中国房地产宏观调控分析及政策建议
中国房地产行业宏观调控浅析
２ ． １ 房地 产 行业 的经 济调 控 国家 的经济 调 控主 要 包
括金 融、 税 收、 价格 调控 等 方面。
２ ． １ ． １ 金 融调 控 。金融调 控 主要是通 过信 贷和利 率 的 ２ ０ ０ ３年 ８月 ，国务 院 明确 将 房地 产行 业作 为国 民经 调 整 ， 控 制资 金 投放 房 地 产业 的数 量 和 结构 ， 从 而 影 响 房 济 的支 柱 产业 ，明确 提 出 要保 持 房地 产 业 的 持续 健 康 发 对于 展。 １ ０年来 ， 房地产 行 业在 拉动 经 济发 展 ， 解决 就 业等 多 地 产业 的发展 。 为保 证我 国房地 产行 业 的持续 发展 ， 当前我 国房地 产业 有 效需 求不 足 的现 状 ， 我 国通过 住房 公 方面 都给 我 国带 来 了巨大 的推 动作 用 的同时 ， 房价 上涨 也 银 行商 业 性 贷款 、 单位 住房 基 金和 城 市 住 房基 金 等 给很 多人 带来很 大 的生活压 力。政府 充分发 挥宏 观调控 的 积金、 多渠道 保证 居 民基本 购房 的资 金来 源需 求 ， 并通 过 适度 降 作 用是 保证在 房地 产行业 健康 发展 的重要 措施 。 １房 地产行 业 宏观调 控必 要性 低 银行利 率 、 完善房 地产信 贷业 务 ， 支 持房地 产消 费。同时
主要 通过调 整成本 部 分区域 供给 严 重大于 需 求 ， 而房地 产价 格却 没 有依据 价 国家指 导价 来进 行。 物业 价格 的调 控 ， 中所 包含 的各 项税 费来 实现 ， 如 对安居 工程 和经 济 适用 房 格规 律 出现下 降 的趋 势。政府 能够调 控房 地产 的总供 给和 国家采 取减 免税 费 的政 策 ， 并控 制 房地 产开 发商 的建 筑安 总 需求 ， 并保 证实现 其价格 的相 对稳 定。
中国房地产市场前景分析
中国房地产市场前景分析近年来，中国房地产市场一直备受关注，因为房地产是中国经济发展的重要支柱之一。
然而，随着政府出台多项宏观调控政策，房地产市场出现了一些波动，也引发了市场对房地产前景的担忧。
本篇文章将从宏观经济、政策调控、市场需求和供给等方面进行分析，探讨中国房地产市场的未来发展趋势。
一、宏观经济环境中国经济一直以来都是高速增长，这也迎来了房地产市场的繁荣。
然而，随着经济增速的逐渐放缓，房地产市场的发展也会受到一定影响。
尤其是近年来，国际经济形势不稳定，加之国内经济结构调整和去杠杆化，这些因素都会对房地产市场的正常发展产生一定影响。
二、政策调控为了控制楼市泡沫，政府对房地产市场进行严格的政策调控。
在去年，多项调控政策先后出台，包括开征房地产税、严格贷款管理、房贷利率上浮等。
这些政策的实施虽然带来了楼市降温的效果，但也让市场陷入了一定的调整期。
另一方面，政府也开始鼓励共有产权房建设，缓解城市住房困难问题。
这会对整个房地产市场的供求关系和价格产生一定影响。
三、市场需求和供给房地产市场的供求关系是决定价格的重要因素。
从政策调控以来，各城市楼市逐渐降温。
不过，需求依然强劲，区域差异较大。
有些城市的人口流入依然旺盛，例如一线城市和发展比较快的二线城市，而一些三四线城市则存在房源闲置的问题。
同时，从供给方面来看，调控政策对于房地产开发商的资金状况和融资成本也产生了一定的影响。
这些因素都可能使得开发商对新的项目开发趋于谨慎。
四、未来发展趋势在政策调控和宏观经济的双重影响下，中国房地产市场未来的发展将会面临新的机遇和挑战。
我们可以从以下几个方面进行展望：1. 房地产市场的调整期还将持续，房价波动仍需警醒。
2. 加快推进产权制度改革。
这有利于提升房地产市场的透明度和规范性，建立更加成熟的市场机制。
3. 进一步推进城乡一体化。
随着城市化的加速，城市的拓展也带动了周边地区的发展。
未来，需要加强城乡一体化发展，完善城市建设和规划，提升城市居民生活质量。
浅析我国房地产市场的宏观调控
浅析我国房地产市场的宏观调控［摘要］房地产市场近年来迅猛发展，业已成为我国国民经济的支柱产业。
据有关专家预测，房地产业作为我国的支柱产业还将持续20年。
因此，针对目前房地产业存在的问题进行积极有效的宏观调控就成为了经济生活的主体。
本文分析了目前房地产业的三大宏观调控政策，并对该产业的宏观调控政策的走向做出了一定的预测。
［关键词］房地产市场、土地政策、信贷政策、税收政策1998年以来我国采取了积极的刺激性的财政、货币政策，加大了城镇住房制度改革力度，提出将住宅建设发展成为促进国民经济增长的新的经济增长点。
近几年来房地产市场空前的繁荣。
2005年，房地产的投资几乎相当于国内生产总值的13％，今年1－8月以来，房地产累计投资达12231.72亿元，比上年同期增长28.1％，占全国投资总额的23.3％。
房地产业显然成了中国的支柱产业，因而它的发展关系到整个国民经济的持续、健康发展。
由于市场本身存在的缺陷，它不可能自动实现资源的有效配置和效用最大化。
同时中国GDP增长对房地产业的依赖程度较高，如果房地产业出现不正常的发展，或者出现一些大的起伏，不仅会导致房地产业进入衰退，而且其资金链的断裂还会对金融体系、甚至对整个国民经济的稳定发展带来不良影响。
因此，有必要施行有效的宏观调控政策，引导房地产业的持续、健康发展，进而推动整个国民经济的发展。
目前我国房地产市场存在着价格上涨过快，房屋价格虚高；房地产开发结构失衡，有效供给不足；房地产市场混乱；融资渠道单一，投机性因素增加，市场风险大等方面的问题。
为了解决房地产市场存在这些问题，2006年5月29日，建设部等九部委出台了《关于调整住房供给结构稳定住房价格的意见》（简称“国六条”）。
为了贯彻“国六条”的相关精神，有关部门先后出台了一系列宏观调控政策，概括起来为土地、信贷、税收三大政策。
一、土地政策从2002年开始，国家陆续出台了一系列的土地政策，期望通过从源头上控制土地的供应量来抑制固定资产投资的过快增长，从而来给房地产市场降温。
我国房地产宏观调控政策分析
６１ 我国房地产宏观调控政策分析王 芳１ 宋世宇２（１ 吉林建筑大学城建学院，吉林长春１３０１１４；２ 吉林省永庆建设工程检测有限公司，吉林长春１３００３３）摘 要：改革开放后，我国房地产业蓬勃发展，同时也出现房价过高、土地资源配置不合理等问题。
我国政府相继出台了一系列宏观政策来调控房地产市场，共分为五个阶段：严格控制房地产信贷和土地供给（２００３—２００５年）；抑制房价走高（２００５—２００７年）；紧缩性政策改为鼓励性政策（２００８—２０１０年）；扩大供给和抑制需求（２０１０—２０１３年）；保增长、扩内需、去库存（２０１４年至今）。
但房地产宏观调控政策的效果并不尽如人意，抑制房价上涨的目的没能实现，限制土地的供应量导致大型企业垄断土地资源，保障性住房建设缓慢。
提出完善房地产宏观调控的对策建议：实现房地产行业与国民经济的协调发展，确保中央调控达到效果并加大监管执行力度，实行稳定的货币政策，加快保障性住房建设，逐步完善调控机制，科学规划开发房地产。
关键词：房地产；宏观调控；政策效果中图分类号：Ｆ０６２ ９ 文献标识码：Ａ 文章编号：２０９５－３２８３（２０１６）１２－００６１－０２ ［作者简介］王芳（１９７９－），女，汉族，吉林长春人，硕士研究生，讲师，研究方向：宪法学与行政法学、房地产、项目管理；宋世宇（１９８１－），男，汉族，吉林长春人，本科，工程师，研究方向：工程项目管理。
房地产作为我国支柱性产业，在高速发展的同时也带动了我国相关行业的发展，推动我国ＧＤＰ的增长和地方经济发展，促进城市建设和改善人民居住环境。
但由于我国房地产市场起步较晚，市场化时间较短，房地产行业发展还不够稳定，国家相继出台了一系列宏观政策来保障房地产市场健康可持续的发展，但由于房地产行业本身的特殊性导致了国家宏观调控政策效果不能有效发挥，出现调控“失灵”。
在我国经济进入“新常态”的背景下，房地产市场也面临着转型与改革。
一、我国房地产宏观调控政策分析２００３年以来国家出台了一系列宏观政策来调控房地产市场，共分为五个阶段。
房地产宏观调控政策梳理
房地产宏观调控政策梳理房地产宏观调控政策是指政府为了保持房地产市场平稳健康发展，保障居民住房需求，防范和化解房地产市场风险，而采取的一系列经济手段和政策措施。
下面将针对近年来中国房地产市场的宏观调控政策进行梳理。
1.房地产市场调控目标政府的房地产调控目标主要包括控制房价上涨速度、保障居民住房需求、防范和化解房地产市场风险和推动房地产市场平稳健康发展等。
2.限购政策限购政策是近年来中国房地产市场宏观调控的重要手段之一。
不同城市对购房人的户籍限制不同，通过限制非本地居民购房来控制市场需求，防止投资投机性购房。
此外，限购还可以防止资金流失和投资过热，保障居民购房权益。
3.限贷政策限贷政策是调控房地产市场的另一个重要手段。
通过对购房者的贷款额度和利率等进行限制，防止过度杠杆化和过度借贷，抑制房地产市场的炒作行为。
限贷政策可以有效控制购房需求，维护金融风险稳定。
4.调整供应政策调整供应政策包括增加住房供应、优化住房结构和提高住房保障水平等。
政府通过加大土地供应、推动住房建设和加强公共租赁住房建设等方式，满足居民的住房需求，减轻购房压力。
同时，政府还通过改善住房结构，提高住房品质，提供可负担的住房保障，改善居民的居住条件。
5.房地产税政策房地产税是指对房产及其相关附着物和地上附着物，依法按其评估值征收的一种税收。
房地产税政策的实施可以调节房地产市场供需关系，防止房地产市场价格泡沫，降低投资投机的热情，稳定房价。
6.楼市调控信贷政策楼市调控信贷政策主要包括各部门发布合理增长的贷款政策、完善不合理政策等。
通过放松或收紧信贷政策，调节资金流动，控制房地产市场的投资热情，防止过度泡沫化和金融风险。
7.完善土地供应政策完善土地供应政策是控制房地产市场供需关系的重要手段之一。
政府通过增加土地供应、提高土地使用效率等方式，改善供应状况，稳定房地产市场价格。
同时，政府还可以通过土地拍卖、土地出让金等方式，调节土地市场供应，控制房价的上涨。
房地产宏观调控政策的效果评析及未来发展对策
开发面积负增长 １ 商品住宅 竣工面积增长 ２ ％ 而商 品住宅销 ２ ％。 ． ， ３
收营业税 ； 个人购买普通住房超过两年（ 含两年） ， 的 销售时免征营业
供应量。但是总量控制会加大政策的执行难度， 因为一个地区的规 划往往是一个动态的过程 ，在执行过程 中是否能有效平衡 和落实
“ ７￣” 双 ０ 的措施 ， ４ 将是实现调整住房供应结构 、 稳定住房价格的关 键所在 。
２ 、 ４ ９ｊ － ． ， ． － ． ６Ⅱ ２ 期房网上签约套数等四大指标的环比涨幅分 １｝
税； 对个人购买非普通住房超过两年 两年） 销售时按其售房收 的， 入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税 。 征收营业税并没对过
热的房地产消费起到明显的抑制作用， 在一定程度上反而成为推动
房价增长的新因素。 因为炒房者把 自己应该缴纳的营业税转嫁给下 ＿个购房者 ， 重税导致了房源的锐减 ， 一些欲进入二手市场的购房
售面积增长 １． 加剧了住宅供不应求的状况 ， １ ％。 ８ 拉动全国房价创纪 录地上涨 １． 这个影响延续到 ２０ 年一季度。 ３１ ％。 ０５ 据统计 ， 一季度完 成土地开发面积下降 ７５ 商品住宅竣工面积增长 １． 销售面积 ． ％。 ３ ％， １ 增长 ２ ． 拉动全国商品房价格同比增长 １． 从图 ２可以看出 。 ０ ％． ３ ２ ％。 ５
一
２０ 年 ５ １ 日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会 Ｏ６ 月 ７ 议． 研究促进房地产业健康发展的措施 ， 出六项关于楼市调控 并提 的针对性措施 。一周之后 ， 国务院办公厅转发 了该六项措施的实施 细．（ Ｉ 关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》该《 ｌ ， 意见》 在调
中国房地产市场的调控政策分析
中国房地产市场的调控政策分析随着经济的发展和城市化进程的加速，中国房地产市场已经成为了全球最大的市场之一。
然而，过于猛烈的市场波动和产业结构过度扭曲，引发了房价过高，住房供求失衡等一系列问题。
为了控制房地产市场的过热，中国政府相继出台了一系列的调控政策。
一、背景中国房地产市场经过多年的发展，规模巨大、利润丰厚，成为了许多民众的重要投资渠道，也促进了当地基础设施建设和就业增长。
然而，由于政府市场干预的不足，以及过多的投机和非理性购买导致了市场波动，引起了市场过热的问题。
随着经济增长的转换，中国政府也意识到了房地产市场问题的严重性，并开始出台调控政策以控制房价过高的现象，解决住房供求的失衡。
二、政策背景中国房地产市场的调控政策，主要是受国际金融危机和中国自身房地产市场泡沫危机的影响而诞生的。
对于中国房地产市场调控，政府的政策制定主要包括四个阶段：第一阶段，在二十世纪九十年代，面临着决策者对住房需求与供给的矛盾以及房地产市场过热等问题，政府出台了一系列的政策，并在2007年实行了套利税。
第二阶段在2009年至2013年间，国家开始提出了新政策，包括贷款首付比例提高，利率上限等一系列政策，以控制房价的上涨。
第三阶段在2014年至2016年间，地方政府加强了土地供给，带动了房地产市场平稳增长。
第四阶段则是在2017年至今，国家再次出台政策，主要是以限购、限贷、限价等方式来控制房价过高，促进房价的平稳增长。
三、调控政策分析1. 限购政策限购政策是指在一定的区域内，对房地产购买者强制实行限制购房的人数或者是面积、户数等措施。
早期，本身的房产税法就已经出台了，目前，限购是调控的最主要政策。
面临着悄悄的房产泡沫和投资过剩的状态，随着市场需求增加及购房投资者的投机行为愈发偏离了住房本质，购房政策开始实施。
限购政策不仅可以控制房价上涨，而且可以控制大量资金过于流入房地产市场。
2. 限贷政策政府实行限贷政策是为了限制房地产投资，从而控制住房市场的供求关系，实现房地产市场的平衡。
规范我国房地产市场发展的政策建议
投资需求 。 １应 在全国范围 内推行购房实名制 。 （） 应建立一套
完善 、 可行的房地产统计信息 系统和实名 制的住房产权档案 系 统 ， 为 有 效 实 施 调 控 措 施 的 基 础 保 证 。 ２ 应 完 善 与房 地 作 （）
开发商售楼现场虽然摆放 了各种各样 的宣传 资料 ， 却没有 但
、
我 国 房 地 产 市 场发 展 现 状 及 问题
１房价增长 幅度过快 ， 远超 过居 民购买力 。 个问题 ． 远 这
在大城市显得 尤为突出。 国际上通用 的判 断房价是否合理 从 的指标——房价 收入 比看 ，０ ７ ２ ０ 年上 海达 到 １．倍 ， ０５ 广州 为 １． ， ０７ 深圳达到 了１． ， 倍 ６１ 远远超过４ ６ 的合 理区间 ， 倍 ～倍 公众
完整 的房 价资料 ， 因时定 价的现象 非常严重 。 二是购不 同程度 的价外 收取配套 我 设 施建设 费用的情况 。 些项 目主 要包括燃 气初装费 、 水 这 饮
设 施费 、 可视对讲 门铃 费 、 安全监控系统设施费 、 网络 宽带设
产相关 的税 收法制 ， 真正发挥税 法在房地产市场上 的宏观调 控功 能。 征税将提 高投资炒 房的成本 ， 源头抑制非合 理住 从 房的需求 。 应设计可行 的物业保 有税 、 增值税 、 营业税等实施 方案并且进行试点 ， 加大对房地产 市场投 机的抑制度 。３ 应 （） 根据不同种类 的房地产 实行 不同税率。 针对 普通居民住宅建 设 和经 营用房 、 豪华 住宅建设 分别使 用不 同税率 ， 以鼓 励 中 低档住宅 的开发 ， 而体 现国家扶持 普通居 民住 宅建设 、 从 实
宏观调控加强 的情况下 ， 今年 １２ ， ～ 月 我国房地产开发投资 同
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中国房地产宏观调控分析及政策建议作者：廖英敏来源：《中国市场》2012年第20期摘要：1998年城镇住房制度改革以来，市场机制在配置住房资源中的基础作用不断增强，中国房地产市场得到较快发展，对改善城镇居民住房条件、带动经济持续较快增长、促进社会稳定发挥了重要作用。
但是，在房地产市场发展过程中，也出现了市场大幅波动、部分城市房价上涨过快、居民住房支付能力下降，中低收入群体住房困难问题难以解决等新的问题。
文章对中国房地产宏观政策及取得的效果与目前亟待解决的问题进行了分析，针对问题提出了政策建议。
关键词：房地产；宏观调控；政策建议中图分类号：F293.31998年城镇住房制度改革以来，市场机制在配置住房资源中的基础作用不断增强，中国房地产市场得到较快发展，对改善城镇居民住房条件、带动经济持续较快增长、促进社会稳定发挥了重要作用。
但是，在房地产市场发展过程中，也出现了市场大幅波动、部分城市房价上涨过快、居民住房支付能力下降，中低收入群体住房困难问题难以解决等新的问题。
因此，自2004年以来我国持续对房地产市场进行调控，并取得阶段性成果。
2012年《政府工作报告》中进一步强调，继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设，进一步巩固调控成果，促进房地产市场长期平稳健康发展。
一、住房制度改革促进中国房地产市场形成和发展1998年我国城镇居民住房制度改革全面推进，货币化分配代替了实行40多年的福利分配住房，从原来的国家福利分房制度向市场配置住房资源制度转变，有关住房的供应、市场、金融、物业管理、中介、行政管理和调控等七个体系的改革全面启动，在逐步发挥市场机制配置城镇住房资源的基础作用、住房市场成为实现城镇居民住房需求的主要载体的过程中，房地产市场开始形成并较快发展。
（一）房地产市场形成并逐渐繁荣住房制度改革以来，随着城市化进程加快，在城镇进行了大规模商品住房建设， 1998-2011年，共竣工商品住宅56亿平方米，通过房地产市场销售商品住宅66亿平方米（见图1），房地产市场开始形成并逐渐繁荣，2011年房地产市场销售商品住房9.7亿平方米，销售额达4.86万亿人民币，房地产市场已经成为居民解决住房的主要渠道。
（二）城镇居民居住条件明显改善住房制度改革，明确了居民住房产权的私有化，调动了居民购房积极性。
随着城镇住房制度改革不断深化，住房消费有效启动，使多数城镇居民家庭居住质量明显改善。
2010年城镇住宅成套率达到85%，拥有单栋住宅、四居室、三居室的城镇居民家庭比例分别为4.5%、4.3%和32.7%。
2010年城镇人均住宅建筑面积31.6平米，住房制度改革以来居住面积提高了13.8平方米（见表1）。
据国家统计局统计，至2010年底，城镇居民家庭自有住房率为89.3%。
其中11.2%的城镇居民家庭拥有原有私房，40.1%的家庭拥有房改私房，38.0%的家庭拥有商品房。
住房占居民家庭全部财产的平均比重已超过50％，是居民家庭财产增长最快的部分。
住房财产的增加安定了民心，促进了社会稳定。
（三）房地产行业得到较快发展住房制度改革，促进了房地产业的快速发展，房地产开发投资多年保持比较旺盛的势头，是推动固定资产投资增长的重要因素，房地产投资占全社会固定资产投资的比重由1998年的12.7％，逐年增长，2004年最高达到18.7％，在固定资产投资中的地位不断提升。
自1998年住房制度改革以来，13年间房地产开发投资年均增长25.6％，分别高于同期全社会固定资产投资和GDP年均增长水平，推动了经济的增长（见图2）。
二、房地产市场发展过程中亟待解决的问题我国房地产市场形成时间较短，在快速发展的同时，也面临着更为错综复杂的情况，出现了一些突出的矛盾和问题。
（一）商品住房房价持续上涨、部分城市房价涨幅过大由于中国正处在工业化、城镇化的进程中，住房制度改革前城镇住房建设滞后，城镇各种住房需求旺盛。
在房地产市场较快发展过程中，出现了商品住房房价上涨、部分城市房价涨幅过大、偏离合理水平的问题。
根据国家统计局数据测算，1998年以来，新建商品房价格持续上涨（见表2），商品房全国平均销售价格从1998年的2063元/平方米，上涨到2011年的5377元/平方米，13年间年均上涨7.65％。
其中住宅全国平均销售价格由1854元/平方米上涨到5011元/平方米，年均上涨7.95％。
尤其是经济发达的大城市，房价上涨更快，涨幅更大。
据国家统计局统计，北京、上海、深圳三个城市，2010年住房销售均价分别为17151元、14290元、18954元，分别比2003年增长362.1％、279.2％和303.0％，7年间年均分别增长20.2％、15.8％和17.2％（见表3），房价上涨的幅度远远超过当年居民人均收入增长水平。
2010年北京、上海、深圳三市城镇人均可支配收入分别为29072.9元、31838.1元和32280.9元，如果按照2010年各城市人均居住建筑面积计算，这些城市居民如果用可支配收入购房分别需要17.0年、15.3年和17.4年（见表4），房价收入比远高于国际4～6倍的水平。
快速上涨的房价，大大超出了普通居民的支付能力，使这些城市的普通居民难以承受，社会反响很大，影响社会安定。
同时，过高的房价已经严重偏离了使用价值，已有相当程度的投机成份，泡沫明显加大，存在着很大的风险。
（二）住房保障制度建设相对滞后1998年住房制度全面推进之时，在制度设计上提出实行多层次的住房供应体系，即对中低收入家庭供应经济适用住房、对最低收入家庭提供廉租住房，向高收入家庭通过市场供应商品住房。
然而，在实际实施过程中，过度强调通过市场化的商品房供应来解决大多数城镇居民的住房问题。
为了应对1997年发生的亚洲金融危机，一度将住房建设作为新的国民经济增长点和新的消费热点，明确房地产业为国民经济的支柱产业，要坚持住房市场化的基本方向，更大程度地发挥市场在资源配置中的基础作用。
提高普通商品房在市场供应的比例，住房保障范围缩小到低收入群体，将中低收入人群住房推给市场，过分依赖住宅的市场化供应来解决住房问题。
至2006年，一些城市对符合廉租住房保障条件的低保家庭未能做到应保尽保，全国长期性的住房保障制度建设迟缓，保障性住房供给短缺，中低收入家庭住房困难难以解决，也加大了商品房市场的供给压力。
（三）房地产市场大幅度波动虽然房地产市场整体看保持较快增长的势头，但进一步观察和分析，房地产市场的发展呈现周期性大幅度波动的状态。
尤其是2005-2010年“十一五”时期，房地产市场价格、销售和投资出现了剧烈波动（见图3、图4）。
2004年、2005年新建住宅价格同比分别比上年上涨9.8％和8.2％，创造了住房制度改革以来的最高点，也带动了住房市场的火爆，2005年住宅销售面积同比上年增长46.6％；在国家宏观调控政策的作用下，2006年房地产市场降温，销售面积同比上涨11.8％，涨幅比2005年大幅回落32.1个百分点，市场趋冷也使房价涨势趋缓，2006年新建住宅价格同比上涨5.9％，涨幅比上年回落2.3个百分点。
经过2008年全球金融危机的房地产市场，在扩大内需的政策刺激下，2009年下半年房价开始回升，住宅市场再一次销售红火。
房地产市场和房价的大幅波动，带动房地产投资的波动，进而影响宏观经济的稳定性。
三、中国房地产调控政策的实施和成效当前经济发展阶段，我国城镇住房矛盾和问题集中显现，单纯依靠市场机制无法解决，需要政府进行引导和调控。
为培育、规范和发展房地产市场，解决房地产市场出现的问题，自2004年以来我国政府分阶段对房地产市场进行调控。
（一）2004-2009年调控政策评价1. 2004年抑制房地产投资过快增长2004年，随着我国工业化进程加快和城镇化率快速提高，中国经济进入了以住房、汽车、电子通讯、能源和基础原材料业较快发展的新一轮增长周期，带动整个固定资产投资快速增长。
2004年1-2月份固定资产投资完成额增长53％，经济运行中出现了新的不平衡和偏热的迹象，中央实施了严格控制部分行业过度投资的宏观调控政策，较快发展的房地产业是此轮宏观调控中的主要行业之一。
2004年初，为抑制房地产投资过快增长，中央政府采取了“管严土地、看紧信贷”的宏观调控政策。
一方面，加大了对房地产用地的治理整顿力度，清理整顿建设用地，严格审批管理，从紧土地供应，逐步推行经营性用地的“招、拍、挂“，从源头控制了土地供给。
另一方面，中国人民银行两次提高存款准备金率，将房地产开发项目（不含经济适用房项目）资本金比例提高到35％及以上，上调金融机构存贷款基准利率，严禁房地产流动资金贷款等，收紧银根，减少房地产开发的资金支持。
2004年调控措施以行政手段为主，力度较大，通过控制土地供给和资金供给，控制房地产投资，使房地产投资增长速度由年初的50.2％，逐月下降到年末的28.1％，回落22.1个百分点。
但这次调控主要是抑制供给，对需求、尤其是非合理需求缺乏有效控制，前些年扩大内需、刺激住房消费的一些政策仍然在发挥作用，引起了供求关系的失衡。
出现土地交易价格上涨，投机炒作和被动需求等非合理需求的快速增长放大了住房需求；中低档住宅供应比例下降、房地产供给结构不合理等问题引起了商品房价格较快上涨。
2. 2005年控制投资速度同时抑制商品住房价格上涨2005年调控目标由控制房地产投资规模过大的单一目标向既控制投资速度又要抑制商品住房价格上涨过快的双重目标转换。
国家出台了“老国八条、新国八条、七部委八条”等一系列调控政策，调控重点相应调整。
一是有效调整房地产市场的供求关系。
从增加供给和减少需求两方面入手来调整房地产市场，实现稳定房价的目的。
一方面，利用信贷、税收等经济手段，提高炒房成本，抑制房产投机需求；严格控制城市拆迁改造规模，抑制被动住房需求。
同时，加大对闲置土地的清理力度，以此增加土地供给。
二是在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持，改善住房供给结构。
三是整顿房地产市场秩序。
出台了不准预售房再转让、实行购房实名制、上网交易等措施，并依法严肃查处违法违规销售行为。
加快建立健全房地产市场信息系统，加强对房地产市场运行情况的动态监测，创造良好的市场环境。
2005年末房地产投资增长19.8％，增速比上年同期回落8.2个百分点；商品住宅销售价格上涨7.5％，涨幅比上年同期回落3.6个百分点；上海、杭州等城市大幅上涨的房价得到了有效抑制，说明宏观调控初见成效。
3. 2006年重点调整住房供应结构2006年初，供给结构不合理状况依然存在，部分大城市中低收入家庭急需的中低价住房和经济适用房的比例偏低，供给不足。
面对2006年房地产市场新的发展趋势，2006年5月末建设部、发展改革委等九部委联合出台了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》的调控措施：一是要求地方政府进一步解决低收入家庭的住房困难，利用廉租住房和经济适用房真正解决低收入人群的住房问题。