房产公司筹划方案
房地产企业税收筹划经典案例
通过学习本课程，你将能够：●了解如何进行房地产企业纳税规划分析；●熟知如何进行项目财税分析及制订筹划方案；●学会制订企业所得税及土地增值税清算筹划方案。
房地产企业税收筹划经典案例一、宏达房地产纳税规划分析1.案例一宏达房地产公司是由两个法人股东投资组建的有限责任公司，注册资本3000万元。
该公司在运营过程中因资金困难，拟将在建的一幢写字楼转让给四方房地产公司继续开发，已知宏达房地产公司已投入成本3000万元，评估转让价值为5000万元。
假设除股东投入的注册资本外无其他所有者权益，当地规定的土地增值税期间费用的扣除比例为10%。
针对这一案例的纳税规划分析如下：站在宏达房地产公司角度进行的纳税规划A方案：直接转让该项目。
在这种情况下，该公司转让在建工程属于销售不动产，假定转让的项目地处市区，其涉及的税金包括营业税金及附加5.5%，城建税7%，教育税附加3%。
已知该项目的评估转让价值为5000万元，对其的现金流量分析如下：第一，营业税金及附加＝5000×5.5%＝275（万元）。
第二，土地增值税的缴纳比较复杂，需要用评估转让价值5000万元减去发生的成本和营业税金及附加275万元，此外还有适用房地产公司土地增值税的加计扣除20%的规定以及案例中给定的扣除10%的期间费用，最后得出其增值额。
根据增值率在30%之内的规定，假定案例中适用的增值税税率是30%，则其土地增值税＝（5000－3000－275－3000×20%－3000×10%）×30%＝247.5（万元）。
第三，企业所得税的计算为用评估转让价值5000万元减去发生的成本3000万元以及营业税金及附加和土地增值税，即企业所得税＝（5000－3000－275－247.5）×25%＝369.38（万元）。
最后，合计应纳各项税金＝275＋247.5＋369.38＝891.88（万元），因此宏达房地产公司直接转让该项目的现金流入＝5000－3000－891.88＝1108.12（万元）。
房地产企业税收筹划方案
房地产企业税收筹划方案房地产企业税收筹划方案1、简介1.1 目的1.2 背景1.3 范围2、税收基本情况分析2.1 房地产企业税种2.2 基本税率和税收政策2.3 税收风险和挑战3：房地产企业税收筹划主要策略3.1 合理利用优惠政策3.1.1 资金来源优化3.1.2 投资项目选择优化3.1.3 城市房地产政策优化3.2 控制企业成本3.2.1 成本管理与控制3.2.2 减少不必要费用3.2.3 降低人力成本3.3 合规税务规划3.3.1 合理运用税收政策3.3.2 存量资产优化配置3.3.3 合规避税手段4、特定筹划方案——资产重组4.1 资产重组基本概念4.2 资产重组的优势和风险4.3 资产重组的税收筹划方案4.3.1 资产重组分类及操作方法4.3.2 资产重组涉税优惠政策4.3.3 资产重组的合规性与可行性5、案例分析5.1 案例一、房地产企业的资金来源优化5.2 案例二、房地产企业的成本管控5.3 案例三、房地产企业的避税筹划附件：1、相关法律文件1.1 国家税务总局公告1.2 房地产税收管理办法1.3 其他相关法规2、参考文件2.1 房地产企业税收筹划指南2.2 企业资产重组实施细则法律名词及注释：1、资产重组：是指企业通过合并、分立、减资、增资等方式，对现有的资产组合进行重新组合，以达到优化资源配置、提升企业价值和实现经济效益的目的。
2、合规避税：是指企业在合法、合规的前提下，通过筹划合理的税务安排和运作，减轻税收负担，合法合规地享受税收优惠政策，最大限度地合规避税。
3、资金来源优化：是指通过合理选择资本金和债务资金的比例，优化资金来源结构，降低融资成本，提高财务效率。
4、成本管理与控制：是指通过有效的成本核算和控制，优化企业经营成本结构，减少无效支出，提高企业盈利能力和竞争力。
房地产企业税收筹划方案
房地产企业税收筹划方案一、引言房地产企业在日常经营中需要面对各种税收问题，如如何降低税负，如何通过合法渠道避税等。
本文将介绍几种房地产企业常见的税收筹划方案。
二、租赁经营方式房地产企业可以将所拥有的房产以租赁方式出售，这可以有效避免房地产销售时产生的土地增值款等税费。
租赁收入会根据具体的地区差别而有所不同，企业可以通过租赁套数的多少以及租赁时间长短来控制收入数额。
此外，企业还可以通过将房产出租给自己的子公司，在出租的过程中，利用母公司的经验来进行相应的节税策略，将税率控制在合理的范围内。
三、租赁并购方式如果房产企业需要快速扩张，可以考虑将其他企业的租赁业务一并收购。
通过买到更多的租赁资产，企业可以明显降低税负。
此外，在实现租赁并购的时候，企业还需要注意建立好相关合同，避免出现法律纠纷。
四、财务结算方式房地产企业可以通过财务结算的方式来降低税负，企业可以通过股票质押、债权股权转让等方式实现。
对于房地产企业而言，股票质押和债券股权转让是一种比较通用的财务运作方式。
企业需要在中签的过程中注意所有相关法律规定，避免出现不必要的问题。
财务结算方式同样可以用于资产隐形变现。
此种类型的财务结算方式可以帮助企业实现资产的有效存储和利用，同时可以实现税率的有效控制。
五、税收优惠政策据相关调查数据显示，在当前的税收政策中，房地产业是享受税收优惠政策的重要行业之一。
国家对于房地产企业实行了多种税收优惠政策，包括产权交易税、土地使用税、不动产税。
企业可以合法利用这些优惠政策，降低税收成本。
六、合理避税在避税的过程中，企业需要先了解税收政策以及各种税务法规、日常会计操作以及相关的税收纪录，掌握这些知识可以有效帮助企业降低税收成本并避免出现不必要的风险。
在避税的过程中，企业也要保证遵守相关的法律法规，并留有相应的税收记录，保证财务透明度。
七、总结在税收筹划的过程中，企业需要针对自己的情况进行相应的分析，并根据实际情况制定合理的策略。
房地产行业怎么做税务筹划方案
房地产行业怎么做税务筹划方案营改增后，房地产企业由缴纳营业税改为缴纳增值税，增值税税款的计算方法和纳税申报方式等都出现了较大变化，比营业税复杂得多，税务筹划的空间也相应扩大。
企业要及时根据房地产企业营改增后的新变化，研究税务筹划的新思路，新方法。
在说这个新方法之前，小编先来纠正一下5大错误的做法，大家千万不要去犯。
1、收未收房款，冲抵应付未付费用有的房地产开发公司采取以商品房部分价款(应收未收)交换广告服务(应付未付)的方式，进行收支冲抵，并不据实列入收入(支出)项目进行核算，计算申报相关税费，导致少交营业税及附加和企业所得税(营业税正式废除前)。
2、隐瞒临时出租房产收入有的房地产开发企业将大量临时未售出的空置房屋出租给个人或集体，取得租金收入，采取不入账的方式或记入往来账，隐瞒匿报应税收入。
待出售时将销售房地产收入记入销售收入，申报销售不动产营业税及相关税金。
3、收到预售房产款记入其他应付款有的房地产开发公司收到预售房产款不记入预收账款，而是记入其他应付款。
更有甚者，收到款项不入账，而是通过对法人或关联方的借款将资金挪入账内，导致企业少交营业税及附加和企业所得税(营业税正式废除前)。
4、以合作建房之名掩盖房产开发之实有的房地产开发企业以某人等虚构团体的名义(未列出)缴纳征地费后，征用土地自行建造房地产进行销售，故意将房地产开发混淆为合作建房，仅申报建筑安装营业税，偷逃销售不动产环节的营业税及附加和企业所得税(营业税正式废除前)。
5、费用冲抵收入或购房款有的房地产开发公司收到销售房屋预收的款项和预售房屋收到的款项记入预收账款，支付客户赔偿款、违约金、诉讼费、工程款、煤款等直接冲减预收账款。
有的企业将支付的费用与收到的购房款冲抵后以差额记入收入或预收账款，导致少交营业税及附加和企业所得税(营业税正式废除前)。
上述5种方法均是采取隐瞒收入、不作或少作收入的方式，违反税收相关法规，构成偷税漏税行为，严重者构成偷税罪。
房地产企业税收筹划方案
房地产企业税收筹划方案房地产企业有四种主要的运营方式：国土局挂牌交易、合作建房、收购土地进行项目开发和收购公司或股权转让。
在企业经营过程中，土地增值税和企业所得税是最重要的两个税种。
本文将分别阐述房地产企业在土地增值税和企业所得税方面的税收筹划。
土地增值税是房地产税费中引人关注的一个方面，主要因为其税率较高，税负重，但筹划余地也较大，可以节省较多税金支出。
国家税务法规是税务部门征税的法律依据，企业进行税务筹划，应首先立足于国家税务法规和税收优惠政策。
土地增值税税法规定了五种情形可以享受免征土地增值税的优惠政策，包括建造普通标准住宅出售、征用或收回的房地产、入股免税、合作建自用房免税和企业兼并中转让房地产免税。
根据以上土地增值税的优惠政策，我们可以制定以下策划方案：1.“临界点”筹划方案：控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。
纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%，应就其全部增值额按规定计税。
这里的“20%的增值额”就是“临界点”。
因此，房地产公司应认真考虑如何在行业中做到房价最低、应缴土地增值税最少、所获利润最多。
2.入股筹划方案：以房地产作价入股进行投资或联营，转让到所投资、联营的企业中的房地产，暂免征土地增值税。
3.合作建自用房筹划方案：对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税。
4.兼并筹划方案：在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征土地增值税。
通过以上策划方案，房地产企业可以降低土地增值税支出，提高利润，从而在行业中占据更有竞争力的地位。
为了控制土地增值税的增值额，需要从税法规定的五个扣除项目入手，包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金以及财政部规定的其他扣除项目。
需要注意的是，税法允许扣除的项目比企业自己实际核算中涉及的项目要少，因此计算增值额时必须以税法的规定为准。
房地产销售中的筹划案例(精装、另设、预售、折价、出租) [复制链接]
![房地产销售中的筹划案例(精装、另设、预售、折价、出租) [复制链接]](https://img.taocdn.com/s3/m/b7b2291c0b4e767f5bcfce0c.png)
房地产销售中的筹划案例（精装、另设、预售、折价、出租）[复制链接]房地产销售中的筹划案例(一)另设销售公司:甲为房地产企业，有一幢商品房（属普通标准住宅）欲出售。
企业（以下均不考虑加计扣除20%因素）原计划以2400元/平方米的价格出售，总面积为5000平方米（合计1200万），扣除项目金额为840万元，增值率为42.86%。
【筹划依据】? ???淘税网 淘尽税海精华,网遍财会政策!? ?1、关于计算增值额时扣除已缴纳印花税的问题房地产开发企业按照《施工?房地产开发企业财务制度》的有关规定,其缴纳的印花税列入管理费用,已相应予以扣除?其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税?2、计算土地增值税税额实行四级超率累进税率，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：(一)增值额未超过扣除项目金额50%土地增值税税额＝增值额×30%(二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额＝增值额×40%－扣除项目金额×5%(三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%土地增值税税额＝增值额×50%－扣除项目金额×15%(四)增值额超过扣除项目金额200%? ???淘税网 淘尽税海精华,网遍财会政策!? ?土地增值税税额＝增值税×60%－扣除项目金额×35%公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。
3、《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条，在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。
4、土地增值税的扣除项目：发生的对应土地开发成本和建安成本；与销售房地产有关的税金，是指在销售房地产时缴纳的营业税、城建税和教育费附加、印花税。
因转让房地产缴纳的教育费附加，也可以视同税金予以扣除。
房地产企业项目开发全程各环节纳税筹划方案
房地产企业项目开发全程各环节纳税筹划方案第一部分公司设立与立项规划环节1．设立房地产公司股东身份的选择与税负2．股东抽逃出资的税收风险与规避3．股东身份差异与税收待遇4、股权转让、减资与分红5．公司筹建阶段账务处理与所得税申报6．立项与分期、规划户型设计与土增清算第二部分土地征用环节1．取得土地使用权的不同方式及税负比较分析与筹划（1）招拍挂方式（2）购买转让土地（3）收购股权方式（4）投资方式（5）合并分立方式（6）联建与代建（7）BT换地（8）拆迁补偿方式2．规划红线外支出的税务处理3．土地出让金返还的会计与税务处理第三部分设计与前期工程1．设计费应取得什么类型票据2．前期工程票据3．预算与税负测算4．融资业务中的税收处理5．成本对象确定与开发成本核算内容第四部分项目施工建设环节1．施工建设阶段各类合同签订、票据结算与税收管理（1）销售方同时负责安装（2）工程大包合同与甲定（3）清包工合同与甲供2．税务机关对虚增成本的查处方法与企业注意事项3．票据审核管理与风险防范4. 取得假票如何应对第五部分预售环节1．预售商品房的会计核算2．预售阶段纳税要求及年度汇算清缴3．应收未收款是否确认收入4．转让车位/车库如何确认收入5．售楼处、样板间如何进行账务与税务处理6．违约金专题（供应商、施工方、业主）7、促销方式中的税收风险与规避第六部分项目竣工环节-完工年度1．完工条件及重要性2．现房销售会计核算处理3．完工后续支出对土地增值税及企业所得税影响4．收入与计税成本的结转5．租赁与自持物业6．完工年度企业所得税汇缴7．土地使用税纳税义务的减除第七部分土地增值税清算环节1．清算对象与清算条件2．增值额与扣除项目中的疑难问题3．清算收入中的疑难问题4．土地增值税的优惠政策与纳税筹划。
房产公司筹划方案
房产公司筹划方案一、引言随着中国经济的持续增长和城市化进程的加速，房地产市场呈现出蓬勃的发展态势。
面对激烈的市场竞争，一家新的房产公司若要立足并取得成功，必须制定一套全面、细致的筹划方案。
本方案旨在为新成立的房产公司提供一套切实可行的筹划策略，帮助其顺利进入市场并实现可持续发展。
二、市场分析在筹划新房产公司之前，首先需要对市场进行深入分析，了解行业趋势、竞争对手、目标客户等信息。
通过对市场的全面把握，可以制定出更有针对性的市场策略。
1. 行业趋势：分析近年来房地产市场的变化趋势，关注政策走向、供需关系、价格走势等因素。
2. 竞争对手：研究同行业竞争对手的优劣势，了解其产品特点、营销策略等，以便制定差异化的竞争策略。
3. 目标客户：明确目标客户群体，了解其需求、消费习惯和购买力，为产品定位和营销活动提供依据。
三、公司定位与产品策略在市场分析的基础上，明确公司定位和产品策略是至关重要的。
这有助于在激烈的市场竞争中脱颖而出，满足客户需求并赢得市场份额。
1. 公司定位：根据市场分析结果，确定公司的市场定位，如高端房产、刚需住宅、商业地产等。
同时，明确公司的品牌形象和核心价值观，以提升市场认知度。
2. 产品策略：基于公司定位和客户需求，制定产品策略，包括产品类型、设计风格、配套设施等。
注重产品的差异化创新，以满足不同客户群体的个性化需求。
四、营销与品牌建设营销与品牌建设是房产公司取得市场成功的关键。
通过有效的营销策略和品牌建设，提高公司知名度和美誉度，吸引潜在客户并促进销售。
1. 营销策略：制定多元化的营销策略，包括线上线下的广告宣传、公关活动、渠道拓展等。
利用大数据分析精准投放广告，提高营销效果。
同时，加强与合作伙伴的战略合作，实现互利共赢。
2. 品牌建设：注重品牌形象的塑造和提升，通过提供优质的产品和服务，树立良好的口碑。
加强企业文化建设，提高员工凝聚力，提升公司整体形象。
五、财务管理与风险控制财务管理与风险控制是房产公司稳定发展的基石。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
房地产经纪公司筹备方案
一、公司成立筹备的思路
1．公司分为四个部门，行政部、销售部、策划部、财务部，前期先招聘各部门经理；
2．各部门经理制定各自的前期工作计划，制定各自部门制度，制作各种工作表格；
3．由各部门经理牵头招聘各自部门相关人员；
4．行政部布置办公场地，采买所需办公用品；
5．所有人员到岗。
二、公司的组织架构
（一）部门划分
1．行政部3人
2．销售部11人
3．策划部2人
4．财务部4人
（二）岗位划分（21人）
1．总监1人10000元
2．行政部办公室主任1人5000元
3．法律顾问1人（可兼职）3500元
4．行政部文员1人2500元
5．签约专员2人2500元
6．销售人员8人1000元
7．策划部经理1人5000元
8．策划主管1人3500元
10．财务经理1人5000元
12．出纳2人2500元
52500元/月X12=63万
三、办公用房的需求
1．总经理办公室1间，不小于15平米；
2．财务办公室1间，不小于20平米；
3．销售部办公室1间，不小于30平米；
4．签约档案室1间，不小于15平米；
5．策划部办公室1间，不小于15平米；
6．行政部办公室1间，不小于15平米；
7．售楼大厅，不小于30平米。
办公用房需要170平米，前期可先暂用村里提供的房子，等项目样板房盖好之后，可用一套样板间作为售楼处。
四、营销策略
（一）项目推广策略
1．项目销售前的市场调研工作，包括户型、客户群定位、销售价格等；
2．项目自身卖点的挖掘，包括交通、周边配套设施、项目自身优势等；
3．项目推广的途径：
（1）报纸及杂志小篇幅进行宣传，告知性文字，突出项目自身价格和区位优势；
（2）印制10万份宣传单页，单页内容主要突出项目的价格，别墅、环境、交
通等方面，通过招聘兼职广告发放人员（提交后给予提成）在各大商场、房地产中介门前，商业街道等人流密集地方进行发放；
（3）网络宣传途径，销售人员在网上各大房地产论坛内进行留言，留下项目信
息及联系电话，主动出击对项目进行宣传推广；
（4）项目周边指路牌、项目围档的宣传；
（5）通过其他房地产中介公司，给予适当的点位进行销售；
（6）通过以老带新的策略，就是老客户介绍新客户租房，给予物业费的减免。
（二）销售策略
1．价格策略：项目总开发建筑面积18万平米，预期4年开发完成，市场在4年中会发生相应的变化，为了更好的对项目进行销售，扩大公司的利润，在价格销售方面采取低开高走的策略。
（1）低开高走：开盘由于项目市场认知度不高，没有积累一定的客源，所以定价低于7500元/平米，如为7400元/平米起价，虽然相差一百元，但是给客户的感觉是项目的价格只有7千多元，是比较低的一个价位。
项目在样板间竣工、入住等阶段及项目的销售具体情况会
进行适当的涨价，4年后现房入住阶段价格预期为8000元左右；（2）项目价格的制定：项目各户型所在位置不同，户型不同、风格不同、面积不同、景观不同，所以价格也要有所区别，这样更为合理，也避免造成所有户型价格一样，导致好户型好景观的房子好租，不好户型不好景观的房子不好租，所以要制定房子的基准价格及景观系数、户型系数等，科学合理的制定每套房子的价格；
2．销售人员的佣金制度
（1）销售总监的佣金，提所有销售业绩的千分之三；
（2）销售员销售1套房子提0.15%，3套提0.2%（包括前2套房子也是0.2%）；
（3）兼职广告单页发放人员佣金，只要客户凭发放的单页买房，给发放人员提房价的千分之一。
（三）其他业务的拓展
1．在本项目销售良好的情况下可以承接其它地产公司的在售项目；
2．设立门市，涉足二手房市场，出租买卖二手房屋，增加公司的利润点。
（四）公司的利润预期
3
五、房地产开发相关问题建议
（一）对项目房地产开发商的相关建议
1．一般别墅项目在业主入之后都会普遍出现房屋渗水漏水问题，这主要是由于项目在施工阶段，建筑施工单位没有做好屋顶及外墙的防水，导致这种问题的发生，所以开发商在施工阶段一定要监督施工单位做好防水层和保温层；
2．建议项目房地产开发商成立客户服务部，接受客户对于工程及其它问题的投诉，做好服务工作；客服部制定验房标准，并与物业提前对房屋进行验收，入住前由客户服务部向业主发放《入住通知书》，其中包括《入住手续书》、《收费明细表》，在业主入住时提供《房屋实测面积测绘报告书》、《竣工验收备案表》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。
另外业主签约时的房屋面积与业主入住房屋实测面积可能会有出入，所以还牵扯到一个面积多退少补的问题。
3．建议成立工程管理部，处理入住到质保期结束期间的房屋工程质
量问题，质保期过后再交由物业进行房屋的维修；
4．建议在小区规划方面考虑修建一些户外体育设施，如篮球场、户外健身器材，一方面可以方便业主锻炼身体，另一方面可以用于今后物业组织业主举行一些社区活动；
5．业主在签订租房合同时，可能会提出不同的要求，一种情况是房屋由开发商来进行装修，第二种情况是只租用地皮，房屋由业主自行修建，对于业主的这些需求，希望开发商能给出一个装修的标准和价格，还有就是对业主自行修建房屋的一个面积、户型等方面做一个限制，以符合社区的整体规划；
6．客户可能会关心租房合同中以下几个问题：
（1）房屋中途不能租住了怎么办，违约赔偿问题；
（2）业主中途想转租，如何办理手续；
7．样板房对于销售起到至关重要的作用，所以一定要请专业公司来做，要以美观为主而不以实用为主，比如地面，不用大理石而用面砖。
样板间做几个不同风格的样式，以满足不同客户的需求。
（二）对物业公司的相关建议
1．业主入住后，物业可以成立一个社区文化部，主要来策划一系列的社区活动，
如郊游、六一儿童节、中秋节等，一方丰富业主的业余生活，提高业主对物业的满意度，另一方面也可减少业主对物业的投诉，更好的收取物业费。
Welcome To Download !!!
欢迎您的下载，资料仅供参考！。