解读如何将土地价值正确并入房产原值缴纳房产税
专家解读：地价计入房产原值征收房产税的原因
专家解读：地价计入房产原值征收房产税的原因面对高涨的房价，被寄予降低房价厚望的房产税成为一个炙手可热的词语，日前，一份有关“将地价计入房产原值征收房产税”的通知，再次引发热议和关注。
郑州市税法专家王国娜认为，该条款的出台，是国家规范税务制度的一个步骤，不代表将全面开征房产税。
政策：地价计入房产原值征收房产税上周，财政部和国税总局下发一份名为《安置残疾人就业单位城镇土地使用税政策等通知》的文件，其中一条规定将地价计入房产原值征收房产税。
新规指出，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价。
该文一出，业内人士分析称，该政策是对旧有的房产征税条例的修订，也可能是为新房产税开征铺路。
记者就此请郑州市税法专家王国娜进行了解读。
她认为该条款的出台，是国家规范税务制度的一个步骤。
“此房产税非彼房产税。
”王国娜说，近来大家(小区网论坛)所热议的房产税是针对个人保有房屋而征收的，根据国家现有规定，这个税一直是免缴的。
而新规中所说的“房产税”是针对用作经营、出租等以盈利为目的的房屋而征收的。
“出台新规并不代表国家将全面开征房产税。
”原因：新会计准则会漏计地价，与税法有冲突“土地越昂贵，以后所需要缴纳的房产税就越高。
”王国娜说，以往计算房产税都不包含地价，仅按照房屋建造成本缴纳房产税。
据介绍，2006年出台的新会计准则对土地以无形资产形式与房屋价值单独核算，而房产税是按照账面价值计算缴税的，这样房产税变成按房屋建造成本计税。
“根据税法，地价应该计入房产税范围内，这和目前的企业会计制度是冲突的，这次规定，首次明确了房产税的征税原值问题，企业会计制度应‘服从’税法。
”王国娜解释说，企业会计制度未明确地价问题，这样会造成漏洞，因为现在地价已经成为房产最重要的价值所在，所以需要修订相关的法规。
“房价上涨，不是建筑物本身的价格上涨了，而是住宅所属的土地的价格上涨了。
”王国娜认为，计算房产税必须按照房屋实际价值，这个价值必须包含土地价格这个重要因素。
土地价值计入房产原值如何征收房产税
⼟地价值计⼊房产原值如何征收房产税房产原值是房产的初始⼊账的价值，通常是不需求计算的。
在实际⽣活中征收房产税的时候，有的⼟地价值是计⼊房产原值的，⼀些⼈就不清楚如何缴纳税费，那么⼟地价值计⼊房产原值如何征收房产税，下⾯店铺的⼩编为⼤家整理了相关内容，来为⼤家解答。
房产原值的房产税征收财税[2010]121号是有新的规定:对按照房产原值计税的房产，⽆论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得⼟地使⽤权⽀付的价款、开发⼟地发⽣的成本费⽤等。
宗地容积率低于0.5的，按房产建筑⾯积的2倍计算⼟地⾯积并据此确定计⼊房产原值的地价。
房产税有两种计算标准：1.从租计征，就是按租⾦收⼊·*12%计算房产税。
2.从价计征，按房产原值*(1-30%)*1.2%计算。
房产原值包含哪些房产原值中应包含契税和预售合同交的印花税。
根据《财政部的国家税务总局的对于房产税乡镇⼟地运⽤税有关疑问告诉》(财税[2008]152号)第⼀条就是对根据房产的原值计税的房产，不管是不是记载在管帐账簿固定资产科⽬中，均应依照房⼦原价计算交纳房产税。
房⼦原价应根据国家有关管帐制度规则进⾏计算。
《公司管帐制度》第⼆⼗七条第⼀款第⼀项置办的不需求通过缔造进程即可运⽤的固定资产，技实际付出的买价、包装费、运输费、装置本钱、交纳的有关税⾦等，作为⼊账价值。
依此规则：契税和预售合同交的印花税应为置办中交纳的有关税⾦，应作为房产原值。
1、⾃建的房⼦需求供给原⼟地申请运⽤、建房申请等费税、修建公司的修建、修建材料和装饰等的累计总和;2、采购的商品房原开发公司售房、契税单、装饰等的累计总和;3、采购的⼆⼿房本来房主交易时的营业税确定交纳、个税确定交纳、契税单、装饰等的累计总和;4、拍卖的房⼦原拍卖单、纳税单、装饰等的累计总和;5、属共有产业改变名字的房⼦如因离婚改变名字的房⼦等按改变之前的来历分类。
房产原值如何计算依照《中华⼈民共和国房产税暂⾏条例》规则，房产税依照房产原值⼀次减除10%⾄30%后的余值计算交纳。
土地款如何计入房产税
⼟地款如何计⼊房产税⼟地价值必须计⼊房产原值缴纳房产税。
财税[2010]121号⽂件规定：⽆论会计上如何核算，都要将⼟地价款并⼊房产原值缴纳房产税，⼟地价款包括实际⽀付的⼟地价款和⼟地开发费⽤。
那么⼟地款如何计⼊房产税?下⾯店铺⼩编来为你解答，希望对你有所帮助。
⼟地价款是否应计⼊房产原值计算缴纳房产税?财政部、国家税务总局联合下发《财政部、国家税务总局关于安置残疾⼈就业单位城镇⼟地使⽤税等政策的通知》(财税[2010]121号)⽂件，对⼟地使⽤税和房产税等相关问题进⾏了明确，该⽂件第三条明确了将地价计⼊房产原值征收房产税问题：“对按照房产原值计税的房产，⽆论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得⼟地使⽤权⽀付的价款、开发⼟地发⽣的成本费⽤等。
宗地容积率低于0.5的，按房产建筑⾯积的2倍计算⼟地⾯积并据此确定计⼊房产原值的地价。
”实际⼯作中，需注意掌握以下⼏个问题：计算⽅法和顺序1、⾸先需要明确的是按每块⼟地来计算并⼊房产原值征税，如果企业只有⼀块⼟地最为简单，如有多块地需分别计算。
2、因为房产税纳税义务最终要归集到具体的房产上，⽽房产⼜存在应税房产、免税房产、从价征收房产、从租征收房产的区别，所以计算顺序应该是(1)、按宗确认房产原值和⾯积，有证房产按证号分别计算，⽆证房产也应按宗计算;(2)、判断房屋坐落地块价值是否需要并⼊房产原值，如需并⼊则计算确认房产坐落地块的价值;(3)计算出该宗房产所坐落地块的容积率，将该宗地块上所有房产建筑⾯积(包括应税房产和免税房产)除以⼟地⾯积得出;(4)对照不同容积率的不同计算⽅法将房产坐落地块的⼟地价值并⼊地块上所有房屋价值中(包括应税房产和免税房产)，对免税房产虽并⼊但不征税;(5)将每宗应税房产按⾯积分摊为从价和从租两部分(从租部分可能为零)。
那么对于从租房产来说，虽将地价并⼊但并不据此征税，⽽据租⾦收⼊征税，对从价部分房产则将地价⼀并征税。
⾄此完成⼟地价款并⼊房产征税的计算确认。
浅议土地使用权如何计入房产原值计征房产税
浅议土地使用权如何计入房产原值计征房产税无论土地使用权在会计上如何核算，都要并入房产原值计征房产税。
按照现行企业会计准则的规定，土地使用权与房产价值分别在不同科目核算，计入房产税计税依据的土地使用权价值又是如何确定的呢？今天，就和大家说说这一话题。
首先，我们来看财税【2010】121文是怎样规定的。
该文第三条“关于将地价计入房产原值征收房产税问题”是这样表述的：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
宗地容积率低于0.5的，按照房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
”其次，我们可以理解为：计入房产原值计征房产税的地价，与该宗地的容积率密切相关。
若企业宗地容积率大于或等于0.5，地价全额计入房产原值计征房产税；若宗地容积率小于0.5，可允许将部分土地的地价计入房产原值，即按房产建筑面积的2倍计算土地面积，并据此确定计入房产原值的地价。
举例：某企业有偿取得一宗土地用于建造厂房，该地块总面积10,000平方米，支付地价8,000万元，开发土地发生的成本费用800万元，完工厂房建筑面积为5,500平方米。
通过计算，该宗地容积率=5,500/10,000=0.55;因此，地价8,800万元（含土地开发成本费用），应当全额计入房产原值计征房产税。
若完工厂房建筑面积4,400平方米，该宗地容积率=4,400/10,000=0.44，小于0.5，则计入房产原值的地价=应税房产建筑面积*2*土地单价=4,400平方米*2*8,800/10,000=7,744万元。
最后，要正确计算计入房产原值的地价，还应该掌握两个专业术语，即宗地和容积率。
宗地是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块，一般情况下，一宗地为一个权属单位。
同一土地使用者使用不相连接的若干地块时，则每一地块分别为一宗。
宗地是土地登记的基本单元，也是地籍调查的基本单元。
地价应如何计算并入房产原值
地价应如何计算并入房产原值最近，国家税务总局下发的《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）第三条规定，“自2010年12月21日起，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
”那么具体应该如何计算呢？参照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]第6号）第七条“（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
”所以这里的地价也应包含契税；占用耕地的，还应包含耕地占用税。
对于“以工代偿”形式，例如通过改造荒地、滩涂套淤等方式取得一定年限土地使用权的，应以开发土地发生的成本费用作为地价。
还有两个新概念：宗地和容积率。
宗地是土地权属界址线围成的地块，是土地登记和地籍调查的基本单位，一般情况下，一宗土地为一个权属单位。
容积率是指一宗土地上建筑物（不含地下建筑物）总建筑面积与该宗土地面积之比，是反映土地使用强度的指标。
表明新规定以宗地为计算单位，以容积率0.5为标准进行具体计算：宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价；宗地容积率高于0.5的，则将全部地价计入房产原值。
其中房产建筑面积是个关键性指标，在土地面积一定的情况下，房产建筑面积影响到容积率，而容积率则会影响到是部分地价还是全部地价并入房产原值问题。
计算步骤如下：（１）确定房产建筑面积、土地面积；（２）计算宗地容积率；（３）宗地容积率低于0.5的，先计算土地单价：并入房产原值地价＝房产建筑面积＊２＊土地单价；（4）宗地容积率高于0.5的，则将宗地全部地价计入房产原值。
例如，某工厂有一宗土地，占地１0000平方米，支付地价1亿元，缴纳契税200万元，该宗土地上房屋建筑面积４000平方米，通过计算可知该宗地容积率为0.4（4000/10000）低于0.5, 计算每平方米平均地价1.02万元/平方米（1亿元+200万元/１0000平方米）,因此，计入房产原值的地价=应税房产建筑面积×2×土地单价=４000平方米×2×1.02万元/平方米=８160万元。
关于将地价计入房产原值征收房产税通知
关于将地价计入房产原值征收房产税通知各纳税人：依据市局《关于转发<财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知>的通知》（津财税政〔2011〕8号）文件规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
现对有自有房地信息的纳税人进行房地税信息的确认，并在房产原值中增加地价做为计税依据。
一、具体说明：（一）、取得土地使用权支付的价款，指通过出让、转让形式取得土地使用权所支付的总费用，包括土地购置费和有关税费等。
(二)、开发土地发生的成本费用，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费等。
(三)、纳税人需计算（一）（二）两项之和做为地价款，除以土地面积，计算出每平米土地地价款，再依据宗地容积率确定应计入的房产原值的地价。
其中宗地容积率依据规划、国土等部门出具的相关材料确定，纳税人无法提供相应证明材料的，应根据宗地上建筑物（不含地下建筑物）实际建筑面积与该宗土地面积之比确定。
宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
宗地容积率高于或等于0.5的，全部地价计入房产原值。
二、具体要求：1.纳税人需提供以下相关资料的原件及复印件并填写《房产情况登记表》《土地情况登记表》于10月15日前报送给管理员：（1）公章；（2）固定资产无形资产账簿（适用于自建的）；（3）无形资产账簿商品房买卖合同（适用于购入的）；（4）房产证、土地使用证；（5）土地出让或转让协议；（6）契税和印花税的完税凭证；（7）土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费等相关凭证。
2. 因该政策从2011年1月1日执行，故对纳税人少缴纳的房产税，应在11月份征期内补缴。
（祥见附件）管理二所2011年9月19日附件：关于将地价计入房产原值征收房产税工作详细说明一、名词解释：1、宗地是土地权属界址线围成的地块，是土地登记和地籍调查的基本单位，一般情况下，一宗土地为一个权属单位。
对将地价计入房产原值计征房产税问题的分析
房产税的计税依据是房产的计税价值或房产的租金收入，按照房产计税价值征税的，称之为从价计征，对于从价计征的，我国《房产税暂行条例》规定，房产税依照房产原值一次性减除10%－30%后的余值计算缴纳。
由于财税[2010]121号文明确规定了将土地价值计入房产的计税价值，业内由此重新热议起将地价计入房产原值征收房产税的问题，笔者本文为此专题分析相关的两大问题。
一、对土地价值计入房产原值征收房产税问题的溯源到目前为止，我国对房产税计税最主要的税法依据之一是财税[2008]152号文，该文规定，从2009年1月1日起，“对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。
房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。
对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。
《财政部、税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字[1986]第8号）第十五条同时废止。
”从该段规定可以看出三层含意：一是对于依照房产原值计税的房产，不论企业是否已记载在其会计账簿固定资产的账户中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。
也就是说，对于企业计缴房产税的房屋原价，不一定完全依赖于企业账面固定资产账户对房产价值的核算结果，也就是说，依照房产原值计税的房产价值不一定来源于企业账面，如果企业有漏计、少计或错计等情况，仍应以企业构建房屋的实际原价进行计税。
二是房屋原价必须根据国家有关会计制度的规定进行核算并记载，否则，税务机关有权按规定予以调整或重新评估，但值得注意的是，税法对究竟如何予以调整或重新评估并未明确。
笔者认为，税务机关的调整应该是以国家会计制度为依据，按照对企业所构建房屋进行正确核算后的结果进行调整（因为税法没有相关具体规定）；而如果是重新评估，从我国对房屋征收房产税的计税基础取决于房产原值的规定来看，重新评估也应该是对原构建房屋时的实际价值进行评估，即对房屋的原始会计成本进行评估，所以，评估时应剔除在房屋构建完工后地价和房价上涨的因素，即评估当初房屋构建完工时的价值。
地价计入房产原值如何征收房产税
后， 执 行 新 企 业 会 计 准 则 ） ） 和 （ （ 企 地 容 积 率 越小 ， 工程 项 目的建 筑 面积
业 会计 制 度 的企 业 ， 必 须 将 地 价按 小 ， 说 明土地 没有 得 到充 分地 利用 ， 照税 收政 策规 定 计人 房 产原 值 ， 缴 纳 造成了土地的浪应 否计 入房 产原值 以及 如 何 收 城 镇土 地 使 用 税 并不矛盾 ， 不 存 在 计 入 问题 ， 并未 予 以明确 。 因此 ， 财 税 重复征 税 的问题 。 ［ ２ ０ １ ０ １ １ ２ １ 号 第 三条 是 对财 税 ［ ２ ０ ０ ８ １ １ ５ ２ 号 第一条 的补充规 定 。
条之 规 定 ， 对 依 照 房 产原 值计 税 的房 要计入房 产原值征收 房产 税 。 产， 不 论是 否记 载在 会 计 账 簿 固定 资 四是如 何 理解 地 价计 人房 产原值
产 科 目中， 均应 按 照 房 屋 原价 计 算 缴 与征 收城 镇土 地使 用税 的 关系 问题 。 纳房 产 税 。 房屋 原价 应根 据 国家 有关 根 据 我 国现 行税 制 ， 房 产税 属 于 财产
房 产税 。 对 执 行 小 企 业 会计 制度
要 根 据 宗地 容 积率 的大小 ， 按 照 下列
的企业 ， 按 会 计 制度 规 定 ， 地 价在 会 规 定， 计 算计入 房产原值 的地价 。 计 核算 时， 已 计 人了房 产原值 ， 在计 算
１ ． 宗地 容 积率 ＜ ０ ． ５ ， 按 照房产 建
一
【 例１ 】 某企＇ ２ ｋ ２ ０ ０ ９ 年建造办公楼
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
解读如何将土地价值正确并入房产原值缴纳房产税
根据《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）
1.对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
2.只要土地使用权证上登记的名字是你公司的，那么计算房产税时是，要将
（土地价值+房屋帐面价值合并总额）*1.2%计算缴纳房产税。
一、关于并入房产原值的土地价值
1、应并入房产原值计算缴纳房产税的土地价值，其包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等，包含为取得该地所有的付出，如耕地占用税、契税等。
不能以摊销后的土地剩余价值计税。
2、宗地容积率高于0.5的，应将全部土地价值并入房产原值计算缴纳房产税；宗地容积率低于0.5的，应将全部土地价值按照房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定房产原值计算缴纳房产税。
二、关于宗地容积率
1、容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标，是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的地上总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。
通常所说的容积率是指规划容积率，即等于地上总建筑面积÷规划用
地面积，也指即宗地内规划允许地上总建筑面积与宗地面积的比值。
但在税收实践中的容积率是指实际容积率。
2、容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。
宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。
容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。
3、纳税人如果受让多宗地块且分别领取国有土地使用证的，依照上
述文件规定则视为多宗地，应分别计算各地块的宗地容积率。
三、关于房产建筑面积
容积率的计算需要地上建筑物的总建筑面积的数据，而地上建筑物并不专指房产，既不等于各房产的建筑面积之和，也不等于各房产的基底面积。
建筑面积是指建筑物各层水平平面面积的总和，其计算范围必须按照中华人民共和国建设部第326令《关于发布国家标准<建筑工程建筑面积
计算规范>的公告》执行，包含永久性顶盖无围护结构的站台、加油站、
收费站等，但独立的烟囱、烟道、地沟、油罐等不计算建筑面积。
由此加油站的加油罩棚虽不征收房产税，但需要计算其容积率，从而可能影响到房产税的计征。
另外，建筑物净高低于1.2米的建筑物不计算总建筑面积；在1.2米至2.2米之间的建筑物按1/2计算总建筑面积；超过8米的单层建筑物，按2倍的计算单层建筑面积计算总建筑面积。
四、举例说明
例一、某加油站2005年受让国有土地200000.00元（面积1000平方米），2008年外包其他单位承建平房300000.00元（建筑面积400平方米），加油棚80000.00元（层高7.8米，建筑面积120平方米）；2009年受让国有土地500000.00元（面积2000平方米），未建造房屋，2011年应申报缴纳房产税为多少？
解答：
1、计算容积率
宗地一（400.00+120.00）÷1000.00=0.52
宗地二 0
2、计算应并入的土地价值
宗地一 200000.00元
宗地二 0
3、计算房产税
（300000.00+200000.00）×（1-30%）×1.2%=4200.00元。
例二、某公司2005年受让国有土地200000.00元（面积1000平方米），2008年外包其他单位承建平房300000.00元（年底已完工，建筑面积400平方米）；2009年受让国有土地500000.00元（面积2000平方米），2009年外包其他单位承建厂房800000.00元（年底已完工，层高8.5米，单层建筑面积700平方米），2011年应申报缴纳房产税为多少？
解答：
1、计算容积率
宗地一容积率 400.00÷1000.00=0.4
宗地二容积率 700.00×2÷2000.00=0.7
2、计算应并入的土地价值
宗地一 400.00×2×（200000.00÷1000.00）=160000.00元
宗地二 200000.00元
3、计算房产税
[（300000.00+800000.00）+160000.00+200000.00]×（1-30%）
×1.2%=12264.00元。
例三、某公司2005年受让国有土地面积1000平方米，合同约定受让金额为260000.00元，实际支付200000.00元（当地政府返还60000.00元），缴纳耕地占用税30000.00元、契税5200.00元，另支付原住户树木
迁移费900.00元，2008年外包其他单位承建平房300000.00元（年底已完工，建筑面积500平方米）2011年应申报缴纳房产税为多少？
1、计算容积率
宗地一容积率 500.00÷1000.00=0.5
2、计算应并入的土地价值
260000.00+30000.00+5200.00+900.00=296100.00元
3、计算房产税
（300000.00+296100.00]×（1-30%）×1.2%=5007.24元。
注意点：土地价值并入房产原值缴纳房产税后，城镇土地使用税仍应当按照实际占用土地面积乘以适用税额计算缴纳。