签订商品房认购协议书的效力最高院公报案例
房地产领域十大法律案例(3篇)
第1篇一、案例一：深圳市宝安区法院判决开发商退还购房者定金案情简介：2018年，深圳市民张先生与某房地产开发公司签订了一份购房合同，约定购买该公司开发的某住宅。
合同签订后，张先生向开发商支付了10万元定金。
然而，由于开发商未能在约定的时间内办理房产证，导致张先生无法办理贷款手续，无法入住。
张先生遂要求开发商退还定金，但遭到拒绝。
张先生遂将开发商诉至法院。
判决结果：法院经审理认为，开发商未能按照合同约定办理房产证，已构成违约。
根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
因此，法院判决开发商退还张先生10万元定金。
案例分析：此案体现了购房者对开发商的权益保护。
在购房过程中，购房者应注意合同条款的约定，特别是关于房产证办理的条款，确保自身权益不受侵害。
二、案例二：广州市天河区法院判决开发商承担违约责任案情简介：2019年，广州市民李女士与某房地产开发公司签订了一份购房合同，约定购买该公司开发的某住宅。
合同约定交房日期为2019年6月30日。
然而，开发商未能在约定的时间内交房，导致李女士无法按期入住。
李女士遂要求开发商承担违约责任。
判决结果：法院经审理认为，开发商未能按照合同约定交房，已构成违约。
根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，法院判决开发商支付李女士违约金，并承担赔偿损失等责任。
案例分析：此案提醒购房者，在签订购房合同时，应关注交房日期的约定，并明确违约责任。
一旦开发商违约，购房者可依法维护自身权益。
三、案例三：上海市浦东新区法院判决开发商退还购房者购房款案情简介：2017年，上海市民王先生与某房地产开发公司签订了一份购房合同，约定购买该公司开发的某住宅。
合同签订后，王先生向开发商支付了全部购房款。
然而，开发商未能在约定的时间内交付房产，且无法提供合法的房产证。
王先生遂要求开发商退还购房款。
高院公布商品房买卖合同纠纷司法解释
高院公布商品房买卖合同纠纷司法解释高院公布商品房买卖合同纠纷司法解释。
买卖合同是一方转移标的物的所有权于另一方，另一方支付价款的合同。
转相关书籍移所有权的一方为出卖人或卖方，支付价款而获得所有权的一方为买受人或者买方。
高院公布商品房买卖合同纠纷司法解释____日前公布《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释》，对商品房预售合同的效力、商品房销售广告、拆迁补偿安置、房屋面积缩水、商品房的交付使用及风险承当、商品房质量、商品房包销、商品房担保贷款〔按揭〕等方面如何详细适用法律作出更加明确、详细的规定。
其中，对房地产开发企业严重违背老实信誉原那么、损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为，明确规定可以适用惩罚性赔偿原那么。
每日商报对局部重要内容作了摘编。
中华人民共和国____公告〔【摘要】：^p 〕第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业〔以下统称为出卖人〕将尚未建成或者已开工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第二条出卖人未获得商品房预售答应证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前获得商品房预售答应证明的，可以认定有效。
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和许诺详细确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格确实定有重大影响的，应当视为要约。
该说明和许诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违背的，应当承当违约责任。
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，假如因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理方法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
房屋买卖合同无效案例5篇
房屋买卖合同无效案例5篇1 . 一房二卖，后手买受人虽办登记，因恶意串通无效出卖人一房二卖，后手买受人虽办理登记，但不能证明其系支付合理对价的善意受让人的，应认定构成恶意串通。
案情简介：xx年，邹某与孔某签订商品房认购权转让协议，约定后者支付86万余元受让前者认购的商品房。
xx年，孔某诉请继续履行，一审判决支持。
邹某上诉期间，将诉争房屋作价125万元转让给陈某并办理登记。
孔某遂提起撤销权诉讼。
法院认为：①一审判决确认邹某有继续履行合同义务，但因该判决未生效，孔某与邹某之间尚未形成到期的、确定的债权债务关系，故本案不适用《合同法》第74条关于撤销权的规定。
②对合同效力认定，属法院应主动审查范围，无需当事人明确提出要求确认合同效力的主张，且孔某亦提出过邹某与陈某转让诉争房屋行为无效的意思表示，故依《合同法》第52条规定，法院对邹某与陈某之间房屋买卖合同效力进行认定。
③结合邹某与陈某交易时间、涉案房屋所处区位，成交单价明显低于市场价格；从购房款支付情况看，除转账50万元外，对于剩余75万元付款方式，陈某陈述为现金，但并不能提供该现金系通过取款或其他人借款的凭据，故对陈某主张其支付合理对价的主张不予确认。
另外，邹某称xx年即交钥匙给陈某，陈某在签购房协议前不对该房状况进行了解，交易后亦未按双方合同关于在全部房款付清当日交房的约定，要求邹某交房，这些情况与一般正常房屋买卖市场交易行为惯例不符。
陈某各项客观表现均不能证明其系一个支付合理对价的善意受让人，其与邹某之间的房屋买卖行为属《合同法》第52条第（二）项规定的恶意串通，故判决确认无效。
实务要点：出卖人一房二卖，后手买受人虽办理登记，但各项客观表现均不能证明其系支付合理对价的善意受让人的，应认定恶意串通。
案例索引：云南昆明中院（xx）昆民一终字第35号“孔某与邹某等房屋买卖合同 __”，见《孔祥文、刘彦诉邹叔芳等房屋买卖合同 __——房屋买卖合同中恶意串通行为的认定》（郑会利），载《 __案例选》（xx04/86:135）。
工抵房签的商品房买卖协议无效案例
工抵房签的商品房买卖协议无效案例1、《工抵房协议》未明确消灭开发商对债权人的相应工程款债务依据最高法《通州建总集团有限公司与内蒙古兴华房地产有限责任公司建设工程施工合同纠纷案》，认定“债务清偿期届满后，债权人与债务人所签订的以物抵债协议，如未约定消灭原有的金钱给付债务，应认定系双方当事人另行增加一种清偿债务的履行方式，而非原金钱给付债务的消灭。
”依据《陕西金轩建筑工程有限公司、陕西逸阳房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷民事二审民事判决书》，二审法院认定《协议》未明确约定协议签订后，原债权债务消灭，故在双方以物抵债协议未实际履行、被上诉人债权未实现的情况下，应依据双方基础法律关系履行原债务。
依据《西安万邦建设开发有限公司、陈连合房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书》，法院认定若开发商已向第三人交付工抵房，债权人要求开发商交付该房屋，系履行不能，因涉案房屋无法向施工人交付，其可向开发商另案主张工程款及利息损失。
2、工抵房开发商未办理完毕建设、规划和预售等手续，无法与债权人签订正式的房屋买卖合同，则应退还欠付工程款并支付利息依据《雷ＸＸ、绿地集团延安置业有限公司合同纠纷民事一审民事判决书》，法院认定工抵房因开发商未办理完毕建设、规划和预售等手续，无法履行工抵房认购协议，致债权人的合同目的无法实现，故支持解除债权人与开发商的工抵房认购协议和退还欠付工程款并支付利息。
3、工抵房已具备办理所有权转移登记的条件，但开发商和债权人未办理决算手续，不影响第三人与开发商之间的购房合同效力，即开发商应向第三人交付该工抵房依据《西安郅辉房地产开发有限公司与安晓宇房屋买卖合同纠纷二审民事判决书》，二审法院认定第三人与开发商之间不存在工程决算问题，故不支持开发商以未办理决算手续为由拒绝协助第三人办理房屋所有权转移登记手续的上诉请求。
最高人民法院关于审理购买经济适用房指导性案例
最高人民法院关于审理购买经济适用房指导性案例最高院在指导案例17-19 (刘昌林诉王利辉等诉深圳市中瑞房地产开发有限公司、深圳市新瑞成房地产开发有限公司土地使用权转让纠纷案）案例1:申请人王利辉（以下简称“原被告”）与被告王利辉签订《经济适用住房购买合同》，约定被告王利辉购买该经济适用住房一套。
原告王利辉以其已与原被告签订了《经济适用住房购买合同》为由，向法院提起诉讼，请求判令原被告解除《经济适用住房认购书》并退还所购房屋。
在庭审中，原、被告之间是否存在代持、附条件过户等民事行为达成了一致意见：原、某系夫妻关系，在法院主持下签署协议一式两份。
双方就上述事项均有书面约定。
原告现要求解除协议并返还所购房屋，法院不予支持。
本案中，原、业主就《商品房买卖合同》以及相关的补充协议达成一致意见，属于合法有效的合同；原告向法院起诉要求解除《经济适用房认购书》且归还所购房屋的要求，人民法院不予支持。
现已审理终结。
一、案情简介原告王利辉与被告王利辉系夫妻关系。
2004年7月6日，被告王利辉在其户籍所在地的街道办事处签订《经济适用住房购买合同》，约定被告王利辉购买经济适用住房一套，房屋面积为88.25平方米（套内建筑面积为88.25平方米）。
合同签订后，被告王利辉以个人名义为原告王利辉垫付了37万元购房款。
2004年8月25日，被告王利辉与被告王 XX签订了《商品房买卖合同》。
合同约定被告王利辉用其合法个人资本投入于深圳市福田区福强路某小区开发项目建设中，由被告王利辉在该小区取得商品房预售许可证后，以人民币100万元作为其全部购房款。
合同签订后，房屋产权证在业主名下已办理。
2005年1月5日被告王利辉到福田区中瑞房地产开发有限公司交纳剩余购房款17万元后持原房产证到开发商处申请办理产权过户手续。
2009年4月28日业主王利辉将房产证到银行并办理了抵押登记手续。
2012年5月12日被告王利辉委托被告王XX代为将涉案房产转让给被告人王 XX。
董风红、枣庄市海天房地产开发有限公司等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书
董风红、枣庄市海天房地产开发有限公司等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷【审理法院】山东省枣庄市中级人民法院【审理法院】山东省枣庄市中级人民法院【审结日期】2022.01.10【案件字号】(2021)鲁04民终3316号【审理程序】二审【审理法官】廖建新孙梦朱海燕【审理法官】廖建新孙梦朱海燕【文书类型】判决书【当事人】董风红;枣庄市海天房地产开发有限公司;刘宝峰【当事人】董风红枣庄市海天房地产开发有限公司刘宝峰【当事人-个人】董风红刘宝峰【当事人-公司】枣庄市海天房地产开发有限公司【代理律师/律所】倪炳森山东龙头律师事务所;张粟淇山东龙头律师事务所;孙麒麟山东法扬律师事务所【代理律师/律所】倪炳森山东龙头律师事务所张粟淇山东龙头律师事务所孙麒麟山东法扬律师事务所【代理律师】倪炳森张粟淇孙麒麟【代理律所】山东龙头律师事务所山东法扬律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】董风红;刘宝峰【被告】枣庄市海天房地产开发有限公司【本院观点】《中华人民共和国企业破产法》第三十条规定，破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。
【权责关键词】撤销代理合同基本原则第三人诉讼代表人证据不足新证据诉讼请求维持原判发回重审【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】二审中，双方当事人均未提交新证据。
二审对一审法院查明的事实予以确认。
【本院认为】本院认为，《中华人民共和国企业破产法》第三十条规定，破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。
《破产法司法解释二》第二条规定：“下列财产不应认定为债务人财产：(一)债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；(二)债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；(三)所有权专属于国家且不得转让的财产；(四)其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。
商品房买卖合同纠纷典型案例
近日，记者从贵阳仲裁委获悉，2010年贵阳仲裁委受理各类仲裁案件308件，其中商品房买卖合同纠纷、房屋拆迁安置补偿协议纠纷等涉及房地产的案件占到七成以上。
商品房认购纠纷、逾期交房、逾期付款、逾期办理产权证、房屋质量问题等依然是2010年商品房买卖合同纠纷的热点。
就以上热点问题，有关法律界专业人士对一些典型案例进行深度剖析，希望能对购房者有所警示。
热点一：认购纠纷案例回放：2010年7月，市民张先生与某房开公司签订了一份商品房认购协议.协议中就认购商品房的房屋位置、房型、价格、建筑面积等进行了明确约定.由于张先生认购的房屋还处于开发初期，尚未取得预售许可证,张先生依照认购协议,向房开公司支付了2万元的认购金。
2010年9月，张先生收到房开公司的书面通知:“一期物业已取得预售许可证,可以签订商品房买卖合同。
”与此同时，房开公司表示由于整体楼市房价大幅上涨,所以张先生之前订购的房屋房价也由之前约定的每套20万元左右，上调至25余万元。
若张先生在10日之内不能按房开公司通知的价格签订商品房买卖合同，则视为放弃原定的认购协议.对此，张先生表示不能接受，在双方协商未果情况下，张先生与其他多名购房者分别向法院提起诉讼.近日，法院已对该案作出判决,在交易中违背了诚信原则的开发商将向购房者们作出巨额赔偿。
法院判决认为，订立合同的双方当事人应遵循诚实信用原则.但本案中某房开公司在认购协议签订完、购房者按约支付了认购款后，却提出了大大超过双方预约时约定的价格条件，违背了我国合同法所规定的诚实信用原则和公平原则，导致购房者缔约机会的丧失,应对此承担责任并作出赔偿。
最后,法院参照房开公司向购房者发出的通知中的售价与原认购价的差额，酌情确定了赔偿标准。
张先生获得了2万元经济损失赔偿，已支付的2万元认购款也如数返还.律师点评：商品房认购纠纷相当复杂，一般认为，根据现有法律规定，在违背认购协议的约定不履行签订商品房买卖合同义务的情况下，违约方应承担缔约过失责任。
海南省高级人民法院关于审理商品房预约合同纠纷案件的裁判指引(试行)及典型案例
海南省高级人民法院关于审理商品房预约合同纠纷案件的裁判指引（试行）及典型案例为帮助正确审理商品房预约合同纠纷类案件，更好地统一裁判尺度和办案标准，根据《中华人民共和国民法典》及相关司法解释，结合审判工作实际，制定本指引。
一、涉商品房预约合同纠纷类案件主要类型概述1.签订意向书后已交房，但尚未验收竣工，购房者诉求确认双方存在商品房销售合同关系、根据意向书签订正式商品房买卖合同、办理网签、过户等。
2.签订意向书后，因开发商违约，购房者诉求解除购房意向、双倍返还意向金、定金。
3.商品房预约合同签订后，因价格上扬，开发商拒绝与购房者签订正式的商品房买卖合同，购房者不能按约定的房价款取得房屋，购房者诉求解除合同并要求赔偿损失。
二、涉商品房预约合同纠纷类案审理指引（一）注意妥善区分预约合同和本约合同的区别1.认购协议的内容不具备商品房买卖合同的主要内容，合同效力待定。
商品房买卖的交易过程中一般存在商品房买卖合同以及商品房预售合同两种文书，认购协议本来并不是这个过程中必然存在的。
然而，开发商以及购房者出于双方各自的目的，为了更快地将交易确定下来，会在未取得商品房预售许可的情况下，先签订一个名为“认购”、“订购”、“预定”等协议（以下统称“认购协议”）。
这样一种认购协议不属于现售或预售合同，而是当事人双方对将来订立正式商品房买卖合同达成的合意，其内容相对比较简单，一般是对双方将要交易房屋的基本情况及何时订立正式的房屋买卖合同等有关事项作出约定，包括：（1）双方当事人基本情况;（2）房屋基本情况，包括坐落位置、房号、面积等;（3）房屋单价、总价等;（4）签约及交付房款的时间;（5）定金及罚则。
认购协议的内容不具备商品房买卖合同的主要内容。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。
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签订商品房认购协议书的效力最高院公报案例张励与徐州市同力创展房地产有限公司商品房预售合同纠纷案【裁判摘要】预约合同是一种约定将来订立一定合同的合同。
当事人一方违反预约合同约定，不与对方签订本约合同或无法按照预约的内容与对方签订本约合同的，应当向对方承担违约责任。
判断商品房买卖中的认购、订购、预订等协议究竟是预约合同还是本约合同，最主要的是看见此类协议是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，即只要具备了双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况(包括房号、建筑面积)、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期，同时出卖人已经按照约定收受购房款的，就可以认定此类协议已经具备了商品房买卖合同本约的条件；反之，则应认定为预约合同。
如果双方当事人在协议中明确约定在具备商品房预售条件时还需重新签订商品房买卖合同的，该协议应认定为预约合同。
原告：张励。
被告：徐州市同力创展房地产有限公司。
法定代表人：程刚，该公司董事长。
原告张励因与被告徐州市同力创展房地产有限公司(以下简称同力创展公司)发生商品房预售合同纠纷，向江苏省徐州市泉山区人民法院提起诉讼。
原告张励诉称，2004年2月16日，原告张励与被告同力创展公司订立商品房预售合同，明确约定被告开发的橙黄时代小区彩园组团8号楼1单元102室商品房出售给原告，建筑面积为123平方米，价格为 2568元／平方米，并约定原告向被告缴房款定金等。
合同签订后，原告按合同约定履行了给付定金的义务，但被告迟迟于2009年开工建设，并公然违约，将房屋面积缩小为90平方米，并单方面提高售房价格。
请求法院判令被告依法按原合同价格赔偿原告房屋(不低于90平方米)一套并赔偿其他损失100000元。
原告张励提交了如下证据：1．《橙黄时代小区彩园组团商品房预订单》一份。
该预订单甲方为徐州市同力创展房地产有限公司、乙方为张励，签订日期为2004年2月16日。
其主要内容为：橙黄时代小区彩园组团商品房是由甲方开发建设，甲方已就开发建设情况向乙方做了必要的说明，并愿意预订给乙方；乙方已对该商品房做了必要的了解，自愿预定该商品房。
在平等自愿、协商一致的基础上，双方就乙方预订甲方商品房事宜达成以下协议：一、乙方预订甲方开发的商品房为橙黄时代小区彩园组团8号楼1单元102室商品房；二、该房屋建筑面积预计为123平方米，签订合同时双方应以房产管理部门核准的面积为准；三、双方约定房屋价格为 2568元／平方米，总房款预计为308 484元，签订合同时单价不变，总价款根据房产部门核准面积作相应调整。
此价款为房屋本身价款，不含配套及其他费用等；本单签订时，乙方向甲方预缴购房款50 000元，合同签订时，乙方再向甲方缴付258 484元；四、乙方需向甲方支付的配套费用有：暖气安装费按房屋建筑面积100元／平方米收取，预计总数为12 300元，合同签订时按房产管理部门核准面积相应调整……其他需要约定的事项：地下室980元／平方米，面积另计。
2．收款收据一份。
该收款单开具日期为2004年2月16日并加盖了徐州市同力创展房地产有限公司财务专用章，其上载明：客户名称张励、彩园8-1-102一套预付款50 000元。
3．《商品房预售许可证》一份。
该许可证发证机关为徐州市房产管理局、发证时间为2010年1月21日、编号为徐(房)售许字(2010)第2号，其上载明：徐州市同力创展房地产有限公司：你单位开发建设的橙黄时代5，6，7，8商品房屋，经审查具备预售条件，予以批准，特此发证。
坐落地点：泉山区奎山路奎西村，用途性质：住宅，交付日期：2010年7月25日。
原告张励以上述证据证明预订单已经具备了合同的基本条款，具有可行性，因为被告同力创展公司取得了售房许可证，使得该合同具有合法性；原告已经按照合同约定履行了给付款项的义务。
被告同力创展公司辩称，一，关于原告张励诉讼请求要求交付房屋的问题，第一，原告的合同性质为双方签订的预订单，属于预约合同，而非正式的商品房预售合同。
预约合同仅有协商签约的合同，没有交付房屋的义务。
在双方签订的预订单中大量使用预定字样，预订单仅具有合同的基本条款，不具有商品房买卖合同的基本内容。
商品房买卖合同不同于一般的买卖合同，具有特殊性，其涉及到诸多的义务条款，如房屋交付问题，面积差价处理问题，产权证的办理问题等等，这些问题如不在合同中明确约定，则合同在履行上会存在事实上和法律上的障碍。
第二，预订单签订的时间是2004年2月16日，当时预订房屋所在的地块并没有拆迁，仅仅办理了意向和规划手续，不具备开发建设的条件，更不具备预售的条件，这一点原告是清楚的。
该处工程的建筑工程规划许可证，建筑工程施工许可证，预售许可证等手续2010年才办理完毕，彩园组团的房屋在建房屋面积、户型、价格以及房屋的安排使用上都与预订单约定存在重大的差异，因此预订单所约定的房屋的位置，面积等条款均无法定依据，对双方均无法定的约束力。
第三，根据被告签订的拆迁安置协议，原告诉求所涉及的彩园组团8-1-102室房屋属于拆迁安置房屋，拆迁安置房屋均为一一对应关系，该房屋为拆迁户徐西成所有，因此原告所述的房屋即使签约，在事实上也无法履行。
第四，彩园组团项目直到2009年底才开工，房屋面积均建设为90平方米左右户型，房屋造价提高。
其中5号楼、7号楼为商品房，6号楼、8号楼为拆迁安置房。
造成这种结果的原因是：1．彩园项目为旧村改造工程，不同于净地开发的商品房项目工程，其中拆迁的问题是开发公司在奎山街道办事处等政府的支持和配合下才能共同完成，拆迁建设的进度和拆迁成本的增大开发公司无法控制，因此该地块直到2009年的4月份才拆迁完毕；2．(2006)37号国办发文件调整住房面积，(2007)117号徐政发文件调整住房建筑结构，被告方根据上述国家政策强制性调整的要求，在建工程的房屋面积均设计为90平方米，结构均为钢混结构，导致建筑成本增大，并非开发商原因所致，而是属于重大情势变更。
基于以上原因，被告若按照原预订单约定的内容与原告协商签约，事实上已无法履行，被告试图在维护双方利益的基础上与原告协商签约，遭到原告的拒绝，因此被告表示拒绝与原告协商签约履行合同。
因此原告要求交付房屋的诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法应予以驳回。
二、关于原告所提到的赔偿损失的问题，1．原告的诉求所提到的损失数额，其法律依据的基础仍然是正式的商品房买卖合同而非预约合同，因此被告认为原告的主张缺乏相应的法律依据。
2．双方签订的合同为预约合同，被告认为应承担相应的缔约过失责任。
3．在计算缔约责任问题的时候，请考虑以下因素：第一、合同性质的问题；第二、可预见性问题。
因原、被告所签订预约合同的时间是2004年的2月16日，根据通常的预见能力也仅能够预见1到2年内房屋价格合理增长的部分，对于非合理增长的部分以及现在房屋价格非正常增长均不能作为赔偿损失的依据；第三、情势变更因素。
旧村改造工程直到2009年的4月才拆迁完毕，也才具备建设条件，国家强制性文件的调整使在建工程在房屋面积和房屋建筑结构、建筑成本方面均无法预料和控制；第四、原告在签订预订单时仅支付了5万元，不能按照已付全款条件来衡量损失。
综上所述，被告认为，在确定合同性质的基础上，综合考虑以上因素，权衡合同双方的利益，酌情确定被告的赔偿数额。
被告同力创展公司提交了如下证据：一、徐州市计划委员会1999年6月2日作出的徐计投(1999)第243号《关于泉山区奎山乡奎西村旧村改造一期工程可行性研究报告(代项目建议书)的批复》文件一份、徐州市发展计划委员会2003年10月27日作出的徐计投资[2003]558号《关于奎西村旧村改造项目二期工程可行性研究报告的批复》文件一份、徐州市发展和改革委员会2009年3月24日作出的徐发改投资[2009]155号《关于同意徐州市同力创展房地产有限公司开展橙黄时代项目前期工作的通知》文件一份。
其中徐州市计划委员会徐计投(1999)第243号文件是对泉山区计经局(1999)58号文的批复，同意奎山乡奎西村的旧村改造计划，该工程总建筑面积13．06万平方米，采取一次规划、分期实施的原则，先期建设一期工程38 365平方米，其中居民住宅37 805平方米，公建配套560平方米；徐州市发展计划委员会徐计投资[2003]558号文件是对泉山区计经贸委[2003]142号文及所附项目可研报告的批复，同意由徐州市同力创展房地产有限公司实施奎西村旧村改造项目二期工程，该项目建筑面积112 635平方米；徐州市发展和改革委员会徐发改投资[2009] 155号文件同意徐州市同力创展房地产有限公司按照城市总体规划要求开展橙黄时代项目前期工作。
被告同力创展公司以上述证据证明该项目属于旧村改造工程，不属于净地商品房开发，而且是分期进行，实施的主体是奎西村和被告。
二、徐州市泉山区奎山办事处奎西居民委员会于2010年3月20日出具的《关于旧村改造相关问题的情况说明》一份，其情况说明主要反映旧村改造过程中遇到了诸多问题使得建设进度无法按计划推进，开发进展缓慢；现在建的彩园6号、8号楼及待建的彩园10号楼将用于拆迁安置，很多拆迁户仍需进一步建设安置。
被告同力创展公司以此证明彩园项目因拆迁问题到2009年才具备开发建设的条件；拆迁安置作为该项目的主要任务需要奎西村委会等相关国家机关协调配合完成，拆迁的进度和拆迁的成本开发公司均决定不了，说明旧村改造的工程的特殊性。
三、建筑工程施工许可证一组、商品房预售许可证一份。
被告同力创展公司以此证明彩园项目工程直到2010年的1月21日才办理完所有的手续，进而说明2004年所签订的预购单所预定的条款没有相关依据，对双方不具有约束力。
四、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发[2006]37号)文件，其中要求自2006年6月1日起新建住房套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70％以上。
被告以此证明国家强制性调整住房建筑面积。
《徐州市政府关于在民用建筑工程中全面推行现浇框架等先进结构体系的意见》 (徐证发[2007]129号）文件，被告同力创展公司以此证明自2007年10月起徐州市所有的各类居住工程必须采用现浇框架等结构体系，不得采用砖混的结构体系，导致现在彩园建设工程建设成本加大。
五、签订双方为徐州市同力创展房地产有限公司(甲方)和徐西成(乙方)、签订日期为2008年3月19日的《拆迁产权交换协议书》一份，其上载明：甲方拆除乙方坐落于奎西村5组39号私有房屋，建筑面积255．09平方米，甲方以彩园小区8号楼 1单元102室、2单元402室、4单元502室同乙方被拆除房屋进行产权交换，作定居安置。