最新大型商业地产品牌落位方案 (2)
商业地产购物中心的定位策略
营销策略
通过促销活动、社区 营销等方式，吸引目 标客群，提高客户粘 性和消费频次。
06
总结与展望
总结
购物中心定位策略在 商业地产中的重要性
购物中心作为商业地产的重要组成部 分，其定位策略对于吸引客流、提升 品牌形象和促进销售具有至关重要的 作用。
购物中心定位策略的 多样性
购物中心可以根据目标消费群体、地 理位置、建筑风格和品牌形象等因素 制定不同的定位策略，以满足不同消 费者的需求和期望。
价格定位策略
01
根据商品定位和目标客群，制 定合理的价格策略，包括高低 搭配、打折促销等，以满足不 同消费者的价格需求。
02
定期进行价格评估，根据市场 变化和消费者反应调整价格策 略。
03Байду номын сангаас
重视价值定价，根据商品的质 量、服务、环境等因素进行合 理定价，以提高消费者的购买 满意度。
环境定位策略
商场氛围
考虑不同业态之间的关联性和互补性，提高项目的整体竞争力
03 。
定位的步骤
01
02
03
第三步：品牌选择与招 商策略
根据项目类型和业态布 局，选择适合的品牌和
商家进行招商。
制定招商策略，吸引优 质品牌和商家入驻，提 高项目的品质和影响力
。
定位的步骤
第四步：空间设计与物业管理
根据目标客群的需求和偏好， 进行空间设计和物业管理。
定位是商业地产购物中心成功的关键因素之一，能够帮助项 目在市场竞争中脱颖而出，吸引目标客群，提高项目知名度 和美誉度。
定位在商业地产购物中心的重要性
定位能够明确商业地产购物中心的市场定位和目标客群，为项目的规划设计、业态 布局、品牌选择和营销策略提供指导。
上海正大广场品牌落位图
7F 1. 2. 16 3 1 16 15 2 3. 4. 5. 6. 7. 4 6 8. 艾维庭 蕉叶音乐飠厅 凯尔齿科 时代生活美语时空 汤尼英盖 喜多屋国际海鲜料理 英孚教育 紫颖美容 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 港丽飠厅 俊奥 史云逊护収中心 思泳杰 威尔士健身中心 学乐英语 御美会 正大百货欢乐童趣馆 新都市舞工场
5
8
17 11 10
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8F 13 15 5 7 1. 2. 3. 8 3 16 4. 5. 6. 爱晚亭酒家 大众书局 DQ冰淇淋 DC-咖啡 好乐迪 肯德基精选飠厅 10. 12. 13. 14. 15. City Art Center 大禾寿司 健康煮休闲火锅 孙平収型工作室 萨利亚
11. DAIWO SUSHI
9.
10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19.
凛花
猫头鹰 NOVO 千禧之星 斯沃琪 Skechers 天梭 星巴克 星美售票亭 兆亿咖啡 ZARA
28.
29. 30. 31. 32. 33. 34. 35. 36. 37.
罗飞诺珠宝
马哥孛罗 波芒得 古典玫瑰园 塞纳烟草 丝芙兰 贝纳通/茜思黎 香啡缤 新元素 中银易兑行
1
7.
2 8. 9.
司凯特真冰滑冰场
味千拉面 洋葱飠厅
16.
星美电影院
小南国
9F 小南国 10F 俏江南
俏江南
B1 1. 8 10 5 2 2. 3. 4. 5. 6. 春水堂 芙瑞诗 JQ 屈臣氏 特力屋 中国工商银行 7. 8. 9. 10. 11. ENZO999 福奈特 美蝶天堂 瑞尔齿科 中国银行
万达商业地产策划方案
万达商业地产策划方案一、背景介绍万达商业地产是中国的一家知名企业，主要从事商业地产的开发、运营和管理。
近年来，随着城市化进程的加速和人民生活水平的提高，商业地产的市场需求日益增长。
为了在激烈的市场竞争中取得优势，万达商业地产需要制定一套科学、务实的策划方案，以提高项目的竞争力和盈利能力。
二、目标市场分析万达商业地产主要以城市消费者为目标市场。
通过对目标市场的细分分析，可以精确定位目标人群，从而更好地满足他们的需求。
目标市场的细分可以从以下几个方面进行考虑：1. 地理位置根据不同城市的地理和经济特点，将目标市场分为不同的区域。
例如，一线城市和新一线城市可能具有更高的消费水平和购买力。
2. 人口特征根据不同年龄段、性别、教育背景和职业等特征，将目标市场进一步细分，以满足不同人群的需求。
3. 消费习惯通过分析消费者的消费习惯，了解他们对不同商品和服务的需求，以便为目标市场提供更精准的产品。
三、项目定位根据目标市场分析的结果，万达商业地产可以制定适合不同区域和人群的项目定位。
项目定位应考虑到以下几个因素：1. 客户需求项目的定位应满足客户的需求，例如，定位于高端消费市场的项目应提供豪华设施和服务，而定位于中低端消费市场的项目可以注重价格优势和便利性。
2. 竞争分析分析竞争对手的项目定位和市场份额，找到差距并寻求在竞争中的优势。
3. 品牌形象万达商业地产作为知名品牌，应通过项目定位来塑造和传递企业品牌形象，提升品牌的价值和影响力。
四、市场推广策略市场推广是项目成功的关键因素之一。
万达商业地产可以通过以下方式进行市场推广：1. 宣传媒体利用各种媒体平台，如电视、广播、报纸、杂志等，进行项目宣传，提高项目的知名度和美誉度。
2. 线上推广通过互联网和社交媒体平台，进行项目的线上推广，吸引更多目标客户关注和参与。
3. 促销活动组织各种促销活动，如特价折扣、赠品活动、会员福利等，吸引客户消费并增加项目的销售额。
4. 合作伙伴与其他企业、组织、机构等建立合作伙伴关系，共同开展推广活动，拓展项目的影响力和市场份额。
招商落位方案
以我给的标题写文档，最低1503字，要求以Markdown 文本格式输出，不要带图片，标题为：招商落位方案# 招商落位方案## 1. 概述招商落位是指商业地产开发商为引进商家提供一个合适的商铺，以满足商家经营需求，并提供相应的支持和服务。
招商落位方案是商业地产开发商根据市场需求和商家需求，制定的一套招商策略与方案。
本文档将详细介绍招商落位方案的重要性、招商落位的步骤以及招商落位方案的关键要素和实施方法。
## 2. 为什么需要招商落位方案？招商落位方案在商业地产行业中具有重要意义，具体原因如下：### 2.1 市场需求商业地产业务的核心目标之一是满足市场需求，而商业地产项目的成功与否很大程度上取决于招商落位的质量。
招商落位方案的制定可以帮助开发商更好地理解市场需求，为商家提供适合的商铺，提高项目的租金和销售收益。
### 2.2 专业服务招商落位方案是开发商为商家提供专业服务的基础。
通过合理的招商落位方案，商家可以根据自身经营需求选择适合的商铺，而开发商可以通过专业的营销手段来吸引潜在商家，提供全方位的服务和支持。
### 2.3 提高项目竞争力招商落位方案的制定可以帮助开发商提高项目的竞争力。
通过调研市场，了解竞争对手的情况，开发商可以制定出更有吸引力的招商政策和优惠条件，吸引更多优质商家入驻项目，从而提高项目的知名度和竞争力。
## 3. 招商落位的步骤招商落位包含以下几个主要步骤：### 3.1 市场调研市场调研是制定招商落位方案的基础。
通过深入了解目标市场的消费需求、竞争对手的情况以及相关法规政策，开发商可以制定出更合理的招商策略和方案。
### 3.2 商家需求分析商家需求分析是指对潜在商家的需求进行评估和分析。
开发商可以通过与商家的沟通和调研，了解商家对商铺位置、面积、租金等方面的要求，从而为商家提供更加满意的商铺。
### 3.3 招商政策和优惠条件制定根据市场调研和商家需求分析的结果，开发商可以制定出相应的招商政策和优惠条件，以吸引更多优质商家入驻项目。
商业地产项目招商运营方案
商业地产项目招商运营方案第一章：项目概述 (3)1.1 项目背景 (3)1.2 项目定位 (3)1.3 项目目标 (3)第二章：市场分析 (4)2.1 市场环境分析 (4)2.1.1 宏观环境分析 (4)2.1.2 行业环境分析 (4)2.1.3 地域环境分析 (4)2.2 竞争对手分析 (4)2.2.1 竞争对手概况 (4)2.2.2 竞争对手优劣势分析 (4)2.2.3 竞争对手市场占有率分析 (4)2.3 市场需求分析 (5)2.3.1 消费者需求分析 (5)2.3.2 市场容量分析 (5)2.3.3 市场潜力分析 (5)第三章：招商策略 (5)3.1 招商定位 (5)3.1.1 项目定位 (5)3.1.2 招商目标 (5)3.1.3 招商定位原则 (5)3.2 招商渠道 (5)3.2.1 传统渠道 (6)3.2.2 网络渠道 (6)3.2.3 产业链渠道 (6)3.3 招商优惠政策 (6)3.3.1 租金优惠政策 (6)3.3.2 装修优惠政策 (6)3.3.3 营销优惠政策 (6)3.3.4 人才引进政策 (6)第四章：运营模式 (7)4.1 运营目标 (7)4.2 运营策略 (7)4.3 运营管理 (7)第五章：营销推广 (7)5.1 营销策划 (7)5.2 推广渠道 (8)5.3 品牌建设 (8)第六章：物业管理 (9)6.1 物业服务内容 (9)6.1.2 服务内容 (9)6.2 物业收费标准 (9)6.2.1 收费原则 (9)6.2.2 收费标准 (9)6.3 物业管理团队 (10)6.3.1 团队架构 (10)6.3.2 人员配置 (10)6.3.3 培训与发展 (10)6.3.4 服务承诺 (10)第七章：财务预算 (10)7.1 成本预算 (10)7.1.1 项目概述 (10)7.1.2 土地成本 (10)7.1.3 建筑成本 (10)7.1.4 装修成本 (11)7.1.5 设备采购成本 (11)7.1.6 人力资源成本 (11)7.1.7 营销推广费用 (11)7.1.8 日常运营成本 (11)7.2 收益预测 (11)7.2.1 项目概述 (11)7.2.2 租金收入 (11)7.2.3 销售回款 (11)7.2.4 其他业务收入 (11)7.3 资金筹措 (11)7.3.1 项目概述 (11)7.3.2 资金来源 (12)7.3.3 资金筹措方案 (12)7.3.4 资金使用计划 (12)第八章：项目进度 (12)8.1 项目建设进度 (12)8.1.1 项目启动阶段 (12)8.1.2 项目施工阶段 (12)8.1.3 项目验收阶段 (12)8.2 项目招商进度 (12)8.2.1 招商策划阶段 (12)8.2.2 招商实施阶段 (13)8.2.3 招商收尾阶段 (13)8.3 项目运营进度 (13)8.3.1 运营筹备阶段 (13)8.3.2 运营启动阶段 (13)8.3.3 运营成熟阶段 (13)第九章：风险控制 (13)9.1.1 市场竞争风险 (13)9.1.2 市场需求风险 (13)9.2 运营风险 (14)9.2.1 运营管理风险 (14)9.2.2 财务风险 (14)9.3 政策风险 (14)9.3.1 政策变动风险 (14)9.3.2 政策限制风险 (14)第十章：后期评估与调整 (14)10.1 评估指标 (15)10.2 评估方法 (15)10.3 调整策略 (15)第一章：项目概述1.1 项目背景我国经济的快速发展，商业地产市场日益繁荣，商业地产项目招商运营成为推动地区经济发展、提升城市商业氛围的重要手段。
商业地产策划方案优秀范文5篇分享
商业地产策划方案优秀范文5篇分享商业地产策划方案(一)一、商业地产分类(一)、按存在形式分商业地产可分为：大型综合购物中心、商业街、独立商厦、批发零售市场、连锁店、社区商业设施、物流园区、配送中心、宾馆酒店及餐饮娱乐项目、旅游观光景点、文化服务经营设施、体育经营设施、公用(设施转化)经营设施等。
(二)、按产权形式分1、虚拟产权商铺虚拟产权式商铺的产生和返租模式的出现其实是发展商为了解决大卖场面积消化的难题，购买者拥有一定面积的产权，但具体商铺位置一般不明确。
在此条件下套现是第一位的，只能以市场需要做策略性引导，运用返租方式是有效的。
(此种形式在北京、上海、成都等城市已禁止使用，深圳还有部分存在)2、独立产权商铺独立产权式商铺拥有一个独立的商铺空间，注重项目入市后的经营状况和物业升值，开发商一般采用应将部分卖场保留，该类型的商铺需要依靠一定规模的产业基础和较为成熟的物流环境，在此基础上，对所经营的业态业种以及经营环境，经营档次进行升级，从软硬环境两方面入手，提高项目的市场认知度，从而提升项目的商业价值和发展前景，吸引投资者与经营者共同的投资热情。
二、商业地产宏观情况(一)、商业地产需求量增加随着中国经济的持续发展，人们消费水平的不断提高，以及国内商业、零售业2014年12月11日彻底对外开放，中国商业市场正在吸引着越来越多国际商家的关注，寻找适合商家发展的商业地产项目，成为众多国内外商家扩张规模、占领市场的基础。
2015年，商铺的需求将会有大幅增加，同时商家对商业物业的选择标准将更为严格，物业结构适用性好、位置优越的项目将成为追捧对象。
(二)、运营模式将回归理性由政府推动的会展中心、城市广场、步行街这类形象工程，以及一些开发商盲目兴建的购物中心、批发市场等问题逐步暴露出来，一些不符合城市商业规划、不符合商业地产运作规律的项目将风险凸现，中小投资者投诉可能成为一个新热点。
所以今后的商业地产开发上将更多地涉及到商业地产的后期经营管理上，单搞开发的地厂商今后的竞争力将会越来越弱。
商业地产项目品牌落位要点
商业地产项目品牌落位要点在招商过程中，为什么，购物中心里黄金珠宝化妆品柜台往往是在一层？为什么，餐饮和教育培训多是在高层？又为什么，儿童业态和美容SPA比邻而居，影院旁边总有茶饮甜点作陪？这些疑问，表面看是因为这些品牌的承租能力较强，但实际上是在购物中心项目在设计前就已明确规划的内容，品牌的落位只是果不是因。
因在项目前期就已经充分对项目进行了理解和布排，一切都是水稻渠道的结果。
之所以这么说，是我们需要理解品牌落位工作就是购物中心根据自身定位确定商业业态的种类，并且每种业态在项目中分布及分配比例的过程。
现代商业购物中心项目，在空间上看多数都是立体多层式的空间结构，这决定了空间的广阔性和体量的庞大。
所以在品牌落位上，往往就是多项目多品牌的复杂组合模式，不但要保障项目中品牌不存在业绩冲突，还要能使得每家品牌能够达到理想业绩，同时还要促成相互之间的共生互促关系。
例如我们经常可以看到很多品类是在一起扎堆，例如都是女装类或运动类，例如都是餐饮类，能够在多种维度上有利于商户与消费者。
也只有如此，才能够避免或减少品牌商户因无利或微利从而撤店撤场，因此需要在实际经营的角度思考项目设计、定位、落位等方面的过程。
实践中很多商户撤场逃逸，多是因不恰当的设计缺陷和品牌落位导致的经营困难，这是风控或法律所无法解决的问题，不能一昧由品牌或商户来承担，应当在源头就进行考虑。
尤其老牌的零售品牌，都是有着多年运营经验，对项目理解有着一套自己方法论，但面对不专业或项目存在确实瑕疵的项目时，也会存在各种畏难或趁机要求其他条件的情形，所以开发商如果没有做好定位、落位工作，往往较难招徕合适品牌或趁机被看穿底细而付出一定的代价。
那么对于任何项目的定位中，都势必要重视对项目规划和运营能力前期推演，如果不了解品牌的特性以及互补和要求，则很难将其进行组合，更难以使得租金有所提升。
此类案例在住宅出身的开发商中比较常见，后期开业时很难盘活项目或提升项目。
购物中心楼层商业布局方案ppt课件
日本购物中心的规模普遍偏小，平均单店规模在1.6万㎡，租户48家；单个店铺339㎡。
2
贰、楼层空间布局
2
表2-1.参考购物中心楼层业态布局情况
楼层/项目
L13 L12 L11 L10 L9 L8 L7 L6 L5 L4 L3 L2 L1 B1 B2 B3 B4
西单大悦城
类型 总体规模 单店平均 单店铺
指标 总数（个） 总建筑面积（㎡） 总营业面积（㎡） 总销售额（亿日元） 平均单店建筑面积（㎡） 平均单店营业面积（㎡） 平均单店销售额（亿日元） 平均单店租户数（个） 平均单个店铺建筑面积（㎡） 平均单个店铺营业面积（㎡） 平均每坪销售额（千日元）
数据 2759 44,919,370 36,538,400 268,306 16,281 13,243 97.25
26353
21.1%
时尚集成店
10573
8.5%
时尚服饰
17420
13.9%
Zara复式店 、JINAVA 、Ein 、La Pargay 、Eachway 、Belle 、红科 、Best Seller复式店 、Ochirly 、Walker shop 、G2000 BLACK
LABLE 、EITIE 、零A售RR（T5C6O.9%、）COBO 、Prich 、Hiros休h闲im服a 、饰Giordano ladies 、MOTIV5I3、54Les Pallines 、Meta4ll.u3r%gy 、COTTON
购物中心面积（㎡） 9.5 10.0 11.0 11.5 14.5 15.2 15.4 15.9 16.0 16.1 16.4 16.4 16.5 16.8 16.9 17.2 17.3 17.4 17.4 17.7 18.3 19.0 20.0 21.0 21.3
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8、项目选址 1、考虑到了大型购物中心地理位臵和商圈的重要性； 2、通过市场调研，某某所在区域十五分钟步行范围内（即所 谓的“第一商圈”），聚集了地王大厦、深圳发展银行大厦、 深圳证券交易所、世界金融中心等高档写字楼，众多的高级 酒店及文化设施遍布周边，是深圳最具消费力人群集中的区 域； 3、罗湖作为深圳最早发展起来的区域，作为城市心脏的地位 在深圳人心中根深蒂固，其吸引人流的作用对某某确立“目 的地”的地位将起到积极的作用。
10、市场分析成功前提
1、如何精确把握市场现状，有效预测未来市场； 2、如何有效规避市场风险，体现前瞻性、准确性； 3、这几乎是每一个购物中心发展商关心的问题； 4、而解决这个问题的前提就是进行充分、准确的市场分析； 5、购物中心的复杂性决定了其市场分析的复杂性； 6、购物中心规划前期的市场分析是一个需要在政治、经济、 金融、商业、房地产等多个行业专业知识配合下完成的系统 工程；
9、交通方面 1、某某处于深南中路与滨河大道这两条城市主干道 之间，主入口与深南大道直接相接； 2、周边有 31条公交车经过，而即将投入使用的深圳 地铁一号线大剧院站紧靠这个项目； 3、为了更好的吸引人流，在政府的支持下将这个地 铁站与某某地下一层打通，这样大量的地铁客流就 可以直接通过通道进入某某内。
第一部分 市场规划、市场分析
一、规划运营模式 1、某某 总建筑面积达55万平方米，总投资逾40亿港币的中心是一座 集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体 的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群。 某某是深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室 内购物中心，总建筑面积约18万平方米，拥有6层商用楼面， 近300个大小不一、功能不同的独立店铺，集零售、餐饮、娱 乐、休闲、文化、康体等诸多元素为一身，正可谓包罗万象， 应有尽有，为消费者带来全新的消费概念和生活体验，是真 正意义的一站式消费中心，是市民和游客均向往的好去处。
4、深圳休闲娱乐生活领跑者 1、深圳最大、最好的电影城； 2、星巴克在南中国的旗舰店； 3、奥运标准真冰滑冰场； 4、设计理念前卫的美发沙龙； 5、闻名世界的玛花纤体； 6、NOVO的时尚沙龙； 7、除了让人眼花缭乱的时尚品牌；
8、某某的休闲娱乐组合又将让人眼前一亮。
11、商业规划：成功的基础 1、在集中时间内感受多元化、综合性的消费； 2、购物中心区别一般百货商场的重要特点；
确定位乃是购物中心竞争胜出的原因； 2、据调查，超过 53％的被访者认为某某的市场 定位应以中高档为主。因此，某某的市场定位确 定为“中档偏高”，既不同于以高档为特色的西 武，又不同于一些经营中低档商品的百货公司， 具有明显的差异性。
3、某某年销售额超过10亿元 1、开业一年的某某全年销售额超过10亿元； 2、二期总投资超过22亿港元，总建筑面积达26万平方米 由超五星级酒店、酒店式公寓、国际商业休闲广场等组成； 3、某某已成深圳商业名片； 4、某某接待顾客2000万； 5、商场出租率达97％； 6、商场在顾客中的美誉度不断提升 成为人们眼中深圳最具魅力的购物、休闲、娱乐场所之一； 7、大厦：出租率接近100％
5、某某采取 主力店＋次主力店＋专 门店的门店组合形式
6、四家主力店 1 、R é EL时尚生活百货； 2、万家新业态Olé 超级市场； 3、深圳最大的电影城——7厅嘉禾影城； 4、深圳第一家奥运标准的真冰滑冰场 。
7、 · 某某主力店铺
■ RéEL时尚生活百货：专为18~35岁年轻女性打造 的时尚生活馆。 ■ Olé超级市场：万家旗下的第一家新概念超市，以 “时尚、健康、快乐”为经营理念。 ■ 嘉禾深圳影城：目前深圳最大的电影城，为电影 爱好者提供最好的视听享受。 ■ 冰纷万象滑冰场：中国第一个商业用途奥林匹克 标准真冰滑冰场，下设“冰纷会”滑冰俱乐部，教 练团队实力雄厚。
力推“一站式”消费中心，是一种全新的商业模 式 它不仅是购物的场所，它最初的用意是想在深圳 这样一座人均社会商品零售额全国第一的年轻城 市中创造一种新的购物方式、生活方式 .
2、某某创建绿色商场 1、取消一次性筷子仅仅是某某倡导绿色消费、创建绿色商场 的举措之一； 2、某某著名的国际西式快餐连锁店星巴克，从开业起就推出 了自带咖啡杯享受一元优惠的活动，如今更是加大了优惠力 度：对自带杯的顾客，每杯给予优惠两元，令自带杯顾客大 幅增加； 3、某某每天要接待顾客6万人次以上，每天收集垃圾需要使 用相当数量的垃圾袋，公司规定除洗手间和货梯间外，其余 的垃圾袋都需要回收； 4、某某中央空调系统采用全热型热回收转轮交换器，每年可 节约32万元，商城温度从23℃调高到26℃，每年可节约上百 万元。
主力店业态规划租赁服务
永不落幕的时尚舞台
· 某某，中国购物中心行业的领跑者，倡导国际化 的消费理念，彰显时尚品味与优雅格调，引领全 新的生活方式与消费潮流。在这个18.8万平方米 的时尚殿堂，品牌零售、特色餐饮交相辉映，娱 乐休闲、文化风情异彩纷呈。 前沿魅力、和谐体验，尽在· 某某。 应有尽有，为消费者带来全新的消费概念和生活 体验，是真正意义的“一站式”消费中心，是市 民和游客均向往的好去处。
7 、 2001 年初，（深圳）有限公司聘请全球顶尖的零售业专 业顾问公司进行某某项目开发前期市场调查，内容包括了深 圳宏观经济及未来发展分析、深圳零售市场状况、项目商圈 分析、深圳居民及游客的购物习惯、零售概念测试分析、零 售商对某某项目的反应、潜在竞争对手分析等，制定了一份 多达300页的研究报告； 8、除专业顾问公司进行市场分析以外，自己的团队考察了众 多的可比项目：美国的 Mall of America、South Coast Plaza、 Fashion Island，日本的Canal City、六本木，香港的太古广场、 又一城、海港城，新加坡的新达城，台湾的京华城、新光三 越信义新天地等近百个著名的购物中心。