名为合作开发房地产实为房屋买卖合同的认定及效力
2024年4月自考00169房地产法真题及答案解析
2024年4月自考00169房地产法真题及答案解析单选 :1、下列属于房地产三级市场的是A、房屋租赁B、土地使用权出让C、房地产买卖D、房地产开发经营正确答案：A单选 :2、下列属于行政性质的房地产关系的是A、房屋租赁关系B、建设用地使用权划拨关系C、房地产抵押关系D、建设用地使用权转让关系正确答案：B单选 :3、下列属于地役权特征的是A、从属性B、可分性C、人身性正确答案：A单选 :4、房屋发生扩建、改建及相应宅基地使用范围增减时，所进行的登记属于A、原始登记B、变更登记C、更正登记D、异议登记正确答案：B单选 :5、组织编制城市总体规划的主体是A、市辖区人民政府B、城市人民政府C、省级人民政府D、中央人民政府正确答案：B单选 :6、按土地用途，土地分为农用地、建设用地和A、未利用地B、工业用地D、城市用地正确答案：A单选 :7、以划拨方式取得的建设用地，使用权的使用期限A、40年B、50年C、70年D、原则上没有规定正确答案：D单选 :8、下列关于我国房屋征收补偿方式的说法，正确的是A、必须选择货币补偿B、必须选择房屋产权调换C、必须另外划拨土地建房D、可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换正确答案：D单选 :9、土地使用权转让不包括A、出售B、交换C、继承D、赠与正确答案：C单选 :10、下列关于建设用地使用权设立的说法，正确的是A、不可以在地表设立B、不可以在地上设立C、不可以在地下设立D、可以在地表、地上、地下设立正确答案：D单选 :11、根据《城市房地产管理法》及《城市房地产开发经营管理条例》的规定，下列属于设立房地产开发企业应具备的条件是A、有两处以上的经营场所B、有3000万元人民币以上的注册资本C、有符合公司法人登记的名称和组织机构D、有8名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员正确答案：C单选 :12、房地产合作开发当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定房地产合作开发合同A、有效B、无效C、效力待定D、可变更、可撤销正确答案：B单选 :13、下列关于建设工程施工劳务分包的说法，正确的是A、为法律所禁止B、劳务分包是转包C、劳务分包是分包D、不为法律所禁止正确答案：D单选 :14、根据法律规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的最低保修期限为A、3年B、5年C、6年D、8年正确答案：B单选 :15、根据法律规定，商品房预售的条件之一是A、必须交付全部土地使用权出让金B、必须取得土地使用权证，但无需取得施工许可证C、投入开发建设的资金达到工程建设总投资的15%以上D、必须取得建设用地规划许可证，但无需取得施工许可证正确答案：A单选 :16、一般而言，商品房销售广告是A、要约B、双方协议C、要约邀请D、单方许诺正确答案：C单选 :17、下列不属于建筑物区分所有权特征的是A、权利构成的复合性B、权利存续与处分的整体性C、权利内容的单一性D、权利客体的特定性与观念性正确答案：C单选 :18、《物业管理条例》规定，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府申请A、备案B、批准C、核准D、复议正确答案：A单选 :19、《物业服务企业资质管理办法》规定，资质等级一级的物业服务企业的注册资本为人民币A、500万元以上B、600万元以上C、800万元以上D、1000万元以上正确答案：A单选 :20、下列属于物业服务合同特点的是A、以物业为标的B、有偿、双务合同C、无偿、射幸合同D、以社会治安为标的正确答案：B单选 :21、房地产按揭实质上包括A、房屋买卖合同、抵押合同两层法律关系B、房屋买卖合同、购房贷款合同两层法律关系C、房屋买卖合同、购房贷款合同和抵押合同三层法律关系D、土地使用权转让合同、购房贷款合同和抵押合同三层法律关系正确答案：C单选 :22、下列不属于房地产抵押权实现方式的是A、招标B、拍卖C、折价D、变卖正确答案：A单选 :23、下列不属于住房抵押贷款保险种类的是A、财产保险B、信用保险C、人身保险D、保证保险正确答案：C单选 :24、设立住房置业担保公司应具备的条件之一是A、有境内外保险公司的承保B、有银行等金融机构提供担保C、有不少于5000万元人民币的实有资本D、经城市房地产行政主管部门审核并经城市人民政府批准正确答案：D单选 :25、下列不属于经济适用住房购房人退出形式的是A、政府回购B、向市场出售C、取得完全产权D、抛弃经济适用住房正确答案：D单选 :26、下列属于享受实物配租的家庭应当按合同约定退回廉租住房情形的是A、将所承租的廉租住房出售给他人的B、将所承租的廉租住房转借、转租或者改变用途的C、无正当理由累计3个月以上未交纳廉租住房租金的D、无正当理由连续3个月以上未在所承租的廉租住房居住的正确答案：B单选 :27、下列必须缴存住房公积金的主体是A、城镇个体工商户B、农村进城务工人员C、城镇自由职业人员D、事业单位及其在职职工正确答案：D单选 :28、限价商品住房建设用地的取得方式是A、公开出让B、无偿划拨C、土地承包D、土地租赁正确答案：A单选 :29、《房地产估价机构管理办法》规定，房地产估价机构资质的有效期为A、1年B、2年C、3年D、5年正确答案：C单选 :30、根据法律规定，下列免征耕地占用税的是A、养老院B、铁路线路C、飞机场跑道D、学校内的教职工住房正确答案：A多选 :31、土地用途管制制度可以细分为A、土地规划计划制度B、耕地动态平衡制度C、基本农田保护制度D、农用地转用审批制度E、土地开发整理复垦制度正确答案：ABCDE多选 :32、下列属于建设工程施工合同法律特征的有A、实行备案制度B、具有严格的计划性C、承包人主体资格受到严格限制D、发包人主体资格受到严格限制E、合同签订及履行受到国家的严格监管正确答案：ABCE多选 :33、下列关于物业管理的表述，正确的有A、具有无偿性B、具有有偿性C、具有隶属性D、具有服务性E、与行政意义上的管理相同正确答案：BD多选 :34、住房保障的形式从学理上大体可以分为A、直接保障B、间接保障C、实物保障D、货币保障E、实物和货币相结合保障正确答案：AB多选 :35、房地产估价的原则主要包括A、替代原则B、合法与合理相结合原则C、最高最佳原则D、主观与客观相结合原则E、估价时点原则正确答案：ACE名词解释题 :36、土地利用总体规划正确答案：是指在一定行政区域内，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地的自然、经济、社会条件，（1分）对土地的开发、利用、治理、保护在空间上、时间上所作的总体安排和布局。
合资合作开发房地产相关问题
合资合作开发房地产相关问题发表时间:10-04-02一、合资合作开发房地产（一）合作开发房地产的形式合作开发房地产有多种形式，既包括一方提供土地，一方或多方提供资金、技术、劳务合作开发经营房地产，建成后进行产权分成的契约式合作建房；也包括一方以土地入股、设立项目公司合作开发房地产的项目式合作建房。
与会大多数人认为，项目式合作建房与契约式合作建房纠纷解决的思路完全不同，项目式合作建房纠纷是新设立一个公司法人，可以依照公司法、公司章程等规定予以解决；而契约式合作建房由于当事人约定不明，再加上法律规定的滞后性，导致此类合作建房纠纷难以处理。
与会人员讨论的主要是契约式合作开发房地产合同问题。
（二）合作开发房地产合同的性质有律师认为，对合作开发房地产合同性质的判定是正确适用法律，解决该类纠纷的前提，对于合作开发房地产合同的性质主要存在这样几种观点：1、合伙合同说；2、互易合同说；3、承揽合同说；4、承揽合同与互易合同的混合合同说；5、附合说。
上述观点各有优劣，但都不能准确地解释司法实践中形式多样的合作开发房地产合同的性质。
由于合作开发房地产合同的复杂性，其性质不能简单以某一种合同类型加以界定，应根据合作开发房地产的具体情况，结合两个标准加以判断：第一，主观标准。
即通过探求合同当事人的意思表示，就不同类型的合同，分别认定合作开发房地产合同的性质。
如果合同重在双方约定出资，可将该类合同归入合伙合同；如果合同重在规定由开发商为供地方完成房屋建设，并以此进行房屋与土地使用权的交换，则可归入承揽与互易的混合合同。
第二，客观标准。
在合同当事人的主观意思难以判断的情况下，可以依据谁是建设工程规划许可证的持有者来判定合作开发房地产合同的性质。
（三）合资合作开发房地产合同的主体关于合资合作开发房地产合同的主体，与会人员达成了一致的意见：即不论是采用哪种方式合作开发房地产，必须要求合作一方具有房地产开发资质。
（四）合作开发房地产合同需具备的条件大多数人认为，合作开发合同必须具备以下条件：1、一方拥有合法的土地使用权。
广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》
广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》作者:谭玲春时间:2012-08-20 查看(124) 评论(0)广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》（粤高法【2012】240号）全文关于印发《全省民事审判工作会议纪要》的通知全省各级人民法院、广州海事法院、广州铁路运输两级法院：现将《全省民事审判工作会议纪要》印发给你们，请结合实际认真贯彻执行。
执行中如遇到问题，请及时层报省法院民一庭。
二○一二年六月二十六日全省民事审判工作会议纪要2012年4月23日至25日，广东省高级人民法院在惠州召开全省民事审判工作会议。
全省各级人民法院主管民事审判工作的副院长、民一庭（含房地产、劳动争议和交通事故审判庭）庭长参加了会议。
通过讨论，与会同志对民事审判中存在的若干具体问题提出了许多意见和建议，形成如下会议纪要：一、关于房地产纠纷案件（一）关于合同效力问题1.要准确理解和适用法律、行政法规的强制性规定，依法维护合同效力。
《物权法》第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不予支持。
受让人因抵押登记未涂销无法办理物权转移登记而请求解除合同的，应予支持；受让人要求转让人承担相应的民事责任的，应考虑当事人的过错程度等因素进行处理。
2.当事人订立转让不动产的合同后，该不动产被依法查封，不能因该不动产被查封而否定该转让合同的法律效力，但受让人要求解除合同并赔偿损失的，可予支持。
买受人请求判令出卖人在解封前办理过户登记手续的，人民法院应向其释明可以变更诉讼请求为解除合同或在解封后办理过户登记手续；买受人坚持不变更的，驳回该项诉讼请求。
3.不动产被依法查封后，当事人订立转让该不动产的合同，可认定有效。
但转让合同约定在该不动产解封前办理过户登记手续的条款无效。
出卖人不能依约履行合同，买受人要求解除合同的，应予支持；买受人要求出卖人继续履行合同并在该不动产解封后办理过户登记手续的，应予支持。
合作开发房地产合同“名与实”论文
合作开发房地产合同的“名与实”摘要在实践中，存在着大量的名称为合作开发房地产合同，但内容却为其他性质的合同。
那么，合作开发房地产合同与其他名为合作但实为其他性质的合同应该怎样区分呢？笔者认为，合作开发房地产合同与其他名为合作实为其他性质的合同的本质区别在于合同各方当事人是否共同出资、共享利润、共担风险。
其中“共担风险”是区分合作开发房地产合同与其他性质合同的核心要件。
关键词合同开发房地产合同中图分类号：df525文献标识码：a3合作开发房地产合同在 2005 年《国有土地使用权合同纠纷司法解释》颁布前是无名合同。
我国《合同法》中仅规定了 15 种有名合同，合作开发房地产合同未规定在其中。
在以往的司法实践中，很长一段时间内，一直将合作开发房地产合同认定为土地使用权转让的一种特殊形式，如此认定主要源于 1995 年最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第 18 条的规定。
1995 年1月1日《房地产管理法》施行，该法第 27 条规定：“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产”，至此，土地使用权可以作价入股进行合资、合作开发有了法律依据。
2005 年《国有土地使用权合同纠纷司法解释》的颁布施行，对合作开发房地产合同以司法解释的形式给予明确定义，使合作开发房地产合同成为一种具有自己独立法律特征的新一类型的法律关系。
在实践中，存在着大量的名称为合作开发房地产合同，但内容却为其他性质的合同。
那么，合作开发房地产合同与其他名为合作但实为其他性质的合同应该怎样区分呢？笔者认为，合作开发房地产合同与其他名为合作实为其他性质的合同的本质区别在于合同各方当事人是否共同出资、共享利润、共担风险。
其中“共担风险”是区分合作开发房地产合同与其他性质合同的核心要件。
有一些合同，字面上虽约定一方不承担经营风险，但在合同权利、义务中明确体现了各方合同主体都要承担经营风险；而有些合同中虽无合同一方当事人不承担经营风险的字样，但在合同的权利、义务条款的约定中却体现出了合同一方当事人不承担经营风险，只收取固定收益的实质，这样的合同，就应认定合同一方当事人不承担经营风险。
房产代销售合同的效力
房产代销售合同的效力随着我国房地产市场的高速发展，房产代销售合同在房地产交易中起着越来越重要的作用。
房产代销售合同，顾名思义，是指房地产开发企业（委托方）委托房地产销售代理机构（受托方）进行房产销售的一种合同。
本文将从房产代销售合同的定义、效力、法律依据等方面进行分析和探讨。
一、房产代销售合同的定义及内容房产代销售合同是指房地产开发企业（委托方）与房地产销售代理机构（受托方）之间，就委托方委托受托方在其指定的区域内进行房产销售，受托方同意接受委托并按照约定条件进行销售的一种合同。
房产代销售合同的主要内容包括：合作项目、合作区域、合作期限、销售价格、销售政策、费用负担、支付方式、违约责任等。
二、房产代销售合同的效力1. 依法成立的房产代销售合同具有法律效力。
根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同的成立需要满足合同的要件，包括合同当事人、合同内容、合同目的等。
一旦房产代销售合同依法成立，即对双方产生法律约束力，双方必须按照合同的约定履行各自的义务。
2. 房产代销售合同的效力不受过户登记的影响。
根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的转移需要进行过户登记。
但是，房产代销售合同的效力并不依赖于过户登记。
即使房产代销售合同签订后，未办理过户登记，合同仍然具有法律效力，双方仍然需要按照合同约定履行各自的义务。
3. 房产代销售合同的效力受到法律保护。
根据《中华人民共和国合同法》的规定，依法成立的合同受法律保护。
房产代销售合同作为依法成立的合同，其效力受到法律的保护。
双方在履行合同过程中，应当遵守合同的约定，履行各自的义务。
三、房产代销售合同的法律依据房产代销售合同的法律依据主要包括《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国房地产管理法》等。
这些法律法规为房产代销售合同的签订和履行提供了明确的法律依据和规范。
综上所述，房产代销售合同作为房地产交易中的一种重要合同，其效力受到法律的保护。
合作开发协议书合同有效吗
1. 合法性：合作开发协议书的内容必须符合国家的法律法规，不得违反法律、行
政法规的强制性规定。
例如，如果协议内容涉及非法的土地开发、违反城市规划或建设标准等，则该协议可能无效。
2. 主体资格：参与合作开发的各方必须具备相应的主体资格。
例如，在房地产开
发领域，开发方必须具备房地产开发经营资质。
如果协议的一方或双方不具备相应的资质，可能会影响协议的有效性。
3. 意思表示真实：合作开发协议书应当是基于各方真实意愿订立的，不存在欺诈、胁迫等情形。
如果协议是在不正当的条件下签订的，可能会被认定为无效。
4. 合同要素完整：合作开发协议书应当具备合同的基本要素，包括但不限于当事
人的名称或者姓名和住所、标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、地点和方式、违约责任等。
根据您提供的参考信息：
- 根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条，如果合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质，则该合同有效。
- 根据《中华人民共和国合同法》第八条，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。
- 在河南高院的案例中，法院认为合作开发协议中包含的股权转让内容，仅是合作开发手段，不影响合作开发性质。
- 在软件合作开发协议中，协议各方共同开发软件，合作范围包括软件的代码编写、调试、测试等开发工作，协议旨在规范各方的权利义务。
综上所述，只要合作开发协议书符合上述条件，且协议内容不违反法律法规，协议就是有效的，并受法律保护。
对房地产合作开发名实不符的四种情况的转性认定的判断标准----合作开发房地产项目的风险防范
对房地产合作开发名实不符的四种情况的转性认定的判断标准－－－－合作开发房地产项目的风险防范2009-01-17 12:33对于房地产开发业，土地和资金都是必不可少的资源，缺了任何一个，开发无从谈起。
即使是神通广大的房地产商，也经常面临拥有土地使用权但缺乏资金或资金充足但没有土地的窘境。
于是合作开发应运而生。
合作开发作为纽带，促成了资金和土地的结合，盘活了诸多房地产项目，对房地业的发展功不可没。
但同时，合作开发引发的纠纷也不在少数，且纠纷一旦发生，往往标的数额巨大，案情错综复杂（例如，每年最高人民法院审理的民事案件中，此类案件都占很大比例）。
因此，如何界定合作开发的性质，如何确保合作开发行为的合法有效，如何从法律角度预防纠纷的发生等问题，就成了房地产业内人士和从事房地产业务的律师们的重大课题。
2005年6月18日最高人民法院发布公告，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称司法解释）(法释[2005]5号)经审判委员会通过，自2005年8月1日起施行。
该司法解释共28条，由四个部分构成，一是土地使用权出让合同纠纷；二是土地使用权转让合同纠纷；三是合作开发房地产合同纠纷；四是实施时间及溯及力问题。
该解释重点对审理涉及国有土地使用权合同纠纷、合作开发房地产纠纷案件处理做出了明确的规定。
合作开发房地产合同的概念，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。
合同成立的有效要件是当事人双方都应具备法律规定的主体地位，即提供土地使用权的一方应当是对该土地具备合法的土地使用权，另一方则应当具备相应的建筑资质。
同时合同双方是权利义务的统一体，即共同投资、共享利润、共担风险，任何一方不允许享有不担风险的利益。
司法解释对房地产合作开发合同名实不符的四种情况到底属于何种性质，做出了明确的判断标准。
司法解释第24条规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。
房地产合作开发中房屋所有权原始取得之判定
房地产合作开发中房屋所有权原始取得之判定房地产合作开发中，房屋所有权的原始取得一直是争议的焦点。
房地产开发商和购房者之间的签约协议、商业合同及不确定性因素的影响，往往使得房屋权属的判断变得复杂化。
本文将从现有法律法规的角度出发，结合实际案例，对房地产合作开发中房屋所有权原始取得的判断进行探讨。
一、房地产合作开发的定义及构成要素为便于理解本文，先来了解一下房地产合作开发的定义及构成要素。
房地产合作开发，是指开发商、用地方等权利人和购房者、租户等自然人或单位，在签订合同的基础上，共同进行房地产开发活动，以达到一定的利益回报。
其构成要素包括：一是房地产开发主体，包括房地产开发企业、土地使用权人、购房人、租户；二是房地产开发产品，包括商品房、商业物业等；三是房地产开发过程，包括规划、设计、施工、销售等。
二、房屋所有权的原始取得在房地产合作开发中，对于房屋所有权的原始取得，通常是通过签合同方式来完成的。
合同就是双方之间依法订立的协议，具有法律效力。
在一般情况下，合同所约定的房屋买卖交易价格即为房屋的真实交易价格，在法律上被认定为“交易价格”的确认方式。
但是，因为房地产合作开发的合同类型复杂，存在着不确定性影响的因素。
往往出现开发商与购房人之间签订的合同未明确房屋所有权取得的方式、时间等，这就需要依据相关规定和判例进行分析和判断。
三、房屋所有权的判断标准房屋所有权的原始取得方式，其判断标准主要有以下几种：1.房屋交付是否已完成房屋是否已建成、交付，是房屋所有权判断中非常重要的依据。
如果合同明确规定，房屋的所有权在交付时即转移，则开发商在将房屋交付给购房者之前，虽然可以进行物权担保设立，但其对于房屋的占有权和处分权依然属于开发商。
即使开发商另行向第三方抵押贷款，也不影响付清全款的购房人获得合法房屋所有权。
2.购房款的支付情况购房款的支付情况，也是房屋所有权原始取得的重要标准。
只有购房者将房屋款项全部支付完成，否则开发商还可享有该房屋的所有权。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
名为合作开发房地产实为房屋买卖合同的
认定及效力
尽管近年来合作开发房地产模式逐步规范为以合资设立项目公司的模式进行开发建设，但实践中由于土地转让的限制较多，仍有很多土地转让合同、借款合同、房屋买卖及租赁合同以“合作开发”“合作建房”名义进行，其中，名为合作开发房地产实为房屋买卖合同的情况仍然比较常见。
2005年8月1日开始施行的最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2005]5号）（以下简称“《解释》”）第二十五条对名为合作开发房地产实为房屋买卖合同进行了定性，但对该类型合同的认定及效力方面并未明确规定，以下笔者就该类型合同的认定及法律效力问题进行简要的分析和探讨。
一、名为合作开发房地产实为房屋买卖合同的认定
《解释》第十四条明确规定，合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供土地使用权、资金等作为共同出资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。
由此可知，合作方共同出资、共享利润和共担风险是合作开发房地产合同应当具备三大法律特征。
《解释》第二十五条规定，合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。
根据上述规定，认定名为合作开发房地产实为房屋买卖合同的条件是提供资金的当事人（下称出资方）不担风险只分配固定数量房屋，实际上就是不具备合作开发房地产合同共担风险的法律特征。
具体而言，名为合作开发房地产实为房屋买卖合同的认定条件如下：
1、须是出资方不承担经营风险。
若合作开发房地产合同约定提供土地使用权的一方（下称土地方）不承担经营风险只分配固定数量房屋，根据《解释》第二十四条的规定，应当认定为土地使用权转让合同，而不应认定为房屋买卖合同。
比较复杂的情形是，
2、须是分配固定数量房屋。
若合作开发房地产合同约定出资方分配的房屋数量根据合作实际经营情况确定，并不是分配到固定数量的，比如土地方与出资方按照最终实际经营取得房屋总量的比例进行分配，则该种约定实际上使出资方也承担了经营风险，应当认定为符合合作开发房地产合同的条件。
另外，由于在实践中不担经营风险的一方通常并非是开发经营的决策方，《解释》第二十五条并未将出资方是否参与经营作为认定的条件之一。
尽管《解释》的上述规定对有些合作开发房地产合同纠纷的解决提供了一定的法律依据，但是，在真正适用上述规定时实际上存在诸多难点。
在实践中，也可能存在如下出资方式的合作开发房地产合同的情况：（1）当事人一方以土地使用权和部分资金作为出资，另一方则以部分资金作为出资并分配固定数量房屋；（2）当事人一方以土地使用权和资金作为出资，另一方则以土地使用权作为出资并分配固定数量房屋；（3）当事人一方以土地使用权和部分资金作为出资，另一方也以土地使用权和部分资金作为出资并分配固定数量房屋。
（4）当事人一方以土地使用权和部分资金作为出资，另一方以非资金形态的实物（如建筑材料）或劳务作为出资并分配固定数量房屋。
那么上述哪些情形属于名为合作开发房地产实为房屋买卖合同哪？笔者认为，第（1）种情形虽然出资人部分出资，仍应认定为房屋买卖合同，而土地方是否还部分出资，对于认定结果没有影响；第（2）种情形，因涉及到土地方分配固定数量房屋，应认定为土地使用权转让合同（以获取的房屋为对价，也可以理解为置换）；第（3）种情形则比较复杂，分配固定数量房屋的一方既是土地方又
是出资方，若其投入的土地使用权及建设审批许可手续均统一办在了对方名下，则该种情形既涉及土地使用权转让又涉及房屋买卖，可以认定该合作开发房地产合同为“土地使用权转让合同+房屋买卖合同”；第（4）种情形一般出现在工程项目的材料供应商、施工承包商与房地产开发企业作为合作当事人的情况下，尽管出资方并非以现金出资，其实质上仍是不承担风险分配固定房屋，应认定为房屋买卖合同，只不过其购房款以实物或劳务方式支付而已。
出资方是否共同承担风险是判定合作开发房地产合同是否实为房屋买卖合同的关键，故对“共担风险”的确定也就成为了进行上述认定的关键。
笔者认为，合作开发房地产合同中需共同分担的风险是指合作开发房地产合同的履行的不利益的后果以及不能履行的后果。
共同分担的风险应为经营风险，主要指合作双方预期的利益目标不能实现或者不能全部实现的风险，而一般不包括由于一方过错导致的利益风险。
由于合作开发的复杂性，在实践中有很多情形并非能够通过上述规定条件直接就可认定为房屋买卖合同。
二、名为合作开发房地产合同实为房屋买卖合同的效力
既然是名为合作开发房地产实为房屋买卖合同，那么对于此类合同效力认定就应依据有关房屋买卖合同的相关规定。
关于房屋买卖合同的效力的规定并不多，比较明确的规定就是，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[２００３]７号）第二条，该条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
对于名为合作开发房地产实为房屋买卖合同是否可以适用上述规定，业界存在争议，第一种观点认为，该类房屋买卖合同签订时一般是在项目开发初期，房屋并未开始建设，应该属于房屋预售合同，适用上述规定认定无效，但若后期取得商品房预售许可，则可认定有效；第二种观点认为，该类房屋买卖合同虽然属于预售合同，但并不符合商品房针对不特定广大消费者销售的特点，商品房预售许可制度的目的是维护广大社会公众购买商品房的利益，该类定向销售给出资方的房屋并非商品房，所有不应适用上述规定认定此类合同无效。
笔者认为第二种观点更为符合立法的本意，不宜以上述有关商品房预售许可的规定而认定该类房屋买卖合同无效。
而
且，即使某些项目中该类房屋确属商品房，按照上述规定，在起诉前取得商品房预售许可证明的，也可以认定有效。
尤其是在合作合同涉及的项目系非商品房开发项目时，更不宜适用上述有关商品房预售许可的规定而认定该类合同无效。
另外需要考虑的就是之前有关保底条款的相关规定。
最高人民法院于1990年11月12日颁布的《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》（下称《解答》）中，对保底条款的效力问题作出了规定。
《解答》第四条明确规定联营合同中的保底条款无效。
而《解释》第二十五条并未对该类认定为房屋买卖合同的效力做出明确规定，其立法精神自然是不轻易认定该类合同无效。
这样在两司法解释的实施中就存在一定矛盾。
对于《解释》与以前司法解释不一致的处理办法，《解释》第二十八条第二款作出了相应的规定，《解释》施行前最高人民法院发布的司法解释与《解释》不一致的，以《解释》为准。
由此可以推出，《解答》中有关保底条款的规定在合作开发房地产领域受到《解释》的限制，由于《解释》第二十四至二十七条既规定了土地方不担风险只分固定利益，也规定了提供资金的当事人（投资方）不担风险只分固定利益的合同性质认定，因此可以理解为，保底条款相关规定在合作开发房地产领域已基本不再适用。
实际上，近年来的很多有关“明股实债”的司法判例，以及涉及保底条款的司法解释（比如《最高人民法院关于审理民间借贷案件适
用法律若干问题的规定》）均以突破了《解答》中有关保底条款无效的规定。