南京2011年房地产市场调查分析报告

南京房地产市场近期分析
5—6月住宅市场分析
2011年5月份南京商品住宅共认购4557套，成交3119套，认购量环比大幅上涨了87.14%、成交量也环比上涨40.62%。

在“金三银四”消化政策影响后，5月份南京楼市日均认购147套、成交101套，也让楼市“回暖”之声渐响。

5月份开发商推出的优惠促销日渐增多，尤其开盘优惠的力度逐步升级。

同时，高档楼盘也改变营销策略，纷纷推出项目内景观相对较佳的楼栋争抢客户。

都助推了南京楼市销量的攀升。

南京楼市表面上是“回暖”的数据，但楼市温度并未真正上升。

楼市调控政策下，开发商推盘的压力仍然很大，购房者观望的心态仍未根本转变。

上半年行将结束，不排除部分开发商继续“以价换量”，南京楼市优惠打折的楼盘或会再增加，同时优惠促销的手段也会逐渐增多，南京房价仍有下探的空间。

一、政策面
1、央行再度上调存款准备金率达21% 创历史新高
2、《江苏省商品房销售明码标价实施细则》5月30日起执行
二、市场面
1、5月份楼市行情
据南京网上房地产数据显示，5月份南京商品住宅共认购4557套，成交3119套。

与4月份（认购2435套、成交2218套）相比，认购量大幅上涨了87.14%、成交量也环比上涨40.62%。

2010年5月，南京楼市遭遇新政影响，楼市销量大幅下滑，2011年5月销量同比2010年5月销量也有不同程度的上涨。

“国八条”的出台，在“金三银四”消化政策影响后，5月份南京楼市日均认购147套、成交101套，也让楼市“回暖”之声渐响。

4月底楼市认购已连续多天超过100套，而从5月份每天的认购、成交走势图来看，南京楼市认购量大部分时候在100套至200套之间，最高一天达到324套。

板块分析：
分板块来看，5月份江北、江宁两大板块仍是南京楼市贡献最大的主力板块。

江北的威尼斯水城、天润城、旭日爱上城等大盘再次加推新房源，优惠促销手段也变着花样吸引购房者。

值得一提的是，江北的中铁江佑铂庭再次开盘“日光”。

纯新盘中粮彩云居打头，江宁板块同样吸引了南京购房人的目光。

其余各板块的销量也因有新房源上市也实现了销量的上扬。

而位于南京东的碧桂园凤凰城的登场，则给了限购下不能在城区买房人一个全新的选择。

5月份，南京成交住宅面积在80平米以下的占了26%，80—100平米之间的占40%，100平米以下的占了近七成，这也与江宁、江北两板块5月份新推房源的户型相一致。

而住宅面积在100平米以上的有三成多，河西、城东等板块推盘速度逐步加快，也显示在了5月份的成交上。

5月份，成交价格在10000元/平米以下的占到了54%，价格在万元以下的房源仍然是市场最主要的需求。

而价格在12000元/平米以上的则有31%，河西高端楼盘的大力推盘功不可没。

根据日前国家统计局公布的4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况表明，南京新建商品住宅价格环比跌0.1%，同比涨0.7%，今年初以来南京房价首次环比下跌，同比涨幅也创新低。

5月份，南京54家楼盘样本的房价环比上涨约为0.12%。

其中，6家楼盘标本价格微涨，5家楼盘标本价格回落。

在楼市“限购令”的影响下，南京楼市销售仍以中心户型的房
源为主，刚需购房者依然是市场的主要购买力。

而以大户型
为主的楼盘则需要使出浑身解数争夺不多的改善型购房者。

南京5月份城区八大板块共有24家楼盘推出了2818套
新房源，相比“银四”29家楼盘近4200套新房源的上市量，
南京5月份新房源上市量减少了三成多。

但如果加上都市圈
句容碧桂园凤凰城两次开盘共推出的3176套新房源的话，南
京5月份的上市量则达到5994套，楼市“限购”下，南京楼市
的购买力在都市圈得到释放。

从板块分布图上可以看出，江宁、江北两个板块分别推
出773、755套新房源，同时不约而同打出“降价”牌吸引刚需
目光，但开盘销售情况却并不乐观。

河西板块则有550套房
源上市，受楼市调控政策影响最深的板块也在度过政策“蛰伏
期”后，错位营销，纷纷推出项目内景观较佳的楼栋吸引购房者。

城南的郎诗绿色街区、金地自在城也先后推出新房源，实现了不俗的销量。

此外，除城中板块外，其余各板块均有楼盘开盘加推。

2、6月预计开盘楼盘
楼市淡季的6月，据统计，南京或将迎来48家楼盘推出5000套左右新房源，其中包括华菁水苑、东方红郡、石林大公园、弘阳壹号等10家首次上市的纯新盘。

6月份即将加推的楼盘中，仍以两江板块居多，约占南京上市楼盘总量的一半以上。

江北板块以威尼斯水城、旭日爱上城、天润城、大华锦绣华城等大盘居中，纯新盘弘阳壹号作先锋，天华硅谷、海德北岸等老盘加推，共将推出2200多套房源。

江宁板块也将有10多家楼盘开盘加推，仍然以中小户型的刚需房源为主，值得一提的是纯新盘华菁水苑预计开盘均价仅为8500元/平米左右。

除却两江板块的刚需楼盘，河西的御江金城、宋都美域，城东的紫金东郡、郎诗钟山绿郡等改善型楼盘也都有计划在6月加推新房源。

6月近一个月的成交
楼市热点板块河西当天认购成绩超过了江北板
块，位居排行榜的首位。

这完全得力于前一天开盘
的御江金城住宅别墅业主社区地图。

原定于上周六
开盘的御江金城，因为“天气原因”对外公布暂时取消
开盘。

但是次日，御江金城却悄悄推出17号楼，共
128套，有177、178、209平方米平层和296、300、
385平方米顶跃层，均价为20000元/平方米。

虽然
是“声东击西”，但是该项目当天认购量却也达到近
50套。

再加上之前推出的13号楼，认购数据集中
在今天（6月20日），御江金城也以57套的销量
位居热销楼盘排行榜的第一名。

另外，河西板块另一商业楼盘南京万达广场住
宅商业业主社区地图，当日销量也十分可观。

以43
套的销量跻身进入热销楼盘排行榜第三位。

南京万
达广场住宅商业业主社区地图目前写字楼、住宅和精装小户型均有销售。

江北板块当日以48套的认购量排行第二。

上周末，5家楼盘推出的都是普通住宅。

虽然开发商开出了不同的折扣，有个别楼盘甚至是打出了送车位的优惠，但普通住宅新房源的销售情况都很一般。

素有南京楼市风向标的江北板块在上周末遭遇“滑铁卢”，可见目前老百姓，尤其是刚需十分谨慎。

而河西“豪宅”御江金城的热销，再加上非限购楼盘的逐渐“升温”，可以看出，改善型购房者和投资客，似乎逐渐走出“限购”的阴影，而前几月的需求已经开始慢慢释放。

5—6月别墅市场分析
尽管素有“红五月”之称，但别墅市场供销双双陷入冷清行情的局势尚无明显改观。

从销售情况看，本月销售套数较三四月份略有回升，但增幅不甚理想。

而成交均价的大幅上扬，主因在于高端别墅销量占比提高。

365地产家居网别墅频道统计的数据显示，本月全市别墅上市量仅有70套，与上月基本持平。

伴随着“限贷、限购”等调控政策的陆续出台，别墅作为“终极住所”的理念逐步为购房者接受，稀缺型高端别墅的价值进一步被看好。

5月，南京别墅成交均价历史性地跨越了2万元/平方米关口，同比增幅高达131.17%，较此前一年的单月最高点（2010年8月达到16485元/平方米）亦高出21.86%。

板块销量分析
从销售情况看，本月销售套数较三四月份略有回升，但增幅不甚理想。

在严厉的调控环境下，市场主要表现为存量的缓慢去化。

5月，溧水板块的时代景园一举推出75套别墅带动全市别墅上市量环比大幅增长，达到年内别墅单月上市量第二高点，也因此夺得5月板块销售之冠。

而本月上市第二大主力便是江宁的老盘别墅——加州城、运盛美之国花园、复地朗香别墅。

板块均价观察
本月，全市别墅成交均价历史性地跨
越了2万元/m2关口，同比增幅高达
131.17%。

本期别墅成交均价大幅上扬
主要是受成交结构变化的影响。

从销售数据看，5月共有21个别墅
项目有房源成交，其中，钟山国际高尔夫
别墅共成交3套，均价达到5万元/m2
以上，此外香山美墅、锋尚国际公寓、绿
城玫瑰园等7个项目均价也在2万元/m2
以上。

板块上市观察
至5月23日，别墅市场共有7家楼
盘计划在6月推盘，其中江宁和都市圈别
墅依然占据主导地位。

都市圈的玫瑰十一
英里和龙泉湖国际旅游度假区均为纯新盘。

都市圈别墅因为在本轮调控中因为政策的
不受限而超过成为了今年的“宠儿”。

尽管
6月推出别墅只有三家，但因大多为纯新
盘，体量较大，江宁则为老盘加推，则在
板块体量上略逊都市圈一筹。

六月网尚机构观察
根据各楼盘在当前的楼市大背景下的
举措大致可以将南京别墅项目划分为三种
类型：一种是稳打稳扎型。

表现为在低迷
的市场环境下延缓推盘计划，但仍通过广
告以及开展各类活动保持其在市场中的活跃度，同时逐步去化前期存量，如加州城二期、山河水、国信自然天城、湖语山等；一种是按部就班型。

项目的部分产品已经过了开
发和蓄水阶段，虽然遭遇淡季，但仍根据工程进度及客户积累情况稳步推盘，如东墅山庄二期英郡华府、运盛美之国香橼湾等；还有
一种则是积极推进型，表现为持续不断地投放广告，预热市场，典型项目即为美达九月森林。