房地产价格的影响因素与走势预测(doc 9页)
我国房地产价格影响因素分析
我国房地产价格影响因素分析［摘要］地产业在整个国民经济体系中属于基础性、先导性产业。
房地产业的重要性决定于房地产的重要性。
因此，分析、研究影响房地产价格的因素，将有利于我们分析房地产市场，进而采取行之有效的、有针对性的调控措施，不断满足广大居民有效需求的增长，实现房地产业与整个国民经济的持续、平稳、协调发展。
关键词］房地产价格影响因素1．引言房地产业的运行和发展涉及众多的相关产业，显示出很强的相关性。
房地产业在许多国家和地区成为支柱产业，占dp的比重在10%以上。
在我国，房地产业对全国dp的直接贡献率和间接贡献率约占15％，带动一大批关联产业发展，初步成为国民经济的支柱产业。
然而，房地产业也呈现出投资过热，价格过高的现象。
尽管，政府一次次出台新的政策对房地产价格进行调控，在一定程度上控制了房价上涨的速度，但是，我国的房价依然远远超出了老百姓的购买能力。
因此，认识和掌握房地产市场价格特征、制约因素及其变化规律，将有利于我们分析房地产市场，进而采取行之有效的、有针对性的调控措施，实现房地产业与整个国民经济的持续、平稳、协调发展。
2．房地产价格组成房地产价格是房地产经济中的一个核心问题，它关系到房地产所有权和使用权在经济上的实现，房地产市场运行的秩序和房地产资源的优化配置。
房地产价格是房产价格和地产价格的统一，是房地产商品价值和地租资本化价格的货币表现。
我国房地产价格主要由以下几部分构成：1）土地费用土地费用，包括土地取得费用和土地开发费用。
房价与地价之间的互动关系，在有较多土地供应者的情况下，房价是主动的，地价是被动的，即地价水平主要取决于房价水平，就如同一般情况下地租水平是由农产品价格水平决定的一样。
但在我国目前房地产开发用地由政府独家垄断供应的情况下,土地一级市场上的地价水平，在很大程度上影响着新建商品房的价格水平。
2）建安成本建安成本包括：前期工程费（前期规划、可行性研究、勘察、设计及施工的三通一平等工程前期所发生的费用.）；基础设施建设费（建造小区内的道路、供水、供电、排污、排水、照明、通讯、绿化、环境卫生等的建设费用。
影响房地产价格走势的因素有哪些
影响房地产价格走势的因素有哪些
房地产市场价格水平既受到成本与费用构成的影响，同时也是其他众多因素相互作用的结果。
这些因素包括：
1.社会因素
社会因素包括社会治安状况、人口密度、家庭结构、消费心理等。
2.政治因素
政治因素是指会对房地产价格产生影响的国家政策法规，包括房地产价格政策、税收政策、城市发展规划等。
3.经济因素
经济因素包括宏观经济状况、物价状况、居民收入状况等。
4.自然因素
自然因素包括房地产所处地段的地质、地形、地势及气候等。
5.区域因素
区域因素包括交通状况、公共设施、配套设施、学校、医院、商业网点、环境状况等。
6.个别因素
个别因素是指影响某个房地产项目的具体因素，包括建筑物造型、风格、色调、朝向、结构、材料、功能设计、施工质量、物业管理水平等。
功能设计合理、施工质量优良、通风采光好和良好的朝向等因素都会相应地在房地产价格上体现出来。
影响房地产价格的因素分析
影响房地产价格的因素分析摘要：房地产业是国民经济的支柱产业,与许多行业具有极强的关联性。
合理的房地产价格是保持社会和谐和保障民生的关键。
近年来，我国房地产市场持续高速发展，房地产业的繁荣推进了经济的快速发展。
但是，由于我国房地产市场发展相对不成熟，存在价格持续高涨、市场供求结构不平衡、一二线城市房价涨幅过大等问题影响着我国房地产业的健康发展。
究其原因，高房价的产生主要由经济、政治和社会三大因素决定。
因此，本文从宏观和微观层面分别对房地产价格的影响因素进行了深入而全面的分析,进而提出了相关政策建议。
关键词：房地产价格;微观因素;宏观因素影响房地产价格的因素，有住房和土地使用制度、经济发展状况、城市化进程、财政金融政策，税收政策等宏观因素，也有环境状况、交通设施、建筑物类型与质量、小区环境、住宅的品质、楼层、朝向等微观因素。
因此，本文将分为宏观和微观因素两方面来阐述房地产价格影响因素，微观层面主要是基于房地产行业或者房地产产品属性角度的探讨,宏观层面则主要体现在宏观经济指标对房价波动的影响。
一、影响房地产价格的宏观因素分析1。
1 经济因素经济的高速发展是支撑房价上涨的动力。
影响房价的经济因素很多。
本文主要研究国内生产总值、物价水平、利率对房地产价格的影响。
1.1.1 国内生产总值与房地产价格呈正向关系国内生产总值，即GDP，是指在一定时期内，一个国家和地区的经济中所能生产出的全部最终产品和劳务的价值总和。
国内生产总值主要从以下途径影响房地产价格：一是国内生产总值的增长带动了经济水平的提高和人民生活水平的改善。
当经济水平得到提高，人民生活水平得到改善后，人们会加大对生活必需品的消费,在解决好温饱问题后，人们开始注重对住房的改善。
另外,城市人口和就业人口随着经济水平的提高而上升，从而住宅需求增加。
因此，房地产价格上升.二是国内生产总值的提高反映了一国或者地区宏观经济条件较好，增强了房地产开发商的信心，从而房地产投资增加，拉动经济增长.为了分析房价与GDP之间的关系，我们研究了房地产价格(源于年度数据)增长率与GDP（源于年度数据)增长率之间的关系.如图1所示：展示了房价增长率与GDP 增长率之间的关系.房地产价格增长率与GDP增长率的走势基本相同，说明二者之间确存在正向相关关系。
当前房价波动原因及趋势分析
当前房价波动原因及趋势分析随着经济的发展和人口的增加，房地产市场成为一种充满变化的市场。
房价的波动也成为一种普遍现象。
本文旨在探讨当前房价波动的原因及趋势分析。
一、房价波动原因1.因素因素是房价波动的主要原因之一。
领导的房地产对市场的影响是极大的，如果领导的不稳定，市场也相应不稳定。
例如，领导实施的“限购”往往会导致房价的大幅下跌，而领导推行的“供求平衡”则有可能导致房价的上涨。
此外，各地房地产的不同也是房价波动的一个原因，因为的不同会导致各地市场的供求关系、金融、税收等方面的不同，从而引起房价上涨或下跌。
2.供需因素供需因素是影响房价波动的一个主要因素。
供需关系是房地产市场的核心点，房价的上涨与下跌都与供需关系密切相关。
一般来说，当供不应求时，房价就会上涨；当供过于充足时，房价就会下跌。
此外，市场还会受到城市规划、自然资源、交通配套等方面因素的影响，进而影响着供需关系以及房价的波动。
3.金融因素金融因素也是影响房价波动的一个重要因素。
金融的变化、货币的松紧、利率变动等可通过影响房屋买卖市场的供需关系来引起房价波动。
例如，银行利率下降或房屋抵押贷款资金来源增加可使房价上涨；而利率上升或抵押贷款资金来源变得困难则可使房价下跌。
4.社会因素社会因素是影响房价波动的一个非常重要的因素。
社会因素包括房屋的功能、购房者的需求、社会经济的发展等方面。
例如，城市的发展与人口的增长会改变房地产市场的供需关系，进而影响房价的波动。
此外，购房者对房屋的需求变化也会影响房价的波动。
例如，随着年轻人结婚、生子数量的增多，对房屋的需求也在不断增加，从而会导致房价水平的上升。
二、房价波动趋势分析1. 房地产的调整和管控趋势随着楼市的升温，各级领导对房地产领域的行为进行了规范，加强了对房地产市场的监管。
限购、限贷、限售等管控不断落地，房地产市场会趋向理性，而“去库存”仍将是领导的决策重点，进行良性的去库存将会推动房价的平稳发展。
房地产价格影响因素研究
房地产价格影响因素研究房地产价格是一个城市的经济和社会发展的重要指标，它的涨跌程度会影响整个城市和国家的经济走势。
因此，探究影响房地产价格的因素对于政府制定宏观经济政策和个人房地产投资具有极为重要的意义。
首先，基础设施建设是影响房地产价格的一个重要因素。
高速公路、高铁、机场、地铁等基础设施可以提高城市的交通配套设施和生活品质，从而提高房地产价格。
一些新建的商业中心、科技研发园区等项目落地也会带动附近区域的房价上涨。
其次，就业机会也是影响房地产价格的因素之一。
一个城市的就业机会越多，就会吸引越多的人口涌入该城市，这会导致房屋需求量的增加，从而推动房价上涨。
例如，一些经济发达的城市，由于就业机会多，吸引了大量外来人口，房产价格随之上涨。
第三，货币政策的变化也会对房地产价格产生影响。
当央行放宽货币政策，降低利率时，购房成本相对降低，可更容易地借款买房，房地产市场价格上涨。
当然，如果央行升息，升值汇率，通货紧缩等情况出现，房价则有可能下跌。
第四，政策的调整也会影响房地产价格。
例如，限制购房政策，调整地产税的政策，会影响投资者和开发商的预期，从而影响市场的供需状况，导致房地产价格的变化。
第五，房地产供给量的变化也会直接影响房地产价格。
如果供给量过少，需求量过大，价格便高涨。
相反，如果供给量大于需求量，房屋空置率高，价格就会下降。
综上所述，影响房地产价格的因素多种多样，其中涉及到经济政策、社会需求、市场供给等多个方面。
房地产价格的波动也会对于城市的经济和社会发展产生不同程度的影响。
因此，只有多方面考虑，可持续发展地促进房地产市场健康发展。
房地产市场的价格波动原因
房地产市场的价格波动原因房地产市场作为一个重要的经济部门，其价格波动对经济发展和社会稳定具有重要影响。
不同时间段和不同地区的房地产市场，其价格波动原因可能存在差异。
本文将从供需关系、宏观调控政策、金融环境和市场预期等方面探讨房地产市场价格波动的原因。
一、供需关系供需关系是影响房地产市场价格波动的重要因素之一。
当房地产市场供给增加而需求减少时，价格往往会下跌；反之，当供给减少而需求增加时，价格则会上涨。
供给的增加可能源自于新建住宅的增加、老旧房屋的改建或市场库存的释放等。
而需求的增减则与人口增长、城镇化进程、宏观经济条件以及购房者的购买力等多种因素相关。
供需关系对房地产市场价格波动产生了直接影响。
二、宏观调控政策宏观调控政策是指政府通过宏观经济手段对房地产市场进行调控的行为。
政府通过调整货币政策、税收政策、土地供应政策等手段，影响购房者的购买力、投资者的投资意愿以及开发商的开发行为，进而对价格波动产生影响。
例如，政府加息、提高首付款比例、限制购房数量等举措都会对房价形成一定的制约，使得房地产市场价格趋于稳定。
反之，政府给予购房者税收优惠、降低贷款利率等政策则会对价格波动形成一定的促进。
三、金融环境金融环境对房地产市场价格波动起着重要作用。
银行信贷政策的松紧程度、贷款利率的高低、货币供应量的波动等都会对购房者的购房意愿和能力产生影响，从而对房价产生间接影响。
当金融环境宽松时，购房者贷款容易，购房需求增加，价格上涨的压力较大；相反，当金融环境收紧时，购房者贷款难度加大，购房需求减少，价格下跌的压力较大。
四、市场预期市场预期是指市场参与者根据对未来发展的判断和预期，在当下做出的行为决策。
市场参与者的预期会对房地产市场价格波动产生重要影响。
例如，如果市场参与者普遍预期房价会上涨，那么购房者会倾向于尽快购买房产，进而催升价格；反之，如果市场参与者普遍预期房价会下跌，购房者则会观望，导致价格下降。
市场预期的变动会对市场价格波动产生积极或消极的反馈。
房地产股票价格走势影响因素的实证分析
房地产股票价格走势影响因素的实证分析房地产股票价格走势影响因素的实证分析引言：股票市场是一个充满波动与不确定性的环境，受到众多因素的影响，其中包括经济指标、政府政策和行业内部因素等。
作为经济的重要组成部分，房地产行业对整体经济的发展起着举足轻重的作用。
因此，研究房地产股票价格走势的影响因素对于投资者和决策者都具有重要意义。
本文旨在通过实证分析，深入探讨房地产股票价格走势中的主要影响因素。
一、宏观经济因素的影响1.1 经济增长率经济增长率是衡量经济发展水平的重要指标。
研究发现，经济增长率的持续上升对于房地产股票价格有积极影响。
当经济增长加速时，社会整体购买力提升，人们对购房需求增加，进而推动房地产市场的发展，提高股票价格。
1.2 通货膨胀率通货膨胀率是货币购买力下降的表现。
研究发现，适度的通货膨胀对于房地产股票价格走势有利。
当通货膨胀率适度增加时，房地产投资被认为是一种避险投资，投资者转向房地产股票，推动股票价格上涨。
1.3 利率水平利率是货币政策的重要工具，对房地产股票价格有直接的影响。
研究发现，利率的下降对于房地产股票价格有积极影响。
当利率水平下降时，借贷成本降低，鼓励个人和企业进行房地产投资，从而推动股票价格上涨。
二、政府政策的影响2.1 房地产调控政策房地产调控政策是为了控制房地产市场供需关系，保持市场平稳发展而制定的政策。
研究发现，房地产调控政策对于房地产股票价格起到决定性作用。
当政府出台严厉的调控政策时，房地产股票价格通常会下降，反之亦然。
2.2 城市化进程城市化进程推动了房地产市场的发展，对房地产股票价格也有积极影响。
随着城市化进程的推进，人口流动增加，对住房需求的扩大拉动房地产市场，进而推动股票价格上涨。
三、内部因素的影响3.1 公司盈利能力公司盈利能力是投资者衡量企业价值的核心指标，对房地产股票价格具有重要影响。
研究发现，公司盈利能力增加会引起投资者对公司前景的乐观情绪，推动股票价格上涨。
房地产价格的形成及其影响因素
房地产价格的形成及其影响因素摘要：房地产是现代经济社会中最为发达的行业，也是一个国家经济繁荣程度是最直接体现。
而房地产价格是对房地产最直接的反映，通过对房地产价格的分析，有助于了解房地产变动的原因,还可以帮助预测房地产产业未来发展趋势。
房地产价格的形成主要有需求决定论、价值决定论、效用决定论和收益决定论等四种理论。
每一种理论都从不同角度解释了房地产价格的形成。
关键字：房地产价格形成理论影响因素一、房地产价格的概念：房地产价格是房地产经济中的一个核心问题,它关系到房地产所有权和使用权在经济上的实现，房地产市场运行的秩序和房地产资源的优化配置。
房地产价格具有两重性。
其一，房地产价格是建筑物价格和土地价格的统一；其二，是房地产商品价值和地租资本化价格的货币表现。
在房地产价格的构成中,有一部分来源于土地开发和房屋建造安装所形成的价值，另一部分来源于土地租赁的资本化收入。
按西方效用价格理论，房地产价格可表述为：房地产的效用、房地产的相对稀少性及房地产的有效需求三者共同作用而产生的对房地产经济价值的货币表现。
二、房地产价格形成的四种理论：（一）供求决定论：这种理论是从房地产开发的角度讨论价格的形成。
其理论依据为，商品本身并没有一定的价格，商品价格是由市场上的供求双方共同决定的.因此，供求决定论学者认为供求才是房地产价格形成的最直接原因.（二）价值决定论：这种理论的依据为，决定商品价格的基础是商品价值，即价格是价值的货币表现.而价值是凝结在商品中的人类劳动,即劳动是创造价值的唯一源泉，商品价值量是由社会必要劳动时间决定的。
也就是房地产商品的价格是由其价值决定的，本质是由社会必要劳动时间决定。
(三)效用决定论：这种理论是从房地产消费角度讨论价格的形成.其理论依据是，商品的价格取决于商品的效用，效用越大,价格就越高；效用越小，价格就越低。
效用是商品能够满足人们某种需求和欲望的能力。
从这种理论来考虑，由于房地产商品具有其特性，现实中房地产的价格取决于效用，而不是花费的成本,成本的增加一定要对效用有所作用才能形成价格。
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郑州市住房价格分析【摘要】近年来，郑州市房地产业取得了较快发展，这一方面改善了城市居民的居住条件，另一方面房地产市场的过快发展也带来了一系列问题，尤其是房地产价格的过度上涨给郑州市城市发展、经济运行乃至和谐社会的建立埋下了隐患。
本文把郑州房价问题摆到了全国房地产的大市场里去研究，分析了目前郑州市房地产价格的影响因素及其将来的价格走势，并为个人和企业进行房地产投资提出了一些合理化的建议。
【关键词】房地产价格影响因素走势预测投资建议一、房地产价格的影响因素分析近两年以来，从中央出台调控政策的速度和着力点可以看出，快速上涨的已经引起了中央的重视。
但是政策对抑制房地产价格只会起到短期作用，效果难以持久。
因为事实已经证明，在现在的房地产市场结构和博弈机制下，经济手段力度难以把握，力度大了容易出现“上海感冒，全国吃药”的情况，力度小了，对部分地区难以产生调控影响。
一切商品价格都是由“本、费、税、利”四要素构成，影响房地产价格的也是这四大因素。
1、影响“本、费”上升的因素商品房开发成本由物化劳动和活劳动两部分构成，具体有：土地征用及房屋拆迁安置费、前期工程费、建筑安装工程费、附属公共设施费、公共基础设施费、管理费、利息、销售费用和公共设施维修专项基金等。
（1）征用土地费，与日俱增。
由于土地的垄断和有效供给，国家将土地分配方式从十年前的协议出让和划拨，变成了现在的公开投标竞卖，在众多开发商的激烈竞争下，土地中标价明显高于底价，加大了开发成本中的土地费用。
2009年，郑州国土资源局曾拍卖两块土地：第一块67.1亩，起始价为1.074亿元，经过36轮竞价，最后以2.234亿成交，比标底高出108%，每亩均价334万元；第二块17.86亩，起始价1790万元，最终以3290万元成交，比底价高出84%，每亩均价184.21万元。
（2）拆迁安置费强劲上涨。
造成房价过高的重要因素之一，是由于房地产开发公司征用的土地地理位置不同将直接影响该项成本，熟地与生地费用相差5倍以上，生地居民少，安置费用低，但地理位置差；而熟地居民密度高，拆迁安置费用大，各项合理不合法因素多，补偿费用高。
尽管生、熟地发生的费用高低悬殊，但该项成本总体呈上升趋势。
（3）前期工程费上升较快。
经调查，10年来上升了近3倍，其原因主要是由于多部门收费。
据统计，开发公司在建房之前必须交纳各项费用达34项，可谓名目繁多，这其中既有行政事业性收费，也有经营性收费，最终都消化在房价中，致使房价上升。
这些收费有关单位虽有文件规定，但许多收费项目都是近10年新增的，而在10年前只有其中的十项经营性收费，标准也比现在低。
（4）其它项目费，涨幅较小。
如建安工程费、附属公共设施费和公共基础设施费用的上升幅度明显小于土地征用及拆迁安置费和前期工程费。
2、影响“利润过高”的因素在房地产价格构成中，利润所占的比重越来越大。
可以说，近年来房地产价格增长的最重要因素就是利润的比重增长过快，利润率过高。
而影响利润率的因素是供给与需求的关系。
（1）供求关系的不平衡房价上涨过快的背后是什么？最短期的影响因素是供求状况的变化。
以郑州为例，在2003年前房价基本稳定（2002年负增长2.75%、2003年上涨1.2%），到了2004年突然上涨13.8%。
它的背后实际上是供求关系的变化。
应该说从03年到04年成本没有发生多大变化，但是价格发生了10%以上的增长，说明供求关系变化是主导因素。
2004年郑州商品房销售量从上年371.4万平方米，猛增至496.3万平方米，上升33.6%，此后的2006年增涨为34.4%。
可见在市场经济条件下，供求关系是决定房价的主要因素。
雪上加霜的是，我们试图控制房地产价格的政策大部分只能说是“背道而驰”。
为了给房地产市场降温，降低商品房的空置率，开始控制土地供应量，给开发商带上各种紧箍咒。
这跟在粮价上涨的时候限制卖粮，油价上涨的时候开始限产一样，只会造成房价的进一步上升。
因为有了土地供应的控制，开发商囤积土地的行为日益增多。
因此，最好的办法是加大土地供应量而不是限制。
我们的土地是不多，但还没有少到几个开发商囤积几百亩地就能让房价涨到这个地步。
（2）住房结构不合理河南圆点市场咨询有限公司的调查数据如下：由此可以看出，高面积住房比率的比重过高。
同时，中低价位住房供应偏少也是造成目前房价偏高的重要原因之一。
目前房地产市场供求总量和结构的阶段性失衡直接影响房地产价格变动，即中低价位住房供应量下降，高档住房供应增加，使得商品住房平均价格上扬。
郑州市经济适用房增长缓慢，年度供应和销售量占同期住宅供应和销售总量的比例基本都在10%以下。
不少城市中低价位的住宅所占比例不到10%，而高价房占到40%以上，普通商品房供不应求。
住房供给结构不合理不仅推动了商品住房价格上升，也带动了二手房价格攀升，郑州市二手房价格攀升更为明显。
因为城中村拆迁改造步伐加快，大量外来人口需要寻找租房，造成出租房供求紧张，房租价格也在不断攀升。
随着郑州经济发展，城市化进程加快，多层住宅开发比例下降，高层住宅比例增加；老城区低价房比例缩小，郑东新区、管城区高价房比例扩大，也是带动综合平均价格上升的因素之一。
3、心理预期的影响（1）购房者的心理因素。
长期以来，人们的心理就是买涨不买跌，一些开发商利用了这个心理因素，制造涨了还要涨、供应吃紧的气氛。
所以，新盘开放的价格并不能反映正常的楼价，而是开发商根据市场价揣摩出的价格。
定价肯定是只有涨，没有跌。
（2）社会的舆论误导。
由于房地产开发从获得土地，到开发建设，到定房价，到销售等各个渠道都不是透明的。
购房者根本不知道房价的制定依据和未来房地产开发的规模和计划。
加上舆论的误导，出现“房荒”、“地荒”等不负责任的舆论引导和加息、加息、再加息的政策出台，促使住房消费高峰提前到来，甚至出现盲目购房的趋势。
二、郑州市住房价格走势预测由于购房是普通家庭一笔大开支，房价下跌会令没有购房的市民得到实惠，而房价上涨则会使已经购房的市民看到财富的增加。
市民们站在自己的立场上，期望自己的利益得到满足的心态无可厚非，但在目前无任何事实依据之前，只能寄希望于时间来证明一切。
通过地产中国网对郑州地产的调查数据可以得出如下结论：1、上涨VS下跌——市民对房价走势的预测好似雾里看花图4 市民对郑州房价近期是否下跌的预测自去年9月开始，郑州的商品房和二手房成交量均处于下跌趋势。
那么市民对郑州房价近期是否下跌的预测是什么呢？调查结果显示，有36.5%的市民认为房价近期不会跌，而有37.3%的市民认为房价近期会下跌，还有26.2%的市民认为近期房价走势不好说，三者的提及比例基本相当，表明市民在近期房价的走势上分歧较大，同时也意味着媒体上对于房价铺天盖地的讨论并没有给市民令人信服的答案。
图5 市民对郑州房价长期趋势的预测虽然市民对郑州房价近期是否会下跌的意见分歧很大，但从长期来看，市民普遍认为郑州房价将会在一个比较稳定的范围内波动，出现大幅上涨或下跌的可能性不大。
图6 不同住房拥有状况的市民对近期房价是否下跌的预测情况调查发现，不同住房拥有状况的市民对近期房价的走势预测上存在差异：无房市民对近期房价会下跌的预期较强，达到43.3%，而已经拥有房产的市民对近期房价不会下跌的预期较强，达到45.3%。
2、刚性需求VS投资性需求图7 不同住房拥有状况的市民近期是否有过购房打算尽管郑州市房地产市场面临“寒流”的袭扰，但无房市民的购房热情却仍然高涨。
有47.5%的无房市民近期有过购房打算，而有15.5%拥有一套住房的市民近期有过购房打算，购房意愿随着房屋拥有量的上升逐渐降低。
图8 市民购房的主要目的随着房贷新政等宏观调控措施的出台和保障性住房供给力度的不断加大，市民的购房目的有哪些变化呢？结果显示：以改善居住环境和为家庭成员准备成为市民考虑购房的主要目的，与去年10月份的调查相比，有房市民将购房作为投资手段的比例已经由超过三成下降为不足一成，刚性需求有所增加，而投资性需求则明显萎缩。
政府宏观调控措施对市民房产投资的预期影响已有所体现。
通过市民对住房的刚性需求、房地产的开发成本以及经济、社会、政策、心理等因素对房地产价格的影响和调查公司对郑州地产的调查，可以得出如下结论：1、房地产政策对房地产价格的影响将进一步加大。
2、短期内房地产价格下跌压力较大。
3、长期价格将缓慢上升,房地产市场将步入理性发展。
三、投资房产行业的建议中国的经济高速增长、人口的城市化、住房制度改革和住房保障制度的缺乏以及汇率的改革等因素交织在一起，房地产行业成为中国社会财富的再分配场所。
毫无疑问，地产类公司是当前最赚钱的行业。
万科已经充分展示了地产类公司的魅力，该公司的股票在2001年至2005年熊市期间上涨了数倍。
相信未来的5到10年中，中国的上市公司中还会有比万科等更优秀的房地产类公司出现。
由于房产行业知识有限，以下仅着重对个人投资房产行业提供一些合理的建议。
1、投资房产时机把握很重要。
一般而言一个新的楼盘,刚开盘的时候一般价格都比较低,选择也比较大,还有就是一个老的楼盘,清货的时候价格也比较低,而且楼盘也成熟了,价格比较稳定了,风险也不大，可能开发商还有保留下来的好单位，但不容易碰上。
2、投资房产控制风险很重要,量力而行,就是有多少能力就投资多少房子。
寅吃卯粮式的投资很容易得不偿失。
3、投资房产地段,品质,发展前景很主要。
投资房产最看重的就是看房产的地段,品质,发展前景,还有更重要的就是投资的那套房子在整个楼盘中的档次。
位置景观不好,一栋楼,有的房子朝西,有的朝北,有的对着马路,有的在低层,这都是投资的大忌,相当于股票里的垃圾股,价格低也不能投资。
要投资就一定要投资高层里的中高层的,超向好,景观好的,不靠路的,价格虽然贵点,但是,以后升值潜力一定比差的强。
4、投资房产的投资回报率高低很重要。
投资回报率有两种,一种是升值,一种是租金回报,升值潜力大的,可能租金回报就低,租金回报高的可能升值潜力就小,升值潜力又大租金回报又高的基本没有。
所以,要根据自己的经验和水平来决定如何判断,如何选择。
5、投资房产的心态很重要。
恐惧是一种情绪，经常干扰判断；同样的道理，陶醉的心情也会影响判断。
不管以何种方式投资房产，你的决策必须建立在对投资价值相关分析的客观推理之上。
对于一位优秀的投资者，如何控制心的能力，其重要性远远超过如何运用脑。
情绪是最棘手的部分，无论房价上涨或下跌，你都必须保持理智和客观的立场，从一个长期的角度来考虑投资价值。
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