南京麒麟地块最新可研
南京城东G16双麒路地块综合分析评估
南京城东G16双麒路地块综合分析评估提要：5月26日，南京国土局将公开出让4宗地块。
其中，编号为“2011G16”的白下区双麒路以东地块最为引人注意。
国土局挂牌资料上显示，G16地块东至南理工科技园二号，西至双麒路，南至石杨路。
5月26日，南京国土局将公开出让4宗地块。
其中，编号为“2011G16”的白下区双麒路以东地块最为引人注意。
国土局挂牌资料上显示，G16地块东至南理工科技园二号，西至双麒路，南至石杨路。
地块出让面积为85646.55平方米，容积率为1.0<R≤1.83，建筑密度不超过22%，高度不超过80米，绿地率为30%，挂牌起始价为11亿。
2011G16地块位置图地块现状：茅草丛生石杨路延长线已经基本建成近期，新浪乐居品地汇与南京金网络一道对G16地块进行评估。
由于之前拿到了地块的详细区位图，在实景导航系统的指引下，专家组一行非常顺利的就到达了双麒路地块。
整个地块由北至南、从西至东呈“L”型的形状。
G16地块现状站在双麒路上远眺，整个地块上茅草丛生，显得有点萧条。
由于这一区域开处于开发初期，因此周边环境不是很好，空气中弥漫着一股烟尘的味道。
在地块的一侧，有一小片附近村民种植的农作物。
一位来采摘蔬菜的村民表示，“这里已经荒了很长时间，因为觉得怪可惜，所以种了一点蔬菜。
”实地走访发现，双麒路处于改造拓宽阶段，南侧的石杨路延长线已经建成。
石杨路东接正在开发中的麒麟科技新城以及绕城高速，向西与南京主城相连。
去年年底，北京富力城曾以底价拿下2010G61、2010G62这两幅地块，麒麟科技园建设正式启动。
从距离上看，G16地块将来完全可以搭上麒麟科技园的社区配套。
地块优势：周边交通潜力巨大拥有众多规划利好就交通情况而言，除了上面提到的双麒路和石杨路外，G16地块位于南京绕城高速和京沪高铁之间，且能清楚地看到京沪高铁。
项目东南方5公里处是青龙山，西边2.5公里处是七桥瓮生态湿地公园，北边5公里处是南京的天然绿肺紫金山风景区。
南京市麒麟科技创新园 中心地区控制性详细规划
• 三片：北部研发-生活综合片区、南部生态研发片区、科技研发片区。
土地利用规划
规划结构图
以低碳理念为发展宗旨，以建设集高科技产业、生态休 闲、居住配套于一体的科技创新园中心为目标，未来麒麟科 技创新园中心地区的用地将秉承以下几点原则进行安排： 1、在区域协调的指导思想下，综合考虑规划区所处的区位及 在区域中所承担的主要作用，合理安排规划区内土地； 2、以科技创新为指引，以智力密集型产业为龙头，合理安排 规划区内产业用地的分布与容量； 3、以生态优先与可持续发展为宗旨，充分尊重规划区内的自 然条件，挖掘生态价值，保证其生态效应的彰显与良好的生 态环境； 4、平衡规划区内功能构成，合理安排产业、居住、商业等用 地的配比，并保证公共服务设施和市政公用设施的配臵； 5、集约利用土地，提供更多开放空间。
土地利用现状图
现状建设用地特征 1、该地区属于城郊地区，处于行政区划中四区交界处，总体城市面 貌较为混乱、环境质量较差； 2、该地区生态环境良好，水系发达，并位于紫金山-青龙山生态走廊 和通风廊道上； 3、该地区现状产业门类低端，且布局分散，需进一步功能臵换或提 档升级； 4、该地区道路系统不健全，与外围交通联系不畅，过境道路及铁路 将地区纵向分割导致横向联系缺乏； 5、该地区历史资源亟待保护利用。
功能定位
麒麟科技创新园中心地区位于整个园区的中部地区，是以科技研发、高端服务业、生态休闲为主的功能片区，是麒麟科技创新园建设国际化科技 园区、国际化生活社区的重要展示区和示范区。
规划结构
从“生态优先，集约利用，复合开发，”的规划理念出发，中心区整体空间布局结 构为“一核、两轴、三片区”。
麒麟山庄二次市场分析
白水桥 S122省道扩建工程
麒麟街道
汤山新城
本 案
S122省道公路改造影响
改变道路周边癿无序、脏乱癿现 状，解决道路灰尘漫天、堵塞严 重癿问题，同时对道路两旁老建 筑进行拆迁，将大大提升区域形 象 改造结束后与绕城公路相连接，交 通价值的提升将带来麒麟地区经济 发展的提速，全面拉动麒麟地区的 经济发展和城市建设
绕城公路 东麒路
绕越公路
目前开工建设癿道路包括沧麒东路、光华东路、 柳营南路、钟学路、钟学北路、石杨路、麒麟科 技园九号路等建设工程
宁杭高速
麒麟科技创新园交通觃划
本 案
本案所在区域 规划道路呈方格 网状，核心区道 路结合地形地貌 呈生态自由式结 极；
本案所处位置的 现阶段的破碎交 通现状将得到大 大改善，带来区 域交通价值提升
麒麟科技创新园
S122省道改造 地铁规划 项目价值 项目定价建议
产品提升建议
园林景观建议
麒麟科技创新园总体觃划
科技园总体觃划： • 麒麟科技创新园所处癿麒麟地区分属玄武、白下、栖霞、江宁四
区； • 根据《南京市城市总体规划（2007-2020）》，该地区一方面，
要落实全市生态廊道、城市重要通风走廊癿功能；另一方面，未来
项目名称 紫园 紫金山一号
物业类型
小高层、洋房、 叠加
小高层
总建面 （万㎡） 小高层 主力面积（㎡） 销售均价 （元/㎡） 总价 （万元）
14
17
紫 园
128-205 154-212
距离5.4km，约10分钟车程
本 案
紫金山一号
20000 256-410 24000 370-510
目前马群地区有两个在售项目：紫园和紫金山一号，其小高层产品的单价分别为20000元/㎡、24000元/㎡
中海地产麒麟项目
KIRIN SCIENCE
PARK PROJECT
项目背景 设计思考 规划方案 A 规划方案 B 规划方案 C 方案比对 房型推介 空间意向
土地利用价值分析 用地最后排，背靠两条次干道，价值最低
南向用地为低层，视线较开阔，价值中等偏上 南向用地为低层，视线较开阔，东临次干道，价值中等偏下
东南临水，东临次干道，价值高等偏下
对周边小区120-140㎡户型南向面宽进行散点分析，可以看 出： 起居室面宽范围一般控制在3900—4500， 主卧室面宽范围一般控制在3600—4000。
KIRIN SCIENCE
PARK PROJECT
周边楼盘分析
项目背景 设计思考 规划方案 A 规划方案 B 规划方案 C 方案比对 房型推介 空间意向
东方红郡
8.9
16
1.8
小高层Leabharlann 86-1409600
2012-11
周边楼盘分析
KIRIN SCIENCE
PARK PROJECT
富力城
银河湾紫苑
钟鼎山庄
周边楼盘分析
天泓山庄
项目背景 设计思考 规划方案 A 规划方案 B 规划方案 C 方案比对 房型推介 空间意向
行列式布局
78㎡ 91-110㎡ 107-137㎡
周边影响分析 项目周边百废待兴， 多为厂房、农田、民宅
次干道南湾主营要路城建市设界中面，
主干道东麟路为目前唯一 通路，主要城市界面
轨道交通规划站点位于用地边
KIRIN SCIENCE
PARK PROJECT
项目背景 设计思考 规划方案 A 规划方案 B 规划方案 C 方案比对 房型推介 空间意向
道路施工顺序
南京麒麟门宣仪路拆迁规划
南京麒麟门宣仪路拆迁规划
日前，南京公布了XXXX年的拆迁范围，涉及9个片区，预计将完成3百万平方米的棚户区改造。
麒麟板块坐落在紫金山与青龙山的交界处，南京的东面。
南京市麒麟科技创新园区面积83平方公里，现已开工建设。
麒麟门是江宁区下属的栖霞区与江宁区的接壤之地。
在未来，这里将成为一个集科技、产业、文化、生态、生活于一体的“高端技术、高端产业、高端产品、高端客户、高端人才”的城市，是一座人才密集的科学城、环境优美的生态城、和谐便捷的宜居城市，可容纳48万人口。
在这里，公交系统也会很完善，有5条地铁线，分别是2、8、10、16、17。
同时，在此还规划了慢行系统，并与土城头路的改造相结合，设置了自行车和步行观光路线，以“骑车+步行”为主。
南京江宁区麒麟街道-南京规划局
南京市规划局 二O一五年九月
说明
1、本材料是为方便公众了解城市规划而制作的参考性文件。 2、控制性详细规划是城市发展的控制与引导性文件，不代表具体的项 目实施计划和实施方案。一旦有建设行为，应依据批准的具体项目建设 方案实施。 3、城市规划是不断优化更新的过程，规划内容以南京市规划局存档备 查的最新版本为准，同一地区同内容深度规划若有更新，南京市规划局 将即时在规划局网站上公布，本材料自动作废。 4、本材料版权及解释权归南京市规划局所有，未取得版权人的书面授 权，谢绝改变、分发、发布或使用本材料图文资料。
南京市江宁区麒麟街道（新市镇）近期建设地区控制性详细规划公布
规划范围
用地范围东至绕越公路，西至麒麟街 道行政边界，北至沪宁高速公路，南至天 麒路，总面积6.8平方公里。区位图规划内容
布局结构可概括为“两轴、两核、四片”。 两轴： S122省道发展轴：S122省道是从东部进入南京的主要通道，沿线有现状多个大型小区， 并将安置S122省道改扩建拆迁的居民及商业设施，规划沿线发展以居住及相关配套设施用地为 主，形成连续的公共界面，结合麒麟门的复建，形成从东部地区进入南京的门户形象带。 东麒路发展轴：东麒路南连科技创新园中心，北接仙林地区，是一条综合发展轴；沿线规 划主要为地区中心及科研用地，地区中心发展以商业金融为主，是整个规划区的公共活动中心， 科研用地在现有工业基础上进行升级改造，与整个园区的定位相符。 两核： 公共服务核：以东麒路东侧的商业金融用地为中心，按地区中心进行相关配置，形成公共 服务核。 文化休闲核：以复建麒麟门和初宁陵石刻为中心，周边设置旅游、休闲、游乐等项目，形 成规划区内的文化休闲核。 四片：S122省道和东麒路自然将规划区分为四个单元片，分别为文化休闲片、综合生活 片、科研居住片、综合服务片。
南京城东麒麟板块竞争分析
白下高新技术产业园由创新园、创业园、服务 园组成，紧邻本项目 创新园为高新技术研发孵化区、创业园为先进 制造业、现代服务业、总部经济集聚区、服务园 为总部经济及综合服务区 目前入园企业达330家，其中注册资本超亿元的 企业有4家，1000万元以上的企业有29家，包括 天安软件城、莱斯、智能交通研究院、光电产业 集团等多家国内外知名企业入驻，入驻人群以年 轻知识研发人员为主 目前生活及服务配套较为缺乏，未来对于本项 目支撑不大
87-121两房、三 房
80-130两房、三 房
70-90两房、三房
90-130两房、三 房
近期去化 20%
近期去化率 70%
近期去化 70%
近期去化率 80%
去化率70%
10
9000 78-98两房、三房 去化率80%
11.4
11000
88-127两房、三 房
去化率40%
14
10700
88-138三房
87㎡两房 /140㎡三房 /165㎡四房
洋房140-210
去化率 25%
去化率 17%
去化率 51%
158-315㎡
近期去化 50%
9.7 5.5 12.8 8.1 1.1 6.9 44.1
毛坯
品牌、品质、 资源
毛坯
品质、配套、 资源
毛坯
品牌、品质、 配套、资源
精装3000元 品牌、品质、
/㎡
精装
毛坯
品质、资源
毛坯
品质、资源
板块内项目主要针对改善型客户，均价在15000-23000元/㎡ 主力户型区间：洋房户型在90-160㎡之间 装修：普遍毛坯交付 客群：以城东区域客户为主
紫金山核心卖点：品质、自然资 源
南京市麒麟科技创新园(生态科技城)智慧城市
科技生态宜居 新空间
国际性生活社区
智慧城市 绿色都市
国际医院 国际学校 国际商务
南京市麒麟科技创新园（生态科技城）国家智慧城市试点申报
二、基本概况
1. 现有城市规划
空间 结构
一心：中心区
生态保护、休闲娱乐、 公共服务
一轴：绿色生态发展轴
围绕生态主廊道（麒麟公园） 金融保险、法律咨询、技术支持、 技术培训、会议展示、综合服务
南京市麒麟科技创新园（生态科技城）国家智慧城市试点申报
三、可行性分析
1. 紧迫的社会需求
推进经济发展方式
-由传统的依赖土 地、廉价劳动力 、资金驱动向科 技、人才、制度 创新驱动
推动新型城镇化
-智慧基础设施 -智慧政务 -智慧城市产业 -智慧民生
南京市麒麟科技创新园（生态科技城）国家智慧城市试点申报
智慧 技术
通过云计算和物联网等新 技术的运用，带动先进制 造、高端服务、电子商务 等产业链上下游业态智慧 化发展
南京市麒麟科技创新园（生态科技城）国家智慧城市试点申报
四片： 核心研发片区
研发、商业、居住、旅游 生态文化创意片区 生态修复、特色居住、 文化产业、创意产业
城市生活片区
低碳、绿色、生态、人文
综合配套片区：
商业、汽车文化、大型超市
南京市麒麟科技创新园（生态科技城）国家智慧城市试点申报
二、基本概况
2. 现有产业规划
产业 重点
围绕两大主业
•智慧 •低碳
产业研究院
对策
符合国家政策导向 符合园区发展方向
技术 风险
信息安全风险 可靠性风险 新技术风险
与运营商合作，加入产业联盟， 建立安全机制，加强软件调试， 加强对新技术的跟踪与改进
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南京市麒麟地块项目可行性研究
市场开发部：范靖宇市场研究部：郑磊时间：2015年6月23日
一、综合判断
1、城市商品房市场
南京库存量在2014年12月达到近8年历史峰值，但去化周期却小于10个月，2015年整体市场或将保持高库存，高去化状态。
存在一定的市场压力，以价换量态势仍将持续。
南京办公供给、需求和成交价均在逐年上升，14年达到峰值，但14年的供给量远远大于需求量，供需比也首次突破2，有滞销状态；目前在售办公以江北板块为主力，交通便利、周边配套、环境、政府的重点扶持，均使该区域成为办公去化主力军，其次为城南、河西板块，受投资客关注度较高。
南京商铺近些年供销增幅较小，供销比逐年上升，成交均价近三年逐步下滑，商铺销售压力较大。
2、麒麟片区市场情况
麒麟片区从供销走势来看，因麒麟片区较少，受到个盘推货节奏影响大。
2012年之前，麒麟片区项目较少，供销量均较少，成交均价也处于低位。
2012年之后，随着中海、启迪、中粮等项目入市，供应量和成交量都大幅增加，当前供大于求明显，成交均价近期一直波动在11000-12000元/㎡附近。
周边项目较少，主要集中在南京雅苑周边的中海、启迪等，距离该地块有3-4km，均价约12000元./㎡；地块东侧有麒麟山庄，是老项目，香港开发商，节奏慢，1992年拿地至今，开发总体量不到一半，去化速度慢，目前均价约12000元/㎡；地块东侧约1.5km 是银亿东城，原为东郊小镇，属于华东的一个超级大盘，开发时间很久，是南京低价跑量盘的代表，目前售价在8000-9000元/㎡，月均去化超过100套，基本上是月月加推。
3、地块分析
该地块位处江宁麒麟片区，周边配套、环境一般，地块后期土方量很大，且地块内部有轨道交通保护线和控制线，规划限制要求较多，设计、规划难度较大。
4、产品定位及售价评估
建议高层住宅面积75-110平米，办公面积40-60平米，商铺面积40-90平米。
根据周边竞品在售价格及去化速率计算，住宅售价客观约13300元/平米，公寓（精装修）售价评估约12000元/平米，商铺售价评估约27000元/平米，车位售价约9.5万/个。
5、取地建议
建议取地价格按4000元/平米，谨慎获取。
二、南京全市商品房市场：
（一）住宅市场概况
1、商品住宅市场概况
自2009年来，南京住宅成交均价一直呈上升趋势，供销比在09、12、13年一度呈现供小于求的状态。
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南京库存量在2014年12月达到近8年历史峰值，但去化周期却小于10个月，2015年整体市场或将保持高库存，高去化状态。
未来市场压力较大，以价换量态势仍将持续。
（二）商业办公市场概况
1、南京办公销售概况
南京办公供给、需求和成交价均在逐年上升，14年达到峰值，但14年的供给量远远大于需求量，供需比也首次突破2，有滞销状态。
平米的供给、去化占比最高；从供销比分析，250-400平米处于滞销状态，但南京整体办公供销比都在1.5以上，2014年办公供销比突破2，去化速度较慢。
2、南京商铺销售概况
南京商铺近些年供销增幅较小，供销比逐年上升，成交均价近三年逐步下滑，商铺销售压力较大。
量次之，供销比均为1以下，现250-400平米的商铺处于滞销状态。
三、麒麟片区商品房市场概况
1、麒麟片区土地成交情况
近期麒麟片区出让地块由于与目标地块位置差异较大，不具有参考意义，基本楼面积达到5000-7000元/㎡。
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麒麟片区从供销走势来看，因麒麟片区较少，受到个盘推货节奏影响大。
2012年之前，麒麟片区项目较少，供销量均较少，成交均价也处于低位。
2012年之后，随着中海、启迪、中粮等项目入市，供应量和成交量都大幅增加，成交均价近期一直波动在11000-12000元/㎡附近。
2010-2014年麒麟片区供销价情况
周边项目较少，主要集中在南京雅苑周边的中海、启迪等，距离该地块有3-4km，均价约12000元./㎡；
地块东侧有麒麟山庄，是老项目，香港开发商，节奏慢，1992年拿地至今，开发总体量不到一半，去化速度慢，目前均价约12000元/㎡；
地块东侧约1.5km是银亿东城，原为东郊小镇，属于华东的一个超级大盘，开发时间很久，是南京低价跑量盘的代表，目前售价在8000-9000元/㎡，月均去化超过100套，基本上是月月加推。
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地块周边为麒麟门核心居住区，周边的商业以沿街底商为主，东方红郡的集中商业尚未开业，周边商铺的租金根据地块所处的位置租金在2.5元／平／天。
其中宣义路一带租金约3元／天／平；丹青路租金约1.5～3.7元／天／平；泰盈路租金约2元／天／平；悦民路租金约1.8～2.8元／天／平；东郊小镇租金约1.9～3元／天／平。
6、 周边快捷酒店价格
周边没有快捷酒店，仅有几家小旅馆，周边尚无商务氛围，酒店市场机会一般。
当然后期地铁8号线开通，酒店市场或可打开。
当前周边旅馆的标间的价格基本在80-120元／天。
四、土地概况
1、 地块区位与交通
商业配套：周边已成熟小区底商；东方红郡配套商业（地下华联超市，约1.1万方）。
交通配套：
紧邻宁杭公路，直达环城公路和沪宁高速；规划中地铁8号线、16号线；公交线179路锦绣花园站。
教育配套：麒麟小学、麒麟中学 2、 地块内部条件与不利因素
地块内部：拆迁完毕，堆土量多，后期开工土方量很大。
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地块北侧：紧邻宁杭公路。
两地块中间：泰迎路，车流量一般。
A 地块西侧：东麒路，车流量较大，有大型货车经过。
地块南侧：
B 地块紧邻银河湾花园小区；
C 地块紧邻阳光之旅小区。
地块东侧：阳光之旅小区。
地块内部：内部堆土量高（约3层楼），后期土方量很大；有市政轨道交通保护线和控制线经过，后期报规有特殊要求；
空气状况：项目位于江宁麒麟板块，道路施工中，灰尘污染较大；
噪声情况：北侧紧邻宁杭公路，有大型火车经过，车流量大，噪音污染较严重； 周边景观：周边无景观区；
市政配套：麒麟街道办、麒麟派出所；
主要变化：北侧道路施工中，尚未完全通车，东侧麒麟山庄在建中； 限制因素：
西侧地块：B 地块商业配套不低于总建面20%（后期与征服沟通可调整）；需配件不低于2000平米的净菜超市；需预留地铁出入口及风亭、冷却塔等设施用地，预留轨道交通保护线和控制线；“9050”政策；住宅建筑面积低于200平米须全精装（规划文件中）。
东侧地块：商业配套不超总建面8%；配件12班幼儿园，占地不低于4700平米，预留家长接送区；住宅需建筑现代风格，北侧阳台封闭式；东侧集中绿地不低于2000平米；“9050”政策；套型面积低于200平米须全精装。
五、产品定位及售价评估：
1、 容积率及物业类型判定：
容积率： 2.2～2.6
物业类型确定：24层高层+沿街商业+公寓
A 地块做公寓+酒店，公寓精装修交付（精装修标准500元／平方米）。
B 、
C 地块配沿街商业，沿街两侧，集中布局在两地块之间，如排不下可考虑地块北侧沿街。
酒店可引进金石商务酒店，客房控制在180间以内。
2、 物业类型配比
A 地块
B 地块
C 地块
3、售价评估：
项目定价分析：
=C1*W1*P1+C2*W2*P2+C3*W3*P3+C4*W4*P4+C5*W5*P5+C6*W6*P6+C7*W7*P7≈13300元/平米
综合周边竞品进行价格模拟，测算出项目的高层均价为13300元/平米（取整，对比
周边二手房价格在10000-12000元/㎡，基本符合）
为保证项目较好区划，建议低价入市，建议入市价为12000元/㎡（毛坯）
同理，公寓（精装修，精装修标准500元／平）及商铺售成交均价预估分别为12000元/平米和27000元/平米，车位均价约9.5万/个。
里为我司雅苑项目，售价在13000元/㎡左右，如果定价过高，则很容易被银亿东城打压，造
成滞销；而如果定价过低，极有可能分流我司雅苑项目的销售，不利于我司总体经营目标实现。
4、产品面积段建议
根据麒麟片区产品情况，高层住宅建议面积区间：75～110平米。
片区竞品主力面积段：
中海国际社区75平米两房两厅一卫、93～96平米三房两厅一卫；
启迪方洲90平米三房两厅一卫、114～119平米三房两厅两卫；
麒麟山庄104平米两房两厅一卫、129平米三房两厅两卫；
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银亿东城88平米2+1房两厅一卫、113平米三房两厅两卫。
公寓建议面积区间：40-60平米。
商铺建议面积区间：40-90平米。
六、取地建议：总体看这块地合理取地价格为5000元/平米。
我们通过以下方面来判
断：
1、成本倒推法：售价为13300元/平米，预计成本约为6000元/平米，保证10%~13%
的利润率，此时土地成本约为5000元/平米。
为了保证较好的调价空间，建议地价控制在5000元/㎡左右。
2、周边比较法：区域内近1年无土地上市，考虑到南京目前土地价格明年涨幅较大，
中海、启迪土地均为2年前购置，无任何可比性。
3、取地建议：谨慎获取。
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