乡村古民居产权流转的研究——以婺源县古宅“正经堂”产权交易为例

96乡村古民居产权流转的研究———以婺源县古宅“正经堂”产权交易为例万深艳作者简介：万深艳（1994－），女，汉族，江西九江，江西师范大学财政金融学院产业经济学专业在读研究生，研究方向：农业与农村经济。

（江西师范大学财政金融学院江西南昌330022）摘要：以婺源县古宅“正经堂”产权交易为样本，基于文献回顾和案例分析，探索乡村古民居产权流转的内在机理及其流转困境。

研究发现：乡村古民居的产权流转契合乡村现实，且通过波斯纳定理对其进行理论验证。

关键词：产权流转；波斯纳定理；科斯定理；乡村古民居；案例研究一、引言古民居建筑作为历史的产物，蕴含多种复杂的意义，是研究我国历史的“活化石”。

但是，随着经济社会发展和新农村建设地推进，乡村古宅“保障性”功能逐渐减弱而陷入废弃的窘境。

古民居的破坏和消失，无疑是一种文化上的缺失，若不加以及时而有效的保护，古民居这种具有标志性的文化形态将不复存在。

通过创新机制，引入社会力量参与古民居保护利用，不仅能减轻财政负担，更能让古民居保护利用进入良性循环。

本文以江西省婺源县古宅“正经堂”易主修葺为研究案例，从产权理论角度分析古宅产权流转现象，并深入探究乡村古民居产权流转的机理。

二、文献回顾与研究框架我国古民居研究大概始于上世纪50年代，不同学科的专家学者根据相应学科对古民居展开过大量研究调查，但大多是将古民居作为古代建筑文化实体资料进行研究。

直至20世纪70年代以来，古民居保护再利用日益受到社会及学术界的重视，才开始出现古宅产权流转的相关研究，杨莹提出古民居适当市场化构想；蒋慧从经济学研究角度展开，分析传统民居旅游开发的经济价值；俞世海认为古民居保护与旅游开发是可以相互协调促进的并通过构建模型进行证明。

总体研究并不多，且多是在论述古宅开发模式中提到“产权流转”这一保护开发方式，对于古宅产权流转这个相对专业化的问题研究成果却并不多。

与此接近的研究主要有董俊杰基于产权理论对古村镇旅游资源开发进行研究，李昕在研究转型时期我国古镇保护制度变迁时，单独用一节对古镇区进行一般性的产权经济学分析。

两者研究的是古镇开发模式其重点都不在古宅这一实体建筑的产权流转问题。

关于产权的概念，通常理解的产权概念来自于法律上的定义，与物权、财产所有权密不可分。

本文所述产权更多是从新制度经济学的研究范式来看待，产权的直接内容是人对财产权的一种行为权利。

而这种行为权利又体现了人们之间在财产的基础上形成的相互认可的关系。

①德姆塞茨认为“产权是一种社会工具，其重要性在于事实上它能帮助一个人形成他与其他人进行交易的合理预期”，因为产权界定了人们财产权利的边界，所以会形成这一合理预期，有利于人们按照合理预期配置资源并提高资源配置的效率。

②三、案例介绍思溪延村位于江西省婺源县，“正经堂”是思溪延村一座始建于清代中期的古宅，因主人无力承担高昂修葺费用而基本废弃。

2015年底一对跨国夫妇买下这座古宅，并斥巨资修缮将古宅精心打造成中英合璧的徽派古宅民宿。

本文对于古宅产权流转的研究是围绕古宅“正经堂”易主修葺案例展开的，并深入当地获得第一手微观调研数据，采用实地访谈与问卷调查相结合的方法进行调研，使研究结论更具有说服力。

考虑到农村地区以留守老人及小孩为主，为收集到青壮年群体对古宅买卖态度及认知，同时采用网络线上展开问卷调查，通过当地基层村委工作人员的帮助及团队婺源本地同学在家族村庄微信、QQ 群的传播，采集到部分流动在外的村民样本。

本次调研实地发放165份问卷，经过筛选后得到157份有效问卷，线上问卷回收168份，提出不合格问卷5份，有效问卷合计321份，合格率96.4%。

321份调查样本中，男性占46.1%，女性占53.9%，男女比例基本相同；调查对象基本上涵盖了所有成年人的分布状况，以30—49岁的壮年劳动力为主占比83.2%；家庭年收入普遍偏低，年收入在6万以下的占比65.1%；文化程度以接受低等教育群体为主，受过初中及以下教育的农户占52.1%；职业分布中十大类职业都有分布，农业生产和劳力工作者占比最大42.1%。

主要因线上问卷的发布，得以采集到更多流动在外的高教育水平群体的数据及其他在外务工群体的数据。

经过归纳调研总结如下：（一）古宅多处于废弃状态，利用率低下。

根据拥有古宅的123个样本，调查其自家古宅的使用状态发现能给古宅所有者带来利润的使用状态（改造为民宿、出租给他人、定为文化景点、出售）的比例仅为10.5%左右。

而问卷中“其他”选项中的补充只有一个是“和其他家共有”，其他都为“闲置或废弃”，闲置率达31.7%。

（二）强烈祖业观念，希望延续古宅。

在“对宅基地的祖业观”的调查中发现古宅主人对宅基地的“祖业观”认同较高占比高达91%，在村民的观念里，土地及其上面的古宅不仅仅是物质财富的主要代表，而且蕴含着繁荣昌盛的象征意义，具有人格化的特征。

古宅来自祖宗，继替于“我”，并将绵延子孙。

每一代人都需要守住这一份祖业，才算是对祖宗和后代子孙负责，否则往往就会被视作败家子而招致骂名。

（三）古宅主人私有产权意识强烈，且流转意愿较高。

在问卷第一部分对自家古宅处置意愿的调查中发现81.3%的样本认为自家古宅的宅基地属于户主个人，有43.9%的样本愿意出售自家古宅，33.3%的样本愿意以古宅抵押贷款。

问卷第二部分中分析案例跨国夫妇是否能在婺源乡下购买古宅的认知中68.9%的样本都认为可以在乡下购买古宅，在问及政府是否应该允许古宅及其宅基地使用权的自由买卖时，有70.4%的村民表示赞成放开自由买卖，只有30%97不到的村民持反对态度。

四、案例分析古宅是中国传统乡土社会的历史印记，是具有人格化的“祖业”。

但伴随社会发展，古宅实用功能不再，且不菲的修缮维护费用，村民难以承担，只能闲置废弃。

而且在古宅使用状态为“自家居住”70个样本中，在个人基本情况中住房拥有数量的调查中发现有1处住房的有31个样本，有2处和3处及以上的分别为32和7个样本。

即有55.7%比例的村民在拥有古宅供自家居住外还有至少1套住房可以使用，说明古宅宅基地“保障性”功能并不明显，具体详见表1。

在针对古宅主人对自家古宅处置意愿的调查中发现81.3%的样本认为自家古宅的宅基地属于户主个人，而无疑古宅产权一定属于古宅主人，当古宅主人潜意识认知中古宅及其宅基地都属于个人所有时，无论是从“经济人”假设还是“理性经济人”假设的角度，古宅主人都会支持闲置古宅的产权交易，实现自身资产效率的最大化和增加经济收入的目的。

另对宅基地所有权归属认知与出售古宅意愿进行相关分析发现皮森特相关显著性均低于0.05，说明两者密切相关，换句话说对古宅所有权的认知对古宅出售意愿影响显著，进一步证明上述论断。

另一方面，古宅的修复需要大量的财力物力投入，据张雅凝（2013）研究一幢古宅的修复，需要3至5年时间，一套50万元左右的古宅要花费上百万元来修复，且古宅多为年久失修且为木质结构，在初次修复后，每年至少投入10万元进行维护。

加之深厚的祖业观念，村民在情感上希望延续古宅。

在高昂的修葺维护费用面前，不仅是有着各级文物保护单位的古民居的维护难以深入，这些“乡村古民居只能自生自灭。

因此，在现实情况下古宅的日渐破败，在自己无力去修缮保存的情况下，古宅主人只能选择出售，期望有经济实力的买主能重新修理好古宅，无疑这也是对古宅的一种保护，虽然没有“守住”家业，但只要宅子没有倒就是一种传承。

因此，在“祖业观”的双向影响下（一方面古宅及宅基地是祖业必须守住；另一方面，在现实情况下自己无力去守住这份祖业，不出售只能把古宅“败”在自己手上）古宅主人更愿意也只能通过转让古宅的方式来维护自家古宅。

美国著名法律经济学家理查德·A ·波斯纳在其1973年出版的《法律的经济分析》一书中提出，如果市场交易成本过高而抑制交易，那么，权利应赋予那些最珍视它们的人。

把权利赋予最珍视它们的人，就能够降低交易成本和实现资源的合理配置。

③对波斯纳来说，将权利分配给那些在交易市场上购买资源使用权的团体使用，就意味着将权利配置给那些出高价购买的人。

④换而言之，在存在高昂交易成本的前提下，应把权利赋予那些最珍惜它们并能创造出最大收益的人。

张五常说，“交易是上下交征利”。

非常精确，出价的一方有“生产者剩余”，消费的一方有“消费者剩余”双方都得益。

⑤古宅的产权交易也是类似道理，对于村民来说，无力修葺的古宅，只是闲置的废弃房；对于喜爱历史建筑又有经济能力的城里人来说，就是“宝贝”。

因为有不同的“效用”，乡村古民居的产权交易行为自然就产生了。

近年来，随着我国经济高速的增长，国内人均可支配收入有了显著提高，但由于农村经济发展的滞后以及城乡二元的经济结构，使得农民收入增长速度相对缓慢，城乡居民收入分配差距拉大趋势还未根本扭转。

土地和房屋，对于我国大多数农民而言，是他们手上最重要的财产。

古宅的产权流转可以实现房屋价值的利用和转化，让农民手上的资源在流转机制中形成资产收益。

在“经济人”假设下，村民更愿意选择出售古宅，一方面古宅实用功能不再，且因无力承担高昂修葺费用，古宅只能长期闲置废弃；另一方面通过产权流转，不仅能获得财产性收入，而且通过“城里人”修葺盘活古宅，能使古宅重新投入使用重新焕发生机。

村民出售古宅的行为也验证了波斯纳定理在现实生活中的导向性，把权利配置给那些能够最具生产性地使用权利并且有激励他们这样使用的动力的人。

在“祖业观”的影响下，作为古宅原主人的村民自然是珍视作为祖产的古宅，但因经济条件限制，村民的心理珍视并不能发挥古宅的潜在价值。

只有通过产权流转，把古宅交由有经济能力对古宅重新修缮的一方，古宅才有可能从废弃实现新生。

五、结论与展望本文以古宅“正经堂”产权交易为研究样本，采用单案例研究方法，从波斯纳定理和科斯定理探讨古宅产权流转的内在机理。

基于上述分析，本文理论价值主要体现在将产权流转引入古宅保护再利用研究中，拓宽了古宅保护再利用研究视角；实践价值主要是打开了乡村古民居产权私下买卖的“黑箱”，揭示了乡村古民居产权流转的内在机理，对当前乡村古民居保护再利用工作具有一定借鉴和参考。

但本文在探讨古宅产权流转困境的方面并未提出切实可行之策，宅基地使用权如何去“身份化”还有待各界力量的共同探讨。

基金项目：江西师范大学研究生创新基金项目“产权流转在乡村古民居保护中的作用———基于婺源县古宅“正经堂”易主修葺的案例研究”（YJS2018100）注释：①袁庆明．新制度经济学［M ］．北京：中国发展出版社，2005．②应臻．城市历史文化遗产的经济学分析［D ］．同济大学，2008．③郑鹏程，聂长建．波斯纳“超越法律”的三维透视［J ］．中南民族大学学报（人文社会科学版），2016，36（04）：90－93．④尹德洪．科斯定理的法和经济学拓展［J ］．东北财经大学学报，2006（03）：3－6．⑤应臻．城市历史文化遗产的经济学分析［D ］．同济大学，2008．参考文献：［1］潘善琳，崔丽丽．SPS 案例研究方法：流程、建模与范例［M ］．北京：北京大学出版社，2016．［2］胡海波，涂舟扬，管永红．微创新视角下企业成长组织惯例演化：李渡酒业案例剖析［J ］．科技进步与对策，2017，34（20）：78－86．［3］科斯等．《财产权利与制度变迁》［C ］．刘守英译．上海：上海三联出版社、上海人民出版社，2004．［4］袁庆明．新制度经济学［M ］．北京：中国发展出版社，2005．［5］郑鹏程，聂长建．波斯纳“超越法律”的三维透视［J ］．中南民族大学学报（人文社会科学版），2016，36（04）：90－93．［6］袁庆明．新制度经济学的产权界定理论述评［J ］．中南财经政法大学学报，2008（06）：25－30+142－143．［7］尹德洪．科斯定理发展的理论述评［J ］．制度经济学研究，2007（01）：134－158．［8］尹德洪．科斯定理的法和经济学拓展［J ］．东北财经大学学报，2006（03）：3－6．［9］应臻．城市历史文化遗产的经济学分析［D ］．同济大学，2008．。