重建价是建筑物重建的建造费用,重置价则还需加上土地费用
资产评估人大版答案第四章-房地产价格评估
第四章房地产价格评估一、练习题1、术语解释（1）地产（2）房地产 (3)不动产（4）基准地价 (5）标定地价 (6）楼面地价2、单项选择题（1)最佳使用是( )必须考虑的评估前提。
a.地产 b。
房屋建筑物 c。
企业资产 d。
资产(2）基准地价系数修正法所要修正的因素是（ )。
a. 地理位置和交通条件b. 个别因素和市场转让条件c. 容积率和覆盖率 d。
特别利害关系和特殊动机（3）假设开发法属于一种（）。
a. 加和法b. 积算法 c。
类比法 d. 倒算法（4）某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年,假定折现率为10％，其评估价值最有可能为（ ) 元。
a。
85000 b. 12631 c. 72369 d。
12369（5）计算建筑期利息的工期应按（ )计算。
a. 合同工期b. 额定工期c. 协商工期 d。
实际工期（6）待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底,假定1990年的价格指数为l00%，从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是11.7％、17%、30.5％、6.9％、4.8％,则1995年底该建筑物的重置成本最有可能是（ ) 元。
a。
1048000 b。
1910000 c。
1480000 d。
19100000（7）待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米,建筑面积200平方米，月租金3 000元，土地还原利率为7%.建筑物还原利率为8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1 000元，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是（）元.a. 61667 b。
925000 c。
789950 d. 58041（8）残余估价法属于（ )中的一种具体方法。
a。
收益法 b。
成本法 c. 市场法 d. 功能价值法（9)有一宗地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2。
房地产估价模拟试卷答案
《房地产估价》模拟试题一、单项选择题（共25题，每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）1．不动产具有供给有限特性，本质上在于（C ）。
A．土地总量有限B．规划限制C．不动产不可移动D．价值量大2．某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内阳台建筑面积为10 m2，套内墙体面积为20 m2，分摊的共有建筑面积为25 m2。
该套住宅每平方米建筑面积的价格为（D ）。
A．1667 元／m2：B．1765元／m2C．1875元／m2D．2000元／m23．在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用（ B ）的行为。
A．宅基地所有权B．空间利用权C．地役权D．建筑物相邻关系4．某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0．8，楼面地价为700元／m2。
现按规划拟改为商业用地，容积率为5．0，楼面地价为960元／m2。
理论上应补地价（ D ）。
A．78万元B．882万元C．1210万元D．1272万元5．一套建筑囤积为100 m2，单价为2000元／m2的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押贷款方式接月等额支付，贷款年利率为5．31％，则该套住宅的（ C ）。
A．实际单价为2000元／m2，实际总价为30．16万元B．名义单价为1950元／m2，实际总价为20万元C．实际单价为2000元／m2，实际总价为20万元D．名义单价为2000元／m2，实际总价为30．16万元6．现实中，不动产市场上某种不动产在某一时间的供给量为（A ）。
A．存量十新开发量十其他种类不动产转换为该种不动产量一该种不动产转换为其他种类不动产量—拆毁量B．存量十新开发量十该类不动产与其他种类不动产之间转换总量十拆毁量C．存量十新开发量十空置房量一拆毁量D．存量十新增竣工量一拆毁量7、某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。
第五章成本法
假设银行贷款：甲向银行贷款100000元，借款20年，按年 利息6.55%计算，20年后一次性还本付息多少？
100000*（1+6.55%）20 = 355687
某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率为 5%，为吸引3年期的储户，则3年期存款的单利年利率应大于：
计息期：
由于各部分资金的投入和占用时间不同 土地取得费（含税费） ——开发动工前全部付清，直到开发完成后 ——计息基数：整个土地取得费 ——计息期：整个开发期 土地开发成本（含开发中的税费） ——开发过程中逐步投入，直到开发完成后 ——计息基数：全部开发费 ——计息期：开发期（或资金投入期）的一半。
（三）管理费用
管理费用是指为组织和管理房地产开发经营活动所必 需的费用，包括房地产开发商的人员工资及福利费、办 公费、差旅费等，可总结为土地取得成本与开发成本之 和的一定比率。所以，在估价时管理费用通常可按照土 地取得成本与开发成本之和乘以这一比率（例如5%）来 测算。
（四）销售费用
销售费用是指预售未来开发完成的商品房或销 售已经开发完成后的房地产所必需的费用，包 括广告费、销售代理费等。销售费用通常按照 售价乘以一定比率来测算（例如为开发完成后 的房地产价值的4%）。
费用+销售费用）×投资利润率 =（600+900+50+60）×20%=32.2 金城武，成本利润率=开发利润/（土地取得费用+
建设成本+管理费用+销售费用+投资利息） =32.2/（600+900+50+60+150） =18.3%
【2009年真题】某房地产开发商开发一幢建筑面积10000㎡ 的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/㎡，已知取得土 地时楼面地价为1000元/㎡，开发成本和管理费用为1200元/ ㎡，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后
资产评估例题7
房地产评估的成本法注意: 土地的重新取得价格需考虑由于土地使用权年 限缩短所造成的土地价值减损旧建筑物价格=建筑物的重新构建价格一建筑物 贬值 与新建房地产不同，旧房地产评估首先需估算在评 估基准日重新购建与被估房地产功能相同的、处于全 新状态下的房地产的全部合理成本，即重置成本，然 后估算旧有房地产的贬值。
与新建房地产不同，旧房地产评估首先需估算在评估 基准日重新购建与被估房地产功能相同的、处于全新 状态下的房地产的全部合理成本，即重置成本，然后 估算旧有房地产的贬值。
（一）估算重新构建价格1. 估算重新构建价格的思路可采用房地分估的方式。
土地的重新构建价格可采用市场法，收益法基准地 价修正法等方法。
注意建筑物重新构建价格（重置成本）有两种：(1) 复原重置成本( Reproduction cost )（2） 更新重置成本（ Replacement cost ）旧有房地产价格二土地重新取得价或重新开发价 建筑物重新 购建价 建筑物贬值复原重置成本适用于有特殊保护价值的建筑物评估，更新重置成本适用于一般建筑物。
2. 建筑物重新构建价格的估算（1）工料测量法（工料估算法）该种方法评估中一般较少用。
（2）分部分项法（3）单位比较法（4）指数调整法（二）估算建筑物贬值1. 建筑物贬值的概念和原因实体性、功能性、经济性三种贬值2. 建筑物贬值的估算方法（1）年限法（直线法）建筑物贬值率=建筑物已使用年限/ 建筑物总经济寿命X 100%建筑物成新率=建筑物尚可使用年限/ 建筑物总经济寿命X 100%已使用年限应采用“有效年限”，缺陷：建筑物经济寿命难以预计注意：土地使用权年限的影响双倍余额递减法(Double decli ning bala nee method)双倍余额递减法是以固定资产的期初账面净值为折旧基数、以直线法折旧率的双倍数(不考虑净残值) 作折旧率来计算各期折旧额的方法。
由于折旧率中不考虑预计净残值，这样会导致在固定资产预计使用期满时已提折旧额总数超过应计折旧额，即固定资产处置时其账面净值低于预计净残值。
建筑重置成本 (3)
建筑重置成本1. 简介在建筑行业中，建筑重置是指将现有建筑物进行拆除或改造，以满足新的需求或适应新的环境。
建筑重置成本则是指完成建筑重置所需的投资和费用。
本文将对建筑重置成本进行介绍和分析。
2. 建筑重置的原因和目的建筑物需要进行重置通常有以下几个原因和目的： - 建筑物老化：随着时间的推移，建筑物会出现老化和磨损，需要进行维修和更新。
- 功能要求变化：建筑物最初的设计可能无法满足当前的功能需求，需要进行调整和改造。
- 技术升级：随着科技的发展，新的建筑技术和材料的应用，可能使建筑物的原有设计和结构变得过时，需要进行改进。
- 环境要求变化：建筑物所处的环境和周围的建筑物可能发生变化，需要进行适应性调整。
- 法规要求变化：相关的法律法规发生变化，使建筑物需要进行更新和改造。
3. 建筑重置成本的组成建筑重置成本通常由以下几个方面组成： - 工程成本：包括拆除、改造和安装所需的工程费用，如劳动力成本、材料费用等。
- 设备成本：如果重置涉及到更换或添加新的设备和设施，会增加相关的设备和设施采购成本。
- 设计和咨询成本：建筑重置需要进行设计和咨询服务，相应的费用也需要计入成本。
- 税费和证件成本：建筑重置过程中，可能需要申请相关的税务和建筑证件，相关费用也需要计入成本。
- 运营成本：建筑重置完成后，新的建筑物可能需要进行日常运营和维护，这方面的成本也需要考虑。
4. 影响建筑重置成本的因素建筑重置成本受到多个因素的影响，包括但不限于以下几个方面： - 建筑物规模：建筑物的大小和规模将直接影响重置成本，通常情况下，规模较大的建筑物重置成本更高。
- 设计要求：不同的设计要求将导致不同的技术和工程成本，如改造建筑物的结构、外观、功能等。
- 材料选择：不同的材料成本不同，对建筑重置成本也有较大影响。
- 市场需求：市场对建筑重置的需求和竞争情况也会影响成本，如供应商价格、专业人才费用等。
- 法律法规和政策环境：不同的地区和国家对建筑重置有不同的法律法规和政策要求，这将对成本产生影响。
不动产评估中重置成本的分析
■ 张国增 李银松［摘 要］ 重置成本法是我国最常用的财产价值评估方法，也是评估不动产中使用较多的方法。
如何合理地确定不动产的重置成本，不同的评估人员有着不太一致的说法。
本文通过对有关重置成本的规范标准的对比，进行了重置成本的各种确定方法的综合分析，并提出了建议。
一、不同评估标准及规范对不动产重置成本的表述（一）《资产评估操作规范意见（试行）》（以下称《操作规范》）：“第十二条 重置成本法是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评资产所需的全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值，得到的差额作为被评估资产的评估值的一种资产评估方法。
采用重置成本法确定评估值也可首先估算被评估资产与其全新状态相比有几成新，即求出成新率，然后用全部成本与成新率相乘，得到的乘积作为评估值。
第十三条 重置价值是指在现时条件下，重新购置、建造或形成与评估对象完全相同或基本类似的全新状态下的资产所需花费的全部费用。
重置价值有复原重置价值和更新重置价值两种。
在考虑按照复原重置或更新重置确定重置价值时，要符合替代性原则。
”（二）《资产评估准则——不动产》（以下称《不动产准则》）：“第十九条 对于水利工程、码头、桥涵、道路等不动产，注册资产评估师应当根据不动产的价值特性和资产特点，通过设计概算、工程图纸、竣工决算资料、定额标准等技术资料，结合对不动产的现场查看，了解不动产的结构、工程量、工程费用分摊、建设周期以及收益等情况。
不动产评估Real Property AppraisalR第二十九条 注册资产评估师运用成本法评估不动产，估算重置成本时，应当了解：１．重置成本采用客观成本；２．不动产重置成本采取土地使用权与建筑物分别估算、然后加总的评估方式时，重置成本的相关成本构成应当在两者之间合理划分或者分摊，避免重复计算或者漏算；３．不动产的重置成本通常采用更新重置成本。
当评估对象为具有特定历史文化价值的不动产时，应当尽量采用复原重置成本。
不动产估价理论与方法模考试题(含答案)
不动产估价理论与方法模考试题（含答案）一、单选题（共41题，每题1分，共41分）1.决定建筑物价格的最基本因素是( )。
A、重置价B、建筑物成新C、材料价格D、房产市场状况正确答案：A2.( )是影响土地区位的最重要因素。
A、繁华程度B、社会经济因素C、行政因素D、自然因素正确答案：B3.在影响土地价格的诸因素中，繁华程度属于( )。
A、经济因素B、区域因素C、个别因素D、一般因素正确答案：B4.边际产量若以货币方式计量，则根据计算方法不同，分为边际产值和（）A、边际收入产量B、边际收益产量C、边际收入D、边际收益正确答案：B5.根据中心地理论，中心地产品和劳务的需求门槛、利润和服务范围与( )及产品与服务的种类密切相关。
A、中心的规模与人口分布密度B、居民收入水平和人口分布密度C、中心地规模和居民收入水平D、中心地规模、居民收入水平和人口分布密度正确答案：D答案解析：中心地商品和劳务的需求门槛、利润和服务范围，是与中心地规模、人口分布密度、居民收入水平及商品与服务的种类密切相关。
不同规模的中心地，其需求门槛和销售范围也是不同的。
它们在空间地域上的这些差异，经过相互作用和人类经济活动的干扰，就将形成规律有序的中心地——市场等级体系。
6.( )能作为城市规划管理和综合开发、地价评估及土地有偿使用的依据。
A、目的性详细规划B、控制性详细规划C、专项性详细规划D、修建性详细规划正确答案：B7.（）是级差地租产生的原因。
A、土地的自然条件B、土地所有权垄断C、土地生产效率差异D、土地经营权垄断正确答案：D8.建筑物在不能使用时还能收回的价值叫做( )。
A、建筑物报废价值B、建筑物剩余价值C、建筑材料剩余值D、建筑物残值正确答案：D9.地价管理对市场中的地价水平和地价有( )的功能。
A、制度和控制B、调控和引导C、制定和指引D、控制和引导正确答案：B10.土地需求的一个重要特点是，土地需求是一种（）需求。
2010年价格鉴证师《理论与实务》考前预测试卷(5)-中大网校
2010年价格鉴证师《理论与实务》考前预测试卷(5)总分：120分及格：72分考试时间：120分共60题，每题1分。
每题的备选项中，只有1个最符合题意(1)某资产年收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10%，标的鉴证价格最接近（）元。
(2)两家资产构成相同的企业具有不同的获利能力的原因可能是（）。
(3)古玩估价是根据相关的价值来估定其（）。
(4)按现行规定，涉案财物价格鉴证的指定机构是（）。
[2005年真题](5)对设备进行鉴定的前提条件不包括（）。
(6)下列关于古玩估价操作步骤的说法，正确的是（）。
(7)农产品进入流通领域的第一道环节的价格为（）。
(8)地产从表现形式及量化指标上，都形成了自身的指标体系，我国的土地所有权价格体系也已基本形成，下列关于土地价格的种类的说法中，正确的是（）。
(9)某建筑物占地面积为1500平方米，容积率为4，自然耐用年限为70年，经济耐用年限60年，已使用15年，残值率为0，重置价格为2000形平方米，则该建筑物的现值为（）万元。
[2007年真题](10)采用市场法对某标的进行价格鉴证时，选取参照物A、B、C，其中A的价格为100元，价格鉴证标的综合因素优于参照物A，差异调整系数为0．01；B的价格为105元，价格鉴证标的综合因素劣于参照物B，差异调整系数为0．03；C的价格为102元，价格鉴证标的综合因素劣于参照物C，差异调整系数为0．02。
若取三个参照物比准价格的平均值为鉴证标的价格，则鉴证标的价格为（）元。
[2008年真题](11)（）要求价格鉴证必须根据鉴证的特定目的，选择适用的方法和标准，制定科学的鉴证方案，并遵循规定的程序实施操作。
(12)某企业采用后进先出法进行库存材料的成本核算。
进行现场勘察时得知，企业2007年1月20日购进的材料结余800千克，当时的进价为每千克1300元；2007年8月20日购进的材料结余300千克，当时的进价为每千克1200元；2008年4月20日购进的材料结余为零，当时的进价为每千克1260元；价格鉴证基准日为2008年4月20日，则库存材料的价格鉴证值为（）万元。
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重建价是建筑物重建的建造费用，重置价则还需加上土地费用。
看到有朋友做题时遇到题目给出条件为重新建造建筑物成本是多少多少，管理费是多少多少，一般分两年建设，第一年投入60%，第二年投入40%，......于是提出如何计算利息，我是做以下这样回答的：
看了书上这几段话你也会会明白的：
1、新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润
2、重新购建价格是估价时点的、是客观的、全新的。
3、投资利息包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息，无论来源是借贷还是自有，都应计息。
再加上我赖皮猪的理解：
4、利息的计息期起点应当是资金开始投入时，终点应当是开发完成时。
（这个在假设开发法中讲过）
5、因为重建价格是估价时点的，所以应当把所有投入折算为估价时点一次性支出，因此，分期投入建设的，应当把在估价时点后发生的投入都折现到开发时点。
可以借鉴第二门现金流的观点画个图来帮自己理解。
6、因此我认为投资利息应是：60%*[（1+r)1.5-1]/(1+d)0.5+40%*[(1+r)0.5-1]/(1+d)1.5
其中，r为贷款利率，d为折现率。
各位意下如何，请讨论。
建筑物采用重置成本法评估时，重置价主要由以下费用组成：（1）前期费用，如勘测费、设计费等；（2）综合造价；（3）其他费用，如监理费、管理费等；（4）筹资成本和资金机会成本。
筹资成本应计利息；资金机会成本可根据前期费用、综合造价及其他费用三者之和乘以行业平均资金利润率计算得出。
基准地价是政府对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的土地使用权平均价格，是各用途土地的使用权区域平均价格，对应的使用年期为各用途土地的法定最高出让年限，由政府组织或委托评估，评估结果须经政府认可。
基准地价因是平均价格，它的表现形式有级别价、区片价和路线价三种。
基准地价的主要作用为：反映土地市场中地价总体水平和变化趋势；为国家征收土地税收提供依据。
我国各地城镇从20世纪90年代初开始制订基准地价，现已基本完成。
制订基准地价的技术有两条：一是在城镇土地定级的基础上，根据级差收益来测算；二是在未完成定级情况下，直接划定均质地域，根据市场交易资料来测算。
用得最多的还是第二条。
现在各地已初步进入定期修正、调整基准地价阶段。
什么是基准地价？
答：基准地价是指政府按土地级别、用地类型或区段位置评估确定的平均价格。
它是政府宏观调控地价和进一步评估标定地价、出让底价的基础，是征收土地使用税、土地增值税、契税和地产税的依据，也是土地资源的优化配置和投资的决策参考
一、什么是建筑物的重置价？如何确定？其计算方法？
二、什么是宗地原用途基准地价？如何确定基准地价？其计算方法？
三、什么是土地出让净收益？如何确定土地出让净收益？其计算方法？。