如何进行房地产市场调研及竞品分析
房地产市场的市场调研与分析方法
房地产市场的市场调研与分析方法一、引言近年来，房地产市场一直是全球范围内的重要经济领域之一。
针对该市场的市场调研与分析方法的使用，对于开发商、投资者和政策制定者来说至关重要。
本文将介绍几种常见的房地产市场调研与分析方法，并讨论其优劣势。
二、数据收集1. 现场调查：通过实地走访、观察和采访的方式，获取关于房地产市场的信息。
例如，调查房地产项目附近的交通状况、配套设施和消费者需求等。
2. 文件调研：通过收集和分析房地产市场相关的文件、报告和统计数据，了解市场趋势、政策法规和竞争对手等信息。
3. 网络调查：利用互联网平台和社交媒体等渠道，收集和分析关于房地产市场的在线数据、用户评论和市场研究报告等。
三、市场分析方法1. SWOT分析：通过对房地产市场的内外部环境进行分析，确定市场的优势、劣势、机会和威胁。
这有助于评估项目或企业在市场中的竞争地位，并制定相应的发展战略。
2. PEST分析：通过对房地产市场的政治、经济、社会和技术等因素进行分析，识别对市场发展和投资决策具有重要影响的关键因素。
3. 市场细分分析：通过考察目标客户的需求、行为和偏好等特征，将市场划分为不同的细分市场，以便精确定位市场，并制定相应的营销策略。
4. 竞争分析：对房地产市场上的竞争对手进行调研，了解他们的产品、定价和市场份额等信息，以便制定差异化竞争策略。
5. 市场需求分析：通过调查用户的需求和购买意愿，确定市场对房地产产品的需求量和种类，为产品研发和市场推广提供依据。
6. 市场趋势分析：对房地产市场的发展趋势进行观察和预测，以便及时调整战略和规划。
四、市场调研与分析方法的优缺点1. 优点：- 提供准确的市场信息，为决策者提供全面的分析依据。
- 有助于预测市场趋势和竞争态势，并做出相应的调整。
- 可以帮助开发商和投资者更好地了解目标客户，并提供符合其需求的产品和服务。
2. 缺点：- 市场调研与分析方法需要时间、人力和资金投入。
- 数据的收集和分析可能受到样本选择偏差或信息不准确等问题的影响。
如何进行房地产市场调研及竞品分析
市场份额调研
01
通过市场调研，了解各房地产企业在市场中的份额分布情况。
市场份额比较分析
02
将自身企业的市场份额与竞争对手进行比较分析，找出自身的
优势和劣势。
制定市场份额提升策略
03
根据市场份额比较分析结果，制定针对性的市场份额提升策略
，如加强营销推广、优化产品设计等。
产品定价策略研究
产品定价原则确定
目的
通过市场调研，可以帮助房地产企业制定更加明智的决策，提高市场竞争力，实现可持续发展。
调研方法
定量调研
通过收集和分析客观数据，如房价、成交量、客户需求等，以了解市场趋势 和客户需求。
定性调研
通过访谈、问卷调查等方式，了解客户的主观感受和意见，以深入了解市场 趋势和客户需求。
调研步骤
数据收集
通过各种方式收集数据，包括 二手数据、访谈、问卷调查等 。
结果呈现
将分析结果以图表、报告等形 式呈现，以便决策者使用。
确定调研目标
明确调研的目的和重点，制定 详细的调研计划。
数据清洗和分析
对收集到的数据进行清洗、整 理和分析，以提取有价值的信 息。
结论和建议
根据分析结果得出结论，并提 出相应的建议和策略。
02
竞品分析
定义与目的
定义
竞品分析是指对竞争对手的产品、策略、市场表现等方面进 行深入研究和比较，以了解市场竞争状况、制定自身竞争策 略的过程。
如何进行房地产市场调研及 竞品分析
2023-11-03
目录
• 市场调研 • 竞品分析 • 市场调研工具与技术 • 市场调研应用场景 • 竞品分析工具与技术 • 竞品分析应用场景
01
市场调研
如何进行房地产市场调研及竞品分析
什么是房地产市场调研？
房地产市场调研就是以房地产为特定的商品对象，运用科学的方 法，有目的、有计划、系统地收集房地产市场方面的各种情报资 料，通过对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析， 进而对房地产市场进行研究与预测，为决策者们了解房地产市场 的变动趋势，制定公司营业计划，拟订经营策略提供参考与建议。
客户判断
客源分布：一期为大光路周边居民为主 客源年龄：35-50 客源层次：环北业主、香格里拉、凯悦 天琴业主的多次改善或从商办公用途， 大光路周边居民首次改善 置业次数：首改+多次置业
四、跑盘问什么？
抓住住一切可以询问的机会能让你更有收获……
问销售员 问看房的客户 问小区的保安 问街边的老住民 ……
方式探索性研究描述性研究因果关系研究目的发现想法和洞察内部因素描述总体特征或功能确定因果之间关系问题定义过程灵活多样有事先提出的具体假设研究独立变量控制中间变量结构特征非结构式的结构式的机构式的样本量小样本大样本大样本小样本代表性无代表性不具总体意义有代表性可进行研究总体推断有代表性可进行研究总体推断研究过程不需精确定义可进一步解释推断结论性研究结果证实提出假设验证探索性研究结论证实提出假设验证探索性研究结论研究结果实验性的结论性的验证性的成果应用一般还需要作进一步探索性或结论性研究结果用作决策参考结果可支持或说明决策原因数据收集二手资料定性调查二手资料定量调查实验法信息分析原始数据的分析是定性的数据分析是定量的数据分析是定量的调研性质市场调研分类四如何进行市场调研
问的技巧——问题的设计
问也有许多小技巧
对于销售员： 直接以同行的身份询问 以房地产媒体采集信息的身份询问
采用封闭式问题： 如外地客户比例，“20％有吗？” 如客户购买因素, “三个最重要的选择因素是什么？”
房地产销售中的竞争分析与市场调研
房地产销售中的竞争分析与市场调研在当今竞争激烈的房地产行业中，进行有效的竞争分析和市场调研是取得成功的关键。
本文将介绍房地产销售中的竞争分析与市场调研的重要性，并探讨如何进行这些活动。
1. 竞争分析的重要性在房地产销售中，了解竞争对手的情况非常重要。
竞争分析可以帮助企业了解竞争对手的定位、产品特点、定价策略等关键信息。
通过对竞争对手的分析，企业可以更好地制定有效的销售策略，提升自身竞争力。
2. 竞争分析的方法竞争分析可以采用多种方法。
其中一种常用的方法是SWOT分析法。
SWOT分析法通过对企业自身的优势、劣势、机会和威胁进行评估，从而找到企业在竞争中的优势和不足。
另外，还可以通过市场调研和数据分析来了解竞争对手的市场份额、销售渠道等信息。
3. 市场调研的重要性市场调研是了解目标市场的关键步骤。
通过市场调研，企业可以了解目标市场的需求、趋势以及竞争对手的销售策略。
这将为企业提供重要的决策参考，帮助企业调整销售策略，开拓新的市场机会。
4. 市场调研的方法市场调研可以包括定性和定量两种方法。
定性方法主要是通过深入访谈、焦点小组讨论等方式来收集和分析市场信息。
定量方法则是通过问卷调查、统计数据等手段来进行数据分析。
这些方法可以结合使用，以获得全面而准确的市场调研结果。
5. 竞争分析与市场调研的案例应用以下是一个实际案例，说明了竞争分析和市场调研在房地产销售中的应用。
假设某企业计划推出一种新型住宅产品，竞争对手是同一区域内的其他房地产开发商。
该企业首先进行了竞争分析，调查了竞争对手的住宅产品特点、定价策略以及售后服务等信息。
通过竞争分析，该企业了解到竞争对手的产品主要定位于高端市场，并通过提供豪华装修和高品质的社区设施来吸引购房者。
接下来，该企业进行了市场调研，通过深入访谈购房者和潜在购房者，了解了他们对该区域住宅产品的需求和偏好。
调研结果显示，购房者对于舒适的居住环境和便捷的交通条件非常重视。
基于竞争分析和市场调研的结果，该企业决定在产品设计和销售策略中突出住宅的舒适性和交通便利性。
房地产竞品分析(二)2024
房地产竞品分析（二）引言概述房地产竞品分析是房地产行业中的重要环节，为房地产开发商和购房者提供了有关市场竞争状况、产品定位以及战略决策等方面的重要参考。
本文将进一步探讨房地产竞品分析的相关内容，包括市场调研、竞品定位、竞品特点、竞品分析工具以及竞品选择等方面。
正文1. 市场调研1.1 收集市场信息：了解目标地区的人口、经济、就业、居民消费水平、生活习惯等信息，为后续竞品分析提供基础。
1.2 研究竞争对手：分析竞争对手的项目规模、产品定位、销售策略等，评估其对目标项目的竞争优势和挑战。
2. 竞品定位2.1 市场定位：结合市场调研结果，确定目标项目的定位，包括产品定位、价位定位以及目标客户群体。
2.2产品定位：考虑目标客户的需求和市场空缺，确定产品的特点、功能和差异化优势，以满足目标客户的需求。
3. 竞品特点3.1 产品特点：分析竞品的产品特色、规模、硬件设施、配套设施等，评估其对目标项目的吸引力和竞争优势。
3.2 销售策略：了解竞品的销售策略，包括市场推广、销售渠道、销售价格等，为目标项目的销售策略制定提供参考。
4. 竞品分析工具4.1 SWOT分析：通过对竞品的优势、劣势、机会和威胁进行全面梳理，识别目标项目在市场竞争中的优势与劣势。
4.2 需求分析：通过调研客户需求、意愿以及消费行为，深入了解目标客户的真实需求，为目标项目的设计和推广提供依据。
5. 竞品选择5.1 竞品筛选：通过对竞品的综合分析、评估和筛选，确定最具竞争力的竞品，并对其进行进一步研究。
5.2 比较优势：将选定的竞品与目标项目进行优势比较，确定目标项目需要提升的方面，为目标项目的产品改进和营销策略调整提供指导。
总结通过市场调研、竞品定位、竞品特点、竞品分析工具以及竞品选择等方面的分析，房地产竞品分析能够为开发商和购房者提供重要的决策依据。
只有全面了解市场竞争状况和竞品特点，才能更好地制定产品和营销策略，提高项目的竞争力和市场占有率。
房地产市场的市场调研与竞争分析
房地产市场的市场调研与竞争分析房地产市场一直是一个极具竞争激烈的市场。
市场的变化和需求的波动使得房地产开发商和经纪人必须进行市场调研和竞争分析来确保他们能够抢占市场份额并保持竞争优势。
本文将探讨房地产市场的市场调研和竞争分析的重要性，以及如何有效地进行这些分析。
市场调研在进入房地产市场之前，进行市场调研是至关重要的。
市场调研旨在了解当前市场的需求和趋势，从而为房地产企业提供准确的资讯和指导。
以下是进行房地产市场调研时应该考虑的重要因素：1.人口统计数据：了解目标市场的人口结构和规模，包括年龄、性别、家庭结构等。
这有助于确定目标客户群体，并根据其需求和偏好来开发适宜的房地产产品。
2.经济指标：研究经济发展情况和就业率，这对房地产市场的增长和发展具有重要影响。
了解目标市场的就业状况和收入水平将有助于确定适当的房地产定价范围。
3.竞争对手分析：调查目标市场中的其他房地产企业，了解他们的产品、定价和销售策略。
这有助于发现竞争优势和差距，从而调整自己的营销策略。
4.消费者需求和偏好：通过调查和市场研究，了解目标市场消费者对房地产产品的需求和偏好。
例如，他们是否更偏好独立屋还是公寓？他们对配套设施和社区环境有什么要求？竞争分析除了进行市场调研，了解并分析竞争对手也是至关重要的。
以下是在房地产市场进行竞争分析时应该考虑的重要因素：1.产品定位与差异化：通过研究竞争对手的产品定位和特点，找到自己的差异化优势。
例如，如果竞争对手主打高端住宅，那么可以选择定位于中低端市场，并注重价格和品质的平衡。
2.销售策略：研究竞争对手的销售策略，包括广告宣传、营销活动和渠道伙伴关系。
了解他们的销售策略将帮助你制定更有效的销售和推广策略。
3.客户关系管理：关注竞争对手与客户的关系管理方式。
研究他们的客户服务和售后支持，以提供更好的客户体验，并在市场上树立良好的声誉。
4.投资分析：评估竞争对手的资金实力和投资能力。
这有助于了解他们在市场竞争中的强弱势，并为自己的发展制定合理的战略。
如何进行房地产市场调研及竞品分析
2023-11-01contents •市场调研概述•宏观环境分析•行业市场分析•目标市场分析•竞品分析•市场调研结论与建议目录01市场调研概述市场调研是一种系统性的过程，旨在收集、分析和解释有关市场趋势、消费者需求、竞争状况等的信息，为决策提供依据。
定义市场调研的主要目的是了解市场状况，包括消费者需求、竞争对手情况、市场规模、市场趋势等，从而帮助企业做出更加明智的决策。
目的定义与目的市场调研的步骤撰写报告根据分析结果编写市场调研报告，包括结论、建议和展望等。
分析数据对收集到的数据进行整理、清洗、分析和解读。
收集数据通过问卷调查、访谈、观察等方式收集市场数据。
确定调研目的和问题明确需要了解的市场信息和调研的重点问题。
设计调研方案根据目的和问题，制定调研方案，包括调研方法、工具、样本选择等。
市场调研的方法与工具定量调研方法通过问卷调查、电话访谈、网络调研等方式收集大量数据，并进行统计分析。
定性调研方法通过访谈、观察、焦点小组讨论等方式了解消费者需求和行为。
调研工具市场调研中常用的工具包括问卷、访谈指南、焦点小组讨论指南等。
02宏观环境分析政治环境分析当地政府的政治态度、政策导向，以及国家法律法规对房地产市场的影响。
法律环境研究与房地产相关的法律法规、司法案例，以及可能对市场造成影响的法律政策变化。
政治法律环境经济环境研究当地的经济发展水平、产业结构、就业情况、居民收入水平等，以了解市场需求和购买力。
技术环境关注房地产领域的新技术、新材料和新工艺，以及这些技术对市场的影响和潜在机会。
经济技术环境社会文化环境社会文化背景了解当地的社会文化特点、价值观、生活方式等，以评估市场对不同产品的接受程度。
人口结构分析当地的人口数量、年龄结构、性别比例、家庭构成等，以便更好地了解目标客户群体的需求和特点。
03行业市场分析行业市场规模总结词了解行业市场规模是进行房地产市场调研及竞品分析的基石。
详细描述通过收集官方数据、查阅相关报告、访谈业内专家等方式，了解房地产行业的总体规模、各细分市场的规模及占比，以及市场规模的增长趋势。
房地产市场的市场调查和竞争分析
房地产市场的市场调查和竞争分析房地产市场是一个重要的经济领域，通过市场调查和竞争分析，可以为市场参与者提供有价值的信息和策略。
本文将就房地产市场的市场调查和竞争分析展开探讨，并探索相关数据和因素，来帮助人们更好地理解和应对该市场。
一、市场调查1.1 市场概述房地产市场是指以房地产交易为核心的市场，包括住宅、商业地产、工业地产等细分市场。
通过市场调查了解市场规模、主要参与者、消费者需求和市场趋势，有助于了解整个市场环境。
1.2 数据收集进行市场调查的第一步是收集相关数据。
可通过市场报告、企业年报、统计数据等渠道获取市场规模、产业链信息、企业经营情况等多样化数据。
1.3 市场规模了解市场规模是市场调查的基础。
通过收集和分析市场数据，如销售额、面积、交易量等，可以对市场规模有更准确的认识。
此外，还需考虑市场的增长率和市场份额等指标，以深入了解市场发展趋势。
1.4 主要参与者房地产市场的主要参与者包括开发商、中介机构、金融机构等。
通过调查主要参与者的品牌知名度、市场份额、产品特点等方面的信息，可以帮助分析他们的竞争能力和市场地位。
1.5 消费者需求了解消费者需求是市场调查的重要内容。
通过调查消费者购房意愿、购房动机、购房意向等方面的信息，可以帮助企业理解市场需求结构，从而调整产品策略和市场定位。
二、竞争分析2.1 竞争对手房地产市场竞争激烈，了解竞争对手是竞争分析的重要环节。
通过调查竞争对手的产品定位、定价策略、市场份额等信息，可以帮助企业更好地应对竞争。
2.2 SWOT分析通过SWOT分析，可以深入了解企业的优势、劣势、机会和威胁。
优势和劣势主要从企业内部因素分析，机会和威胁则从市场环境和竞争对手等外部因素着手。
通过SWOT分析，企业可以明确自身优势，并制定相应的应对策略。
2.3 产品差异化在激烈的市场竞争中，通过产品差异化可以帮助企业脱颖而出。
竞争分析可以帮助企业了解市场上的产品同质化状况，并寻找产品差异化的策略，以满足消费者多样化的需求。
房地产项目市场调研与需求分析方法
房地产项目市场调研与需求分析方法作为房地产项目市场调研与需求分析的方法，有几种常见的有效途径。
本文将探讨市场调研和需求分析的主要方法，并阐述其重要性以及如何运用这些方法来确保准确度和理解市场需求。
以下是几种常见的市场调研和需求分析方法：一、问卷调查问卷调查是最常见也是最直接的市场调研方法之一。
通过设计问卷并组织调查，可以快速获取大量的市场数据。
对于房地产项目的市场调研，可以从不同角度设计问题，如潜在购房者对房产价格、地段选择、项目配套设施、购房动机等方面的调查。
通过分析问卷结果，可以获得对目标市场的深入了解，为项目开发提供依据。
二、用户访谈用户访谈是一种深度调研方法，通过与目标用户面对面交流，了解他们的需求、喜好和期望。
在房地产项目市场调研中，可以选择一些潜在购房者进行深入访谈，探讨他们对房产项目的期望和需求，了解他们的购房决策因素以及对于不同功能、价格等方面的偏好。
通过用户访谈，可以获取更具体和个性化的市场需求，有助于根据用户的真实需求来设计和规划房地产项目。
三、竞争对手分析竞争对手分析是一种通过研究竞争对手的商品或服务来了解市场需求的方法。
在房地产项目市场调研中，可以选取同一区域或类似类型的竞争对手项目，对其项目的定位、产品特点、销售策略进行综合分析，从中发现市场存在的需求和机会。
通过竞争对手分析，可以了解市场的先行者做法，并且找到自身项目的差异化点，以满足市场需求。
四、数据分析借助现代化技术和大数据分析，可以更加准确地了解市场需求。
通过收集和分析市场相关的数据，如房地产市场的交易数据、人口统计数据、经济数据等，可以获得对市场潜力和趋势的深入洞察。
数据分析可以帮助发现潜在的市场机会和问题，并进行量化评估，为房地产项目的决策提供科学支持。
综上所述，房地产项目的市场调研与需求分析对于项目的成功开发和销售非常重要。
通过问卷调查、用户访谈、竞争对手分析和数据分析这些方法，可以从不同维度、不同角度获取市场信息，了解目标用户的需求和偏好，并找到适合市场的发展方向。
房地产市场的市场调研与竞争分析
房地产市场的市场调研与竞争分析在当今社会中，房地产市场在我国经济中占据着重要的地位。
针对这个市场，进行市场调研和竞争分析对于投资者和房地产从业人员来说是至关重要的。
本文将对房地产市场的市场调研和竞争分析进行详细探讨，以期为相关人士提供有价值的信息。
1. 市场调研1.1 调研目的在进行市场调研前，我们首先需明确调研的目的。
市场调研的目的是了解市场规模、发展趋势、消费者需求、竞争对手等方面的情况，为制定战略和决策提供依据。
1.2 调研方法市场调研方法多种多样，根据实际情况选择合适的调研方法非常重要。
常见的调研方法包括问卷调查、深度访谈、市场观察等。
与此同时，利用互联网和大数据技术进行数据挖掘和分析也是一种有效的调研方式。
1.3 调研内容市场调研内容主要包括市场规模、市场分布和结构、消费者需求、竞争对手等方面的内容。
通过对这些内容的调研，可以全面了解市场的现状和发展趋势，为制定合理的市场策略提供基础。
2. 竞争分析2.1 竞争对手在房地产市场中，存在着众多的竞争对手，包括开发商、地产中介、房地产经纪人等。
了解竞争对手的经营状况和竞争策略对于进行竞争分析至关重要。
2.2 竞争优势每个企业都有自己的竞争优势，正确认识和充分利用竞争优势对于房地产企业的发展至关重要。
竞争优势可以包括品牌知名度、产品质量、价格优势等方面。
2.3 竞争战略竞争战略是指企业在面对竞争时制定的行动计划。
针对房地产市场的竞争，制定合理的竞争战略可以帮助企业获得竞争优势。
常见的竞争战略包括差异化战略、低成本战略等。
3. 市场调研与竞争分析的重要性市场调研与竞争分析对于房地产市场的从业人员至关重要。
通过市场调研，可以了解市场的需求和发展趋势，为企业制定和调整业务策略提供依据。
竞争分析则可以帮助企业了解竞争对手的实力和策略，为企业制定合理的竞争策略提供支持。
综合考虑市场调研和竞争分析的结果，企业可以更好地应对市场的挑战，提升自身的竞争力。
总结：通过本文的论述可知，房地产市场的市场调研和竞争分析对于投资者和从业人员来说是至关重要的。
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房地产市场调研在营销的不同阶段的内容不同，实施调研
需要具体问题具体分析。房地产项目调研对地域性、时效性
内容广泛
要求也很高，如销售率、价格等动态营销信息的调研，时间 发生变化，动态营销信息也会发生改变。
方法多样
核心 特征
针对性强
房地产市场调研内容广范，既有宏观方面的房地产政策环 境、法律环境等也有细分到一个楼盘的调研，同时也包括对 购房者的需求调研、购房者的性别、年龄、文化程度等基本
调研 市场调研分类三
对象
消费者调查和非消费者调查 消费者调查中，调查的对象是购买商品、使用商品的消费者，或者是 可能购买、使用商品的潜在消费者。非消费者调查指的是调查对象为 消费者以外的其他调研对象。在房地产调研中主要是指竞争楼盘、企 业等主要包括房地产市场环境调研、房地产市场供求关系调研、房地 产市场客户需求的调研和房地产市场营销活动调研四个方面的内容；
房地产市场调研的目的
为决策阶层提供决策依据！
主要是为管理决策部门提供参考依据。调研的服务对象可以是任何企事业 单位的管理决策层或个人。市场调研的目的可能是为了制定长远战略规划， 也可能是为制定某阶段或某问题的具体政策或策略提供参考依据。
房地产调研相对于其他的调研行为，具备一定的特殊性，主 要体现在以下几点：
CASE 2 台湾经营之神——王永庆
台湾商界名人王永庆花400万台币拿下台北近郊一块地。 当时有个房地产 商东棣氏和公司高姓职员做了大量市场 调研，市场状况是市中心房价、租金奇贵，老板纷纷缩 小办公场地造成写字间拥挤不堪，员工叫苦连天；住宅 外迁，员工上下班路程远；市中心交通拥挤、污染严重， 办公效率低。趋势是交通便利的前提下办公楼可以建在 市郊。王的地块偏远但交通便利，有条件造这样的办公 楼。他们还做了客户市场调研，确实有许多客户对这样 的办公楼有兴趣。当时评估这块地价值达八个亿，东棣 氏用800万台币买下地块并建造办公楼一炮打响，赚了 40亿。这个实例说明，房地产市场调研如果做得细致、 透彻，不仅可以帮助精确产品市场定位，而且可以帮助 企业赚取相当大的利润。
一看——区域定位 风貌印象 区域人群 二看——资源条件 商业配套 消费人群 土地价值判断 城中、稀缺、捷运、住宅
➢属性：主城成熟区域（G2） ➢位置：城中东片，临商业主轴 ➢区域：居住氛围成熟、配套齐全 ➢交通：地铁5号线出口 ➢劣势：无学区（大光路小学）
湖南路
新街口
公园里5号
金鼎湾 夫子庙
金陵尚府
区域定位 区域价值
营销模式 开发模式
大环境背景： 一看：区域定位 风貌印象 区域人群 二看：资源条件 商业配套 消费人群 三看：楼盘档次 产品定位 产品价值 个盘： 四看：楼盘定位 内外形象 导示昭示 五看：卖场氛围 样板展示 营销道具 六看：规划布局 开发节奏 产品亮点 七看：客户构成 客户关注 客户变化
做好准备才会更有效率……
查规划定位、发展方向 查产业结构、人口构成 查板块格局、市场特征 查典型项目 不妨看看楼盘的业主论坛(搜房网) ……
六、建立跑盘基本思考体系
不是为了跑盘而跑盘，而是带着问题和假设去寻求 答案……
1) 出发前的功课---
在网上先了解板块的脉络结构、板块成因、发展 模式、产业结构、客户构成、规划方向等;
到售楼处该问什么？ 售楼员一个劲地给我推荐户型、算价格？ 与客户交谈，得到的都是散点式信息？ 怎样看项目定位？ 网上信息浩如烟海，怎么迅速筛选关键信息？
……
二、入职跑盘方法
从在售楼盘入手，开始探究市场脉络，进行竞品分析…… 1、跑盘看什么？ 2、跑盘问什么？ 3、跑盘查什么？
三、跑盘看什么？
本源… …
运筹帷幄之中，决胜于千里之外!
——《汉书 张良传》
今天的时代被称作信息时代，所有的企业都需要获得准确而且快速的信息，无论企业规 模是大还是小，了解市场、了解顾客都是成功的基础； 房地产市场调研如果做得细致、透彻，不仅可以帮助精确产品市场定位，而且可以帮助 企业赚取相当大的利润。
1
市场调研概念
市场部门培训课件
如何进行房地产市场调研 及竞品分析
会场纪律
▪ 手机静音或关机; ▪ 不能交头接耳; ▪ 不能迟到; ▪ 未经许可不能接电话; ▪ 未经许可不能中途离场;
以上每项违反个人10个俯卧撑，女士 10个起立下蹲！
一则笑话引发的思考… …
宠物食品公司作市场调查，接电话的是一个小孩。调查员：你家有 没有养小狗小猫或者小兔？小孩：没有，我妈就生了我一个！
情况，态度或爱好之类的调研
电话调研、实地调研、座谈会、……
调研 市场调研分类一
应用性市场调研是为了更好地了解市场，搞清楚战略失败的原因或减 少决策中的不确定性；基础性调研的目的是为现有理论提供进一步的 证明或者对某一概念或现象获得更多的了解；
资料 市场调研分类二
调研 性质
市场调研分类四
方式 目的 问题定义 结构特征 样本量 代表性
研究过程 研究结果 成果应用 数据收集 信息分析
探索性研究
描述性研究
因果关系研究
发现想法和洞察内部因素
描述总体特征或功能
过程灵活、多样
有事先提出的具体假设
非结构式的 小样本
无代表性，不具总体意义
不需精确定义，可进一步解 释推断结论性研究结 果 实验性的
售楼处包装
外部包装灰暗，不够气派 内部空间小、功能区完备、 而部品过多、舒适感不足， 拥挤感强烈 装修无特色 沙盘品质感不足
六看——规划布局 开发节奏 产品亮点
社区配一所九班幼儿园，引进南京市第一幼儿，教育资源优越； 社区规划一层沿街商业和一栋三层商业内街，商业配套完备； 社区规划一栋11层办公楼和一栋11层酒店式公寓 社区规划地铁5号线出口，交通便利； 社区规划6幢毛坯高层住宅和一幢毛坯多层住宅，建筑密度过大，楼间距较小，影响部分房源采光和景观。
➢市场调研定义 ➢市场调研特征 ➢市场调研分类
什么是房地产市场调研？
房地产市场调研就是以房地产为特定的商品对象，运用科学的方 法，有目的、有计划、系统地收集房地产市场方面的各种情报资 料，通过对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析， 进而对房地产市场进行研究与预测，为决策者们了解房地产市场 的变动趋势，制定公司营业计划，拟订经营策略提供参考与建议。
验证性的 结果可支持或说明决
策原因
实验法
原始数据的分析是定性的
数据分析是定量的
数据分析是定量的
我的第二个问题
如何进行市场调研？
2
市场调研方法
课堂练习十分钟… …
题目：
我们接到一个CASE，现在要进行陌生城市调研工作，如何开展此 项工作？每组 写下调研流程
调研角度以及方法
要想了解一个陌生城市，需要我们收集大量的资料，前面调研分 类分为：文案调研、实地调研；
来源
文案调查和实地调查 文案调查也叫二手资料分析或二手数据分析， 是通过收集已有的资料、数据、调查报告、已 发表的文章等有关的二手信息，加以整理和分 析的一种市场调查方法，经常在探索性的研究 阶段中使用。实地调查与文案调查不同，必须 在制定详细的调查方案的基础上，由调查员直 接地向被访者收集一手资料，再进行整理和分 析，从而写出调查报告；
朝鲜战争前夕，兰德公司组织大批专家对朝鲜战争进行评估，并对“中国是否出兵朝鲜” 进行预测，得出的结论只有一句话：“中国将出兵朝鲜”。当时，兰德公司欲以200万 美元将研究报告转让给五角大楼。但美国军界高层对兰德的报告并不感兴趣。在他们看 来，当时的新中国无论人力财力都不具备出兵的可能性。然而，战争的发展和结局却被 兰德准确言中。这一事件让美国政界、军界乃至全世界都对兰德公司刮目相看。
客户判断
客源分布：一期为大光路周边居民为主 客源年龄：35-50 客源层次：环北业主、香格里拉、凯悦 天琴业主的多次改善或从商办公用途， 大光路周边居民首次改善 置业次数：首改+多次置业
四、跑盘问什么？
抓住住一切可以询问的机会能让你更有收获……
问销售员 问看房的客户 问小区的保安 问街边的老住民 ……
三看——楼盘档次 产品定位 产品价值
三房户型展示
进深长，中间采光有局限 空间浪费，利用不合理 除部分边户外，多数的书房采光差 总体来说，户型舒适性差，品质竞争力不足
户型 一室 两室两厅 两室两厅 三室两厅 四室两厅（顶跃） 五室两厅（顶跃） 六室两厅（顶跃）
合计
面积 41 94 107 130-137 190-197 179-218 222
一般还需要作进一步探索性 或结论性研究
结构式的 大样本 有代表性，可进行研究总
体推断
证实提出假设，验证探索 性研究结论
结论性的
结果用作决策参考
二手资料、定性调查
二手资料、定量调查
确定因果之间关系
研究独立变量、控制 中间变量
机构式的 大样本/小样本 有代表性，可进行研
究总体推断
证实提出假设，验证 探索性研究结论
实地调研需要从几下几条纬度去收集资料： 1、官方数据（房产局、国土局、规划局、统计局… …）； 2、销售项目资料（城市在售房地产项目调研）； 3、访谈资料（政府访谈、业内访谈、专业人士、消费者访谈）； ……
常用调研手段… …
手段一：和销售员交朋友
手段二：聆听购房者心声
大盘／高档盘／知名开发商（代理公司）
套数 104 25 37 205
5 5 2 384
以130-137平米三房供应占53%，为住宅部分的绝对主力房源。
配比 27% 7% 10% 53% 1% 1% 1% 100%
四看——楼盘定位 形象诉求 包装导示
项目形象识别系统 应用在道旗／高炮 ／围板／售楼处纸杯、 纸袋等等
五看——卖场氛围 样板展示 营销道具