且看万科对于养老地产的理解
看看万科是怎么研究养老地产？(附ppt干货)
看看万科是怎么研究养老地产？（附ppt干货）看看万科是怎么研究养老地产？（附ppt干货）2015-01-02 中国房地产城镇化联盟看看万科是怎么研究养老地产？（附ppt干货）来自万科的调查显示，目前已经投入运营的养老项目大多呈现“两极”分化的现象。
定位高端的，收费也非常高端，凭大部分老人的可支配收入，很难企及。
而收费能被老人接受的项目，其服务又往往达不到老人的需求。
有一些项目，收费合理，服务到位，却又往往是福利性养老机构，一床难求。
因此，能应大部分老人之需，才能有效解决中国的养老问题，已成为行业共识。
养老产业不等于养老地产与国内养老产业大多还停留在概念阶段不同，从决定做养老产业第一天起，包括万科、远洋地产、乐成等房企对于养老产业有着清晰的认识。
远洋椿萱茂项目负责人向记者表示，“传统的房地产营销从开始标榜房子本身，比如外立面、说石材、说园林、说区位等到后来标榜一种国外的生活方式，或者不是惠斯勒的纯净，就是托斯卡纳的阳光。
养老产品则不同，不仅需要解决长辈房子的问题，还需要解决长辈的日常起居、生活照料、一日三餐。
”乐成从2007年从事养老产业起，就按照市场化的商业模式来做。
“因为我们做的是养老服务产业，而不是做地产，所以我们拿地走的都是国家正规的招拍挂，而不是通过炒概念来做房地产。
”乐成养老投资总经理高峻松向媒体表示。
“养老产业不等于养老地产”。
毛大庆认为，养老地产本身就是伪命题，养老地产只是养老产业的一个载体，目前，中国养老地产的概念还很笼统，有人以为简单持有一个养老公寓或医院项目并运营就是养老地产。
作为“万科·幸福家”品牌在北京的首个试点，万科·幸福家（窦店）社区养老中心项目的模式将在以后的项目中得到复制。
毛大庆表示，“北京万科将专业护理型养老机构植根于成熟的城市生活社区，整合社区资源，提供居家、社区、机构三位一体化养老服务。
未来北京万科规划每个项目拿一幢楼做养老，在家与社区之间架起桥梁，使得老人既不脱离熟悉的生活圈子，又不脱离子女的探望和照顾，打造‘一碗汤的距离’。
走进万科随园嘉树项目 剖析养老产业运营
截 至 今年 ８月 ，万 科 养 老 业 务 已经 在 １７个 城 『ｌ 『『布 局 ， 打 造 集 全 托 、 日 照 、 居 家 、医养 结合 “四位一 体 ”的服 务 模式 ， 并且 肝发 了 ５条产 品线 。其 中 ， 随 吲嘉树 项 明分别 荣获 了杭 州市 民政 “双 品牌 一领 军 ”品牌 组 织奖 和 “２０１８ 品牌杭州 ·生活 品质总 点评年度 区块奖 ”， 并且成 为 Ｇ２０峰会 外国媒 体参观 的 唯 一社 区 。
ＣＣＲＣ全 称 为 Ｃｏｎｔｉｎｕｉｎｇ Ｃａｒｅ Ｒｅｔｉｒｅｍｅｎｔ Ｃｏｍｍｕｎｉｔｙ，它 起 源 于 美 国 教 会创办的组织 ，是一种 复合型养 老社区 。通过 为老 年人提 供 自理 、介 护、介助
夕
一 体化 的居住 设施和服务 ，使老年 人在健 康状况和 自理 能 力变化时 ，依 然可 以在熟悉 的环境 中继续居住 ，并获 得与 身体状况相对应的照料服务 。换 言之 ，ＣＣＲＣ能够 同时满 足 自理老人 、半护 理老人和全护理老人 的居 住需求和服务 需 求 ， 并 且 同 一个 老 人 随 着 年 龄 、 身体 状 况 的 变 化 ，可 能 经 历 以 上三 种 不 同阶 段 。
４、配 套 设 施 ： 护 理 院 、 保 健 室 、 图 书 室 、 舞蹈 室 、 台 球 室 、 理发厅 、放映厅等等 ，应有尽 有。
５、 兴 趣 俱 乐 部 ； 缝 纫 社 、 桥 牌 俱 乐 部 、 二 胡 俱 乐 部 、 葫 芦 丝俱乐部二 ｆ余个 ，皆为老 人们 和随同嘉树 管理 团队共同成立 。
对我国养老地产的了解与思考
对我国养老地产的了解与思考在阅读了一些介绍我国养老地产现状的文章后，对养老地产以及养老地产在我国的现状有了基本的了解，于是做了一些总结，并针对这些知识总结做了一些相关的思考。
标签：养老地产;了解;思考到目前为止我国已经进入老龄化社会，并且随着4-2-1家庭增多，预计到21世纪中叶，我国的老年人口将达到4.37亿，将占总人口数的30%，这就意味着对养老将成为我国社会发展的一大重要任务，而养老地产也将成为我国的一大房地产市场。
近几年来，随着一些政府养老政策的出台，国内各大房地产商如万科、保利等在养老地产方面都有了新动向。
但由于养老地产刚刚在国内兴起，许多政策制度、管理经营方式等都十分不完善，养老地产当前在国内的发展遇到了一些困境与滞碍。
1、养老地产的相关政府政策近几年来，国家有关养老地产的政策相对于老龄化社会的需求、国内养老地产发展的趋势已经处于滞后状态，也就是说政策跟不上市场，导致了养老地产发展受阻。
首先，政策的不健全是在养老用地规划方面。
在当前的土地供应计划中，尚无養老用地与计划。
“两会”期间，针对我国土地资源紧张、养老服务薄弱的现状，不少代表提出要完善社区建设规划，将养老服务设施建设纳入城市建设和土地利用规划，并将养老用地作为单独的类别，在土地价格、税费等方面给予优惠。
但事实上很多大城市都是“雷声大，雨点小”，并没有实际的相关土地政策出台以保障养老用地。
由于养老地产的开发商在拿到土地时，土地市场并没有明确规定有养老地产用地性质，开发商无法获得划拨土地，就只能通过“招拍挂”等方式以和市场中的居住用地、商业用地、医疗用地等看齐的价格得到土地。
因此养老地产的前期土地成本就很高，而养老地产的回报周期长，开发商短期内无法拿到收益，这样，对前期资金的高要求、高压力就将许多开发商拒之门外。
其实一些地方政府也开始尝试采取配建、改建等方式发展养老地产。
其次，在养老地产的兴起、发展过程中，政府政策还应该起到示范、引导性作用。
万科集团对养老地产的研发成果(最新设计尺度与要点)
【万科研发】万科集团对养老地产的研发成果（最新设计尺度与要点）房地产经理人联盟1。
养老地产建筑设计的特点空间布局体现老年人自立性、健康性、安全性.设备与设施按老年人的人体尺度和心理、生理特点进行设计。
体现适用性，兼顾老人与照顾者的使用要求，空间具可改造性。
2.养老地产公共空间的设计要点住宅的坡道无障碍设计要点在有台阶的地方应设置坡度平缓的台阶和斜面，标准见下表。
在坡道的起点及终点,应留有深度不小于1。
50m的轮椅缓冲地带。
坡道侧面凌空时，在栏杆下端宜设高度不小于50mm的安全档台。
3。
单元入口公共空间设计•设置斜坡引道有台阶时应设置斜坡，斜坡的宽度应为轮椅可通行的宽度，斜面坡度应平缓。
•设置扶手楼梯和斜坡应设置连续式扶手，扶手应安装牢固，同时还应注意扶手的手感和耐久性。
•设置房檐出入口及斜坡上方宜设置房檐•铺设防滑地面材料地面铺设应平坦，不应出现积水现象，使用浸水也防滑的地面材料。
设置排水沟时,应配水沟盖，水沟盖不应妨碍轮椅乘坐人的通行.•坡度平缓的台阶踏步踢面高不宜大于120mm，踏面宽不应小于380mm3。
楼厅和电梯的设计要点•电梯内部设置轿厢壁上离地0。
9m和0.75m处有扶手设置；正对电梯轿厢门的壁上悬挂倾斜的镜面.电梯按钮操作盘设在适合乘轮椅者使用的高度，且两侧都可进行操作。
电梯开门时间较长,且门口装有光电管装置，防止夹伤。
•设置信箱和留言板设置位置不应妨碍通行,使用高度要方便所有用户.•设置电梯超过3层要配备电梯。
电梯尺寸要适应担架的长度。
电梯与楼面无高差.电梯最小尺度1400mm（w）X1350mm（D）•设置休息椅可设置椅子，方便等候电梯时,可以坐下休息或放置行李。
•方便的出入口宽度要确保轮椅可以通过,门宽大于等于800mm，出入口不设置台阶，宜选用推拉门、自动门。
•地面铺设防滑材料地面铺设浸水后也防滑的材料，地砖之间的缝隙不应过宽。
•留足轮椅可转身的空间4.公用走廊设计要点•走廊宽度设置考虑轮椅和行人并行通过，因此宽度不应小于1.2m.•设置连续扶手在0。
从随园嘉树的成功实践看万科如何赢得养老产业的未来
从随园嘉树的成功实践看万科如何赢得养老产业的未来•2015年04月28日•来源：中国房地产报中房报记者李克纯杭州报道4月18日下午，杭州良渚文化村随园嘉树养老公寓活动区，莫扎特《小夜曲》优雅古典的调子在空中充盈，跳动的音符让这个下午活了。
马教授、其他弹奏者以及台下听众都沉浸在了这场古典音乐会之中。
来自复旦大学的马教授等高知人士是随园嘉树养老公寓最早的购买者与住户,他们希望晚年生活可以在这里度过。
2011年，浙江万科南都房地产有限公司（以下简称“杭州万科”）正式开启了良渚文化村随园嘉树养老项目建设。
这是一个畅导“邻里式”养老的项目.出自《周礼·地官司徒第二》的“五家为邻，五邻为里",浓缩了中华民族聚合文化的世代传承——“邻里”，其内涵在于对长者原来社会关系的保护和重构，延续长者原有的生活。
经过3年多时间的打磨，如今其已初长成，接受了市场的检验并开始承载老人们的晚年生活.长期以来，对于养老产业，万科集团一直是主动尝试，其从2010年就已在养老产业方面进行了试水,目前涉及的项目分布在北京、上海、青岛、成都以及杭州.从目前的试水情况来看，万科集团的养老项目如同市场上其他项目一样，暂未形成成熟模式。
不过,在万科集团内部,随园嘉树是带有战略试点标签的项目，它是万科集团目前养老产业布局中产品线最丰富、运营模式清晰、运营管理团队最成熟的项目.万科集团对于它或许还有更大的期待。
3月份的2014年业绩发布会上，万科表示未来10年除了住宅仍是第一业务外,产业地产、养老地产、度假地产等新业务将成为其重点拓展领域.“老业务、新业务各占一半，并驾齐驱.”万科深知自己的难处，拿地、建房子的发展模式已无法再给它带来更大的辉煌，它需要新业务支撑。
杭州万科一直在探索与思考养老产业的发展，在随园嘉树项目的操作过程中,已成功实践了“使用权转让+服务费”和“长期租赁+服务费”的商业模式，实现了养老地产资产端的盈利,也保证了后期运营的可持续性。
万科养老的发展战略
万科养老的发展战略万科养老的“颐年乐章”——深耕战略与创新实践在当今社会老龄化趋势日益凸显的大背景下，万科养老犹如一位深思熟虑的战略家，以其独特的发展视角和人文关怀，奏响了一曲充满活力与温度的“颐年乐章”。
他们以"以人为本，服务为先"为核心理念，不断探索并践行着养老服务的新模式，力求在养老产业这片蓝海中绘制出一幅别开生面的画卷。
首先，万科养老发展战略的一大亮点就是其前瞻性布局。
如同围棋高手落子布局，万科养老着眼于未来，早早便将养老业务纳入集团多元化发展的棋局之中。
他们秉承"未雨绸缪"的原则，精心打造涵盖居家养老、社区养老和机构养老的“三位一体”服务体系，让不同需求的老年人都能找到适合自己的晚年生活方式，实现了养老生态的全方位覆盖。
其次，万科养老在实践中不断追求卓越与创新。
他们不仅注重硬件设施的建设，更关注软性服务的提升，力图通过科技赋能，实现养老服务的智能化、个性化。
比如，引入AI技术助力健康管理，运用大数据分析满足老人个性化需求，这正是万科养老“匠心独运”的体现，使养老服务由“量变”走向“质变”，真正实现了“老有所养，老有所乐”。
再者，万科养老倡导的是一种情感交融的生活方式，他们将人性化服务融入到每一个细微之处，让每一位入住的老人都能感受到如家一般的温暖。
“情深深雨蒙蒙，吾心安处是吾乡”，万科养老致力于构建一个充满亲情、友情、邻里情的大家庭，这种温馨的人际关系网络，无疑是万科养老战略中的点睛之笔。
然而，路漫漫其修远兮，万科养老在持续前行的路上并未停下脚步。
他们在积极借鉴国际先进经验的同时，也立足本土文化，尝试融合东西方养老理念，寻求最适合中国国情的养老解决方案，展现出一种“海纳百川，有容乃大”的气魄和格局。
总而言之，万科养老凭借其独特的发展战略和创新实践，在国内养老行业中走出了一条既符合时代潮流又充满人本关怀的道路。
从长远来看，万科养老必将在中国养老事业的宏伟蓝图上留下浓墨重彩的一笔，让我们共同期待这一“颐年乐章”的华美绽放！而这一切，无疑都源于万科养老那份对社会责任的坚守和对未来愿景的执着追求，让人不禁为之点赞：“万科养老，好样的！”。
养老地产解析
在这四个功能分区中规 划建设十个养生主题酒 店以及养生主题会所。
国内案例
分析： （1）、从国内养老地产发展的现状来看，北京和上海是养老地产项目较 为集中的城市，与依据市场规模指标和支付能力指标进行的判断较为一致， 另外，与其城市人口的素质和消费观念也有较大的关系。 （2）、有着独特自然资源条件的城市如三亚，亦是养老地产项目主要选 址区域，由于气候原因，海南是异地养老模式中候鸟式度假养老的主要区 域。 （3）、养老地产的外延扩大，多为复合型产品，养老与养生的结合，养 老与度假的结合，扩大产品覆盖的客户群体，增加产品服务的宽度和深度。 （4）、项目选址对自然资源条件如温泉、水系（海洋、江、湖等）、森 林、山体等要求较高。 （5）、国内的养老地产尚处于养老地产的初级阶段，产品模式处于试水 阶段，消费心理抗性较大。 （6）、产品金融化，与银行、保险产品的结合，如倒按揭。
养老地产分类
按用地性质划分：
养老地产
住宅用地
“养老”地产项目：
前期通过一般渠道取得土地，以养 老概念为主题销售住宅产品
综合型地产项目：
通过医院／养老等项目捆绑，以低 成本取得大规模土地开发
社会福利设施用地
政府划拨或作为商品住 宅用地配套代建
随着老龄化程度的加深，亦有可能派生出香港“老年住宅用地”模式，政 府低价出让住宅用地，开发商按老年住宅要求进行设计，并定向出让给符 合条件的老年人。
泰康CCRC社区组 团
在规划区靠近国道和外 围道路地块，布局二类 居住用地，结合自然养 生理念，形成外围中密 度高档居住区
滨水养生公寓组团
围绕大龙江塘周边布局 滨水旅游度假一类居住 用地，星城滨水的内层 低密度高档休闲养生度
假生区态和文一化类主居题住区公园 走廊
万科-万科养老模式-21页(2)
中国邻里式养老的领跑者
②
③
④
小
社
社
型
区
区
养
养
共
老
老
生
公
服
式
寓
务
养
中
老
心
住
宅
⑥ 养老培训
⑦ 养老社区运营
④ 北宸之光养老公寓 （社区共生式养老住宅）
⑤
专
业
护
理
机
构
⑤ 随园护理院
（专业护理机构）
⑥ 随园长者服务培训学院 （养老培训）
随园嘉树：万科领创长者乐园
位于杭州·良渚文化村项目核心区，总用地面积约6.3万㎡，容积率1.0，规划615户养生住品 配套4500㎡“随园会”及120床护理院
业主生日会
五禽戏带教
健康量测
餐厅就餐
养老大学绿植养护分享课
出游活动
业主语录：
虽未曾入住，万科给随园嘉树业主组织的各式活动真丰富多彩，刚从海南回来的老爸老妈忙得不亦乐 乎，错过了上月的西塘游，不放过上周的健康养生活动，又报名参加下周的盆景园游览活动……
随园嘉树的邻里之道 社区
规划
团队
邻里
配套
服务
产品
• 移动互联会为服务者和被服务者 提供一个桥梁，对传统服务带来 冲击
垄断资源逐渐开放，分布式服务形态出现 在移动互联方面建立服务优势的公司会胜出
万科的基因优势
社区
事业合伙人
“三好”价值观 基层创新
壹 大道当然——万科对中国养老产业的认知 贰 精细致远——杭州万科邻里式养老的实践
邻里式养老：万科的养老价值观
中国养老的成功范式将诞生于社区
长者不愿意离开社区
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
中国养老的成功范式将诞生于社区
长者不愿意离开社区
76%
愿意在熟人社区中终老
养老的驱动因素是身体肌能的衰退
65%
不愿意和子女住在一起
0%
50%
100%
150%
中国式养老的核心是维系长者的社会关系 延续长者熟悉的社区生活方式
服务的集约性将成为未来养老的核心优势
中国人口总抚养比变化及预测 单位：％
-6%
社区：依附十年成熟社区——良渚文化村
良渚文化村
占地10000余亩，在保留5000余亩原 生态自然山地资源的基础上，打造 一个容纳3-4万人口的低密度、低容 积率的田园居住小镇。 这里的山水环境优美，与市中心的 距离又恰到好处，2010年10月被评 为国家AAAA级旅游景区。被称为 “一个梦想居住的小镇”。
15000000
10000000
5000000
0
1930
1935
1940
1945
青铜时代 （2010-2020）
豪华的资产; 相对节约的服务
19ห้องสมุดไป่ตู้0
1955
1960
白银时代 （2020-2035）
理性的资产； 更加合理的服务
1965
1970
1975
黄金时代 （2035-2050）
豪华的资产； 更个性、尊享的服务
收获真实需求的养老客户
购买者：
• 五十岁左右 • 高财富实力 • 70%子女购买 • 家庭决策，3次以上来访
入住者：
• 七十五岁左右 • 高知人群，较高退休收入 • 与子女分居 • 生活基本自理，但需要关注
2014年底100%入住
子女居住在良渚文化村
与亲友一起购买
子女在国外，出售原有房产
邻里服务的实践和良好反馈
-4%
46.5
40.5 36.7
+16%
53.0
• 2013年中国人口总抚养比将达最低值，中国 人口红利从“黄金时代”向“青铜时代”转 变，抚养比由11%上升至15%，服务人员会越 来越稀缺。
• 类似于日本、美国，未来中国回归到一个更 加公平的社会，劳动产能将从差异化向趋同 化转变，单个服务人员的成本会越来越高。
1
中国传统社会守望相助、和睦相处的居住关系
2
长者原有生活的延续
邻里内涵
3
老友般的邻里情谊
4
“人人为我，我为人人”的参与和分享
5
每天都充满期待的社区生活
6
基于社区的创新养老模式
杭州万科的养老业务格局
重点介绍
① 随园嘉树 （大型养老社区）
①
大
型
养
老
社
② 嘉木养生公寓
区
（小型养老公寓）
③ 里仁日间照护中心 （社区养老服务中心）
中国邻里式养老的领跑者
②
③
④
小
社
社
型
区
区
养
养
共
老
老
生
公
服
式
寓
务
养
中
老
心
住
宅
⑥ 养老培训
⑦ 养老社区运营
④ 北宸之光养老公寓 （社区共生式养老住宅）
⑤
专
业
护
理
机
构
⑤ 随园护理院
（专业护理机构）
⑥ 随园长者服务培训学院 （养老培训）
随园嘉树：万科领创长者乐园
位于杭州·良渚文化村项目核心区，总用地面积约6.3万㎡，容积率1.0，规划615户养生住品 配套4500㎡“随园会”及120床护理院
随园嘉树
位于整个良渚文化村里处于最中心 的位置，坐享成熟商业配套，拥有 优美环境的同时又拥有便捷的生活 配套。
随园嘉树
医疗： 浙医门诊
生活： 玉鸟流苏商业街区、 新街坊、七贤汇
出行： 公交总站、地铁
餐饮： 良渚食街（村民食堂）、 知味观、江南驿
规划： 完整的持续性照料——从入住即可无忧
随园护理院
浙一门诊部
• 四本上岗证 • 一百个学分
团队：自建服务团队及培训体系
打通招聘渠道
建立培训基地
上岗实践基地
随园长者服务培训学院
配套：4500㎡随园会——基于邻里服务的配套载体
景观餐厅
老年大学
棋牌室
健康管理中心
阅览室
利用多种空间创造交流、参与、分享的邻里文化
影音室
产品：四十余项适老性能研究创新
服务：以邻里为内核养老服务体系
“邻”距离服务体系
情感交流
入户家访
特色服务标准
• 十二张微笑的脸 • 七十度的饭菜 • 一胳膊的服务距离 • 七种颜色的抹布 • 两双常备的鞋 • 一张全能的卡 • 五十二份健康档案 • 三级入住评估
1998
2003
2008
2035
稀缺的服务人员，持续上升的劳动成本 服务和管理的集约，将是建立养老核心优势的关键
移动互联会在未来给养老产业带来巨大冲击
咨询公司
保险公司 投资公司
政府机构
健康管理 公司
医院
养老社区
老年产品 公司
老年教学
康复机构 餐饮公司
• 医疗和教育等过去垄断的资源， 在移动互联时代会打开，分布式 服务形态会出现
万科——未来中国养老模式的创新者
浙江万科南都房地产有限公司总经理 刘肖
壹 大道当然——万科对中国养老产业的认知 贰 精细致远——杭州万科邻里式养老的实践
养老产业在中国仍处于“青铜时代”
30000000
中国1930-1975年出生人口数
25000000 20000000
70% 高净值人群 目前处于40-60岁阶段
业主生日会
五禽戏带教
健康量测
餐厅就餐
养老大学绿植养护分享课
出游活动
业主语录：
虽未曾入住，万科给随园嘉树业主组织的各式活动真丰富多彩，刚从海南回来的老爸老妈忙得不亦乐 乎，错过了上月的西塘游，不放过上周的健康养生活动，又报名参加下周的盆景园游览活动……
随园嘉树的邻里之道 社区
规划
团队
邻里
配套
服务
产品
• 移动互联会为服务者和被服务者 提供一个桥梁，对传统服务带来 冲击
垄断资源逐渐开放，分布式服务形态出现 在移动互联方面建立服务优势的公司会胜出
万科的基因优势
社区
事业合伙人
“三好”价值观 基层创新
壹 大道当然——万科对中国养老产业的认知 贰 精细致远——杭州万科邻里式养老的实践
邻里式养老：万科的养老价值观