻里纠纷等拒交物 业服务费
（二）欠费纠纷法律应对
• 1、收费不违反法律、法规、部门规章规定或合同约 定。
除违反法律规定和合同约定的收费，其他不能拒交。 对于有争议的收费，合同中要约定明确。
• 2、应对履约标准纠纷，履约应有明确记录。
《价格违法行为行政处罚规定》“经营者不执行政府指导价、政 府定价，有下列行为之一的，责令改正，没收违法所得，并处 违法所得5倍以下的罚款；没有违法所得的，处5万元以上50万 元以下的罚款；情节严重的，责令停业整顿”
政府定价应对
1、制作合同时应考虑当地政府的规定。
2、如有特殊原因超出政府指导价，要寻求解决 途径 。
（2）物业费列支范围引起的投诉
戴德梁行案： 深圳东海花园二期（独立物业管理区域）有住户
1147户，收取物业管理费的面积为172940平方米，物 业管理费价格4.9元/每平米，实行酬金制。2008年成立 业主委员会，并在近期首次对戴德梁行房地产顾问（深 圳）有限公司在小区的物业管理项目账目进行了审计。 审计报告指出，九年共计将近8000万元的物业管理费收 入中，有2800余万元的账目支出，物管公司无法提供相 关凭证，500多万元的支出项目涉嫌侵犯业主权益。