昆明杨林大学城市场调查及商业分布
杨林大学城调研报告
城市规划调研报告——杨林大学城调研时间：2013年6月2—2012年6月20实习地点：云南师范大学文理学院前言：杨林大学城社区是一个专注于提供大学生学习、生活、娱乐、交友和情感问题自由交流的平台。
成立于2013年，以爆炸式的速度向前发展。
关键词：区位、大学城与周围城市道路的关系、大学城中各个学校之间的组织关系、大学城共享区的布置、某个校园各个功能空间的组织的安排云南省嵩明职教基地(杨林大学城)位于因杨林肥酒而驰名中外的滇东古镇杨林镇，坐落在省级杨林工业园区西南方，总用地约为14.16平方公里。
紧邻昆曲高速公路，南距昆明市区34公里，北距嵩明县城9公里，东距沾昆铁路复线5公里，距东绕城高速公路14公里，距正在建设的昆明新机场16公里，距呈贡大学城仅40多公里，处于昆曲工业走廓黄金轴带和昆明市半小时经济圈、临空经济辐射圈内，基地北侧紧临官军路两侧，西侧紧靠昆曲高速，南侧紧邻官渡区、与机场道路相衔接，东侧紧靠杨林工业区，具有得天独厚的区位优势和陆空立体交通网络。
大学城与周围城市道路的关系嵩明职教基地强调“多核心”的组织模式，即商业中心、体育中心、服务中心、文化活动中心等。
教育组团内部布置适量的公共服务设施。
商业等配套设施按照基地区级核心--组团级中心--校区级三级布置。
公共设施用地主要包括综合服务办公用地、商业金融用地、文化娱乐用地、体育用地、医疗卫生用地等(除教育科研用地)，产业用地(工业、实训、研发)规划四块产业用地，均为实训研发相结合用地。
结合云南空港经济区规划，综合考虑区域范围内交通关系，将原规划由机场联系嵩明县城的公路适当向南调整，以避免破坏职教基地内部中心组团结构。
值得一提的是，拟在规划核心区内规划学生文化广场一处，占地1.5公顷，并结合公交枢纽站设置。
主要为学生集会游憩提供空间，是未来职教基地标志性景观之一。
广场考虑结合公共建筑，道路与河道之间的用地，努力创造各种不同用途，大小不一的开放空间，设计应结合地段特征，富有校园特色，为师生提供高品质的活动场所。
杨林职教园区服装市场分析报告
杨林职教园区服装市场分析报告摘要：随着杨林职教园区的不断发展与完善，市场吸引力不断的增加，在此为了为服装行业进入杨林职教园区这块新兴市场而对该市场做个简单的分析。
目录前言 (2)杨林职教园区的概况 (3)二、杨林职教园区大学概况 (4)（一）、云南工商学院 (4)（二）、云南师范大学文理学院 (5)（三）、云南师范大学商学院 (6)（四）、云大滇池学院 (6)（五）、昆明医科大海源学院 (7)（六）、云南城市职业建设学院与云南亨德森学院 (7)（七）、未来入住学校 (7)大学生消费行为分析 (8)（一）、大学生消费特点 (8)（二）、大学生主要消费行为及比重 (9)1. 伙食消费 (9)2. 学习消费 (9)4.休闲娱乐消费 (10)5. 人际交往消费 (11)杨林职教园区大学生服装市场分析 (11)（一）、调查方式 (11)（二）、调查方法 (12)（三）、调查结果分析 (12)每季度平均服装消费水平分析： (13)2.学生选择服装的类型 (14)3.购买主要影响因素 (15)5购物地点分析. (16)6.是否愿意在汇尔佳购买 (17)7．月生活费与单件服装可接受价格 (17)四、成本分析 (18)建议 (19)附录 (20)前言云南对外开放的步伐不断深化，昆明作为云南的经济、文化、政治中心正在以飞快的速度发展，由于昆明的地形原因，昆明城市的发展只能走卫星城的道路。
如今昆明政府已经将高校园区郊区化，将高校园区向昆明走遍的县乡级搬。
及成功高校园区后嵩明杨林职教园区将成为第二个高校开发园区。
就目前杨林职教园区的发展情况还处于初级阶段，还有许多地方需要完善。
目前杨林职教园区已经入住的高校有云南工商学院、云南滇池学院、云南师范大学文理学院、云南师范大学商学院等7所高校。
初步预计现有大学生意超过八万人。
但是如此大的一个市场只有一个简单的汇尔佳简单的商务中心来提供所有大学生的服务。
这是远远无法满足杨林职教园区这个市场的容量。
昆明商业市场调查
一、昆明商业地产现状概况（一）商业业态发展趋势纵观整个商业地产发展变化，大体可以分为6个阶段、如下：从目前状况来看，除一线城市外，中国大多数二三级城市正在从MALL向生活方式中心转变，像成都、南京及次级的省会城市，如昆明。
（二）昆明商业地产的发展2000年以后，昆明商业逐步进入快速发展状态，总体有四大趋势：第一：常规的大众商业竞争激烈，利润率逐渐下滑。
常规的大众商业主要有综合超市、专业超市、品牌专营店、专业批发市场以及综合百货商场等。
这些商业业态，只能满足单纯的购物需要，赢利模式是依赖于大批量低成本进货带来的进销差价，因此很容易造成价格战的竞争局面。
第二：高档物业趋于饱和，市场趋于成熟，而竞争日益激烈。
昆明高档百货原来只有金龙百货一家，利润率极高，随着金龙百货拆分为金龙和金格两个层次，并开设了连锁店，再加上金鹰百货等一批外来的高端百货的进入，高档服饰百货的竞争日益激烈。
第三：社会商业和郊区MALL不断出现，开始分流市中心核心商圈客源。
北市区北辰财富中心和南市区世纪金源MALL的出现是昆明商业多中心化发展的信号，2008年昆明20个各类商圈。
（商圈图）第四：休闲商业蓬勃发展，特别是在非成熟商圈开发商业地产项目，更需要休闲业的带动。
从云南省的地域背景看昆明，休闲商业的发展历程有以下轨迹：1)从市中心区休闲商业向郊区扩展到2005年，昆明市中心区已经形成七个主要的休闲商业集中区，这种休闲商业集中区的形成过程，也是休闲业和商业融合的过程。
从业态看，其最大的特点是“玩、吃、购”即娱乐业、餐饮业、零售业三大业态的集中混合。
2)传统零售百货业向生活方式中心演变进入21世纪，美国等发展国家商业发展在经历了连锁超市和郊区MALL两大业态蓬勃发展的热潮之后，出现了新的趋势——生活方式中心（也称“零售娱乐中心”）的大量出现。
昆明的百大新天地和顺城购物中心也是这类零售娱乐中心的代表。
零售娱乐中心有三大特点：其一、娱乐餐饮等休闲业的比重大于零售；其二、零售卖场的装修和经营风格更趋向于娱乐化和休闲化；其三、娱乐、餐饮、零售商家更趋向于品牌化。
昆明商业市场调研报告
昆明商业市场调研报告谨呈金马源集团房地产子公司昆明恒巢房地产经纪有限公司2008年6月18日目录二、六大商圈介绍 (4)（一）三市街商圈 (4)1.区位描述 (4)2.商业特征描述 (4)3.商业板块 (4)4.商圈综述 (9)（二）青年路商圈 (9)1.区位描述 (9)2.商业特征描述 (9)3.商业业态 (9)4.商铺形态 (11)5.租金情况 (11)6.商圈综述 (11)（三）白塔路商圈 (11)1.区位描述 (11)2.商业特征描述 (12)3 (14)（四）小西门商圈 (15)1.区位描述 (15)2.商业特征描述 (15)3.商业业态 (16)4.商铺形态 (18)5.租金情况 (19)6.商圈综述 (19)（五）昆都商圈 (20)1.区位描述 (20)2.商业特征描述 (20)3.24（六）螺蛳湾商圈 (24)（七）六大商圈整体分析： (28)三、竞争商业项目 (29)（一）主要竞争商业项目列表 (29)（二）主要竞争项目案例 (29)上东大街 (29)东华丽都广场 (33)昆明老街 (35)（三）竞争项目交叉分析： (39)四、地块商业属性分析 (40)（一）地块自身商业属性 (40)（二）分析及建议 (40)一、昆明商业圈综述有着悠久发展历史的昆明由于历史、地理，以及城市发展变化等原因，形成了众所周知的三大核心商圈，即以零售百货业为主的三市街商圈、青年路商圈及白塔路商圈，三大次级商圈以超市为主的小西门商圈，餐饮娱乐为主的昆都商圈及批发为主的螺蛳湾商圈，以及六大商圈周边零散、不规范存在的商铺和商场共同形成的城市商业格局。
商圈名称主力店和主营业态定位和特点变化和发展三市街商圈以柏联百盛、昆百大、家乐福等为代表，有着悠久的商业历史商业定位为中档和中高档层面，业态丰富完整、经营种类齐全，商业氛围浓厚随着步行街的开通、百盛的做强、百大新天地的开业以及周围辅助商业的丰富，该商圈的地位日益巩固，目前和将来一定时间内仍将保持其第一商圈的位置青年路商圈以新西南广场、新世界百货（原仟村百货）、鸿城广场为代表商业定位为中档和中高档层面，以购物中心、百货和专卖店为主，昆明走廊的开业，一定上弥补了该商圈餐饮、娱乐不足的弱点由于新西南广场还处于调整时期、仟村走弱以及鸿城的反复经营不善，该商圈的地位持续降低，但街铺依然较为发达，同时随着金鹰百货、护国商城的建设经营，在一定上提升了该商圈的地位白塔路商圈金龙百货、金格中心白塔路商圈是一个典型的高档百货商圈，完全依靠金龙百货的支撑而兴起，以定向消费为主，商业氛围较淡汇都国际的建设和开业，极大地提升了商圈的商业氛围和辐射能力，但总体商业氛围仍然较淡小西门商圈沃尔玛、美辰百货、街铺等中到中低定位，小西门商圈以大型超市及电讯业为主，其他主要是一些经营日用品和小百货的小商铺处于西市区和主城区的咽喉位置，商业氛围浓厚，客流巨大，有向中档时尚方向发展的趋势昆都商圈昆都商圈是以娱乐、餐饮为主的商圈，配以大量的精品专卖店年轻、时尚定位，是昆明夜生活的主要场所之一昆明主要的娱乐区域，零售业较弱，短期内无大的发展空间螺蛳湾商圈以批发为主，零售为辅，经营品种上，从传统的服装鞋帽和小商品，发展到文体用品、家电、化妆品中到低定位，辐射云南地州，是主要的百货集散地已定型，短期内难以形成较大的突破，但已稳居中、低消费和批发业务的龙头由上图可以看出，昆明商圈核心商圈的次级商圈是根据所支撑的业态不同来划分的，零售百货是传统的商业业态，也是吸引人流最多辐射档次最广的业态，所以以零售百货业为支撑的商圈为核心商圈。
市场调查报告
昆明学院周边店铺市场调查报告为在昆明学院周边创办自己的企业，特于2015年5月对昆明学院周边的店铺分布情况运用统计的方法做市场调查。
由于创业资金很少，所以只考虑像小吃店或包子店等投资少，收益快的小型企业。
首先是学校南门，南门附近是一个大型的汽配城，并有酒吧2个，眼镜店1个，手机店1个，超市4个，网吧2个，广告设计店1个，餐厅、饭馆和冒菜类的有12个，包子店2个，米线面条小吃类店4个。
估计每天拥有1000个顾客。
其次是学校西门，西门是学校周边人群最密集的街市，拥有超市6个，电脑手机店6个，KTV的有6个，旅社6个以上，理发店2个，化妆品店10个以上，服装店10到20个，水果店8个以上，网吧4个，复印店5个，鞋店5个以上，奶茶店大于7个，火锅店8个，餐厅、饭馆和冒菜类的店10个，各种饵丝米线小吃店15个，其他小摊10到30个。
估计每天顾客流量在2000以上。
综上所述，其中与小吃店为同行和可替代关系的店铺所卖的商品主要是米线、饵丝、面条、盖饭、炒饭、火锅、砂锅、酸辣粉、包子、冒菜、炸洋芋和烧烤等。
最低价格在7到11元之间不等。
从调查数据可以看出，学校周边与小吃店有竞争关系的店铺可以说是非常多，形式非常严峻。
但考虑到总体的顾客流量巨大，所以每个店铺的收益和顾客占有量还是相当不错的，如果要开一家腾冲小吃店，并经营腾冲饵丝、米线和稀豆粉等商品，也可以分到可观的顾客数量，其中饵丝和米线的竞争会比较激烈，调查中有兰州拉面，大理米线，过桥米线等一些同样出名的小吃，想要在饵丝米线方向获得更多的顾客，需要更多的宣传和拉拢，而要拉来顾客，就需要提供更优质的服务，更美味的饵丝和米线，更新颖的顾客体验方式。
但是稀豆粉则可以说是本店特有的产品，可以垄断这一需求的顾客。
另外，像盖饭等具有吃饭时间顾客流量增多，其后则减少的趋势，小吃店与其相比具有更大的优势，没有时间上的限制。
综上所述，在学校周边创办一家像腾冲小吃店这样的企业，对于目前投资资金少，经营经验缺乏的大学生来说，无疑是最合适的。
昆明市场商圈调查概况
点是主题鲜明，购买消费群较有特点，
路
商 路、南至吴井路、西至北京
尽管人流量上幷不占优势，但有效购
圈 路、东至环城东路
买率很高。
人民中路龟背立交桥周边， 沃尔玛、南疆通讯、迅捷通 该商圈位于住宅区附近，业态以大型
小 西 北至人民中路、南至西昌路 讯、五星电器、国美电器、 超市（沃尔玛）及电讯产品零售为主。 门 商 与新闻路交汇、西至西昌 苏宁电器、百汇通讯城等
西侧
昆明市雨龙村
0871—8893616
占地 350 亩，经营商铺总面积 12 万多
中林建材城
平方米，经营商户 736 户
昆明市昌宏路
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占地面积 162 亩，建设规模为一幢二
华洋家居广场 层大型综合市场，建筑面积 16.8 万 关上关雨路华洋家居
M2。
建材城
0871-7174588
总建筑面积约 120 万平米，商业体量
四、白塔路商圈——以高端商业为主
①商业街区：人民东路、北京路、拓东路、环城东路的围合地块称之为白塔路 商圈，该地块包括尚义街、东风巷、明通巷、人民巷等。 ②商业业态：代表昆明高档消费的金龙百货位于白塔路商圈，而金龙百货的衍 生之作金格中心也位居于此，两店相隔距离不过 5 分钟的路程，周边有港都家 具店以及一些餐饮娱乐业；而东风东路以运动系列而闻名，几乎集中了昆明所 有主要的运动品牌。可以说，是金龙百货成就了白塔路商圈的发展，而运动产
红星美凯龙
达 40 万方的大型综合体项目， 福海街道办事处陆家
休闲、娱乐、一站式购物、办公、餐
社区
饮等功能于一体的商业新中心。
计划 2011 年 年底开业。
2
四、昆明主要商圈表：
商圈
汇尔佳CI策划
汇尔佳商业街CI策划汇尔佳商业街简介2011年12月10号，大学中心城盛大开盘，商铺现场火爆热销。
大学中心城地处杨林工业园区二号路与五号路交会口，踞守杨林大学城核心位置。
容纳包括工商管理学院、亨德森学院、云大滇池学院、云师大文理学院、昆明海源学院、武警指挥学院、商学院、爱因森软件职业学院等十几所职业学校，师生数量达16万、年逾10亿元消费市场的高校经济圈。
随着各高校陆续迁入杨林大学城，大学中心城的商业价值愈发凸显。
项目将以规模化多元化优势，强力辐射工业园区、空港经济圈乃至整个嵩明数十万人潮，焕发出全新的商业活力。
项目采用国际先进商业规划理念，科学规划品牌商业旗舰、精品假日酒店、美味小吃街、潮流休闲大世界、KTY/娱乐城、国际影院、数码广场七大主题消费区，囊括了衣、食、住、行全方位消费。
现今，项目内1000多平方米的汇尔佳超市已经正式营业。
作为大学中心城的主力店，集团亲自运营汇尔佳超市，将潮流大世界二层一整层打造成为教职园区百货购买区，极大提升了项目未来的经营价值，带来势不可挡的主力店集群效应，经营前景和投资前景得到最好的保障，整体商业价值必将一路上涨。
MI策划•理念识别，是组织文化在意识形态领域中的表现，主要是指组织的经营信条、价值观、精神口号、组织风格、组织文化和方针策略等战略与宗旨精神方面，属于思想、文化层面。
MI是CI的灵魂和原动力，是组织由内向外扩散组织精神和经营思想，从而塑造组织形象的源泉。
组织理念识别主要包括经营宗旨、经营方针、价值观念等方面。
经营宗旨经济目标：培养、发展忠诚的客户；合理利润（超过行业平均水平）；营业额持续增长（有动力和潜力）培养员工个人发展能力、提升团队领导力增强企业的社会责任感、全力支持各高校的公益活动社会目标：创造就业机会，培训或提供本地服务为学校提供全面服务，以满足周边消费人群的生活需求为汇尔佳商业街周围的弱势群体创造就业机会通过汇尔佳整个商业区的关系网络，推动各个学校的共融、更新及发展推动可持续发展。
杨林职教园区商业街调查
杨林职教园区商业街调查Yang vocational education park street作者：李金学号：20144719079 指导老师：孔凡芸（学校：云南师范大学文理学院院系：城市学院专业：城乡规划）摘要：从1999年开始，我国高等教育实施扩招政策，大学生人数迅猛增加，高校的发展和建设进入了新阶段，加上大学师生、科研人员等高消费群体的不断增加，高校周边形成了以商业街为主要空间形态的商业社区。
杨林职教园区距离昆明主城约有半小时车程，由于出行受到一定限制，近8万名师生的生活、学习和消费都被牢牢锁定在了职教园区内部，所以拥有一个良好的商业购物环境是很有必要的，商业社区在给高校师生带来方便的同时，也存在着一些不容忽视的问题，如缺乏有效管理、经营项目重复率高等。
本文以高校周边商业社区为研究对象，从商业街的空间形态、业态构成、交通组织等方面分析问题原因，并针对问题提出改善措施。
关键词：商业街、现状、改善措施、消费特征Abstract:Since 1999, our country's higher education enrollment expansion policy implementation, college students increases rapidly, the development of colleges and universities and construction entered a new stage, and the university teachers and students, the scientific research personnel and so on upscale increasing, colleges and universities formed around in the mall for the main business community in the form of space. Yang ling distance vocational education park in kunming, about half an hour's drive away from downtown, because travel is limited by a certain, nearly 80000 students and teachers of life, learning, and consumption are firmly locked in the vocational education park inside, so have a good commercial shopping environment is very be necessary, the business community in colleges and universities teachers and students bring convenient at the same time, there are also some problem that nots allow to ignore, such as the lack of effective management, the management project .Key words：The mall、current situation、Improvement measures、consumption feature1.职教园商业街的分布1.1汇尔佳购物中心大学中心城的汇尔佳街位于杨林职教园区文林路中段，距离昆明市区车程约30分钟。
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KT杨林大学城市场调查
行业分类:服装
调查地点:杨林大学城校园及周围商圈
目录
1．调查背景 (1)
1．1 调查目的 (1)
1．2 调查对象 (1)
杨林大学城学生、杨林大学城校园商圈以及周边商圈 (1)
1．3 调研内容 (1)
1．3．1 调查时间 (1)
2019年6月28日至2019年6月29日。
(1)
1．3．2 调查地点 (1)
1．3．3 调查问题 (1)
1．4 调查方法 (1)
（1）弄清校园商圈、校外商圈地理位置、消费水平、产品集中等 (1)
（2）联系部门校园创业人员、组织人员为进一步合作做准备 (1)
（3）研究校园内优秀的商业模式 (1)
2．调查分析 (1)
2．1 商圈位置、商业氛围、消费水平采集及分析 (1)
2．1．1 杨林大学城校外商圈以及各学校校内商圈分布以及商业氛围、消费水平 (2)
注：①杨林大学城大学主要呈圆形分布，校外商圈主要仕林街、第七街区、聚贤街 (19)
②云南大学校内主要有余味堂、知味堂两个商圈 (19)
③校内服装消费氛围较弱 (19)
2．1．1．2 杨林大学城校外商圈以及各学校校内商业氛围、消费水平分析 (19)
位置优势：仕林街〉聚贤街（景明南路）〉第七街区〉其它 (19)
服装氛围：景明南路〉第七街区〉仕林街〉其它 (19)
2．1．2 优秀的商业模式 (19)
3．调研结果及分析结论 (20)
4. 市场策略及方案 (20)
4.1市场策略 (20)
4.1.1产品定位 (20)
4.1.2产品选址 (20)
4.1.3经营模式 (20)
4.2落地方案 (20)
1．调查背景
1．1 调查目的
（1）了解杨林大学城校园内商圈以及周边主要大型商圈市场现状，分析市场的整体情况。
（2）收集杨林大学城校园内商圈以及周边主要大型商圈KT市场需求、市场分布、销售价格、销售状况。
（3）了解杨林大学城消费者对KT的需求层次、消费水平、风格喜好等。
（4）了解杨林大学城消费者选择KT类型、习惯、场合、男女比例、年龄层次等因素，挖掘潜在市场消费者。
1．2 调查对象
杨林大学城学生、杨林大学城校园商圈以及周边商圈
1．3 调研内容
1．3．1 调查时间
2019年7月8日至2019年7月9日。
1．3．2 调查地点
云南工商学院（爱因森）、城市建设学院、云师大文理学院、昆医海源学院、师大商学院、云大滇池学院、昆明幼儿师范学校，汇尔佳商业区、领秀商业区，里外里商业区
1．3．3 调查问题
（1）学校/校外商圈地理位置、人群集中、商业氛围、消费水平、房租；
（2）人群分布与分类；
（3）类似产品商业模式等；
1．4 调查方法
（1）弄清校园商圈、校外商圈地理位置、消费水平、产品集中等
（2）联系部门校园创业人员、组织人员为进一步合作做准备
（3）研究校园内优秀的商业模式
2．调查分析
2．1 商圈位置、商业氛围、消费水平采集及分析
2．1．1 杨林大学城校外商圈以及各学校校内商圈分布以及商业氛围、消费水平
2．1．1．1 杨林大学城校外商圈以及各学校校内商圈分布
分析：惠尔佳商业区：最早最成熟的商业区，商业区氛围浓厚，但是多以小吃为主，服装较多，但都为不知名品牌（除以纯外）。
在四个学校正中，位置优势得天独厚。
领袖商业街：新兴商业街区，为小区住宅+商业区，商场氛围浓厚，服装也集中了美特斯邦威、森马等年轻品牌。
里外里商业街：写字楼（公寓）+商业一体，还在建设，临近昆明医科海源学院
分析：
根据数据统计得知，大学城在校学生在6.5万左右，加教职工约在7万，除每年社会实习、毕业实习占学校1/4左右，在校人数在5.5万左右，杨林大学城潜在市场非常大。
云南工商学院
云南师范大学商学院
惠尔佳商业街
领秀商业街
里外里
注：①杨林大学城大学主要呈方形分布，校外商圈主要惠尔佳、领秀、里外里
②校内商业圈多为食堂，寝室楼下，服装基本没有
③校内服装消费氛围较弱
2．1．1．2 杨林大学城校外商圈以及各学校校内商业氛围、消费水平分析
位置优势：惠尔佳〉领秀
氛围:惠尔佳：低端廉价
领秀：商场，有档次感
2．1．2 优秀的商业模式
男装以超酷为主
3．调研结果及分析结论
（1）大学城拥有7所大学及专科院校，在校人数超过5万人，具有广大市场。
且由于学校特殊性，对于定制KT需求远高于社会人群；
(2)就位置而言:位置优势：惠尔佳好于领秀
(3)服装氛围：领秀更高端
(4)就商品价格而言，最集中在39-59元；
(5)存在定制竞争，但大都属于低质量产品；
（6）租金
4.市场策略及方案
4.1市场策略
4.1.1产品定位
价格
49-59
4.1.2产品选址
惠尔佳：
主要位置为1楼二楼商场里面
领秀：
一楼进庭
二楼娃娃机对面
4.1.3经营模式
工作室体验店+校园学生代理
落地一个大学生服务公众号4.2落地方案。