合富辉煌济南名仕大厦写字楼项目发展

分析一： 分析一： 房地产施工面积 品房 2004年商 2004年商 60.6
200 150 100
历年房地产
情况（单位：万平方米）
商品房 商品住宅
年
房地产
住宅
ห้องสมุดไป่ตู้
50 0 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年
地位 商业地产投资
房地产市场供求两旺，结构差异大
分析二： 分析二：
房 地 产 市 场 概 况
年 产投资 亿元 150 100 50 0 2001年 2002年 2003年 2004年 62.1 76.4 89.7
110.2
增 投资 2004年 2004年 资产投资 产投资
年 固定资产投资 ，同 产投资 16.9%， 16.9%， 。
产 固定
房地产市场供求两旺，结构差异大
历年商品房投资结构变化情况（ 亿元） 历年商品房投资结构变化情况 （ 亿元 ）
济南城市性质及地位——商业
泉城广场北侧改造规划
三团三廊 天圆地方
济南城市性质及地位——商业
济南快速2004年 月提交市政府批准的《济南市商业网点发展规划》 济南快速2004年2月提交市政府批准的《济南市商业网点发展规划》 2004 确定济南市商业网点总体布局为“ 结构： 确定济南市商业网点总体布局为“三、一、四、六”结构：构筑三 大商圈（老城市商圈、主城商圈和城区商圈）， ），其中将古城区传统 大商圈（老城市商圈、主城商圈和城区商圈），其中将古城区传统 中心商业区提升为都市级商业中心， 中心商业区提升为都市级商业中心，着力打造现代化都市商业中心 新形象，形成立足济南，服务山东，辐射华东、 新形象，形成立足济南，服务山东，辐射华东、华北及环渤海地区 的大都市级商业中心。 的大都市级商业中心。 2004年 月中旬公示的济南市泉城广场北侧地区城市规划设计方案， 2004年3月中旬公示的济南市泉城广场北侧地区城市规划设计方案， 规划范围为济南市黑西路与泉城路、榜棚街与天地坛街之间， 规划范围为济南市黑西路与泉城路、榜棚街与天地坛街之间，总用 地面积约8.49公顷， Ａ、Ｂ两套设计方案 均采用“三团三廊” 8.49公顷 两套设计方案， 地面积约8.49公顷，有Ａ、Ｂ两套设计方案，均采用“三团三廊” 的规划结构模式，形成“三纵一横”的环形交通系统， 的规划结构模式，形成“三纵一横”的环形交通系统，新建部分总 建筑面积均在30万平方米以上。 30万平方米以上 建筑面积均在30万平方米以上。
２００７年，济南市修 建８条城区道路，总长度共 计４４．７公里，这８条路 为：二环东路，快速路 ９．２公里；经七路（ＢＲ Ｔ程），主干路，１０．４ 公里······
济南城市性质及地位——旅游
济南市旅游局“十一五”旅游规划把明湖北路以南、东西以护城河为 界、南以泺源大街以北为界，主要包括趵突泉、大明湖、芙蓉街历史街区、 泉城路、泉城广场、环城公园等景区（点）定为中央游憩区。包括：以三 大泉群、大明湖、泉城广场和环城公园为主体的泉池园林景观区、以泉水 和府城民居为主体的芙蓉街历史街区和西门地区——泉城路——南门地区 的济南中心商业区。
宏 观 投 资 环 境
济南市
济南城市性质及地位
宏 观 投 资 环 境
泉城广 场北侧 改造
省政府 省人大 省政协 县西 文巷
芙容街、 芙容街、 曲水亭街 改造
图
例
政务 旅游
银 座·晶 都国际
文
文 文 文
本案 文
建工、 建工、山 体院、 师、体院、 山大、 山大、广电 大
商业 办公 文
文教
济南城市性质及地位——交通
济南快速公交线网布局主要考虑中心城区和东、西部新城的联系，并将济南 BRT线网布局划分为“支持型走廊”、“引导型走廊”。 支持型走廊位于二环路以内、中心城区现客流较集中的区域。东西向有北园大 街、经一路、经四路、经七路 经七路和经十路，其中北园大街、经七路适合建设 经七路适合建设BRT系统 系统； 经七路 经七路适合建设 系统 南北向的纬十二路、纬二路、历山路 历山路、二环东路中，纬二路是建设BRT系统的最优 历山路 走廊。
目前数据统计显示，济南市2005年前三季度GDP为1327.5亿元, 目前数据统计显示，济南市2005年前三季度GDP为1327.5亿元,比 2005年前三季度GDP 亿元 去年同比增长15.9% 人均工资收入同比增长19.1% 15.9%； 19.1%。 去年同比增长15.9%；人均工资收入同比增长19.1%。
济南城市经济发展概况
宏 观 投 资 环 境
济南市近五年来的国 民经济一直保持持续、 民经济一直保持持续、 快速、 快速、健康的发展势 头。 2004年国内生产总值 2004年国内生产总值 增长势头达到了近五 年来的最高值， 年来的最高值，同比 增长18.36 18.36％。 增长18.36％。
国内生产总值 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年
济南城市经济发展概况
济南市一、二、三产业历年发展比例
产 业 比重
宏 观 投 资 环 境
产业
800 600 400 200 0
单位:亿元 单位 亿元
1978年 1985年 1990年 1995年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 产业 产业 产业
产业 业
产业 年
市 消费 消费 理 多 因 产 的
，购房 加 ， 于市场 ， 市场 在 ，刺 地
小 结
• 宏观经济增速较高。济南二、三产业一直保持持续、快速、健康发展， 宏观经济将继续保持稳定增长态势。 社会经济稳定发展为房地产业的发展奠定了坚实的经济基础，不过近 期内由于宏观政策影响，短期内市场中会出现非结构性行业调整。 稳 了 增长， 。 济南市 。 一 为济南社会经济
宏 观 投 资 环 境
• •
的发展 • 业、高 增长 将
产业将 市
的
，
的不
- - - - “交换一个苹果,各得一个苹果;交换一个思想，各得两个思想”。 交换一个苹果,各得一个苹果;交换一个思想，各得两个思想”
第二部分
市场解读
提案框架
宏观投资环境 市场解读 项目板块解析
写字楼 房地产 市场概况
SWOT分析及初步定位 SWOT分析及初步定位 营销推广思路 物业管理建议
房 地 产 市 场 概 况
600 500 400 300 200 100 0
2003年 2003年，全市完成全社会固定资产 投资504.9亿元，2004年全市完成 504.9亿元 投资504.9亿元，2004年全市完成 固定资产投资651.72亿元， 651.72亿元 固定资产投资651.72亿元，同比增 29.08%。 长29.08%。 2004年 2004年 市完成 110.2亿元 亿元。 资110.2亿元。 产 投
产业
47 8 年
2004年 年 7 3 45 9 46 8
产业比 产业比重
年 1 3
7 6 44 6
业 299.5亿元 亿元 比重 39.5%
13.5%
产业
济南城市经济发展概况
历年外商在济投资情况
60000 52497 41097 28151 31799
单位： 单位：万美元
57118
宏 观 投 资 环 境
消费 ，增
年
年
年
年
居民收入与消费情况
各项消费
比
宏 观 投 资 环 境
结： 结：
项
2004年在各项消费中，用于购 年在各项消费中， 年在各项消费中 房的消费支出同比下降0.3个百 房的消费支出同比下降 个百 分点，归结原因： 分点，归结原因： 一是济南消费者历经多年房地 产市场变化消费更加趋于理性； 产市场变化消费更加趋于理性； 是 产市场 年济南市 房地
50000 40000 30000 20000 10000 0 1999年 2000年
2001年
2002年
2003年
外商投资逐年增长, 外来企业对中高档物业消化能力强。 据统计，2005年上半年先后有5家世界500强企业落户济南， 至此，500强在济总数已达23户，泉城魅力初显。
居民收入与消费情况
人均 消费
居住成为城市居民消费的热点 之一。 2004年末城市居民人均住宅使 用面积19.5平方米，比上年增加 0.65平方米。
城市居民人均住宅面积
宏 观 投 资 环 境
2004年， 621.0 ，城市市 人均 ， 增 居民 人均消费 12005 9.0% 8581 2.2%。
年 年 人均 年 人均消费 年 年
2004年住宅投资额达87.1亿元， 2004年住宅投资额达87.1亿元，占整个房地产开发投资比重 年住宅投资额达87.1亿元 79%，比上年同期下降3.5个百分点， 3.5个百分点 的79%，比上年同期下降3.5个百分点，商业营业用房开发投 资比重为13.5% 同比上升6.4个百分点， 13.5%， 6.4个百分点 资比重为13.5%，同比上升6.4个百分点，投资力度明显增大 同时，写字楼投资有一定幅度的下降。 ，同时，写字楼投资有一定幅度的下降。 2005年 13.1%， 2005年1 8 ，房地产开发 投资同比增 13.1%， 51.6亿元 亿元， 投资的80.1% 80.1%， 住宅 51.6亿元， 年同期 ，占 投资的80.1%， 年同期下降10.4 房地产投资的 ， 占比重比 年同期下降10.4 个百分点。 2.6亿元 亿元， 120.5%， 个百分点。 楼投资 2.6亿元，同比增 120.5%，写字 期。 楼 一 的增 期。 房地产 ，住宅开发占 明显。 明显。 定发 地 大， ， 开发 大， 年开 商业投资比重增 ，
中央游 憩区 链接：中央游憩区（ 链接：中央游憩区（RBD，Recreational ，